新房收房手續(xù)及流程詳解

1、通知

開發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證后,，應(yīng)以書面形式通知購房者在約定時間內(nèi)對房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接,。開發(fā)商約定的收樓時限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定,，如購房者在約定時間內(nèi)沒有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用,。

2,、驗(yàn)收

購房者應(yīng)根據(jù)購房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收，并做好記錄,，同時,，不要忽視對房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進(jìn)行核驗(yàn),。

驗(yàn)收時，開發(fā)商應(yīng)主動向購房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格單和商品房房地產(chǎn)權(quán)證,。開發(fā)商不出示的,，購房者可以拒絕驗(yàn)收，由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任,。

3,、提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》

根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)，商品房交付使用時,，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書,。該法規(guī)規(guī)定，《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件,，可以作為商品房預(yù),、出售合同的補(bǔ)充約定，與合同具有同等效力,。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定,，承擔(dān)保修責(zé)任。開發(fā)商不提供的,，購房者可以拒簽房屋交接書,。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的,，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位,；而《住宅使用說明書》應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型,、性能,、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng),。

4,、簽署房屋交接書

購房者對房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗(yàn)，認(rèn)為符合合同約定條件的,，應(yīng)與開發(fā)商簽訂房屋交接書,；對不符合合同約定的，應(yīng)做好記錄,，要求開發(fā)商簽字,，直至開發(fā)商的房屋完全符合交房標(biāo)準(zhǔn)，再簽署房屋交接書,。

業(yè)主收房時需注意的要點(diǎn)

1,、在驗(yàn)房之前，如果開發(fā)商要求交費(fèi)或者是簽署文件,，那業(yè)主一定不要答應(yīng),，否則在驗(yàn)房時業(yè)主發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,，就只能自己付錢解決了。

2,、如果開發(fā)商提出代辦產(chǎn)權(quán)證,，業(yè)主是可以拒絕的，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證業(yè)主完全可以自己辦,，如果交給開發(fā)商,，那業(yè)主還要給開發(fā)商交代辦費(fèi)。

3,、必須先驗(yàn)房后收住宅鑰匙

購房者在沒有驗(yàn)收房屋之前,，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領(lǐng)取住宅鑰匙,，辦理入住手續(xù),。因?yàn)楦鶕?jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用,。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問題,，開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒有逾期交房的壓力,。

4,、驗(yàn)房中所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題一定要白紙黑字寫在紙面上，不能聽信開發(fā)商的口頭承諾,，并且在房屋問題的后面,，還要寫明開發(fā)商承諾的解決時間，這樣業(yè)主才不會在開發(fā)商無限期拖延之后毫無辦法,。

5,、收房時必須仔細(xì)查看的文件。律師說,，在正常交房過程中,，業(yè)主應(yīng)該查看以下文件：

第一：房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國家強(qiáng)制要求的,。

第二：常說的"兩書"---"質(zhì)量保證書"和"使用說明書",，這是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中要求的，現(xiàn)在交房時開發(fā)商都應(yīng)提供,。

第三：開發(fā)商已取得國家認(rèn)可的專業(yè)測繪單位對面積的實(shí)測數(shù)據(jù),，看是否與購房合同中約定的有出入，以便盡早使問題獲得解決,。

驗(yàn)房不滿意可以退房嗎,？

由于買賣過程中的一些不規(guī)范操作以及開發(fā)商在資金、工程進(jìn)度等方面的問題,，導(dǎo)致退房事件時有發(fā)生,，那么在什么情況下，購房者可以退掉已購房屋呢,？

1,、延遲交付房屋

這種情況是目前買房人最可能遇到的一種情況,。到了開發(fā)商與購房人在合同中約定的交房日后,，卻遲遲得不到開發(fā)商的入住通知,。一般超過3個月開發(fā)商還不能交房,，購房人就可以要求開發(fā)商退房,，并要求雙倍返還訂金或支付房款利息,。

2,、開發(fā)商缺“證”，導(dǎo)致合同無效

目前,，開發(fā)商必須證件齊全才能蓋樓,、賣房,。如果開發(fā)商證件不全，就屬于違法操作,，與買房人簽署的合同屬于無效合同,。由于是無效合同，購房人應(yīng)當(dāng)騰空房屋,，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購房人交納的房款,。

3、開發(fā)商沒經(jīng)購房人同意變更設(shè)計

在購房人與開發(fā)商簽訂的合同中,，一般都約定開發(fā)商在變更設(shè)計之前,，必須經(jīng)過購房人同意。否則,，開發(fā)商構(gòu)成違約,，購房人有權(quán)退房。發(fā)生開發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶型、朝向,、面積等有關(guān)設(shè)計的情況,，購房人可以依據(jù)合同約定要求開發(fā)商退房,。

4,、無法得到貸款,。

在簽訂合同時，除一次性付款或分期付款外,，都有對商業(yè)貸款或公積金貸款的約定,。如果是公積金貸款，需要開發(fā)商出具相關(guān)資料,，交由公積金歸集部門審核,。如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款,，購房人就可以要求退房,。

5,、拿不到產(chǎn)權(quán)證

由于開發(fā)商的原因，買房人在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證，如約定此條件可退房,，買房人就可以要求退房,。另外,，由于前幾年一些房地產(chǎn)運(yùn)作不規(guī)范，一些開發(fā)商拖欠政府土地出讓金等問題時有發(fā)生,，導(dǎo)致購買這些樓盤的購房人入住多年后無法拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，購房人也可以要求退房。

6、房屋面積誤差超過3%

目前，如果交房時房屋的實(shí)測面積與簽約時的暫測面積的誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)，購房人要求退房的，法院將不予支持,。而如果面積誤差比絕對值超出3%,，購房人要求退房并要求退賠利息的，法院會判決購房人勝訴,。

7,、房屋質(zhì)量不合格

房屋質(zhì)量不合格是房屋的“硬傷”。出現(xiàn)這種情況,，首先是開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》,，無法交房?；蛘呤欠课萁桓妒褂煤?，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。據(jù)悉,，到目前為止,，北京(樓盤)法院還沒有由于房屋質(zhì)量不合格而判決退房的案例。

8,、房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響使用

根據(jù)最高人民法院剛剛發(fā)布的商品房買賣合同糾紛司法解釋,，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的,，法院也會支持,。一般認(rèn)定房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，主要是房屋入住后由于前期施工原因?qū)е路績?nèi)空氣質(zhì)量差影響室內(nèi)居住人的健康,、房內(nèi)噪聲影響居住等,。

9、開發(fā)商把房子抵押

如果開發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押,，或賣給購房人后,，又把房子抵押給他人,，購房人查明后，就可以要求退房,。