二手房常見糾紛
1,、過戶糾紛
過戶糾紛主要是由出賣人對出賣房屋無處分權(quán)引起的糾紛,主要表現(xiàn)為:房屋產(chǎn)權(quán)的共有人未經(jīng)其他共有人同意處分共有房屋,,或出租人處分租賃房屋,,或成本價、標(biāo)準(zhǔn)價房屋的處分,,使購房者不能取得完全產(chǎn)權(quán)及房屋被抵押等,。這一糾紛的避免主要依靠交易前的調(diào)查核實,,應(yīng)查看產(chǎn)權(quán)證的原件,必要時可到房產(chǎn)管理部門調(diào)查,。另外,,應(yīng)就過戶的時間和手續(xù)的辦理及不能過戶的違約責(zé)任作出明確的約定。
2,、支付糾紛
二手房交易中房款的支付也是糾紛的熱點之一,。避免此類糾紛的方式,一種是分次付款,。也就是說為了降低風(fēng)險,,不宜在過戶前一次性付款。應(yīng)在合同簽訂后先支付部分房款,,在過戶時再支付一部分,而應(yīng)押一部分尾款在入住一段時間后再支付,。而另一種方式則是選擇一可靠的中介機構(gòu)作為擔(dān)保,,將房款支付給中介機構(gòu),待過戶手續(xù)完成后,,再由中介機構(gòu)支付給出賣方,,若不能過戶,則將房款退還給買受人,。
3,、房屋質(zhì)量糾紛
作為二手房,在購買時尤其應(yīng)注意是否存在質(zhì)量隱患,。首先應(yīng)在購買前通過調(diào)查與實地考察,,了解房屋的質(zhì)量狀況。其次在簽訂合同時應(yīng)對房屋質(zhì)量作出準(zhǔn)確描述,,以便在出現(xiàn)問題時可以分清責(zé)任,,同時應(yīng)對相關(guān)的的違約責(zé)任作出具體約定。
4,、承諾未履行的糾紛
有些二手房為了吸引買家,,會以豪華裝修加全套家具電器為賣點,但到交房時,,豪華裝修就會被調(diào)換,,全套家具電器也都無影無蹤。為了免受損失,,如在某些細(xì)節(jié)方面與原業(yè)主或中介公司有口頭約定,,必須注意在簽署合同時將口頭約定的細(xì)節(jié)事項一一列明,這樣才可避免事后產(chǎn)生糾紛,。
二手房糾紛如何處理
1,、協(xié)商解決
協(xié)商解決是雙方當(dāng)事人達(dá)成一致以解決問題,。
2、調(diào)解解決
調(diào)解是指購房糾紛的買賣雙方,,在不能通過相互協(xié)商解決糾紛時,,根據(jù)一方當(dāng)事人的申請,在房地產(chǎn)管理部門,、消費者協(xié)會或其他組織部門的主持下,,通過說服教育,促使雙方當(dāng)事人根據(jù)有關(guān)商品房銷售的法規(guī)和政策的規(guī)定,,相互諒解,,達(dá)成和解協(xié)議,使購房糾紛及時得到解決的一種方式,。
3,、仲裁解決
仲裁又稱公斷,是指買賣雙方在爭議發(fā)生之前或爭議發(fā)生后達(dá)成協(xié)議,,自愿將爭議交給仲裁機關(guān)依照國家法律,、法規(guī)和地方性行政規(guī)章、規(guī)定做出對各方均具有約束力的裁決,。
4,、行政解決
購房糾紛的行政解決,是指經(jīng)商品房所在地的房地產(chǎn)管理機關(guān)等部門調(diào)解無效或達(dá)成協(xié)議后,,當(dāng)事人又反悔的糾紛,,或者是購房糾紛當(dāng)事人直接到行政部門投訴,由該行政管理部門對其糾紛進(jìn)行處理的一種具體行政行為,。
5,、訴訟解決
購房糾紛的訴訟解決,是人民法院在糾紛當(dāng)事人和其他訴訟參與人的共同參加下,,解決購房糾紛的一種方式,。
二手房糾紛起訴有用嗎
當(dāng)然有用,可以向人民法院起訴以解決糾紛,。
二手房糾紛怎么起訴
1,、向哪個部門提出訴訟
(1)對于房產(chǎn)中介無照經(jīng)營、發(fā)布虛假房源信息的,,可向工商部門反映,。
(2)對于中介違法違規(guī)亂收費的,則向物價部門反映,。
(3)無房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)備案證,、偽造證明材料等方式,騙取購房資格,、騙取或騙貸住房公積金,、規(guī)避限貸的,、簽訂“陰陽合同”規(guī)避稅費的,可向房管部門反映,。
