土地使用權(quán)定義

土地使用權(quán)是指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位,、農(nóng)民集體和公民個(gè)人以及三資企業(yè),，凡具備法定條件者，依照法定程序或依約定對(duì)國(guó)有土地或農(nóng)民集體土地所享有的占有,、利用,、收益和有限處分的權(quán)利。

土地使用權(quán)多少年

根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定,，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

1,、居住用地70年；

2,、工業(yè)用地50年,；

3、教育,、科技,、文化、衛(wèi)生,、體育用地年限為50年,；

4、商業(yè),、旅游,、娛樂(lè)用地40年；

5,、倉(cāng)儲(chǔ)用地50年,；

6、綜合或者其他用地50年,。

土地使用權(quán)類型

根據(jù)《土地管理法》,、《土地登記辦法》的相關(guān)規(guī)定，土地使用類型只有土地劃撥和土地出讓兩種形式,。

土地使用權(quán)屬于什么資產(chǎn)

我國(guó)土地管理法規(guī)定：土地屬于國(guó)家所有,；農(nóng)村和城郊的土地，除法律規(guī)定屬于國(guó)家所有外,，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地,、自留山,，屬于農(nóng)民集體所有,。因此我國(guó)企業(yè)及個(gè)人所擁有的是土地使用權(quán)，而非所有權(quán),，都是取得使用權(quán),，應(yīng)作為無(wú)形資產(chǎn)入賬，而無(wú)形資產(chǎn)不計(jì)提折舊,，只是攤銷無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值,。所以土地是屬于無(wú)形資產(chǎn)而不是固定資產(chǎn)的。

土地使用權(quán)的獲取方式

1,、劃撥土地使用權(quán)

劃撥土地使用權(quán)是指經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后,，取得的國(guó)有土地使用權(quán),，或者經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后無(wú)償取得的國(guó)有土地使用權(quán)。由此可見(jiàn),，劃撥土地使用權(quán)有兩種基本形式：

（1）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),，土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后取得的國(guó)有土地使用權(quán),。這種劃撥土地使用權(quán)有兩個(gè)顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),，二是土地使用者取得土地使用權(quán)必須繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用,。

（2）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)后,，土地使用者無(wú)償取得的土地使用權(quán)。這種劃撥土地使用權(quán)也有兩個(gè)顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權(quán)必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn),，二是土地使用者取得土地使用權(quán)是無(wú)償?shù)?，也就是說(shuō)無(wú)須繳納任何費(fèi)用、支付任何經(jīng)濟(jì)上的代價(jià),。

2,、出讓土地使用權(quán)

出讓土地使用權(quán)是指國(guó)家以土地所有者的身份將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者。由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的后取得的土地使用權(quán),。出讓方式包括招標(biāo),、拍賣、掛牌,、協(xié)議,。

3、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,，即土地使用者將土地使用權(quán)單獨(dú)或者隨同地上建筑物,、其他附著物轉(zhuǎn)移給他人的行為。原擁有土地使用權(quán)的一方稱為轉(zhuǎn)讓人，接受土地使用權(quán)的一方稱為受讓人,。轉(zhuǎn)讓方式包括出售,、交換和贈(zèng)與等。

土地使用權(quán)到期了怎么辦

續(xù)期

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿后的續(xù)期

1,、續(xù)期申請(qǐng)的提出

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年提出續(xù)期申請(qǐng),，這是《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第1款前段對(duì)土地使用權(quán)續(xù)期規(guī)定的前提條件,。

2、續(xù)期申請(qǐng)的審批

土地使用者提出續(xù)期申請(qǐng)后,，土地管理部門(mén)應(yīng)在合理期限內(nèi),，盡快作出答復(fù)，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地外,，均應(yīng)予以批準(zhǔn),。

3、續(xù)期的性質(zhì)

土地使用權(quán)的續(xù)期與土地使用權(quán)的出讓同其性質(zhì),，也就是說(shuō)土地使用權(quán)的續(xù)期也是土地使用權(quán)的出讓,。其唯一不同之處在于，對(duì)于土地使用權(quán)的續(xù)期申請(qǐng),，出讓人根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回外,，應(yīng)予以批準(zhǔn)，但對(duì)于土地使用權(quán)出讓申請(qǐng),，出讓人并無(wú)此等義務(wù),。

