一,、普通商品房是什么意思

商品房在中國興起于80年代，它是指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn),，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司（個人,、外國公司）向政府機(jī)關(guān)單位租用土地使用權(quán)期限40年、50年,、70年開發(fā)的房屋,，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅,、商業(yè)用房以及其他建筑物,。商品房又稱“大產(chǎn)權(quán)房”。合法申請國有土地劃撥土地或集體土地劃撥土地自建,、參建,、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍，屬于“小產(chǎn)權(quán)房”,。

二,、普通商品房的優(yōu)缺點(diǎn)

優(yōu)點(diǎn)：新房，商品的戶型一般都比原來的老房子要好,。

缺點(diǎn)：一些房屋設(shè)備,、配套乃至設(shè)計(jì)上的問題因?yàn)槲幢皇褂茫粫r還發(fā)現(xiàn)不了,。而且商品房大多建立在郊區(qū),，上班、購物都不太方便,。

三,、普通商品房的土地性質(zhì)

土地性質(zhì)分“出讓地”和“劃撥地”，開發(fā)商拿出來出售的商品房全都是“出讓地”,。

1,、劃撥地：指該宗土地建造房屋時，土地使用權(quán)是由國家行政劃撥的,，劃撥地在發(fā)生交易時每交易一次都需要向國土部門支付土地收益金,，也叫土地出讓金。

2,、出讓地：指該宗土地建造房屋時已經(jīng)向國土局交納土地出讓金,，出讓地一般有出讓終止年限，一般為50-70年,，年限到期前發(fā)生交易,，不交納土地收益金，年限到期可以續(xù)交土地出讓金,。

四,、普通商品房供應(yīng)對象

1、申請人須具有本市戶口,，申請家庭應(yīng)推舉具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請人,。單身家庭提出申請的，申請人須年滿30周歲,。市政府有關(guān)部門可根據(jù)限價商品住房供需情況,，對單身申請人年齡實(shí)行動態(tài)管理。

2,、申請家庭成員之間應(yīng)具有法定的贍養(yǎng),、扶養(yǎng)或者撫養(yǎng)關(guān)系、包括申請人及其配偶,、子女,、父母等,。

經(jīng)審核符合條件的申請家庭只能購買1套限價商品住房，已購買限價商品住房家庭的成員不得再次享受其他形式的保障性住房,。

五,、普通商品房的產(chǎn)權(quán)問題

商品房的產(chǎn)權(quán)是70年，最早的商品房試點(diǎn)區(qū)深圳有一批30年產(chǎn)權(quán)的商品房（改革開放初期造的）,，現(xiàn)在面臨產(chǎn)權(quán)到期的問題,，全國的目光都在緊盯深圳，等這批房子的產(chǎn)權(quán)問題處理完了,，其他地區(qū)可能會效仿,。

怎么解決產(chǎn)權(quán)問題

1、協(xié)商或等待

直接與售房單位,、 開發(fā)商,、物業(yè)管理單位進(jìn)行交涉，求得問題的合理解決,。如果問題不僅體現(xiàn)在自己身上,，而是很多購房者都遇到的共同問題，則由其他購房者,、開發(fā)商或有關(guān)部門采取必要的措施,，自己的問題也得到解決。

2,、調(diào)解

由第三方或有關(guān)部門出面,，對雙方在購房中發(fā)生的爭議進(jìn)行調(diào)解，從而使問題得以解決,，出面進(jìn)行調(diào)解的單位可以是代理商,、律師、行政部門,、消費(fèi)者協(xié)會或人民法院,。

3,、行政裁定

根據(jù)問題的性質(zhì),，提交相應(yīng)的行政管理部門作裁定，還可以對行政裁定申請行政復(fù)議,，即通過行政的手段使問題得以解決,。

4、仲裁

在雙方簽訂的合同中訂立發(fā)生爭議時的仲裁條款,，也可在問題出現(xiàn)后訂立仲裁協(xié)議,，把爭議提交仲裁委員會裁決。

5,、訴訟

問題出現(xiàn)后,，協(xié)商,、等待、調(diào)解,、行政裁定都沒有使問題得到解決,，又未達(dá)到仲裁協(xié)議，就應(yīng)向人民法院提起民事訴訟,，求得法院的公正判決,，如對方觸犯了刑法，還應(yīng)由檢察院提起公訴,，追究其刑事責(zé)任,。

六、普通商品房交易條件

1,、法定條件-建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格;向購房人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書;

