購(gòu)物中心和百貨的區(qū)別 購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)范圍

購(gòu)物中心和百貨的區(qū)別

一,、客群定位不同

傳統(tǒng)百貨均有明確的消費(fèi)群定位,，而劃分定位的依據(jù)主要是收入和階層，因此高端百貨,、中高端百貨,、低端百貨的定位與百貨內(nèi)商品品類(lèi)的價(jià)格定位基本一致，因此客單價(jià),、提袋率等是衡量百貨公司業(yè)績(jī)的重要指標(biāo)之一,，而購(gòu)物中心卻對(duì)這些指標(biāo)的依賴(lài)度不同。購(gòu)物中心的客群定位是以年齡,、喜好,、消費(fèi)心理、消費(fèi)行為甚至是社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)等更多因素指標(biāo)衡量,，抓住某一量級(jí)消費(fèi)群的特有或者潛在消費(fèi)心理,，將有這些相同定位和屬性的品牌租戶(hù)聚集起來(lái)，這是購(gòu)物中心需要考慮的,，而單純的依靠收入和某一階層,，是不足以成功運(yùn)營(yíng)一個(gè)購(gòu)物中心的，因此百貨與購(gòu)物中心首要的區(qū)別就是客群的定位不同,。

二,、零售功能不同

零售的功能性是傳統(tǒng)零售業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，而不同的零售業(yè)態(tài)所定位的零售功能亦不相同,，傳統(tǒng)百貨一直以服裝服飾,、鞋帽箱包,、化妝護(hù)膚品等高毛利的品類(lèi)為主，將同一品類(lèi)的商品聚集在一起進(jìn)行關(guān)聯(lián)銷(xiāo)售是傳統(tǒng)百貨一直堅(jiān)持的,。而購(gòu)物中心卻在租戶(hù)組合上與百貨有明顯的差別,，購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的是店鋪，店鋪經(jīng)營(yíng)的是消費(fèi)者,，因此購(gòu)物中心更加關(guān)注它所經(jīng)營(yíng)的店鋪是什么品牌,，品牌的商品是什么?購(gòu)物中心可以將購(gòu)物、餐飲,、休閑娛樂(lè)等不同業(yè)態(tài)有機(jī)組合在一起,，達(dá)到規(guī)模效益最大化，因此購(gòu)物中心的商鋪分類(lèi)與百貨的品類(lèi)劃分完全不同,，根本的不同在于,，百貨是按照品牌提供的商品品類(lèi)劃分，而購(gòu)物中心按照消費(fèi)者需求劃分,，簡(jiǎn)而言之,，百貨按供給方劃分功能，購(gòu)物中心按需求方劃分功能,。

三,、空間作用不同

無(wú)論是百貨還是購(gòu)物中心,，線(xiàn)下實(shí)體商業(yè)都構(gòu)成了一個(gè)空間,，而這個(gè)空間所產(chǎn)生的作用是什么?從人類(lèi)有交易行為開(kāi)始，交易的場(chǎng)所就隨之產(chǎn)生,，從古老的集市到現(xiàn)今的Shopping Mall,零售空間一直在發(fā)生著變化,。百貨作為傳統(tǒng)行業(yè)的重要零售空間，建立了一個(gè)能夠滿(mǎn)足大眾消費(fèi)者購(gòu)物需求和欲望,，并提供各類(lèi)商品的空間,，在這里，消費(fèi)者可以挑選到自己需要的并合適的商品帶回家,，因此百貨的空間更多的是為商品打造,，是商品的展示空間，同時(shí)也是容納消費(fèi)者購(gòu)物的空間,。而購(gòu)物中心的空間作用到底是什么?購(gòu)物中心對(duì)空間的打造是一個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)的首要問(wèn)題,，為什么購(gòu)物中心要重視空間設(shè)計(jì)?首先，購(gòu)物中心是在經(jīng)營(yíng)一個(gè)場(chǎng)所,，它需要的是消費(fèi)者走進(jìn)這個(gè)空間,，并能長(zhǎng)期停留在這個(gè)空間，而消費(fèi)者的長(zhǎng)期停留的基礎(chǔ)是需要有更好的空間體驗(yàn),，因此購(gòu)物中心在空間設(shè)計(jì)上要比百貨更加重視,，購(gòu)物中心的空間設(shè)計(jì)出發(fā)點(diǎn)是從消費(fèi)者,，為了能吸引并留住消費(fèi)者，購(gòu)物中心努力經(jīng)營(yíng)自身的空間,。