收回

土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿后的收回《城市房地產(chǎn)管理法》第21條第2款規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿,，如果土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或未按法定期限申請(qǐng)續(xù)期,，以及根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國(guó)家未批準(zhǔn)其續(xù)期申請(qǐng),，土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回,。

1、土地使用權(quán)由國(guó)家無(wú)償收回

國(guó)家是國(guó)有土地的所有者,，國(guó)有土地使用權(quán)作為相對(duì)獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán),，它只是以通過(guò)出讓的方式，在一定年期內(nèi)由國(guó)家讓渡于土地使用者,。土地使用者在支付一定年期的土地使用權(quán)出讓金后,，取得在該年期內(nèi)使用土地的權(quán)利，即取得了一定年期的土地使用權(quán),。當(dāng)出讓年期屆滿,，土地使用者就不在擁有該土地使用權(quán)。因此，國(guó)家收回其土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)是無(wú)償?shù)?，不?yīng)附加任何條件,。

2、國(guó)家在無(wú)償收回起土地使用權(quán)的同時(shí),，無(wú)償取得該土地上的建筑物、其他附著物所有權(quán),。

我國(guó)對(duì)土地使用權(quán)期限屆滿后的處理大致有兩種方法,，一是由原來(lái)的土地使用權(quán)人再交納一定的土地出讓金，從而繼續(xù)使用該塊土地,；另一種是由國(guó)家依法收回該塊土地的使用權(quán),，但在收回時(shí)對(duì)于該塊土地上的建筑物、附著物也一并無(wú)償歸國(guó)家所有,。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓區(qū)別

出讓主體為國(guó)有土地所有者,，轉(zhuǎn)讓主體為國(guó)有土地使用者；出讓為他物權(quán)設(shè)定,，轉(zhuǎn)讓為他物權(quán)轉(zhuǎn)移,；出讓簽訂出讓合同、繳出讓金即可辦證,，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請(qǐng),、審批、繳納稅費(fèi)方可登記過(guò)戶,；出讓為一級(jí)市場(chǎng),，轉(zhuǎn)讓為二級(jí)市場(chǎng)；出讓涉及的費(fèi)用主要是土地出讓金和土地證費(fèi),，轉(zhuǎn)讓涉及的費(fèi)用主要是稅費(fèi),。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓特點(diǎn)

1、土地使用權(quán)與地上建筑物,、附著物一同移轉(zhuǎn),。

2、權(quán)利義務(wù)一同轉(zhuǎn)移,。

3,、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓需辦理變更登記。

轉(zhuǎn)讓條件

1,、以出讓方式取得的土地使用權(quán)

房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓時(shí),，應(yīng)當(dāng)符合《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的條件。

（1）要按照出讓合同約定,，已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,，并取得土地使用權(quán)證書(shū)，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立,，才允許轉(zhuǎn)讓,；

（2）要按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，完成一定開(kāi)發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓,。

2,、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)

對(duì)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),，屬于下列情形之一的,，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),。

（1）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn),，轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目，即用于國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地;城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地,；國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源,、交通、水利等項(xiàng)目用地以及法律,、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地,。經(jīng)濟(jì)適用住房采取行政劃撥的方式進(jìn)行，因此,，經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后仍用于經(jīng)濟(jì)適用住房的,，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府批準(zhǔn)，也可以不補(bǔ)辦出讓手續(xù),。

