房產(chǎn)租賃糾紛

一、房產(chǎn)租賃糾紛類型

1,、租期及押金糾紛

私有房屋的租賃活動(dòng)往往是投資活動(dòng),，受租賃市場(chǎng)的周期性影響較大。由于租賃市場(chǎng)的供方競(jìng)爭(zhēng),，導(dǎo)致租金和其他租賃條件的變化,，承租人一旦發(fā)現(xiàn)廉價(jià)的租金或其他租賃條件更加寬松的住房，未等原來(lái)承租房屋的合同約定租期結(jié)束,，就毀約終止合同：反過(guò)來(lái),，出租人也因?yàn)槭袌?chǎng)的變化，毀約終止合同,，這都導(dǎo)致糾紛發(fā)生,。同時(shí)，由于租期的糾紛或者原合同未約定租期,，隨之導(dǎo)致對(duì)押金的爭(zhēng)議和糾紛,。

2、房屋水,、電,、煤費(fèi)用糾紛

這類的糾紛同前一類糾紛的原因是類似的。即由于租賃合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)介紹訂立的,，但是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)沒(méi)有作為租賃管理人參與管理和監(jiān)督,，有些承租人乘出租人不在現(xiàn)場(chǎng)，往往不預(yù)先告知而突然解約,，并拖欠水,、電、煤氣及其他有關(guān)費(fèi)用,，一走了之,。這給出租人帶來(lái)?yè)p失，從而引起糾紛,。

3,、房屋設(shè)備的使用及賠償糾紛

房屋租賃中，租賃雙方對(duì)房屋的裝修,、設(shè)備,、賠償要求都比較明確。如有的承租人要求裝修與設(shè)備都比較好,，而出租人也會(huì)明確要求使用人應(yīng)當(dāng)注意保護(hù)裝修和設(shè)備，但使用結(jié)果未能達(dá)到雙方預(yù)先約定的結(jié)果,，可能引起糾紛,?；蛘呤鞘褂萌苏J(rèn)為房屋的裝修及設(shè)備未達(dá)到出租人承諾的水準(zhǔn)，或者業(yè)主認(rèn)為使用人損壞了裝修及設(shè)備,，等等,，這些都會(huì)引起糾紛。目前,，我國(guó)對(duì)房屋租賃中的房屋使用的結(jié)果沒(méi)有明確的監(jiān)督條件,。有些城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)雖然愿意接受租賃業(yè)務(wù)委托，但不愿意承擔(dān)租賃合同訂立后的委托管理,。因此,，這類租承雙方雖有租賃合同關(guān)系，但無(wú)租賃管理的糾紛不少,。

4、租賃備案糾紛

對(duì)于房屋租賃合同,，有些城市要求向所在地房地產(chǎn)管理部門辦理備案手續(xù),，有些城市沒(méi)有這樣的要求。租承雙方可能為了備案要求各執(zhí)——詞,，結(jié)果發(fā)生糾紛。

二,、房產(chǎn)糾紛處理方法

1,、調(diào)解。它是指在第三者的主持下,，出租承租雙方當(dāng)事人經(jīng)過(guò)自愿協(xié)商,，排除爭(zhēng)端，達(dá)成和解的一種方法和活動(dòng),。我國(guó)在基層群眾性組織村民委員會(huì)和居民委員會(huì)都設(shè)立了人民調(diào)解委員會(huì),，進(jìn)行民間糾紛的調(diào)解處理，調(diào)解特別適用對(duì)某些界限不清的事實(shí),、責(zé)任含糊不究的租賃糾紛,，租賃雙方就近請(qǐng)調(diào)委會(huì)調(diào)解通過(guò)調(diào)解，糾紛雙方,，互諒互讓,，以達(dá)到既解決糾紛又不傷和氣的目的。

2,、仲裁,。仲裁是一種準(zhǔn)司法活動(dòng)。《仲裁法》第2條內(nèi)容規(guī)定：平等主體的公民,、法人和其他組織之間發(fā)生的合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛,，可以仲裁。這里的“合同糾紛和其他財(cái)產(chǎn)權(quán)益糾紛”,，包括公民個(gè)人之間的房屋租賃糾紛等,。房屋租賃糾紛發(fā)生后，公民可以根據(jù)條款或仲裁提請(qǐng)仲裁機(jī)構(gòu)居中判明事實(shí),，分清責(zé)任,，依法做出仲裁裁決，解決房糾紛,。仲裁具有“公正及時(shí),，程序簡(jiǎn)便，專家斷案,，依裁終局”的優(yōu)勢(shì),，可以使當(dāng)事人避免陷入于官司的曠日持久的糾纏和身心疲憊的針?shù)h相對(duì)之中，是一種比較受推崇的爭(zhēng)端解決機(jī)制,。

