什么是業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成,，代表業(yè)主的利益,，向社會(huì)各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個(gè)民間組織,，不具備獨(dú)立法人資格,。

業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)的區(qū)別

1、兩者的權(quán)利基礎(chǔ)不同

居委會(huì)是居民自我管理,、自我教育,、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織，其自治的基礎(chǔ)是法定的公民權(quán)利,，居委書(shū)記事實(shí)上是由政府委派,，居委會(huì)的設(shè)立、撤消,、規(guī)模調(diào)整由政府決定,。業(yè)委會(huì)自治的基礎(chǔ)是物業(yè)所有權(quán)，業(yè)委會(huì)的委員由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生,，業(yè)委會(huì)的設(shè)立撤消等由業(yè)主大會(huì)決定,，并報(bào)有關(guān)部門(mén)備案。

2,、性質(zhì)不同

居委會(huì)有明確的法律地位,，實(shí)質(zhì)上是一種半行政性的基層自治組織，目前定位于“基層政權(quán)建設(shè)”,。業(yè)委會(huì)在法律上地位不明確,，有時(shí)連訴訟主體的資格都沒(méi)有，是一種特殊的基層自治組織,。

3,、經(jīng)費(fèi)來(lái)源不同

居委會(huì)的經(jīng)費(fèi)由政府財(cái)政撥款。業(yè)委會(huì)的經(jīng)費(fèi)取決于業(yè)主大會(huì)的決定,，由業(yè)主自行解決,。

4、對(duì)組織成員的要求不同

居委會(huì)的人員多數(shù)算專職的,，對(duì)居民負(fù)責(zé),。業(yè)委會(huì)的成員大部分是兼職的，他們對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé),。

5,、工作的側(cè)重點(diǎn)不同

居委會(huì)工作包括宣傳教育、社會(huì)福利,、治安保衛(wèi),、文教衛(wèi)生、調(diào)解民間糾紛,、就業(yè)等多項(xiàng)工作,，側(cè)重于社會(huì)政治穩(wěn)定。業(yè)委會(huì)的的工作范圍僅限于五大類公共服務(wù)項(xiàng)目：公共衛(wèi)生和公共秩序管理,、綠化管理,、車(chē)輛交通管理、公用部位公用設(shè)備設(shè)施的管理,、其他居住環(huán)境管理,，側(cè)重于業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。

6,、辦公用房不同

居委會(huì)的辦公用房,，由當(dāng)?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌解決，不一定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，有的是好幾個(gè)小區(qū)才有一個(gè)居委會(huì),。業(yè)委會(huì)的辦公用房應(yīng)設(shè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由建設(shè)單位和公房出售單位免費(fèi)提供,。

業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司的關(guān)系

物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治和專業(yè)化管理相結(jié)合的管理體制,。業(yè)主委員會(huì)體現(xiàn)業(yè)主自治，物業(yè)管理企業(yè)體現(xiàn)專業(yè)化管理,，二者共同管理著一定范圍的物業(yè),。這就決定了他們之間具有一定的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

1,、法律關(guān)系

業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)是委托者和受托者的關(guān)系,，是聘用與受聘的關(guān)系。在法律上,，業(yè)主委員會(huì)有決定委托或不委托,、聘用或不聘用某個(gè)物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利,，物業(yè)管理企業(yè)也有接受或不接受委托、受聘或拒聘的權(quán)利,。兩者無(wú)隸屬關(guān)系,，不存在領(lǐng)導(dǎo)和被領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系，也不存在管理和被管理的關(guān)系,，兩者在法律上是平等的,。

2、經(jīng)濟(jì)關(guān)系

物業(yè)管理企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)是有償?shù)?，在提供一定的物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí),，應(yīng)獲得相應(yīng)的報(bào)酬。同樣,，業(yè)主在享受到這些管理服務(wù)的同時(shí),，也應(yīng)付出相應(yīng)的費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主方面的這種經(jīng)濟(jì)關(guān)系是通過(guò)物業(yè)管理委托合同確認(rèn)和保證的,。合同簽訂后,，雙方分別承擔(dān)不同的權(quán)利和義務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按合同規(guī)定及要求提供相應(yīng)的管理服務(wù),，向業(yè)主委員會(huì)及廣大業(yè)主負(fù)責(zé),，并在日常工作中接受他們的監(jiān)督。同時(shí),，業(yè)主委員會(huì)及廣大業(yè)主應(yīng)協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展工作,，并按時(shí)繳交物業(yè)管理委托合同寫(xiě)明的各項(xiàng)費(fèi)用。雙方在經(jīng)濟(jì)關(guān)系上也是平等的,。

業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)

1,、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況,。

2,、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

3,、及時(shí)了解業(yè)主,、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同,。

4,、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施。

5,、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé),。

6、擬訂選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案,，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定,。

7,、擬訂業(yè)主委員會(huì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案、決算方案,，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定,。

8、擬訂業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和管理規(guī)約修改方案,，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定,。

9,、擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度的方案,，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定。

10,、擬訂物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共有部分和共用設(shè)施設(shè)備的使用,、收益方案，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定,。

11,、擬訂專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案,，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定,。

12、擬訂改建,、重建建筑物及其附屬設(shè)施的方案,，報(bào)業(yè)主大會(huì)決定。

13,、對(duì)違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行處理,。

業(yè)主委員會(huì)有哪些權(quán)利

1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議,，修訂業(yè)主公約,、業(yè)主委員會(huì)章程。