（2）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的,；

（3）按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的；

（4）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓,；

（5）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途,、年限和其他條件的；

（6）根據(jù)城市規(guī)劃,，土地使用權(quán)不宜出讓的,；

（7）縣級(jí)以上人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

轉(zhuǎn)讓方法

1,、買賣

作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的最廣泛的方式,，買賣以價(jià)金的支付為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。由于“買賣”是土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”的主要表現(xiàn)形式,，我們通常所說(shuō)的土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓”指的就是土地使用權(quán)“買賣”,。下文關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的討論實(shí)際上也是關(guān)于土地使用權(quán)買賣合同的討論，所以說(shuō),，“轉(zhuǎn)讓”有廣,、狹兩個(gè)概念之分,，當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是廣義概念時(shí)，它包括所有的以權(quán)利主體變更為目的土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)行為,；當(dāng)“轉(zhuǎn)讓”是狹義概念時(shí),，它與買賣具有同樣的涵義。

2,、抵債

抵債是買賣的一種特殊形式,，只不過(guò)價(jià)金支付的條件和期限不同而已。在土地使用權(quán)買賣時(shí),，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)和價(jià)金的支付是對(duì)等進(jìn)行的,，而在以土地使用權(quán)抵債時(shí)，價(jià)金支付在前,，所抵之債視為已付之價(jià)金。

3,、交換

以交換的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,，土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)不是價(jià)金，而是其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,。土地使用人將土地使用權(quán)移轉(zhuǎn)給受讓人,，以此取得受讓人提供的其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

4,、作價(jià)入股

作價(jià)入股介于買賣和交換之間,，既類似買賣，又類似交換,。說(shuō)它類似買賣,，是因?yàn)閷⑼恋厥褂脵?quán)用來(lái)作價(jià)，所作之價(jià)如同買賣之價(jià)金,；說(shuō)它類似交換,，是因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)被用來(lái)入股，所得之股如同其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,。

5,、合建

在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，合建與以土地使用權(quán)作價(jià)入股都屬于一方出地,、他方出錢(qián)建房的合作形式,。為合作建房的目的而設(shè)立獨(dú)立法人的，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)是股權(quán),；不設(shè)立獨(dú)立法人,，而采取加名的方式，或甚至不加名,、僅以合建合同約定合作各方產(chǎn)權(quán)分配的,，土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)是房屋建成以后的產(chǎn)權(quán),。因合建而分配產(chǎn)權(quán)以后原土地使用人雖然擁有部分房屋產(chǎn)權(quán)及該房屋占用范圍和公用面積的土地使用權(quán)，卻不再擁有原來(lái)意義上的土地使用權(quán),，可視為交換的一種特殊形式,，即用地人以部分土地使用權(quán)換取房屋產(chǎn)權(quán)。

6,、贈(zèng)予

贈(zèng)予是用地人將其土地使用權(quán)無(wú)償移轉(zhuǎn)給受贈(zèng)人的法律行為,。以贈(zèng)予方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)沒(méi)有直接的對(duì)價(jià),，它無(wú)需價(jià)金的支付或財(cái)產(chǎn)權(quán)利的提供作為對(duì)應(yīng)條件,。但土地使用權(quán)贈(zèng)予合同可能會(huì)附加其他條件，如用地人在將土地贈(zèng)予給學(xué)校使用時(shí),，可能會(huì)將土地的使用限于與教育有關(guān)的目的,。

7、繼承

在用地人是自然人時(shí),，用地人的死亡會(huì)使其繼承人取得相應(yīng)的土地使用權(quán),。在用地人是法人或其他組織時(shí)，其合并或分立也會(huì)導(dǎo)致合并或分立之后的主體取得相應(yīng)的土地使用權(quán),。通過(guò)繼承取得土地使用權(quán)時(shí),，土地使用權(quán)的移轉(zhuǎn)也沒(méi)有直接的對(duì)價(jià)，但可能會(huì)有間接的對(duì)價(jià),，如在通過(guò)合并取得土地使用權(quán)的法律關(guān)系中,，新公司繼承了原公司的財(cái)產(chǎn)，也會(huì)繼承原公司的債務(wù),，新公司取得土地使用權(quán)的對(duì)價(jià),，可能以承擔(dān)原公司的其他債務(wù)的方式體現(xiàn)出來(lái)。