3,、訴訟。有些租賃糾紛不愿意調(diào)解或不服調(diào)解,，又沒(méi)有達(dá)成仲裁協(xié)議的,，當(dāng)事人可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟。通過(guò)法院的訴訟活動(dòng)而做出的判決的強(qiáng)制力,，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于調(diào)解和仲裁,。

房產(chǎn)買賣糾紛

一、房產(chǎn)買賣糾紛類型

1,、定金糾紛

定金糾紛是房產(chǎn)糾紛中的一個(gè)很常見(jiàn)的種類,，合同簽訂時(shí)定金一定要以書(shū)面的形式進(jìn)行約定才有法律效力。定金的約定要全面,，特別是對(duì)定金退回的適用情況進(jìn)行明確的說(shuō)明,。合同法中適用定金罰則，如果購(gòu)房者不履行債務(wù),，沒(méi)有權(quán)利要求售房者返還定金,。售房者如果不履行債務(wù)，需要向購(gòu)房者返還雙倍定金,。

2,、一房二賣糾紛

一房二賣也是房產(chǎn)交易中常見(jiàn)的糾紛，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),，一房二賣就是售房者將同樣的房子賣給兩個(gè)人,。避免一房二賣,，需要注意以下幾個(gè)方面：首先，購(gòu)房者要保證定金是交給售房者;其次,，查看售房者的身份證明,、房屋所有權(quán)情況，最好將房屋所有權(quán)證書(shū)提存;第三,，房子交易的款項(xiàng)不要一次性付清;最后，網(wǎng)簽要及時(shí),。

3,、二手房買賣中承租人糾紛

合同簽訂完之后，很可能會(huì)出現(xiàn)承租人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán),，而導(dǎo)致原先的買賣合同無(wú)效,，因此為購(gòu)房者帶來(lái)了一系列的糾紛。所以,，購(gòu)房者買房之前,，一定要做好調(diào)查，確保是否有承租人的存在,，如果有,，應(yīng)該要求承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的書(shū)面承諾。

4,、房屋質(zhì)量糾紛

房屋質(zhì)量一般在房屋交付之后購(gòu)房者才容易發(fā)現(xiàn),，比如一些裂縫、滲漏等問(wèn)題,。如果您遇到這樣的情況,，有以下解決辦法：第一，向建設(shè)行政主管部門投訴;第二,，雙方協(xié)商調(diào)解;第三,，向仲裁機(jī)構(gòu)提起仲裁;第四，拿起法律武器,，維護(hù)自己正當(dāng)權(quán)益。

5,、房屋廣告虛假糾紛

售房者買房的時(shí)候很喜歡對(duì)自己的房屋進(jìn)行美化,，比如形容房子有美好的環(huán)境、有假山,、有公立學(xué)校等,，但是最后購(gòu)房者收房的時(shí)候卻發(fā)現(xiàn)與形容的完全不符。對(duì)于這樣的情況,，購(gòu)房者應(yīng)該將廣告中有的事物寫進(jìn)合同中,，并且約定好虛假的話應(yīng)該承擔(dān)什么違約責(zé)任,。

6、共有房產(chǎn)單獨(dú)處分糾紛

一般夫妻共同財(cái)產(chǎn)處分的時(shí)候容易出現(xiàn)這樣的糾紛,，購(gòu)房者事先沒(méi)有進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查,，也沒(méi)有看房產(chǎn)證，很有可能出現(xiàn)合同解除的風(fēng)險(xiǎn),。所以,，購(gòu)房者買房之前一定要查看房產(chǎn)證，詢問(wèn)財(cái)產(chǎn)是否有共有關(guān)系,。

二,、房產(chǎn)買賣糾紛處理方法

1、協(xié)商協(xié)商是指當(dāng)事人行使自己的合法處分權(quán),，在法律規(guī)定許可的前提下,，互諒互讓，協(xié)商解決糾紛,。購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商對(duì)雙方所發(fā)生的糾紛進(jìn)行協(xié)商,，提出一個(gè)雙方都滿意的解決方案，并就此達(dá)成一個(gè)糾紛解決協(xié)議,。由雙方協(xié)商解決糾紛,，對(duì)購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商來(lái)講都是最好的解決糾紛的方式，因?yàn)檫@種方式既省時(shí)省力又省錢,。

2,、調(diào)解這是指在非仲裁機(jī)關(guān)和訴訟外的第三人主持下，房屋買賣糾紛的當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議解決糾紛,。

