房地產(chǎn)策劃八大原則

一、獨(dú)創(chuàng)原則

無論房地產(chǎn)項(xiàng)目的定位,、建筑設(shè)計(jì)的理念,、策劃方案的創(chuàng)意、營銷推廣的策略,，沒有獨(dú)創(chuàng),、毫無新意，要在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得主動(dòng)地位是不可能的。獨(dú)創(chuàng)就是獨(dú)到,、創(chuàng)新,、差異化、有個(gè)性,。獨(dú)創(chuàng)具有超越一般的功能,，它應(yīng)貫穿房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)，使房地產(chǎn)項(xiàng)目在眾多的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中脫穎而出,。房地產(chǎn)策劃要達(dá)到獨(dú)創(chuàng),，永不雷同，必須滿足以下幾個(gè)要求：

1,、房地產(chǎn)策劃觀念要獨(dú)創(chuàng)

策劃觀念是否獨(dú)創(chuàng),、新穎，關(guān)系到策劃人的基本素質(zhì),。有的人策劃觀念經(jīng)常有新的創(chuàng)意,，有的人只能“克隆”或照搬別人的概念，這些都影響到策劃人的策劃項(xiàng)目的成敗,。在眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目中,，能在強(qiáng)敵中站穩(wěn)了腳并銷售成功的，策劃觀念一定是創(chuàng)新出奇的,。廣州有個(gè)大型住宅區(qū),，開盤時(shí)以高素質(zhì)、高價(jià)位出現(xiàn),，其有獨(dú)創(chuàng)性的策劃觀念,，獨(dú)具一格，使很多顧客下定金購房,。

2,、房地產(chǎn)策劃主題要獨(dú)創(chuàng)

主題是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總體主導(dǎo)思想，是發(fā)展商賦予項(xiàng)目的“靈魂”,。策劃主題是否獨(dú)創(chuàng),、新穎，立意是否創(chuàng)新,，關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的差異化和個(gè)性化,，并直接影響到項(xiàng)目在競(jìng)爭(zhēng)中取勝，大到貫穿整個(gè)項(xiàng)目主題,，小到報(bào)紙廣告主題，無不是這樣,。策劃主題獨(dú)創(chuàng),，與市場(chǎng)發(fā)展潮流有很大的關(guān)系。當(dāng)人們都沉醉在市中心區(qū)建住宅的時(shí)候，一些有遠(yuǎn)見的發(fā)展商卻發(fā)起一場(chǎng)“郊區(qū)化運(yùn)動(dòng)”,，建起一棟棟低容積率,、高綠化率的住宅。

小區(qū),，迎合市民們返回大自然的心理狀態(tài),；在人們欣賞小區(qū)內(nèi)花草成片的時(shí)候，一些有創(chuàng)見的策劃人卻舉起了山景,、江景,、海景的大旗，使居民們的窗外視線無比寬闊,，風(fēng)景悅?cè)恕?/p>

3,、房地產(chǎn)策劃手段要獨(dú)創(chuàng)

房地產(chǎn)策劃手段就是房地產(chǎn)策劃的具體方法、辦法,。方法,、手段不同，策劃出的效果也就不一樣,。最著名的例子是廣州奧林匹克花園,，在人們還在用單一手段策劃樓盤的時(shí)候，奧林匹克花園的發(fā)展商卻用復(fù)合手段策劃樓盤,，地產(chǎn)業(yè)和體育業(yè)的復(fù)合,，引領(lǐng)了房地產(chǎn)策劃領(lǐng)域的新里程。策劃手段獨(dú)到,，往往會(huì)達(dá)到意想不到的效果,。廣州遠(yuǎn)洋明珠大廈，在建好的樓字中,，推出十套主題樣板間,，以不同人的個(gè)性及生活方式進(jìn)行延伸、發(fā)揮,、變形,，使人看了以后大開眼界：我們居住的空間可以那樣藝術(shù)、舒適和優(yōu)美,。策劃手段獨(dú)到,，增大了人們的購買欲。

二,、整合原則

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中,，有各種不同的客觀資源，大概可分為兩大類：一是從是否明顯看出來分,，有顯性資源,、隱性資源,。二是從具體形式來分，有主題資源（或稱概念資源）,、社會(huì)資源,、人文資源、物力資源,、人力資源等,。這些資源在沒有策劃整合之前，是松散的,、凌亂的,、沒有中心的，但經(jīng)過整合以后就會(huì)團(tuán)結(jié)一起,，為整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展服務(wù),。