土地使用權(quán)變更

變更類型

土地使用權(quán)變更主要有以下幾種類型：

1,、國(guó)有土地劃撥,、集體土地內(nèi)部劃撥；

2,、依法通過(guò)土地有償出讓,、轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)；

3,、因贈(zèng)與或繼承,、買賣、交換,、分割地上附著物引起,；

4、因土地交換,、機(jī)構(gòu)調(diào)整,、企業(yè)兼并等原因引起,；

5、因宗地合并或分立引起,；

6,、因處分抵押財(cái)產(chǎn)取得土地使用權(quán)；

7,、更改土地使用者名稱,、地址等。

變更程序

依照《城市房地產(chǎn)管理法》第17條規(guī)定,，改變土地用途應(yīng)依循以下程序：

1,、取得出讓方和城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意

土地用途改變，將直接引起土地出讓最高年限的改變和土地使用權(quán)出讓金的變化,。同時(shí),，土地用途的改變，必然發(fā)生土地使用權(quán)出讓合同中規(guī)定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變化,。因此,，《城市房地產(chǎn)管理法》第17條和《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第18條，都規(guī)定了土地用途的改變必須取得出讓人的同意或批準(zhǔn),。

土地用途是城市規(guī)劃的重要內(nèi)容之一，改變后的土地用途必須符合城市規(guī)劃的要求,。因此,，改變土地用途亦應(yīng)取得城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意。

2,、簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同

土地用途的改變是土地使用權(quán)出讓合同內(nèi)容的重大變更,，因此，土地用途的改變,，在取得出讓人和城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意之后,，應(yīng)由出讓人和受讓人簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整土地使用權(quán)出讓年限,，并相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金,。

土地使用權(quán)攤銷

土地使用權(quán)攤銷年限

一般來(lái)說(shuō)，無(wú)形資產(chǎn)攤銷的期限不超過(guò)十年,，但是土地使用期限比較長(zhǎng),，企業(yè)可以根據(jù)使用年限計(jì)算土地使用權(quán)攤銷年限。在實(shí)際操作中,，企業(yè)一般不會(huì)攤銷到40年乃至70年,，因?yàn)橥恋匾坏├眠M(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)后，土地使用權(quán)就轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn),，這樣攤銷的期限是比較有限的,。

土地使用權(quán)攤銷情形

1,、外購(gòu)的土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)單獨(dú)核算，按要求計(jì)提攤銷,。

2,、企業(yè)在外購(gòu)的土地上構(gòu)建廠房、辦公樓等自用固定資產(chǎn)時(shí),，在資本化期間內(nèi),，相應(yīng)的土地使用權(quán)的累計(jì)攤銷計(jì)入構(gòu)建固定資產(chǎn)的入賬價(jià)值，即計(jì)入“在建工程”,，待完工后停止資本化,，土地使用權(quán)仍作為無(wú)形資產(chǎn)核算，計(jì)提的累計(jì)攤銷一般計(jì)入管理費(fèi)用里,。

3,、企業(yè)將自用的廠房、辦公樓等出租,，作為投資性房地產(chǎn)核算時(shí),，其占用的相應(yīng)的土地使用權(quán)也應(yīng)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，因?yàn)槌鲎獾耐恋厥褂脵?quán)也是作為投資性房地產(chǎn)核算的,。

4,、企業(yè)持有的準(zhǔn)備增值后出售的土地使用權(quán)，在企業(yè)董事會(huì)等做出相關(guān)決議時(shí),，要將無(wú)形資產(chǎn)中的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn),。

5、外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配,，建筑物作為固定資產(chǎn)核算,，土地使用權(quán)作為無(wú)形資產(chǎn)核算；難以合理分配的,，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn),。

6、企業(yè)(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))取得土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物,，相關(guān)的土地使用權(quán)賬面價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本,。

7、企業(yè)取得的建筑物的時(shí)候購(gòu)買價(jià)款包含土地使用權(quán)的價(jià)值,，但是這個(gè)價(jià)值無(wú)法在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行合理分配的,，那么土地使用權(quán)的價(jià)值隨同建筑物計(jì)入固定資產(chǎn)，以后土地使用權(quán)的價(jià)值會(huì)隨著這個(gè)固定資產(chǎn)計(jì)提折舊,。