3,、仲裁仲裁是指買賣雙方當(dāng)事人依據(jù)他們事先或事后達(dá)成的協(xié)議，自愿將其爭(zhēng)議提交給雙方同意的仲裁機(jī)關(guān),，由該仲裁機(jī)關(guān)依據(jù)有關(guān)法律和事實(shí)作出裁決,，以解決糾紛。仲裁解決是終局的,，對(duì)雙方當(dāng)事人都有約束力,，不存在當(dāng)事人上訴的問(wèn)題，加上仲裁簡(jiǎn)單,、靈活,，因此它能比訴訟更迅速處理糾紛，同時(shí)費(fèi)用更低廉,。但是要采用仲裁方式解決糾紛,，發(fā)生糾紛的雙方中有一方不愿將糾紛提交仲裁解決，那么就木能采用這種方式來(lái)解決糾紛,。

4,、訴訟訴訟是指買賣雙方當(dāng)事人依法向人民法院提起訴訟,，由人民法院依據(jù)有關(guān)法律和事實(shí)作出判決以解決糾紛的一種方式。人民法院經(jīng)過(guò)審理后,，就雙方之間的糾紛作出解決,。由于我國(guó)實(shí)行的是二審終審制，當(dāng)事人對(duì)一審法院作出的判決不服的,，可以向上一級(jí)人民法院上訴,。

相鄰權(quán)糾紛

一、相鄰權(quán)糾紛類型

1,、因宅基地使用而產(chǎn)生的相鄰權(quán)糾紛

相鄰一方因生產(chǎn)和生活上的需要,，必須臨時(shí)或長(zhǎng)期通過(guò)對(duì)方使用的土地時(shí)，對(duì)方應(yīng)當(dāng)允許,；因此給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)給予對(duì)方適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償,。對(duì)于相鄰方共同使用的空地,、道路及其他宅基地上的附屬物，相鄰一方不得獨(dú)自占有,。

2,、因用水、排水產(chǎn)生的相鄰權(quán)糾紛

多方共用同一水源時(shí),，各方均可以自由使用水源,，但不得因此而影響相鄰方的用水；土地使用人不得濫鉆井眼,、挖掘地下水,，使相鄰方水源減少，甚至使對(duì)方水井干涸,；對(duì)相鄰各方都有權(quán)使用的自然水源應(yīng)當(dāng)尊重自然形成的流向,，一方擅自堵截或獨(dú)占而影響他人生產(chǎn)生活的，他方有權(quán)請(qǐng)求排除妨礙,，造成損害的,，可以請(qǐng)求賠償。相鄰一方必須利用對(duì)方的土地排水時(shí),，對(duì)方應(yīng)當(dāng)允許,，但使用時(shí)應(yīng)當(dāng)采取必要的保護(hù)措施，造成損失的,，應(yīng)給予合理補(bǔ)償,。建房時(shí)應(yīng)盡量避免屋檐滴水造成相鄰方損害，造成損害的,，對(duì)方有權(quán)要求排除妨礙,、賠償損失,。

3、因修建,、施工產(chǎn)生的相鄰權(quán)糾紛

相鄰一方因修建施工,、架設(shè)電線、埋設(shè)管道等,，需要臨時(shí)占用他人土地時(shí),，他人應(yīng)當(dāng)允許，但是施工方應(yīng)選擇對(duì)他人損失最小的方案,，并按照雙方約定的范圍,、用途和期限使用；施工完畢后應(yīng)及時(shí)清理現(xiàn)場(chǎng),、恢復(fù)原狀,，因此給他人造成損失的，施工方應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償,。相鄰一方在自己的土地上挖水溝,、地窖等時(shí)，應(yīng)注意對(duì)方房屋及其他建筑物的安全,；對(duì)方的建筑物有倒塌危險(xiǎn),，威脅人身、財(cái)產(chǎn)安全時(shí),，有權(quán)請(qǐng)求采取措施排除危險(xiǎn)來(lái)源,，消除危險(xiǎn)。

4,、因排污產(chǎn)生的相鄰權(quán)糾紛

相鄰一方在修建廁所,、糞池、污水池或堆放垃圾,、惡臭物,、有毒物等，或者企業(yè)事業(yè)單位排放污水,、廢渣,、廢氣等，應(yīng)與相鄰方保持一定的距離,，或采取相應(yīng)的防范措施,，防止空氣、水源等環(huán)境污染,。如因此影響鄰人的生產(chǎn)生活,，損害鄰人健康的，鄰人有權(quán)依法請(qǐng)求對(duì)方承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任,。