為了有效地整合好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的客觀資源，必須做到以下幾點(diǎn)：第一,，要把握好整合資源的技巧,。在整理、分類,、組合中要有的放矢,，抓住重點(diǎn)，使客觀資源合力加強(qiáng),，達(dá)到1 1=3的效果,。第二，整合好的各個(gè)客觀資源要圍繞項(xiàng)目開發(fā)的主題中心,，遠(yuǎn)離主題中心的資源往往很難達(dá)到目的,。第三，要善于挖掘,、發(fā)現(xiàn)隱性資源,。如創(chuàng)新、獨(dú)到的主題資源大都是隱藏起來的,，不易被人發(fā)現(xiàn),，需要策劃人聰慧的頭腦去提煉、去創(chuàng)造,。

三,、客觀原則

客觀原則是指在房地產(chǎn)策劃運(yùn)作的過程中，策劃人通過各種努力,，使自己的主觀意志自覺能動(dòng)地符合策劃對(duì)象的客觀實(shí)際,。要遵循客觀原則做好房地產(chǎn)策劃，必須注意以下幾點(diǎn)：

①實(shí)事求是進(jìn)行策劃,，不講大話,、空話,。

②做好客觀市場(chǎng)的調(diào)研、分析,、預(yù)測(cè)，提高策劃的準(zhǔn)確性,。

③在客觀實(shí)際的基礎(chǔ)上謹(jǐn)慎行動(dòng),，避免引起故意“炒作”之嫌。

④策劃的觀念,、理念既符合實(shí)際,，又有所超前。

四,、定位原則

所謂“定位”,，就是給房地產(chǎn)策劃的基本內(nèi)容確定具體位置和方向，找準(zhǔn)明確的目標(biāo),。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體定位很重要,，關(guān)系到項(xiàng)目的發(fā)展方向。一個(gè)目標(biāo)定位錯(cuò)了,，會(huì)影響其它目標(biāo)定位的準(zhǔn)確,。要在房地產(chǎn)策劃中靈活運(yùn)用好定位原則，它的具體要求是：

1,、具體要從“大”,、“小”兩方面入手

大的方面是房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體定位，包括開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo),、宗旨,，項(xiàng)目的指導(dǎo)思想，項(xiàng)目的總體規(guī)模,，項(xiàng)目的功能身份,，項(xiàng)目的發(fā)展方向，等等,。小的方面是房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體定位,，包括主題定位、市場(chǎng)定位,、目標(biāo)客戶定位,、建筑設(shè)計(jì)定位、廣告宣傳定位,、營銷推廣定位,，等等。房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體定位確定了項(xiàng)目的總體位置和方向,，對(duì)項(xiàng)目的具體定位有指導(dǎo),、約束作用,；房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體定位是在總體定位下進(jìn)行的，具體定位是對(duì)總體方向的分解,，各個(gè)具體定位要符合總體定位的方向,。

2、把握各項(xiàng)定位內(nèi)容的功能作用

要做到這一點(diǎn),，策劃人首先要全面掌握定位內(nèi)容的內(nèi)涵,，深入其中間去，確定其定位的難易點(diǎn),，有的放矢地找準(zhǔn)目標(biāo),。其次，每項(xiàng)定位內(nèi)容的具體功用是一樣的,，要把它們整合好,，利用好，為整個(gè)項(xiàng)目的總體定位服務(wù),。

3,、要熟練地運(yùn)用項(xiàng)目定位的具體方法和技巧

在項(xiàng)目定位過程中，方法和技巧運(yùn)用得好,，往往會(huì)達(dá)到事倍功半的效果,。如對(duì)建筑設(shè)計(jì)定位，建筑設(shè)計(jì)的最新理念不能不了解,，設(shè)計(jì)市場(chǎng)的流行趨勢(shì)不可不知道,。在此前提下，是追逐潮流還是著意創(chuàng)新?是停留現(xiàn)狀還是適度超前?這都要根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的總體定位下有所取舍,，確定方向,。