四,、經(jīng)營(yíng)方式不同

經(jīng)營(yíng)方式是百貨與購(gòu)物中心的本質(zhì)差別，統(tǒng)一管理,、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)是百貨的聯(lián)營(yíng)和自營(yíng)模式總結(jié),，而統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營(yíng)是購(gòu)物中心租賃模式的概述,。實(shí)際上,，在管理上，百貨與購(gòu)物中心都是需要統(tǒng)一管理的,，只是管理的對(duì)象和管理的程度在運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中,，由于角色不同，而產(chǎn)生的結(jié)果具有差異性,。兩者的核心差異在于經(jīng)營(yíng)方式,，百貨的聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)讓百貨對(duì)定價(jià)、現(xiàn)金流具有一定的自主權(quán),，而購(gòu)物中心的租金形式讓品牌店鋪有更大的經(jīng)營(yíng)空間,。因此，更愿意將購(gòu)物中心看作為一個(gè)社會(huì)分工的結(jié)果,，零售品牌更注重經(jīng)營(yíng)自己的品牌價(jià)值和消費(fèi)者,，而購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)著入駐的品牌店鋪和所有品牌店鋪輻射的消費(fèi)群，購(gòu)物中心的責(zé)任更加重大,。不同的經(jīng)營(yíng)方式?jīng)Q定百貨轉(zhuǎn)型購(gòu)物中心面臨的首要問(wèn)題,，只有在真正了解的基礎(chǔ)上做購(gòu)物中心，才能經(jīng)營(yíng)一個(gè)成功的購(gòu)物空間,。

五,、渠道作用不同

對(duì)于零售品牌來(lái)講，無(wú)論是國(guó)際還是國(guó)內(nèi)的品牌,，渠道的選擇是品牌發(fā)展的首要戰(zhàn)略性問(wèn)題,，那如何選擇適合自身品牌定位的渠道?不同的渠道能為品牌帶來(lái)的效應(yīng)和附加值是什么?而百貨與購(gòu)物中心作為線(xiàn)下零售的主要渠道，深入研究?jī)烧咔雷饔玫牟煌菄?guó)內(nèi)本土品牌發(fā)展的必經(jīng)之路,。數(shù)據(jù)顯示,，截至到2013年底，中國(guó)購(gòu)物中心數(shù)量已經(jīng)達(dá)到1729家,，無(wú)疑購(gòu)物中心已經(jīng)是作為零售品牌未來(lái)選擇的重要渠道,。在過(guò)去的十年，購(gòu)物中心的數(shù)量一直在不斷增加中,，數(shù)量是衡量渠道標(biāo)準(zhǔn)之一,，因此越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)零售品牌開(kāi)始關(guān)注購(gòu)物中心渠道,。一直以來(lái)，百貨是國(guó)內(nèi)零售品牌拓展的重點(diǎn)渠道,，百貨的渠道作用體現(xiàn)在百貨的自身品牌價(jià)值,、以促銷(xiāo)為形式的銷(xiāo)售額提升、聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)性,、與連鎖百貨共擴(kuò)張等等,。而購(gòu)物中心的渠道作用體現(xiàn)形式卻與百貨不同,，為零售品牌提供更多的客流,，更大的品牌設(shè)計(jì)空間，更多的類(lèi)品牌租戶(hù)附加值，更好的體驗(yàn)環(huán)境,，更自由的經(jīng)營(yíng)方式等等，這些品牌的附加值隨著購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的越成熟而得到更多,，這也是成功的購(gòu)物中心會(huì)吸引更多品牌進(jìn)駐的原因。另外,，隨著購(gòu)物中心自身的品牌連鎖發(fā)展,，品牌租戶(hù)將有更多的拓展機(jī)會(huì),。