5,、因通風(fēng),、采光、噪聲產(chǎn)生的相鄰權(quán)糾紛

相鄰各方修建房屋和其他建筑物時(shí),，必須與鄰居保持適當(dāng)?shù)木嚯x,，不得妨礙鄰居的通風(fēng)和采光；相鄰各方使用噪聲過(guò)大的生產(chǎn)生活資料時(shí),，不得影響鄰居生產(chǎn),、生活，對(duì)方有權(quán)要求停止侵害,，造成損害的,，對(duì)方可以請(qǐng)求賠償。

二,、相鄰權(quán)糾紛處理方法

自行協(xié)商和解,；在村（居）委會(huì)、人民調(diào)解委員會(huì)的幫助下,，協(xié)商解決,；通過(guò)向人民法院提起訴訟來(lái)解決。

物業(yè)糾紛

1,、物業(yè)管理費(fèi)糾紛

解決方法：在收費(fèi)方面，物業(yè)公司應(yīng)該在給予業(yè)主的相關(guān)物業(yè)管理費(fèi)用繳費(fèi)收據(jù)上,，將相關(guān)的收費(fèi)目錄名稱和費(fèi)用全部羅列清楚,，不能簡(jiǎn)單地以一個(gè)“物業(yè)管理費(fèi)”的名稱來(lái)取代其中各類的費(fèi)用名稱。

2,、物業(yè)合同簽訂的糾紛

解決方法：在簽訂物業(yè)管理合同時(shí),，需要注意的是合同的性質(zhì)應(yīng)該為服務(wù)合同，而不是委托合同,。其最簡(jiǎn)單的方法是先看物業(yè)合同的名稱,，如果是服務(wù)合同，一般這個(gè)合同的名稱是“物業(yè)管理服務(wù)合同”,，而不是“物業(yè)管理委托合同”,，同時(shí)，在合同的條款中,，如果是委托合同,，一般會(huì)表現(xiàn)為“甲方委托乙方”，而服務(wù)合同則一般是“甲方為乙方提供服務(wù)”,。

3,、公共配套設(shè)施權(quán)利人不明確的糾紛

解決方法：這一系列問(wèn)題目前有待相關(guān)部門制定相關(guān)法規(guī)。不過(guò)總的來(lái)說(shuō),，業(yè)主們還需提高自身的維權(quán)意識(shí),，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題進(jìn)行解決,。

4、開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司的關(guān)系糾紛

解決方法：人住小區(qū)的業(yè)主們?cè)诜蠗l件后,，也就是說(shuō)小區(qū)內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上,，或者首套房屋出售并且交付使用已經(jīng)滿2年的，一定要及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)成立業(yè)主大會(huì),，來(lái)維護(hù)自身權(quán)益,。

房產(chǎn)中介糾紛

1、 因支付意向金引起的糾紛

中介帶買方看房,，一旦客戶流露出購(gòu)買意向,，中介往往會(huì)趁熱打鐵，說(shuō)服買方支付意向金并要求簽訂居間合同,，而且會(huì)解釋支付的只是“意向金”而不是“定金”,，如果買賣不成還會(huì)退還。但等到買方不想買要求返還時(shí),，中介卻說(shuō)已交給賣方變成了“定金”,，如果反悔會(huì)被沒(méi)收。

買方付“意向金”的時(shí)候,，一定要看清楚居間合同對(duì)意向金是怎么約定的,。通常中介提供的《居間合同》寫得密密麻麻，字又非常小,，買方往往在中介的催促下粗粗看一下就簽了字,，根本不清楚意向金是怎么變成定金的?！毒娱g合同》其實(shí)比正式的買賣合同都重要,，其中玄機(jī)很多，但在二手房買賣中往往被忽視,，特別是里面約定的“意向金轉(zhuǎn)定金”的條款,。

“意向金轉(zhuǎn)定金”通常約定由買方先付一部分錢款作為意向金交給中介，如果賣方同意居間合同中的條件(包括總價(jià)及付款方式),，中介就將意向金轉(zhuǎn)交給賣方,，此時(shí)意向金就轉(zhuǎn)為定金，如果買方反悔不買則不能要求返還,，如果賣方反悔不賣則要雙倍返還,。所以，買方付錢的時(shí)候確實(shí)是意向金,，但如果賣方同意賣,，那就變成定金了。所以一定要看清居間合同條款，不能隨隨便便就付了意向金,。

2,、 因跳中介引起的糾紛

跳中介通常有兩種情況：

第一種情況：買方看房時(shí)簽了《看房確認(rèn)單》(《看房確認(rèn)單》上有買方跳開(kāi)中介與賣方私下成交，買方應(yīng)當(dāng)向中介支付違約金),，看了房以后,，買方通過(guò)其它中介公司成交。

