二手房常見糾紛
1,、過戶糾紛
過戶糾紛主要是由出賣人對(duì)出賣房屋無處分權(quán)引起的糾紛,,主要表現(xiàn)為:房屋產(chǎn)權(quán)的共有人未經(jīng)其他共有人同意處分共有房屋,或出租人處分租賃房屋,,或成本價(jià),、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)房屋的處分,使購房者不能取得完全產(chǎn)權(quán)及房屋被抵押等,。這一糾紛的避免主要依靠交易前的調(diào)查核實(shí),,應(yīng)查看產(chǎn)權(quán)證的原件,必要時(shí)可到房產(chǎn)管理部門調(diào)查,。另外,,應(yīng)就過戶的時(shí)間和手續(xù)的辦理及不能過戶的違約責(zé)任作出明確的約定。
2,、支付糾紛
二手房交易中房款的支付也是糾紛的熱點(diǎn)之一,。避免此類糾紛的方式,一種是分次付款,。也就是說為了降低風(fēng)險(xiǎn),,不宜在過戶前一次性付款,。應(yīng)在合同簽訂后先支付部分房款,在過戶時(shí)再支付一部分,,而應(yīng)押一部分尾款在入住一段時(shí)間后再支付,。而另一種方式則是選擇一可靠的中介機(jī)構(gòu)作為擔(dān)保,將房款支付給中介機(jī)構(gòu),,待過戶手續(xù)完成后,,再由中介機(jī)構(gòu)支付給出賣方,若不能過戶,,則將房款退還給買受人,。
3、房屋質(zhì)量糾紛
作為二手房,,在購買時(shí)尤其應(yīng)注意是否存在質(zhì)量隱患,。首先應(yīng)在購買前通過調(diào)查與實(shí)地考察,了解房屋的質(zhì)量狀況,。其次在簽訂合同時(shí)應(yīng)對(duì)房屋質(zhì)量作出準(zhǔn)確描述,,以便在出現(xiàn)問題時(shí)可以分清責(zé)任,同時(shí)應(yīng)對(duì)相關(guān)的的違約責(zé)任作出具體約定,。
4,、承諾未履行的糾紛
有些二手房為了吸引買家,會(huì)以豪華裝修加全套家具電器為賣點(diǎn),,但到交房時(shí),,豪華裝修就會(huì)被調(diào)換,全套家具電器也都無影無蹤,。為了免受損失,如在某些細(xì)節(jié)方面與原業(yè)主或中介公司有口頭約定,,必須注意在簽署合同時(shí)將口頭約定的細(xì)節(jié)事項(xiàng)一一列明,,這樣才可避免事后產(chǎn)生糾紛。
二手房糾紛如何處理
1,、協(xié)商解決
協(xié)商解決是雙方當(dāng)事人達(dá)成一致以解決問題,。
2、調(diào)解解決
調(diào)解是指購房糾紛的買賣雙方,,在不能通過相互協(xié)商解決糾紛時(shí),,根據(jù)一方當(dāng)事人的申請(qǐng),在房地產(chǎn)管理部門,、消費(fèi)者協(xié)會(huì)或其他組織部門的主持下,,通過說服教育,促使雙方當(dāng)事人根據(jù)有關(guān)商品房銷售的法規(guī)和政策的規(guī)定,,相互諒解,,達(dá)成和解協(xié)議,,使購房糾紛及時(shí)得到解決的一種方式。
3,、仲裁解決
仲裁又稱公斷,,是指買賣雙方在爭(zhēng)議發(fā)生之前或爭(zhēng)議發(fā)生后達(dá)成協(xié)議,自愿將爭(zhēng)議交給仲裁機(jī)關(guān)依照國家法律,、法規(guī)和地方性行政規(guī)章,、規(guī)定做出對(duì)各方均具有約束力的裁決。
4,、行政解決
購房糾紛的行政解決,,是指經(jīng)商品房所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)等部門調(diào)解無效或達(dá)成協(xié)議后,當(dāng)事人又反悔的糾紛,,或者是購房糾紛當(dāng)事人直接到行政部門投訴,,由該行政管理部門對(duì)其糾紛進(jìn)行處理的一種具體行政行為。
5,、訴訟解決
購房糾紛的訴訟解決,,是人民法院在糾紛當(dāng)事人和其他訴訟參與人的共同參加下,解決購房糾紛的一種方式,。
二手房糾紛起訴有用嗎
當(dāng)然有用,,可以向人民法院起訴以解決糾紛。
二手房糾紛怎么起訴
1,、向哪個(gè)部門提出訴訟
(1)對(duì)于房產(chǎn)中介無照經(jīng)營,、發(fā)布虛假房源信息的,可向工商部門反映,。
(2)對(duì)于中介違法違規(guī)亂收費(fèi)的,,則向物價(jià)部門反映。
(3)無房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)備案證,、偽造證明材料等方式,,騙取購房資格、騙取或騙貸住房公積金,、規(guī)避限貸的,、簽訂“陰陽合同”規(guī)避稅費(fèi)的,可向房管部門反映,。
