沒有房產(chǎn)證的房子如何買賣

首先，從國(guó)家法律政策來講,，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的,。因?yàn)槲覈?guó)規(guī)定，房產(chǎn)買賣以辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記(也就是所謂的“過戶”)為準(zhǔn),，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不可以辦理過戶的,，國(guó)家不保護(hù)不過戶的房產(chǎn)交易。

其次, 我們也建議大家不要購(gòu)買這類房子,，因?yàn)闆]有產(chǎn)權(quán)證將不能貸款,、不能過戶、也不能辦理公證,，所簽署的協(xié)議也是無效的,。

第三, 沒有產(chǎn)權(quán)證不能辦理過戶的話，那么其中隱藏的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大,，不過戶的話房產(chǎn)的所有權(quán)還是原業(yè)主的,。例如，如果原業(yè)主離異的話房產(chǎn)將會(huì)被分割,，如果他有債務(wù)被起訴的話,，那么這套房產(chǎn)將會(huì)被法院列入可執(zhí)行的財(cái)產(chǎn),。

目前存在好多公司打著公證的旗號(hào)在進(jìn)行操作，但這實(shí)際上對(duì)買方來說,，存在的風(fēng)險(xiǎn)特別大,。一般公證書的方式主要是以委托公證出現(xiàn)的。其實(shí),，這樣的公證書,，業(yè)主(委托方)是可以單方面撤消的!所以存在風(fēng)險(xiǎn)。

但是做什么事都不能太絕對(duì),，沒有房產(chǎn)證對(duì)你有沒有影響,，有什么影響，要看房子的具體情況而定,，房子是城市的還是農(nóng)村的,，是商品房還是農(nóng)民自有的房子，這些都會(huì)影響到你買房子的效力,，如果是城市商品房,，沒有房產(chǎn)證當(dāng)然是個(gè)很嚴(yán)重的問題，但農(nóng)村的房子,，沒有證是很正常的,。

當(dāng)然，無論是哪兒的房子,，對(duì)方既然沒有房產(chǎn)證,，買給你房子，對(duì)方肯定是要付出代價(jià)的,，所以你在權(quán)衡利弊后,，作出是否要買這個(gè)房子時(shí)，一定要想清楚,，以后會(huì)出什么樣的問題,，出了這樣的問題，如何去解決,，你應(yīng)當(dāng)把你所想到的,，都在合同上明確約定。以后即使買賣合同無效,，那爭(zhēng)議的解決方式的約定還是有效的,。因此，建議,，如果房子對(duì)你實(shí)在是很有誘惑,，不防買下來，但在買房子之前,，一定要好好想想,，以后會(huì)出什么問題,，把這些問題以及問題的解決辦法都在合同里明確約定，對(duì)你以后出現(xiàn)糾紛是很有用的,。當(dāng)然最好是不要約定你明知道房子沒有房產(chǎn)證,，而只是約定你們買賣房子的時(shí)候沒有房產(chǎn)證，以后要賣房人協(xié)助你辦理房產(chǎn)正就可以了,，如果明知道沒有房產(chǎn)正,，以后也不可能有房產(chǎn)正，那就是你的過錯(cuò)了,。

房屋權(quán)利人的合法權(quán)益是指權(quán)利人依法對(duì)自己的房產(chǎn)享有的占有,、使用、受益和處分的權(quán)利,。只有取得房地產(chǎn)權(quán)證,，購(gòu)房者才對(duì)所購(gòu)房屋擁有所有權(quán)，才能對(duì)房屋擁有占有,、使用,、收益和處分的權(quán)利。對(duì)每個(gè)購(gòu)房者來說,，沒有房產(chǎn)證的商品房都是名義上的所有人,，而不是法律上的所有人。

目前相當(dāng)一部分購(gòu)房者只關(guān)心房屋的價(jià)格,、地理位置,、周邊環(huán)境、房屋質(zhì)量,、戶型,、物業(yè)管理等問題,，對(duì)《房產(chǎn)證》的重要性不了解,，另外一部分已購(gòu)房者由于已經(jīng)使用房屋，認(rèn)為即使《房產(chǎn)證》沒有辦理也沒有影響房屋的正常使用,，因此對(duì)《房產(chǎn)證》的辦理所持聽之任之的態(tài)度,，這樣不但會(huì)使自己的合法權(quán)益受到侵害，也有可能縱容開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的違法行為,。

沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同有效嗎?

