商業(yè)地產(chǎn)策劃和住宅地產(chǎn)策劃的本質(zhì)區(qū)別

1,、功能區(qū)別

住宅的功能要求較為單一,，主要就是滿足人們的居住功能,，為人們提供一個(gè)能夠遮風(fēng)檔雨的休憩之所。而商業(yè)所要承載的功能就較為復(fù)雜,，商業(yè)地產(chǎn)最一般的功能是作為商品流通的基礎(chǔ)設(shè)施,，承擔(dān)商品的流通展示功能,，對(duì)人而言就是滿足人們的購物需求。同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)還可以承載其他功能,，例如餐飲功能,、娛樂功能,、休閑功能、商務(wù)功能等等,，就因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的功能要求靈活多變，故導(dǎo)致對(duì)其的操控也就相對(duì)復(fù)雜,。

2、地段區(qū)別

房地產(chǎn)因其不可移動(dòng)性,，因此不論住宅還是商業(yè)，對(duì)地段的要求都比較高,，而商業(yè)更之為甚。相對(duì)而言,，住宅選擇地段的彈性空間更大,，不論城市中心,，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺,，均可開發(fā)住宅,。而商業(yè)則不同，商業(yè)一旦離開城區(qū),，來到郊外,，就需要對(duì)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容,、業(yè)態(tài)進(jìn)行檢討。例如適應(yīng)于城區(qū)的零售百貨如果來到郊外就生存渺茫,。商業(yè)地產(chǎn)的植樹原理,，首先就是立地分析。如果地選錯(cuò)了，那必定難以生存,。商業(yè)對(duì)“易達(dá)性”的要求很高，項(xiàng)目最好處在道路十字路口或緊鄰干道,，客流、人流,、車流穿行方便，這樣才能增加顧客的光顧可能,。

3,、客戶區(qū)別

住宅地產(chǎn)涉及客戶層面較窄,，而商業(yè)地產(chǎn)涉及客戶層面較寬。住宅的目標(biāo)客戶一般分為兩類,，一種是投資型客戶,，一種是自用型客戶。投資性客戶乃是依靠買后出租及房產(chǎn)升值獲利,。而自用型客戶乃是買后自用（不論過渡型居住還是永久性居?。?。

但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營(yíng)商戶,、商鋪投資者和目標(biāo)消費(fèi)者三類人群,。經(jīng)營(yíng)商戶又可以分為主力店、次主力店,、旗艦品牌店及普通品牌店，下表為某購物中心的目標(biāo)商戶分類,，可以看出各類商戶對(duì)物業(yè)的要求都不盡一致。

4,、操作復(fù)雜性區(qū)別

從開發(fā)商的地產(chǎn)開發(fā)角度來講，商業(yè)操作的復(fù)雜性甚之于住宅,。對(duì)于住宅而言,，開發(fā)商將住宅賣出后基本就萬事大吉了,，住宅的使用價(jià)值就開始在消費(fèi)者手中體現(xiàn)。而商業(yè)地產(chǎn)在銷售過后,，是不能直接進(jìn)行消費(fèi)的,，這時(shí)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在某種程度上是不具備使用價(jià)值的,，它還要進(jìn)行招商才能運(yùn)營(yíng)使用。而招商運(yùn)營(yíng)乃是商業(yè)地產(chǎn)的生死環(huán)節(jié),，稍有不甚,，便會(huì)將商業(yè)帶入萬劫不覆的深淵,。例如國(guó)內(nèi)的很多商業(yè)就是沒有處理好招商與銷售之間的關(guān)系而導(dǎo)致項(xiàng)目夭折的。

5,、物業(yè)要求區(qū)別

住宅對(duì)物業(yè)的要求相對(duì)簡(jiǎn)單,，只要能滿足居住的功能就可以,，對(duì)層高,、荷載等的要求也不高,。但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)而言,，對(duì)物業(yè)的層高、柱距,、荷載,、電梯等都有很細(xì)致的要求，任何一點(diǎn)的差池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的生存,。不同的商業(yè)業(yè)態(tài),，對(duì)物業(yè)的要求不同，一般百貨店樓板的承重要達(dá)到500公斤,，建材超市要求荷載4000公斤,，普通的超市和書店1000公斤,，倉儲(chǔ)店的荷載就要達(dá)到1500公斤,。不同的業(yè)態(tài)，對(duì)高度要求亦不相同,，做生活超市，5米層高就可以了,；如果做建材超市,，至少要8米層高；而做倉儲(chǔ)的話,，要9米,。如果建電影院，至少要9米層高,，因?yàn)閷頃?huì)使用大銀幕,。而住宅的活荷載只要200公斤，層高達(dá)到2.8—3米就可以了,，由此可見住宅的物業(yè)要求要相對(duì)簡(jiǎn)單的多,。

6,、銷售模式區(qū)別

住宅的銷售模式較商業(yè)地產(chǎn)而言模式較為簡(jiǎn)單,，通常為直接銷售,，買賣兩清,。而商業(yè)的銷售則形式多樣,，一般而言分為四種模式，直接銷售模式,、帶租約模式,、返租式銷售、整體銷售模式,。而且每種銷售模式還可以繼續(xù)細(xì)分，例如直接銷售模式還可以分為有條件和無條件兩種,。而返租式銷售更是靈活多樣,，可以年返,，也可以一次性返,，或者二者的結(jié)合,。亦可分為短期返（五年及以內(nèi)）和長(zhǎng)期返(五年以上),，更可分為保底或不保底等等,。不一而足,，每種銷售方式均有其銷售的適應(yīng)對(duì)象,。

7、投資回報(bào)形式

對(duì)于開發(fā)商而言,，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)形式有三種,，一是銷售獲利,，二是后期經(jīng)營(yíng)收益,，三是物業(yè)升值,；而住宅的投資回報(bào)形式只能通過銷售來實(shí)現(xiàn),。銷售只能獲取短期的資金回籠或者解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題,，而經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值才是商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)的最主要形式,。例如北京的世紀(jì)金源購物中心,，60多萬平方米一寸都沒有賣,；上海的梅隆購物廣場(chǎng)建設(shè)的時(shí)候投資不到5個(gè)億，后有機(jī)構(gòu)出50億收購,，卻被婉拒，因?yàn)檫@個(gè)物業(yè)每年都在升值,，而且經(jīng)營(yíng)收益很高。所以,，商業(yè)地產(chǎn)真正的價(jià)值并非是銷售,，而是獲取長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)收益和物業(yè)升值,。

8、專業(yè)性程度

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)對(duì)專業(yè)要求的程度和重點(diǎn)都是不同的,，商業(yè)地產(chǎn)除了要遵循住宅地產(chǎn)所遵循的建筑規(guī)范和消防規(guī)范外,，還要遵循第三種規(guī)范即商業(yè)規(guī)范。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作對(duì)于商業(yè)專業(yè)性的要求極高,，是多個(gè)商業(yè)微觀問題綜合解決的結(jié)果，住宅地產(chǎn)的運(yùn)作則不需要進(jìn)行復(fù)雜的商業(yè)設(shè)計(jì),。從過程上看,，住宅地產(chǎn)銷售后就進(jìn)入了終端,，而商業(yè)地產(chǎn)的銷售只是經(jīng)營(yíng)的開始，還需要招商,、開業(yè)和經(jīng)營(yíng)管理,。所以,，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作與住宅地產(chǎn)的運(yùn)作對(duì)專業(yè)程度的要求是不一樣的,。

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