2,、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同,。

3、及時(shí)了解業(yè)主,、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議,，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同。

4,、審議年度管理工作計(jì)劃,、年度費(fèi)用預(yù)算。

5,、監(jiān)督公共建設(shè),、公共設(shè)施的合理使用,。

6、監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施,。

7,、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)收取物業(yè)管理費(fèi)是否合法

業(yè)主委員會(huì)收取物業(yè)管理費(fèi)其實(shí)很困難,，一般情況下還是需要物業(yè)來(lái)進(jìn)行收取,。

1、業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有法人資格,，也就無(wú)法辦理資質(zhì)等物業(yè)管理資格,。

2、業(yè)主委員會(huì)不能辦理相關(guān)營(yíng)業(yè)證書(shū),、稅務(wù)證書(shū),，也就沒(méi)有辦法給繳費(fèi)人開(kāi)具發(fā)票。

小區(qū)如何成立業(yè)主委員會(huì)

業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生方式

一般情況下,，業(yè)主委員會(huì)有兩種產(chǎn)生方式：

1,、首屆業(yè)主委員會(huì)由小區(qū)全體業(yè)主投票選舉產(chǎn)生。

2,、根據(jù)小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的規(guī)則進(jìn)行選舉產(chǎn)生,。

業(yè)主委員會(huì)成立程序

1、成立條件

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),，已交付的專有部分面積超過(guò)建筑物總面積50%,。劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的,，可以成立業(yè)主大會(huì),，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素,，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法,。

2、提出申請(qǐng)

由建設(shè)單位或業(yè)主（經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主聯(lián)名）向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)）提出申請(qǐng),。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需的文件資料。符合成立業(yè)主大會(huì)條件的,，街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)認(rèn)真審核，在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書(shū)面申請(qǐng)后60日內(nèi),，負(fù)責(zé)組織,、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。

3、產(chǎn)生籌備組

籌備組由業(yè)主代表,、建設(shè)單位代表,、街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）代表和居民委員會(huì)代表組成,，其成員為7人至11人,，其中業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)不少于50%?；I備組組長(zhǎng)由街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)）代表?yè)?dān)任，業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)）或居民委員會(huì)組織業(yè)主推薦,，街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主代表的身份進(jìn)行核實(shí),。

4,、召開(kāi)籌備組會(huì)議

籌備組會(huì)議由籌備組組長(zhǎng)召集,，街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)）和區(qū)、縣（市）房產(chǎn)局負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)指導(dǎo),?；I備組應(yīng)當(dāng)做好以下工作：

（1）確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積,。

（2）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)的時(shí)間,、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容,。

（3）草擬管理規(guī)約,、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則。

（4）依法確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則,。

（5）制定業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生辦法,，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。

（6）制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法,。

（7）完成召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作,。

5、產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)候選人

業(yè)主委員會(huì)委員為5人至11人,，業(yè)主委員會(huì)委員候選人為9人至15人,。業(yè)主委員會(huì)委員選舉可采用差額選舉方式。街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)）應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)候選人進(jìn)行資格審查,。業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生后，應(yīng)當(dāng)在首屆業(yè)主大會(huì)召開(kāi)前15日將候選人名單在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示,。

6,、召開(kāi)首屆業(yè)主大會(huì)

業(yè)主大會(huì)會(huì)議采用集體討論形式的,，按照下列程序進(jìn)行：

（1）籌備組組織會(huì)議簽到并核實(shí)到會(huì)業(yè)主身份，發(fā)放選票（表決票）,。

（2）表決《管理規(guī)約》,、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》等。

（3）選舉業(yè)主委員會(huì)委員,。

（4）回收選票,。

（5）現(xiàn)場(chǎng)公開(kāi)計(jì)票。

（6）現(xiàn)場(chǎng)公布業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果,。

（7）物業(yè)區(qū)域公告業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)果,。

7、業(yè)主委員會(huì)備案

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),，持下列文件向物業(yè)所在地的區(qū),、縣（市）房產(chǎn)局和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）辦理備案手續(xù)：

（1）業(yè)主委員會(huì)備案申請(qǐng)表,。

（2）業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的資料

（3）管理規(guī)約（加蓋街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)）公章）。

（4）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（加蓋街道辦事處（鄉(xiāng),、鎮(zhèn)）公章）,。

（5）業(yè)主大會(huì)決定的其他重大事項(xiàng)。

如何選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)成員

1,、由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生,。

業(yè)主大會(huì)：是指在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下,、由同物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主組成,，對(duì)關(guān)系到整體業(yè)主利益的事情進(jìn)行決議。并通過(guò)選舉建立業(yè)主委員會(huì)

2,、對(duì)于較大小區(qū),，業(yè)主先按照樓選舉各自樓委會(huì)，然后每個(gè)樓委會(huì)推選代表,，集中而成業(yè)委會(huì),。這樣方式形成的業(yè)委會(huì)，主要負(fù)責(zé)樓間共有的管理,。而樓委會(huì),，負(fù)責(zé)樓內(nèi)共有的管理。

業(yè)主委員會(huì)損害業(yè)主利益怎么辦

可以向法院起訴,。

根據(jù)《物權(quán)法》第七十八條：業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定,，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo),。

《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條：業(yè)主以業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害其合法權(quán)益或者違反了法律規(guī)定的程序?yàn)橛?，依?jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該決定的，應(yīng)當(dāng)在知道或者應(yīng)當(dāng)知道業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出決定之日起一年內(nèi)行使,。