(4)因一方違約所簽合同無法推進(jìn)時,,三方可協(xié)商解決,協(xié)商不成的可以提交仲裁委員會仲裁或依法向人民法院起訴,。
2,、律師費用是多少
(1)法律文書:代為撰寫、修改,、審查法律文書,,根據(jù)法律文書的性質(zhì)、難易程度,、工作所需耗費時間等因素,,每份文書在600-2000元之間協(xié)商收費;
(2)律師見證:根據(jù)法律文書的性質(zhì),、所需時間等因素,,按每件2000-10000元之間協(xié)商收費。
(3)代辦公證:律師代辦公證的事務(wù)不同,,每件1500-3000元之間協(xié)商收費;
(4)律師函及法律意見書:為委托方出具律師函或法律意見書,,根據(jù)相關(guān)事務(wù)難易程度,、使用目的、工作所需耗費時間等因素協(xié)商收費,,每份為1500-20000元之間協(xié)商收費,。
(5)律師調(diào)查:按調(diào)查事項協(xié)商收費。
(6)房屋買賣合同糾紛訴訟律師費用收費按照合同涉及標(biāo)的累積計算:
爭議標(biāo)的(計算基數(shù))計算比例:
爭議標(biāo)的在10萬元以下部份7%但不少于¥5000元
爭議標(biāo)的在10萬元以上但在100萬元以下部分6%
爭議標(biāo)的在100萬元以上但在500萬元以下部分5%
爭議標(biāo)的在500萬元以上但在1000萬元以下部分3%
爭議標(biāo)的在1000萬元以上但在5000萬元以下部分1%
爭議標(biāo)的在5000萬元以上部分0.5%
3,、起訴流程
(1)向法院起訴
向法院起訴需要注意的事,,選擇有管轄權(quán)的法院。否則對方提出管轄權(quán)異議,,可能會浪費不必要的時間,。二手房糾紛屬于不動產(chǎn)訴訟,應(yīng)該在不動產(chǎn)所在地法院進(jìn)行起訴,。
(2)法院進(jìn)行立案審查
如果符合法院立案的條件,,法院會在7日之內(nèi)通知當(dāng)事人提交訴訟費,繳費之后就可以立案了,。如果不符合立案條件的話,,發(fā)端會裁定不予受理。當(dāng)然如果上訴人對于法院裁定不服的話,,可以在10日之內(nèi)向上級人民法院進(jìn)行上訴,。
法院受理案件之后,,會在5日內(nèi)將相關(guān)起訴狀副本送達(dá)當(dāng)事人,被告要在15日之內(nèi)進(jìn)行答辯,,并通知當(dāng)事人交換證據(jù),。此外,原告如果申請的財產(chǎn)保全裁定的話,,會立即開始執(zhí)行,。
(3)法院排期開庭
準(zhǔn)備完畢之后,法院會進(jìn)行排期開庭,,并通知當(dāng)事人具體的開庭時間,、地點、承辦人等,;如是公開審理會提前3日進(jìn)行公告,。
(4)法院開庭審理
宣布開庭,核對當(dāng)事人身份,,宣布合議庭成員,,告知當(dāng)事人權(quán)利義務(wù),詢問是否申請回避,。
法庭調(diào)查:當(dāng)事人陳述案件事實,。
舉證質(zhì)證:告知證人的權(quán)利義務(wù),證人作證,,宣讀未到庭的證人證言,,出示書證、物證和視聽資料,;雙方當(dāng)事人就證據(jù)材料發(fā)表意見,。
法庭辯論:各方當(dāng)事人就有爭議的事實和法律問題,進(jìn)行辯駁和論證,。
法庭調(diào)解:在法庭主持下,,雙方當(dāng)事人協(xié)議解決糾紛。
如果達(dá)成調(diào)解協(xié)議,,制作調(diào)解書,,雙方當(dāng)事人簽收后生效,當(dāng)事人履行調(diào)解書內(nèi)容或申請執(zhí)行,;未達(dá)成調(diào)解協(xié)議,,合議庭合議作出裁決(宣判)。
(5)法院宣判
同意判決,,當(dāng)事人自動履行裁判文書確定的義務(wù)或向我院告訴庭提出執(zhí)行申請,;不同意裁判,需要分情形區(qū)分對待:
裁定:送達(dá)之日起10日內(nèi)向上級人民法院提出上訴,;
判決:送達(dá)之日起15日內(nèi)向上級人民法院提出上訴,。