六,、品牌效應(yīng)不同

對(duì)于百貨與購(gòu)物中心兩者而言,，都具有一定的品牌效應(yīng),，這些品牌的效應(yīng)是百貨內(nèi)的零售品牌專(zhuān)柜和購(gòu)物中心的零售品牌租戶(hù)累積作用的,，因此不同的品牌將對(duì)百貨與購(gòu)物中心產(chǎn)生不同的品牌效應(yīng)。百貨的品牌效應(yīng)集中在滿(mǎn)足消費(fèi)者日常所需的商品品類(lèi)中，而購(gòu)物中心的品牌效應(yīng)集中在滿(mǎn)足消費(fèi)者生活方式的零售業(yè)態(tài)中,。隨著人們的生活水平提高,，越來(lái)越多的消費(fèi)者不愿意花大量的時(shí)間精力到百貨公司挑選一件自己需要的商品,，而更多的愿意將時(shí)間花在餐飲與休閑娛樂(lè)方面，在這個(gè)過(guò)程中,，隨機(jī)的,，潛在的，沖動(dòng)的消費(fèi)將成為零售的增長(zhǎng)點(diǎn),。在中國(guó)的購(gòu)物中心發(fā)展過(guò)程中,，國(guó)外的服裝品牌對(duì)購(gòu)物中心的推動(dòng)作用不可忽視,，優(yōu)衣庫(kù),、ZARA、H&M等快時(shí)尚品牌所選擇的購(gòu)物中心渠道一定程度上促進(jìn)了中國(guó)購(gòu)物中心的快速發(fā)展,，因此，這些國(guó)際品牌的品牌效應(yīng)對(duì)中國(guó)本土品牌造成一定的沖擊,，同時(shí)也為購(gòu)物中心蒙上了快時(shí)尚定位面紗，吸引著越來(lái)越多的追求時(shí)尚的年輕消費(fèi)群走進(jìn)購(gòu)物中心,，而傳統(tǒng)百貨對(duì)年輕人的吸引力正在逐漸下降,，同時(shí)，零售品牌的連鎖化發(fā)展某種程度上削弱了百貨的競(jìng)爭(zhēng)力和差異化,，面積更大,、環(huán)境更好、體驗(yàn)更好的獨(dú)立直營(yíng)店鋪吸引消費(fèi)者前往這些店鋪所在的購(gòu)物中心,。

七,、團(tuán)隊(duì)思維不同

無(wú)論百貨還是購(gòu)物中心,，本質(zhì)都是在做零售,，雖然表現(xiàn)形式不同，但最后做的均是持續(xù)的零售經(jīng)營(yíng)。而經(jīng)營(yíng)的核心是人,，是團(tuán)隊(duì),。因此不同業(yè)態(tài)的團(tuán)隊(duì)執(zhí)行者思維是不同的，百貨的經(jīng)營(yíng)思維一直以?xún)r(jià)格敏感度為核心，將促銷(xiāo)作為增加銷(xiāo)售額的必備工具,，而購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)思維是如何將人吸引進(jìn)這個(gè)場(chǎng)所,，因此營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)是購(gòu)物中心必備的運(yùn)營(yíng)工具。兩者的思維差異根本在于促銷(xiāo)與營(yíng)銷(xiāo)的不同,，促銷(xiāo)的目的在于銷(xiāo)售商品,，而營(yíng)銷(xiāo)的目的在于吸引客流加入，這也是運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)思維的不同,，因此百貨轉(zhuǎn)型做購(gòu)物中心應(yīng)在營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)上挖掘的更深入,。另外，中國(guó)的購(gòu)物中心市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)方面發(fā)展的相對(duì)落后,，更多的開(kāi)發(fā)者將目光和精力放在前期開(kāi)發(fā)招商工作,，而忽視運(yùn)營(yíng)的結(jié)果就是雖然中國(guó)已經(jīng)有近2000個(gè)購(gòu)物中心，但運(yùn)營(yíng)好的購(gòu)物中心不足500個(gè),。

