什么是自住型商品房

自住型商品住房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過“限房價、競地價”等出讓的方式取得土地使用權,，按限定銷售對象,、限定銷售價格的原則，優(yōu)先用于滿足居民自住性,、改善性住房需求的商品住房,。

其套型建筑面積以90平米以下為主，銷售均價原則上按照比同地段,、同品質(zhì)的商品住房價格低30％左右的水平確定,。面向全市符合限購條件的家庭；購買此類住房后五年內(nèi)不得上市,，五年后上市收益的30％上交財政,。

自住型商品房的優(yōu)缺點

優(yōu)點：

1、周圍設施：學區(qū)多,，方便育兒,。

2、環(huán)境：基本上都在開發(fā)區(qū),，無噪音,，空氣好。

3,、價格：目前是限價自住型商品房價格為一萬元,，目前看來肯定是比較高。

缺點：

1,、距市區(qū)比較遠,，只適合周邊工作的人。

2,、地區(qū)布局：周圍還有經(jīng)濟適用房,，都是高層的塔樓，密度比較高。

3,、離市區(qū)遠,，交通不便。

自住型商品房的土地性質(zhì)

1,、土地流轉(zhuǎn)過程與普通自住型商品房一樣,。自住型商品房的土地并非政策性劃撥或優(yōu)惠價出讓，而是經(jīng)過跟自住型商品房一樣的招拍掛全過程,，開發(fā)商進行了激烈的叫價和拍賣,，從形式上實現(xiàn)了公開和公平。因此,，自住型商品房的價格中,，地價占有50%以上的比重，甚至達到90%,。這與普通自住型商品房沒什么區(qū)別,。

2、交易價格和上市交易過程與普通自住型商品房基本一致,。雖然自住型商品房采取限價政策,，售價只有周邊地段的70%左右，但定價機制是隨行就市,，跟市場行情保持一致,。此外，自住型商品房是允許再上市轉(zhuǎn)為二手房的,，雖說要五年以后,，且所得溢價收益的30%要交給政府，但依舊是可以按照市場行情進行變現(xiàn)交易的,。這兩點與普通自住型商品房無區(qū)別,。

3、建筑質(zhì)量和風格與普通自住型商品房大體一致,。自住型商品房的承建開發(fā)商,，基本是具有一定品牌影響力的大型房地產(chǎn)企業(yè)（小企業(yè)基本拿不到地），雖說或許會有店大欺客之嫌,，但作為市領導的面子工程,，基本的道德水準還是會有的。從建筑風格來說,，目前上市的自住型商品房,，都設計成高層或小高層板樓，而非保障房通常意義的塔樓,；戶型面積從50多平米到135平米,，更加豐富和多樣,。一些自住型自住型商品房主打綠色環(huán)保、低密度花園洋房,、一梯兩戶,、人車分流、商業(yè)配套,、配建學校幼兒園,，這都比保障房的品質(zhì)要強得多，甚至不亞于目前在售的普通自住型商品房,。

自住型商品房供應對象

根據(jù)限購規(guī)定,，對擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭實行限購。

非本市籍家庭持有有效暫住證,，連續(xù)5年（含）以上在本市繳納社保或個稅,，可以購買一套住房,。即名下無房或僅有一套住房的本市戶籍家庭以及符合購房條件且名下無房的非本市籍家庭,，都可以購買“自住型商品房”,。

自住型商品房產(chǎn)權問題

1、共有產(chǎn)權房讓政府和購買者共同享有土地和房價的利益,，并且共同承擔土地和房產(chǎn)貶值的風險,。由于產(chǎn)權及其共享，大大壓縮了投機牟利的空間,，將使共有產(chǎn)權房對投機者的吸引力大為降低，也使共有產(chǎn)權房比經(jīng)濟適用房更易于防控腐敗和尋租,。

2,、隨著自住房“共有產(chǎn)權”性質(zhì)的明確，預計未來自住型商品房政策也會有相應的微調(diào),。自住型商品房是為了解決中端群體和“夾心層”的需求,，在購房人沒有經(jīng)濟能力購買普通自住型商品房的情況下，由政府給予支持,。所謂“共有產(chǎn)權”,，就是買房者和政府共有產(chǎn)權。