五、可行原則

可行性原則是指房地產(chǎn)策劃運(yùn)行的方案是否達(dá)到并符合切實(shí)可行的策劃目標(biāo)和效果,?？尚行栽瓌t就是要求房地產(chǎn)策劃行為應(yīng)時(shí)時(shí)刻刻地為項(xiàng)目的科學(xué)性、可行性著想,，避免出現(xiàn)不必要的差錯(cuò),。貫徹房地產(chǎn)策劃的可行原則，可從以下幾方面著手：

1,、策劃方案是否可行

在房地產(chǎn)策劃過程中,，確定方案的可行性是貫徹可行原則的第一步。從房地產(chǎn)策劃的本質(zhì)特征可以看出,，在多種策劃方案中選擇最優(yōu)秀,、最可行的方案是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。有了可行的方案以后,，還要對(duì)方案實(shí)施的可行性進(jìn)行分析,，使方案符合市場(chǎng)變化的具體要求,，這是貫徹可行原則的第二步。

2,、方案經(jīng)濟(jì)性是否可行

策劃方案的經(jīng)濟(jì)性是指以最小的經(jīng)濟(jì)投入達(dá)到最好的策劃目標(biāo),。這也是方案是否可行的基本要求。其次,，投資方案的可行性分析也是一個(gè)不可忽視的重要因素,。投資方案通過量的論證和分析，可以確定策劃方案是否可行,，為項(xiàng)目的順利運(yùn)作保駕護(hù)航。

3,、方案有效性是否可行

房地產(chǎn)策劃方案的有效性是指房地產(chǎn)策劃方案實(shí)施過程中能合理有效地利用人力,、物力、財(cái)力和時(shí)間,，實(shí)施效果能達(dá)到甚至超過方案設(shè)計(jì)的具體要求,。策劃方案要達(dá)到有效、可行,，一是要用最小的消耗和代價(jià)爭(zhēng)取最大的利益,；二是所冒的風(fēng)險(xiǎn)最小，失敗的可能性最小,，經(jīng)過努力基本上有成功的把握,；三是要能完滿地實(shí)現(xiàn)策劃的預(yù)定目標(biāo)。

六,、全局原則

全局原則從整體,、大局的角度來衡量房地產(chǎn)策劃的興衰成敗，為策劃人提供了有益的指導(dǎo)原則,。從房地產(chǎn)策劃的整個(gè)過程來講,，它分為“開局、析局,、創(chuàng)局,、選局、布局,、運(yùn)局,、饋局和結(jié)局八大過程，每個(gè)過程都跟全局有密切的聯(lián)系,，每個(gè)局部的運(yùn)作好壞都會(huì)對(duì)整個(gè)全局造成影響,。

房地產(chǎn)策劃全局原則的主要要求是：

1、房地產(chǎn)策劃要從整體性出發(fā),，注意全局的目標(biāo),、效益和效果,。在整體規(guī)劃的前提下，部分服從整體,，局部服從全局,。在市場(chǎng)調(diào)研階段，如果圖省事,，不深入了解當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)狀況,，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、對(duì)手強(qiáng)弱,，以及宏觀政策等問題,，盲目上馬項(xiàng)目，結(jié)果會(huì)造成慘重的失敗,。

2,、房地產(chǎn)策劃要從長期性出發(fā)，處理好項(xiàng)目眼前利益和長遠(yuǎn)利益的關(guān)系,。

3,、房地產(chǎn)策劃要從層次性出發(fā)，總攬全局,。房地產(chǎn)策劃是個(gè)大系統(tǒng),，任何一個(gè)系統(tǒng)都可以被看成是一個(gè)全局。而系統(tǒng)是有層次性的,，大系統(tǒng)下有子系統(tǒng),，子系統(tǒng)下還有孫系統(tǒng)，層次分明,。因此,，考慮下一個(gè)層次的策劃時(shí)，應(yīng)該同上一層次的戰(zhàn)略要求相符合,。

4,、房地產(chǎn)策劃要從動(dòng)態(tài)性出發(fā)，注意全局的動(dòng)態(tài)發(fā)展,。房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化莫測(cè)的,，變化發(fā)展有時(shí)會(huì)影響全局。這時(shí),，策劃人要善于抓住市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)規(guī)律,，掌穩(wěn)全局，避免市場(chǎng)變化觸動(dòng)全局的根基,。