八,、價(jià)值導(dǎo)向不同

傳統(tǒng)百貨的銷(xiāo)售增長(zhǎng)趨勢(shì)受宏觀經(jīng)濟(jì)周期的影響較為明顯，而購(gòu)物中心的銷(xiāo)售額來(lái)自于多種零售功能的業(yè)態(tài),，當(dāng)經(jīng)濟(jì)下滑時(shí),，休閑娛樂(lè)的銷(xiāo)售占比反而有增加，這已經(jīng)成為一種經(jīng)濟(jì)學(xué)理論,，例如,，當(dāng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，影院生意反而越來(lái)越好,，更多的人需要用休閑娛樂(lè)緩解壓力,，同樣，在中國(guó)年輕人壓力日益增長(zhǎng)的環(huán)境下,，咖啡,、書(shū)吧,、影院、特色店,、文化店等各種主題特色的店鋪受到更多年輕人的歡迎,。而這些新興的、小型的,、特色定位品牌在購(gòu)物中心可以找到適合的位置生存發(fā)展下去,，而這些毛利率不高卻需要大量、持續(xù)客流的店鋪不適合在百貨中生存,，購(gòu)物中心的租賃形式成為他們的首選,。購(gòu)物中心的價(jià)值導(dǎo)向更傾向于創(chuàng)新和共贏，而百貨的價(jià)值導(dǎo)向更傾向于傳統(tǒng)和銷(xiāo)售,。

九,、消費(fèi)體驗(yàn)不同

隨著電子商務(wù)的快速發(fā)展，線(xiàn)下零售的沖擊日益明顯,，越來(lái)越多的觀點(diǎn)認(rèn)為線(xiàn)下零售與電子商務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)不具備優(yōu)勢(shì),，甚至認(rèn)為未來(lái)線(xiàn)下零售將取代電子商務(wù)。而iMall認(rèn)為線(xiàn)下零售不僅不會(huì)被電子商務(wù)取代,，更可能的是線(xiàn)下零售會(huì)利用好互聯(lián)網(wǎng)工具,，發(fā)展的更成熟。線(xiàn)下零售的核心競(jìng)爭(zhēng)力即是體驗(yàn),，體驗(yàn)是不可完全負(fù)責(zé)的,，無(wú)法全部量化的感性力量。而體驗(yàn)的來(lái)源是消費(fèi)者的消費(fèi)心理,、消費(fèi)行為,、消費(fèi)需求等持續(xù)變化的主觀指標(biāo)，這些指標(biāo)無(wú)法被互聯(lián)網(wǎng)全部IT化,。目前,，在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展大潮中，百貨受到的沖擊比購(gòu)物中心要嚴(yán)重,，原因之一即是購(gòu)物中心里有一定比例的餐飲,、休閑娛樂(lè)等體驗(yàn)業(yè)態(tài)，這些業(yè)態(tài)是無(wú)法不出家門(mén),，僅靠互聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)體驗(yàn)的,，因此人類(lèi)的社交性也是線(xiàn)下零售尤其是購(gòu)物中心發(fā)展的必然。體驗(yàn)不僅僅在業(yè)態(tài)的不同上體現(xiàn),，更在于空間,、環(huán)境、服務(wù),、營(yíng)銷(xiāo)等等細(xì)節(jié)體現(xiàn),，這些是百貨與購(gòu)物中心體驗(yàn)感差異的重要因素,。

十、社會(huì)價(jià)值不同

百貨與購(gòu)物中心均是商業(yè)活動(dòng)空間,、場(chǎng)所,，同時(shí)也是商業(yè)參與者，因此商業(yè)體的本質(zhì)讓百貨與購(gòu)物中心都將產(chǎn)生社會(huì)價(jià)值,。增加財(cái)政稅收,、增加就業(yè)、增加GDP等等均是社會(huì)價(jià)值的體現(xiàn),。但百貨與購(gòu)物中心在社會(huì)價(jià)值上也有不同的體現(xiàn)，某種程度上,，購(gòu)物中心是一個(gè)開(kāi)發(fā)的,、融合的、豐富的品牌資源平臺(tái),，它能讓中國(guó)更多的本土品牌與國(guó)際品牌形成有益的競(jìng)爭(zhēng)格局,，幫助本土品牌在品牌價(jià)值塑造上提供更多學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)和參考標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí),，購(gòu)物中心催生更多的創(chuàng)新品牌的崛起,，無(wú)論在餐飲還是在零售方面，年輕人創(chuàng)業(yè)的奇思妙想可以在這個(gè)平臺(tái)上實(shí)現(xiàn),，共享平臺(tái)客流資源和品牌價(jià)值,。