3,、自住房政策未來的調(diào)整，應該涉及雙方的產(chǎn)權份額如何確定,，以及上市交易部分的分配比例等,。要做到“再上市交易時根據(jù)產(chǎn)權比例,，把政府那部分拿走”,，首先需要明確共有產(chǎn)權性質(zhì),，再確定各自產(chǎn)權份額。“共有產(chǎn)權”性質(zhì)的明確,，將有助于自住房銷售,、持有以及再上市等環(huán)節(jié)的順利銜接，使其形成一套完整的運行機制,。

4,、自住房產(chǎn)權性質(zhì)的明確，是自身發(fā)展的水到渠成,，同時也是我國保障房政策環(huán)境變化的體現(xiàn),。自住房的銷售價格,，可以做到便宜30%,，是因為政府在土地出讓階段對房價進行提前鎖定,，也就是低房價來源于低地價,。政府在地價上的“讓利”,，讓自住房具有了共有產(chǎn)權的特征,。

自住型商品房的交易條件

自住型商品住房購房人取得房屋權證后,，原則上5年內(nèi)是不允許轉(zhuǎn)讓的。即便是滿了5年之期,，也是有一定的限制條件的，如有,，應當按照屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格差價的30%交納土地收益等價款,。購房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后,，不得再次購買自住型商品住房。

1,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請辦理相關手續(xù)之前,，應在市住房城鄉(xiāng)建設委網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場公示房屋套數(shù),、戶型,、價格等信息。且根據(jù)相關規(guī)定,，公示期不得少于15天,，而對于購房家庭來說，也需要在這個公示期內(nèi)進行購房的申請,。之后,，工作人員將對申請購房家庭的資格審核，按照本市住房限購相關規(guī)定執(zhí)行,。

2,、自住型商品住房項目的相關手續(xù)和備案辦理完成之后，將由開發(fā)公司向符合條件,，通過審核的申請者進行銷售,。至于具體的選房順序，則將由房地產(chǎn)開發(fā)公司組織搖號,，公平選房,。與一些保障性住房的搖號方式一樣，整個流程都需要公證公開,。

3、自住型商品住房進行房屋權屬登記時,，登記部門應將房屋性質(zhì)登記為“自住型商品住房”,。

自住型商品房如何選購

1、首先掌握開發(fā)商基本信息,。要了解開發(fā)商資質(zhì)是否齊全,，修建的房屋是否合法，開發(fā)商資金是否雄厚,，能不能如期交房等,。

2、在優(yōu)惠活動期間購房,。一般自住型商品房售賣都會采取一定的購房優(yōu)惠政策,，通常會安排在節(jié)假日、開盤前后,。千萬不要小看這些優(yōu)惠活動,，結算下來會省不少的費用,。

3、觀察自住型商品房所在地理位置,。自住型商品房所在的地理位置很關鍵,，關系到以后是否升值的問題。根據(jù)你的經(jīng)濟能力,，選擇更好的地理區(qū)位,，以臨近醫(yī)院、學校,、車站,、商業(yè)街道等交通便利、人流量大的地方為宜,?；蛘呒磳l(fā)展成為商業(yè)中心、交通樞紐的地方,。

4,、選擇合適的房屋戶型。一定要學會觀看戶型圖,，了解戶型結構,，房屋面積，以及承重結構等,，對以后的裝修和居住要心中有數(shù),。

5、注意房屋采光,。一個好的住房,，一定要確保陽光充足，每個房間的都有足夠光源,。另外,，光照時間長短也是需要考慮的，一般以坐北靠南或坐南靠北為好,，這樣能保證夏冬季節(jié)光照均勻,。

6、選擇合適的樓層,。具體樓層的高矮根據(jù)個人喜好而定,，但也要注意，如果是在商業(yè)中心,，建議選高層,，避免噪聲問題，如果是比較擁擠,，電梯吃緊或家中有不便坐電梯人員的情況,，建議選低層,。

7、注意房屋周圍綠化及附屬設施,。自住型商品房的綠化和附屬設施是否齊全,，這些都是需要考慮的地方，將來住在這里生活是否便捷,、居住是否舒適,。

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