根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓,。那么，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同一定無效嗎,？并非如此,。 首先，房地產(chǎn)管理法第條的規(guī)定屬于行政管理性質(zhì)的規(guī)定,，目前的主流觀點(diǎn)是,，違反了該規(guī)定并不必然導(dǎo)致合同無效,。其次，房地產(chǎn)證是擁有所有權(quán)的證明,，沒有房產(chǎn)證即意味著沒有所有權(quán),，出賣沒有所有權(quán)的房屋屬于無權(quán)處分。但無權(quán)處分行為在無權(quán)處分人取得處分權(quán)利以后便生效,，轉(zhuǎn)而成為有權(quán)處分行為,。《人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問題的解釋（一）》第九條規(guī)定：依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定,，法律,、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn),、登記等手續(xù)才生效,，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn),、登記等手續(xù)的,，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律,、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù),，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移,。依此規(guī)定，沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同并非必然無效,。 再次,，有的房屋買賣合同約定在賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件以后雙方再履行買賣合同，這樣的合同也并非一定無效,。這樣的合同其實(shí)是附條件合同,，在所附條件“賣方拿到房產(chǎn)證或者具備轉(zhuǎn)讓條件”成就以后合同才生效。在賣方?jīng)]有拿到房產(chǎn)證時(shí),，該合同不生效,，但不生效不是無效，一旦條件成就合同就生效,；如果合同所附條件確定不會(huì)實(shí)現(xiàn),，該就成為一份無效合同了。

最后,，只有符合一定條件的合同才是無效合同,。比如說：雙方都知道賣方?jīng)]有房產(chǎn)證，卻簽訂了一份買賣沒有房產(chǎn)證的房屋的合同；買方或者賣方有欺詐,、脅迫或者乘人之危行為,；雙方惡意串通，損害國(guó)家,、集體或者第三者利益,；等等。 合同應(yīng)當(dāng)遵守?，F(xiàn)代合同法的原則是盡量讓合同生效,，這也是誠(chéng)實(shí)信用原則的必然要求。同時(shí)由于合同的無效屬于,、當(dāng)然,、自始無效，因此,，當(dāng)發(fā)現(xiàn)合同出現(xiàn)無效事由時(shí),，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以解除，以免造成更大的損失,。

房屋沒有產(chǎn)權(quán)證有哪些危害?

如果購(gòu)房者在入住后不能取得房地產(chǎn)權(quán)證,，其所購(gòu)的房屋所有權(quán)尚處在一種不確定的狀態(tài)，購(gòu)房者將不能取得如下權(quán)利：

1,、不能進(jìn)行買賣,、贈(zèng)與、置換,、繼承,、出租等活動(dòng)，即使簽定相關(guān)合同也均為無效合同,，不受法律保護(hù),。

2、在房屋被拆遷時(shí)無法按國(guó)家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補(bǔ)償,。

3,、無法設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利,，購(gòu)房者無法通過房屋抵押來獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任,。

4,、如因項(xiàng)目非法開發(fā)而無法辦理房產(chǎn)證,，則購(gòu)房者所購(gòu)房屋有被強(qiáng)制拆除或被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。

5,、開發(fā)商因債務(wù)糾紛被強(qiáng)制執(zhí)行時(shí),，沒有辦理過戶的房地產(chǎn)仍屬于開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)，可以被開發(fā)商的債權(quán)人依法強(qiáng)制執(zhí)行;