2,、約定條件-達(dá)到預(yù)售合同約定的其它交付條件。

七,、如何選購普通商品房

1,、首先掌握開發(fā)商基本信息。要了解開發(fā)商資質(zhì)是否齊全,，修建的房屋是否合法,，開發(fā)商資金是否雄厚，能不能如期交房等,。

2,、在優(yōu)惠活動期間購房。一般商品房售賣都會采取一定的購房優(yōu)惠政策,，通常會安排在節(jié)假日,、開盤前后。千萬不要小看這些優(yōu)惠活動,，結(jié)算下來會省不少的費(fèi)用,。

3、觀察商品房所在地理位置,。商品房所在的地理位置很關(guān)鍵,，關(guān)系到以后是否升值的問題。根據(jù)你的經(jīng)濟(jì)能力,，選擇更好的地理區(qū)位,，以臨近醫(yī)院、學(xué)校,、車站,、商業(yè)街道等交通便利、人流量大的地方為宜,?；蛘呒磳l(fā)展成為商業(yè)中心,、交通樞紐的地方。

4,、選擇合適的房屋戶型,。一定要學(xué)會觀看戶型圖，了解戶型結(jié)構(gòu),，房屋面積,，以及承重結(jié)構(gòu)等，對以后的裝修和居住要心中有數(shù),。

5,、注意房屋采光。一個好的住房,，一定要確保陽光充足,，每個房間的都有足夠光源。另外,，光照時間長短也是需要考慮的,，一般以坐北靠南或坐南靠北為好，這樣能保證夏冬季節(jié)光照均勻,。

6,、選擇合適的樓層。具體樓層的高矮根據(jù)個人喜好而定,，但也要注意,，如果是在商業(yè)中心，建議選高層,，避免噪聲問題,，如果是比較擁擠，電梯吃緊或家中有不便坐電梯人員的情況,，建議選低層,。

7、注意房屋周圍綠化及附屬設(shè)施,。商品房的綠化和附屬設(shè)施是否齊全,，這些都是需要考慮的地方，將來住在這里生活是否便捷,、居住是否舒適,。

八、商品房和住宅房有什么區(qū)別

1,、定義不同

（1）商品房顧名思義就是既可以居住也可以作為用房的房產(chǎn)，例如商住公寓,。對于商住房有兩種解釋：

一是既可以作店面,，又可以作住房（商?。欢菢窍掠猩虡I(yè)店鋪,，樓上有普通住房的商住樓房,。這種宜商宜住的房屋類型，因?yàn)榫哂谐墒斓纳虅?wù)環(huán)境和完善便利的生活設(shè)施,，所以,，很多人愿意購買商住房用于掙錢。

（2）住宅房是指提供居住的房屋,，包括別墅,、公寓、職工家屬宿舍和集體宿舍,、職工單身宿舍和學(xué)生宿舍等,。商品房包括商用商品房和住宅用商品房。

2,、產(chǎn)權(quán)年限不同

（1）因?yàn)樯套》繉儆诮?jīng)營性用地,，所遇不能享受“住宅用地土地使用年限為70年”的規(guī)定，只能擁有50年的土地使用權(quán),，土地使用年限屆滿之后可以向國家申請延長,。

（2）純住宅房有70年產(chǎn)權(quán)，繳納一定費(fèi)用,，到期后自動續(xù)期,。

3、相關(guān)稅費(fèi)不同

（1）50年產(chǎn)權(quán)的商品房,，其契稅按3%繳納,。

（2）普通住宅房初次購買和未來轉(zhuǎn)讓時契稅為1.5%，而50年產(chǎn)權(quán)的住宅,，其契稅按3%繳納,。

4、貸款條件不同

（1）購買購買商品房大多不能申請公積金貸款,，但是也有少數(shù)項(xiàng)目在開發(fā)商的努力下能夠辦到,。

（2）購買住宅房可以用公積金貸款，能得到五成或六成按揭,。

5,、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同

（1）商品房建設(shè)成本要低一點(diǎn)，人防和消防做的不是很高,。

（2）住宅房通常都是按照公建相關(guān)要求,，人防和消防建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高。

6,、使用費(fèi)用不同

（1）商品房的水,、電,、暖等使用費(fèi)用都將采取商用價格。所以,，對于購房者應(yīng)該在購房時詢問清楚,。

（2）住宅房的水、電,、暖等使用費(fèi)目前,，都是按照民用價格繳納的。