一、公寓樓與住宅樓的特點(diǎn)

（一）公寓房

公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式,。公寓式住宅最早是舶來品,，相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅,，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓,，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房,，包括臥室、起居室,、客廳,、浴室、廁所,、廚房等等,。

1、普通公寓(居住型公寓)

用地性質(zhì)：一般為住宅,。

產(chǎn)權(quán)類型：公寓,。

產(chǎn)權(quán)年限：70年。

特點(diǎn)：戶型面積小,，30~60平米,；精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，拎包即可入住,。配套設(shè)施完善,，物業(yè)管理提供高于普通住宅的額外優(yōu)質(zhì)服務(wù)；銷售價(jià)格一般高于區(qū)域整體水平,。

2,、商務(wù)公寓

用地性質(zhì)：一般為綜合性用地(商住)或商業(yè)用地。

產(chǎn)權(quán)類型：商務(wù)公寓,。

產(chǎn)權(quán)年限：根據(jù)用地性質(zhì)而定,，50年或40年。

特點(diǎn)：一般處于城市核心地段及商務(wù)中心區(qū),，既可居住又可辦公,；具備寫字樓功能，在部分城市可注冊(cè)公司,；價(jià)格相對(duì)寫字樓較低,，一般首付在5成，按揭10年,。產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為商務(wù)公寓,，非純寫字樓。

3,、酒店式公寓

用地性質(zhì)：一般為商業(yè)用地,。

產(chǎn)權(quán)類型：公寓或商務(wù)公寓。

產(chǎn)權(quán)年限：根據(jù)用地性質(zhì)而定，產(chǎn)權(quán)為40年,。

特點(diǎn)：面積較小,，主力戶型主要在90平米以下，裝修檔次較高,；大多位于城市核心繁華地帶,、商圈周邊，交通方便,；按照星級(jí)酒店的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑的外部及內(nèi)部設(shè)計(jì),，體現(xiàn)檔次與舒適性；一般以只租不售和產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營為主,；大多聘請(qǐng)國際知名品牌物管公司,，專業(yè)酒店管理集團(tuán)提供專業(yè)、細(xì)致,、科學(xué)的酒店式服務(wù),，因此物業(yè)管理費(fèi)也較高。

（二）住宅房

住宅是指專供居住的房屋,，包括別墅,、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍,、職工單身宿舍和學(xué)生宿舍等,。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等,，也不包括托兒所,、病房、療養(yǎng)院,、旅館等具有專門用途的房屋,。

1、按層數(shù)分：?jiǎn)螌幼≌?，多層住宅,，高層住宅，超高層住宅?/p>

在我國,，修建的住宅以高層住宅為主,，其中高層住宅分為：

單元式高層住宅：由多個(gè)住宅單元組合而成，每單元均設(shè)有樓梯,、電梯的高層住宅。

塔式高層住宅：以共用樓梯,、電梯為核心布置多套住房的高層住宅,。

通廊式高層住宅：以共用樓梯、電梯通過內(nèi),、外廊進(jìn)入各套住房的高層住宅,。

2,、按產(chǎn)品性質(zhì)分類①：普通住宅，別墅,，公寓,，花園洋房。

3,、按產(chǎn)品性質(zhì)分類②：商品住宅,，非商品住宅。

4,、按繳稅標(biāo)準(zhǔn)分為：普通住宅,，非普通住宅。

二,、公寓和住宅的區(qū)別是什么

1,、產(chǎn)權(quán)年限不同

其實(shí)，房屋的使用時(shí)間是沒有限制的,，但土地產(chǎn)權(quán)的使用是有年限的,。

一般來講，土地使用年限會(huì)分為40年,、50年和70年,，其中，商業(yè)用地為40年,，工業(yè)用地為50年,，住宅用地為70年。

2,、水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同

住宅屬于民用住房,，水電費(fèi)按照民用水電的標(biāo)準(zhǔn)來收取,；而公寓屬于商用住房,，水電費(fèi)都是按照商業(yè)用水、用電的標(biāo)準(zhǔn)來收取的,。

長遠(yuǎn)看來,，住宅的水電費(fèi)支出至少會(huì)比公寓的水電支出省下一半都不止。

3,、居住舒適度不同

一般住宅為兩梯三戶或者四戶,，人員較少，不會(huì)對(duì)出行造成困擾,，私密也比較好,。而公寓通常為兩梯十戶，甚至更多，人員不僅多且雜亂,，安全性和私密性都無法得到很好地保障,。

4、采光條件不同

有些公寓的衛(wèi)生間和廚房都沒有窗戶,，而且陽臺(tái)也是內(nèi)陽臺(tái),，采光條件并不是很好。而根據(jù)《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定,，住宅必須滿足日照,、采光等相關(guān)條件，因此現(xiàn)今的住宅大多都是明廚明衛(wèi),，采光條件自然要比公寓好很多,。

5、落戶規(guī)定不同

公寓是在商業(yè)用地上建起來的項(xiàng)目,，是商業(yè)性質(zhì),，因而不能落戶。如果是住宅的話,，根據(jù)不同地區(qū)的不同要求,，只要滿足一定的條件，購房者是可以辦理落戶手續(xù)的,。

6,、利率和首付不同

打算貸款購買公寓，則需要按照商業(yè)住房的規(guī)定辦理,，首付比例一般為50%,，貸款利率相對(duì)也會(huì)高一些。若是貸款購買住宅,，首付比例通常為20%,，但根據(jù)地區(qū)的差異，首付比例也會(huì)有所不同,。

7,、稅費(fèi)不同

買公寓和住宅要繳納的稅費(fèi)也是不同的，前者會(huì)比后者負(fù)擔(dān)更多的稅費(fèi)支出,。拿個(gè)稅來說,，如果同時(shí)滿足家庭唯一住宅、購買時(shí)間超過五年,，則免交個(gè)稅,，但如果所售房產(chǎn)是非住宅類房產(chǎn)，則不管什么情況都要繳納個(gè)稅,。

總之,，住宅和公寓之間還是有很大差異的,，購房人要看個(gè)人的實(shí)際情況來決定買哪個(gè)合適。

三,、公寓樓可以落戶嗎

公寓是商業(yè)地產(chǎn)投資中最為廣泛的一種地產(chǎn)形式。相對(duì)于獨(dú)院獨(dú)戶的別墅,，更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用,。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內(nèi)有若干單戶獨(dú)用的套房,，包括臥室,、起居室、客廳,、浴室,、廁所、廚房等等,。配置看上去似乎和普通住宅沒有什么區(qū)別,，但其實(shí)公寓和住宅是不同的，其中需要注意的一點(diǎn)就是公寓的用地性質(zhì)屬于商業(yè)用地,，是無法落戶的,！