(4)因一方違約所簽合同無法推進(jìn)時(shí),,三方可協(xié)商解決,協(xié)商不成的可以提交仲裁委員會(huì)仲裁或依法向人民法院起訴,。
2,、律師費(fèi)用是多少
(1)法律文書:代為撰寫、修改,、審查法律文書,,根據(jù)法律文書的性質(zhì),、難易程度、工作所需耗費(fèi)時(shí)間等因素,,每份文書在600-2000元之間協(xié)商收費(fèi),;
(2)律師見證:根據(jù)法律文書的性質(zhì)、所需時(shí)間等因素,,按每件2000-10000元之間協(xié)商收費(fèi),。
(3)代辦公證:律師代辦公證的事務(wù)不同,每件1500-3000元之間協(xié)商收費(fèi),;
(4)律師函及法律意見書:為委托方出具律師函或法律意見書,,根據(jù)相關(guān)事務(wù)難易程度、使用目的,、工作所需耗費(fèi)時(shí)間等因素協(xié)商收費(fèi),,每份為1500-20000元之間協(xié)商收費(fèi)。
(5)律師調(diào)查:按調(diào)查事項(xiàng)協(xié)商收費(fèi),。
(6)房屋買賣合同糾紛訴訟律師費(fèi)用收費(fèi)按照合同涉及標(biāo)的累積計(jì)算:
爭(zhēng)議標(biāo)的(計(jì)算基數(shù))計(jì)算比例:
爭(zhēng)議標(biāo)的在10萬元以下部份7%但不少于¥5000元
爭(zhēng)議標(biāo)的在10萬元以上但在100萬元以下部分6%
爭(zhēng)議標(biāo)的在100萬元以上但在500萬元以下部分5%
爭(zhēng)議標(biāo)的在500萬元以上但在1000萬元以下部分3%
爭(zhēng)議標(biāo)的在1000萬元以上但在5000萬元以下部分1%
爭(zhēng)議標(biāo)的在5000萬元以上部分0.5%
3,、起訴流程
(1)向法院起訴
向法院起訴需要注意的事,選擇有管轄權(quán)的法院,。否則對(duì)方提出管轄權(quán)異議,,可能會(huì)浪費(fèi)不必要的時(shí)間。二手房糾紛屬于不動(dòng)產(chǎn)訴訟,,應(yīng)該在不動(dòng)產(chǎn)所在地法院進(jìn)行起訴,。
(2)法院進(jìn)行立案審查
如果符合法院立案的條件,法院會(huì)在7日之內(nèi)通知當(dāng)事人提交訴訟費(fèi),,繳費(fèi)之后就可以立案了,。如果不符合立案條件的話,發(fā)端會(huì)裁定不予受理,。當(dāng)然如果上訴人對(duì)于法院裁定不服的話,,可以在10日之內(nèi)向上級(jí)人民法院進(jìn)行上訴。
法院受理案件之后,,會(huì)在5日內(nèi)將相關(guān)起訴狀副本送達(dá)當(dāng)事人,被告要在15日之內(nèi)進(jìn)行答辯,,并通知當(dāng)事人交換證據(jù),。此外,原告如果申請(qǐng)的財(cái)產(chǎn)保全裁定的話,,會(huì)立即開始執(zhí)行,。
(3)法院排期開庭
準(zhǔn)備完畢之后,法院會(huì)進(jìn)行排期開庭,,并通知當(dāng)事人具體的開庭時(shí)間,、地點(diǎn),、承辦人等;如是公開審理會(huì)提前3日進(jìn)行公告,。
(4)法院開庭審理
宣布開庭,,核對(duì)當(dāng)事人身份,宣布合議庭成員,,告知當(dāng)事人權(quán)利義務(wù),,詢問是否申請(qǐng)回避。
法庭調(diào)查:當(dāng)事人陳述案件事實(shí),。
舉證質(zhì)證:告知證人的權(quán)利義務(wù),,證人作證,宣讀未到庭的證人證言,,出示書證,、物證和視聽資料;雙方當(dāng)事人就證據(jù)材料發(fā)表意見,。
法庭辯論:各方當(dāng)事人就有爭(zhēng)議的事實(shí)和法律問題,,進(jìn)行辯駁和論證。
法庭調(diào)解:在法庭主持下,,雙方當(dāng)事人協(xié)議解決糾紛,。
如果達(dá)成調(diào)解協(xié)議,制作調(diào)解書,,雙方當(dāng)事人簽收后生效,,當(dāng)事人履行調(diào)解書內(nèi)容或申請(qǐng)執(zhí)行;未達(dá)成調(diào)解協(xié)議,,合議庭合議作出裁決(宣判),。
(5)法院宣判
同意判決,當(dāng)事人自動(dòng)履行裁判文書確定的義務(wù)或向我院告訴庭提出執(zhí)行申請(qǐng),;不同意裁判,,需要分情形區(qū)分對(duì)待:
裁定:送達(dá)之日起10日內(nèi)向上級(jí)人民法院提出上訴;
判決:送達(dá)之日起15日內(nèi)向上級(jí)人民法院提出上訴,。