買方通過(guò)其它中介公司成交的原因可能是其它中介公司不收或少收傭金,，也有可能是通過(guò)其它中介公司談下來(lái)的成交價(jià)格更低一些,。如果是前一個(gè)原因，毫無(wú)疑問(wèn)買方應(yīng)向前一家中介公司承擔(dān)違約責(zé)任,，因?yàn)椤犊捶看_認(rèn)書(shū)》也具有約束力,，買方的行為顯然違反了誠(chéng)信原則因而要承擔(dān)違約責(zé)任。但如果是后一種原因,，買方實(shí)際上是按新的交易條件達(dá)成的合同,，其目的并不是為了少付傭金，所以不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任,。

第二種情況：買賣雙方與中介簽訂《居間合同》(《居間合同》中有買賣雙方跳開(kāi)中介私自買賣要向中介支付違約金的內(nèi)容)后,，為了規(guī)避中介費(fèi)，買賣雙方先協(xié)議終止合同,，再跳開(kāi)中介直接成交,。但《居間合同》不只是一個(gè)買賣合同，還包括居間合同的內(nèi)容,，即使買賣雙方終止了合同,，也只能終止買賣合同，不能終止居間合同,，這種情況下買賣雙方仍然應(yīng)當(dāng)向中介承擔(dān)違約責(zé)任。【詳細(xì)】

哪些房產(chǎn)糾紛可以向法院起訟

1,、凡以房產(chǎn)為標(biāo)的買房,、租賃、典當(dāng),、建筑承包(包括勘察,、設(shè)計(jì)、建筑等),、合建,、代理、居間,、使用,、轉(zhuǎn)讓、確權(quán)等民事行為發(fā)生的糾紛,，均可以向人民法院提起訴訟,，人民法院將作為民事案件受理,。

2、因單位內(nèi)部分配公房使用權(quán)而產(chǎn)生的糾紛,，如果是單位職工對(duì)單位分房決定有意見(jiàn)的,，不屬法院受理范圍，不能向法院起訴;如果是受配人(或其他原舊房?jī)?nèi)應(yīng)一并遷出的同住親屬占住舊房)分得新房又無(wú)理占住舊房或非受配人以單位分配不合理為由而強(qiáng)占公房,，被侵害人(包括單位和合法受配人)可以向法院提起訴訟,。

3、單位分配給職工住房使用權(quán)并訂有分房合同的,，職工由于本人原因而離職,、辭職，或被單位除名,、開(kāi)除的,，單位根據(jù)合同要求收回公房使用權(quán)的，可以向法院提起民事訴訟,。

4,、單位之間因行政調(diào)撥等原因引起的房屋糾紛，不屬法院受理范圍,，當(dāng)事人應(yīng)向有關(guān)主管部門申請(qǐng)解決,。因歷史原因由行政劃撥房屋使用權(quán)的，現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)人要求收回房屋自用或要求明確租金的,，可以向法院起訴,，法院一般作為民事案件受理。

5,、因違章建筑引起的房產(chǎn)糾紛,，因違章建筑的認(rèn)定、拆除引起的糾紛,，應(yīng)由行政機(jī)關(guān)受理,，行政機(jī)關(guān)不依法處理或處理不當(dāng)，當(dāng)事人不服的,，可作為行政案件提起訴訟,。但當(dāng)事人以違章建筑為標(biāo)的發(fā)生的買賣、租賃,、抵押等民事糾紛以及違章建筑妨礙他人通風(fēng),、采光等引起的鄰里糾紛可作為民事案件向法院起訴。

6,、因?yàn)橛嘘P(guān)部門審批建筑執(zhí)照不當(dāng),，影響他人通風(fēng)、采光引起的糾紛，一般應(yīng)由原告向有關(guān)部門申請(qǐng)解決,，也可向法院提起行政訴訟,。

7、有關(guān)私房落實(shí)政策的案件,，如私房改造中的問(wèn)題,，建國(guó)初期由有關(guān)部門代管的房產(chǎn)問(wèn)題，落實(shí)華僑,、港,、澳、臺(tái)胞私房政策的問(wèn)題等,，原告應(yīng)向當(dāng)?shù)芈鋵?shí)私房政策部門或有關(guān)主管部門申請(qǐng)解決,。但有關(guān)部門按私房落實(shí)政策先落實(shí)了房產(chǎn)，后又撤銷的,，當(dāng)事人對(duì)撤銷的具體行政行為不服,，可以向法院提起行政訴訟。