購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)范圍

物業(yè)型

物業(yè)購(gòu)物中心又分A、物業(yè)型購(gòu)物廣場(chǎng),、B,、物業(yè)型摩爾購(gòu)物中心。

A,、物業(yè)型購(gòu)物廣場(chǎng)：一般由大房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)建在市中心黃金地段,，實(shí)行的是租賃制。特點(diǎn)：面積一般在5至10萬(wàn)平方米左右,，由于面積還不夠大,，故其定位還必須突出某一目標(biāo)顧客群體，所以入駐的業(yè)態(tài)一般不齊備即業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度不夠（通常定位于高端市場(chǎng),，大租戶(hù)以高級(jí)百貨為主,，許多業(yè)態(tài)沒(méi)有引入），還稱(chēng)不上真正的摩爾購(gòu)物中心,。

B,、物業(yè)型摩爾購(gòu)物中心：又稱(chēng)普通摩爾購(gòu)物中心，普通摩爾的物業(yè)所有者一般不進(jìn)行零售經(jīng)營(yíng),，而是將場(chǎng)地出租給專(zhuān)業(yè)零售商,，委托專(zhuān)業(yè)管理公司進(jìn)行管理,，實(shí)行所有者、管理者與經(jīng)營(yíng)者的分離,。優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),，既可保證和提高管理水平，又可使摩爾以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者,，同時(shí)由于摩爾內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營(yíng)自己的產(chǎn)品,，可以充分展示自己獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。這種購(gòu)物場(chǎng)所的組織和構(gòu)造形式,，包含著一種促銷(xiāo)思想,，即要讓消費(fèi)者在購(gòu)物場(chǎng)所盡可能停留較長(zhǎng)時(shí)間。普通摩爾購(gòu)物中心MALL由大房地產(chǎn)商按MALL的要求設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建在市中心黃金地段或城郊居民聚居區(qū),，實(shí)行的是租賃制,。特點(diǎn)：面積比購(gòu)物廣場(chǎng)大許多，一般在15至30萬(wàn)平方米左右,；業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度高度齊全,，一般為全業(yè)態(tài)全業(yè)種經(jīng)營(yíng)。

百貨公司型

由大型連鎖百貨公司發(fā)展或擴(kuò)建而成,。面積一般在10至15萬(wàn)平方米左右,，由于面積還不夠大，故其定位也還必須突出某一目標(biāo)顧客群體,，入駐的業(yè)種一般很齊備但業(yè)態(tài)的復(fù)合度還不夠（通常定位于高端市場(chǎng),，以自己的百貨公司為主，雖然百貨公司自身的超市一般也很大很有特色,，但一般沒(méi)有引入大賣(mài)場(chǎng),、家具城、玩具反斗城大賣(mài)場(chǎng)等業(yè)態(tài)）,，仍稱(chēng)不上真正的摩爾購(gòu)物中心,。但隨著百貨公司型購(gòu)物中心不斷擴(kuò)建及興建2館/別館等，不同業(yè)態(tài)也正被引入百貨公司型購(gòu)物中心內(nèi),，邁向真正的摩爾購(gòu)物中心,。

百貨公司型購(gòu)物中心比純物業(yè)型購(gòu)物中心有一定的優(yōu)裕性。體現(xiàn)在百貨公司由于信譽(yù)佳,、客戶(hù)關(guān)系多,、營(yíng)銷(xiāo)促銷(xiāo)管理水平高；故招租招商較容易,，且業(yè)績(jī)一般也較佳,。

連鎖摩爾

由專(zhuān)業(yè)的連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)開(kāi)發(fā)并經(jīng)營(yíng)，特點(diǎn)：自營(yíng)比例較高（50%至70%左右）,。連鎖摩爾購(gòu)物中心是指：由專(zhuān)業(yè)連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)開(kāi)發(fā)并經(jīng)營(yíng),，自營(yíng)比例較高（自營(yíng)百貨公司,、超市、影城,、美食城等）,，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深,，定位于家庭,，能滿(mǎn)足全客層的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式文化、娛樂(lè),、休閑,、餐飲享受的特大型購(gòu)物中心。專(zhuān)業(yè)連鎖購(gòu)物中心可解決購(gòu)物中心的招租難題,，可迅速實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心的全面開(kāi)業(yè),，且管理促銷(xiāo)的力度和號(hào)召力比普通購(gòu)物中心高許多。