6、在土地使用權(quán)期限屆滿時(shí)無法申請(qǐng)繼續(xù)使用該土地,。

什么房子沒有房產(chǎn)證

對(duì)于開發(fā)商而言,，不能辦理產(chǎn)權(quán)證的主要情況有：

1、利用集體所有土地開發(fā)的項(xiàng)目

2,、未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)或私自變更立項(xiàng)的項(xiàng)目

3,、未取得規(guī)劃審批的項(xiàng)目

4、私自變更規(guī)劃的項(xiàng)目

5,、私自改變土地用途的項(xiàng)目

6,、土地產(chǎn)權(quán)存在糾紛

7、沒有銷售許可證又無產(chǎn)權(quán)證的房屋

8,、未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋

9,、土地或房屋未解除抵押的

10、開發(fā)商未交納相關(guān)稅費(fèi)的

11,、土地,、房屋被有關(guān)部門司法查封

沒有房產(chǎn)證的房子怎么交易

最近就經(jīng)常有人問“我買的期房，還沒有交房,，可不可以賣呢,？”，當(dāng)然可以,！今天小編就來給大家講一講沒有房產(chǎn)證的房子怎么交易,。

剛交了首付款，還沒有辦按揭

這種情況就是開發(fā)商還沒有到房管局備案,，是最好處理的,。

買賣雙方可以直接到開發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開發(fā)商商量好,，跟買方重新簽訂一份購(gòu)房合同,，并將老的購(gòu)房合同收回即可。然后買方再將首付款付給賣方就行了,。后面的事情就跟買新房一樣,，房管局備案就直接寫買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可,，房產(chǎn)證下來就直接是買方的名字了,。

正在還房貸，還沒有交房

方式一：直接更名

流程：

1,、賣方將銀行的貸款還清,；

2、賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同,；

3,、開發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù),；

4、注銷完成后由買方和開發(fā)商簽署新的商品房買賣合同,，再到房管局重新備案,。

注意事項(xiàng)：

1、房子必須還清銀行貸款

2,、更名必須取得開發(fā)商的同意

3,、買方不能再按揭了，必須全款購(gòu)買

這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡(jiǎn)單,，且整個(gè)過程沒有稅費(fèi),。缺點(diǎn)是不能按揭，且中間有大量的空白期,，風(fēng)險(xiǎn)比較大,。

從國(guó)家法律政策來講，沒有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許交易的,。因此,，法律上對(duì)這種交易行為是不保護(hù)的，出了什么問題都只能自己兜著,。

方式二：雙方約定等房產(chǎn)證下來再過戶

這種方式就屬于二手房買賣了,，因此要繳納的稅費(fèi)也是比較多。

包括：

個(gè)人所得稅：總房款的1%

契稅：90平米以下的為總房款的1%,；90平~140平米的為總房款的1.5%,；140平米以上的為總房款的3%。（均為首套房）

（契稅要交兩次,，一次是賣方本人辦理房產(chǎn)證時(shí)繳納,，一次是買方辦理新房產(chǎn)證時(shí)繳納）

營(yíng)業(yè)稅：5.55%

第二種方式的優(yōu)點(diǎn)是能及時(shí)過戶，風(fēng)險(xiǎn)較低,；缺點(diǎn)是

稅費(fèi)較高,，且時(shí)間成本比較長(zhǎng)。

注意事項(xiàng)

1,、沒有房產(chǎn)證的房子在交易時(shí)風(fēng)險(xiǎn)比較大,，買方和賣方都應(yīng)謹(jǐn)慎！

2,、如果遇到特殊情況一定要賣（買）沒拿到房產(chǎn)證的房子,，雙方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，明確房產(chǎn)證何時(shí)能拿到,，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn),，同時(shí)也要有心理準(zhǔn)備。

3,、對(duì)買方來講,，降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手,，一是在取得房產(chǎn)證之前,，盡量少交房款,；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會(huì)向購(gòu)房者傾斜,。

4,、房?jī)r(jià)會(huì)有波動(dòng)，買賣雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn),，以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí),，一方違約。