七,、人文原則

人文原則是強(qiáng)調(diào)在房地產(chǎn)策劃中要認(rèn)真把握社會(huì)人文精神，并把它貫穿到策劃的每一個(gè)環(huán)節(jié)中去。人文精神包括人口及文化的意識(shí)：人口意識(shí)是指人口的數(shù)量和質(zhì)量水平,、人口的局,、年齡結(jié)構(gòu)、家庭婚姻等表現(xiàn)出的社會(huì)思想,；文化意識(shí)包括人們?cè)谔囟ㄉ鐣?huì)中形成的特定習(xí)慣,、觀念、風(fēng)俗及宗教信仰等表現(xiàn)出的社會(huì)思想,。在房地產(chǎn)策劃中要把握好人文原則,，必須注意以下幾點(diǎn)：

1、對(duì)我國人文精神的精髓要深入的領(lǐng)會(huì)

在房地產(chǎn)策劃中把握準(zhǔn)人文精神的精髓,，并在人文精神的具體形式中深入貫徹,，將起到意想不到的效果。

2,、運(yùn)用社會(huì)學(xué)原理,，把握好人口的各個(gè)要素

在策劃中把握好人口各個(gè)要素的內(nèi)容、形式以及它們的功用,，分析它們對(duì)市場(chǎng)影響的大小、輕重,，找出它們運(yùn)行的具體規(guī)律,，開發(fā)出的房地產(chǎn)項(xiàng)目就會(huì)與眾不同，贏得人們的信賴,。

3,、把文化因素滲透到策劃項(xiàng)目的各個(gè)方面

房地產(chǎn)策劃必須把文化因素滲透到開發(fā)項(xiàng)目中去，才能迅速占領(lǐng)市場(chǎng),，建立自己的項(xiàng)目個(gè)性,。以順德碧桂園為例，它開發(fā)的理念和模式首先是中國傳統(tǒng)文化的代表——儒家思想的建大功,、立大業(yè)及望子成龍的思想,，在家庭倫理上倡導(dǎo)中國傳統(tǒng)文化的天倫之樂、合家歡樂和刻意追求中國傳統(tǒng)家庭的溫馨,。

4,、通過民族文化的積累，促進(jìn)產(chǎn)品及企業(yè)品牌的形成,。

八,、應(yīng)變?cè)瓌t

所謂應(yīng)變就是隨機(jī)應(yīng)變，它要求房地產(chǎn)策劃要在動(dòng)態(tài)變化的復(fù)雜環(huán)境中,，及時(shí)準(zhǔn)確地把握發(fā)展變化的目標(biāo),、信息，預(yù)測(cè)事物可能發(fā)展變化的方向、軌跡,，并以此為依據(jù)來調(diào)整策劃目標(biāo)和修改策劃方案,。

房地產(chǎn)策劃的應(yīng)變?cè)瓌t是完善策劃方案的重要保證，它的具體要求是：

1,、增強(qiáng)動(dòng)態(tài)意識(shí)和隨機(jī)應(yīng)變觀念,。

2、時(shí)刻掌握策劃對(duì)象的變化信息,。策劃對(duì)象信息是策劃的基礎(chǔ)材料和客觀依據(jù),，這個(gè)基礎(chǔ)和依據(jù)變化了，策劃也應(yīng)該隨之變化,，否則,，其策劃就失去了準(zhǔn)確性、科學(xué)性和有效性,。必須不停地廣泛了解,、全面搜集和及時(shí)分析并加工處理這些信息，為策劃提供具有真實(shí)性,、時(shí)效性,、系統(tǒng)性和可*的信息資料。

3,、預(yù)測(cè)對(duì)象的變化趨勢(shì),，掌握隨機(jī)應(yīng)變的主動(dòng)性。

4,、及時(shí)調(diào)整策劃目標(biāo),，修正策劃方案。當(dāng)客觀情況發(fā)生變化影響到策劃目標(biāo)的基本方面或主要方面時(shí),，要對(duì)策劃目標(biāo)作必要的調(diào)整,，自然也就要對(duì)策劃方案進(jìn)行修正，以保證策劃方案與調(diào)整后的策劃目標(biāo)相一致,。

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