貸款買房利息怎么算？

貸款買房的利息，通過例子來計(jì)算,。例如該房屋的總價(jià)為1000*100=100萬元,，首付三成（30萬元），貸款金額為70萬元,，貸款期限20年,，按揭利率為6.8%，按還款方式“等額本息法,、等額本金法”分別計(jì)算如下：

1,、買房貸款利率計(jì)算，等額本息法：

計(jì)算公式：月還款額=本金*月利率*[(1 月利率)^n/[(1 月利率)^n-1]

注：式中n表示貸款月數(shù),，^n表示n次方,，如^240，表示240次方(貸款20年,、240個(gè)月)

月利率=年利率/12

總利息=月還款額*貸款月數(shù)-本金

經(jīng)計(jì)算：月還款額為5343.38元(每月相同),。還款總額為1282411.20元，總利息為582411.20元,。

2,、買房貸款利率計(jì)算，等額本金法：

計(jì)算公式：月還款額=本金/n 剩余本金*月利率

總利息=本金*月利率*(貸款月數(shù)/2 0.5)

經(jīng)計(jì)算：第一個(gè)月還款額為6883.33元(以后逐月減少,，越還越少)，最后一個(gè)月還款額為2933.19元,。還款總額為1177983.33元,，總利息為477983.33元。

以上兩種方法相比較,，等額本金法比等額本息法少還104427.08元,。

房貸還款的方式

1、房貸轉(zhuǎn)按揭(房貸跳槽)

所謂房貸跳槽就是“轉(zhuǎn)按揭”,。指由新貸款銀行幫助客戶找擔(dān)保公司,，還清原貸款銀行的錢，然后重新在新貸款行辦理貸款,。如果你目前所在的銀行不能給你7折房貸利率優(yōu)惠,，就完全可以房貸跳槽，尋找最實(shí)惠的銀行,。

例如你剛剛以1.1倍利率在A銀行貸完款,，結(jié)果新政出臺(tái)發(fā)現(xiàn)B銀行只需9折!如果B銀行幫你找到擔(dān)保公司，把A銀行的貸款還完,，然后重新再B銀行辦理貸款,，這個(gè)過程就是房貸跳槽!

2、按月調(diào)息

如果央行加息，固定利率的房貸業(yè)務(wù)省錢,。但一旦降息,，選擇浮動(dòng)利率才劃算。但“固定”與“浮動(dòng)”轉(zhuǎn)換需要支付違約金,。

3,、公積金還款

在申請購房組合貸款時(shí)，一方面盡量用足公積金貸款并盡量延長貸款年限,，在享受低利率好處的同時(shí),，最大程度地降低每月公積金的還款額;最大程度地縮短商業(yè)貸款年限，在家庭經(jīng)濟(jì)可承受范圍內(nèi)盡可能提高每月商業(yè)貸款的還款額,。

這樣,，月還款額的結(jié)構(gòu)中就會(huì)呈現(xiàn)公積金份額少、商業(yè)份額多的狀態(tài),。公積金賬戶在抵充公積金月供后,，余額就能抵充商業(yè)性貸款，這樣節(jié)省的利息就很可觀,。

4,、長貸短還

部分提前還貸后，剩下的貸款應(yīng)選擇縮短貸款期限,，而不是減少每月還款額,。因?yàn)椋y行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時(shí)間成本來計(jì)算的,，因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出,。

提醒：提前還貸之前要算好賬，因?yàn)椴皇撬械奶崆斑€貸都能省錢,。比如,，還貸年限已過一半，月還款額中本金大于利息,，那么提前還款的意義就不大,。

5、雙周供

盡管每個(gè)月仍然償還同樣數(shù)額的房貸,，但是由于“雙周供”縮短了還款周期,，比原來按月還款的還款頻率高一些，由此產(chǎn)生的便是貸款的本金減少得更快,，就減少了總體的貸款利息,。