一,、我愛我家二手房交易流程

簡單的說，在我愛我家中介出售二手房需要經(jīng)過7大流程：

1,、買賣雙方建立信息溝通渠道,，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件,。

2,、買賣雙方通過協(xié)商，對房屋成交價格,、戶型面積等各因素達成一致意見,，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3,、辦理過戶,。買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請,，接受審查，房地產(chǎn)管理部門查驗有關(guān)證件,，審查產(chǎn)權(quán),。

4、立契,。房地相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后,，交易雙方才能辦理立契手續(xù),。

5、繳納稅費,。

6,、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。

7,、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證,、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費,。

二,、我愛我家二手房買賣注意事項

1、核實賣方的身份

主要是看賣方是不是房屋的真正所有權(quán)人,，要看房屋所有權(quán)證,、土地證（或者二合一的房地產(chǎn)權(quán)證）、契證及身份證,，這些證件上的人是否一致,。另外，如果賣方是無民事行為能力人或限制民事行為能力人,，即使房產(chǎn)證上只有他/她一個人的名字,，買方與其簽訂的購房合同，也屬于無效合同,。

2,、核實房屋權(quán)屬

買房時，看看房屋的產(chǎn)權(quán)有無爭議,。注意房屋是否存在被依法查封或者以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的情況,，避免付款后房屋無法交付。必要時,，我們可以去房管局了解相關(guān)的信息,。

3、注意房屋共有人

如果該房屋存在共有人,，那么,，賣房時,，也需要征得共有人的同意才行，房屋的共有人也必須在買賣合同上簽字,。要注意核對簽字人的真實身份,，必須為房屋共有人本人，不得冒名頂替,。比如,，夫妻婚后買的房子，只寫了一方的名字,，賣房時,，必須夫妻雙方均在合同上簽字才可。

4,、注意房屋是否違章或待拆遷

買二手房時,，要留意這個房屋是否為違建建筑，如果為違建建筑,，則很有可能錢財兩空,。另外，買二手房尤其是老舊的二手房,，要特別留意是否待拆遷,。別以為房屋拆遷，自己就賺了,，真這樣的話,，房主又為啥賣房，又為啥有那么多釘子戶,，以及因拆遷而引發(fā)的各種糾紛,。

5、房屋是否被出租

買賣不破租賃,，假如租戶的租期還未到期,，那么，買方就暫時不能入住,。買房時,，一定要多次實地查看核實房屋是否存在出租的情況；如果有,，應(yīng)盡量要求賣方在交易前處理好租賃事宜,。此外，租戶在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán),，買房的時候,，這一點也需要注意。

6,、注意土地使用年限

住宅的土地使用期限一般是70年,，但早些時候的老房子,，土地使用期限比70年短，有些只有20年,、30年,。買房的時候，一定要核實下該房屋剩余的土地使用期限,。因為其是影響房價的重要因素,，此外，剩余的土地使用期限多久,，關(guān)系到土地使用年限什么時候到期,，以及到期后續(xù)費的問題。

7,、明確各類稅費

買二手房的稅費比較多，很多時候本應(yīng)該是賣家承擔(dān)的費用,，比如增值稅,、個人所得稅等，均轉(zhuǎn)移到買家身上,。另外,，很多黑中介收取一些莫名的費用，也有的是原本說的某項費用一個價,，到最后又變?yōu)榱硗庖粋€價格,。在實踐中，需對各項稅費的承擔(dān)作明確的約定,。

8,、明確違約事項

比如，賣家沒有按時遷出戶口,、房子漲價賣家毀約了,、買家沒有獲得銀行貸款等，出現(xiàn)這樣的問題,，應(yīng)該如何解決,，事先就要約定好，避免日后產(chǎn)生糾紛,。

9,、明確房屋內(nèi)部設(shè)施

很多二手房都是裝修好了的，帶家具家電,。買房時,，要明確這些內(nèi)部的裝修是原房主帶走還是留下。不要不在意,，真的有房主賣房了,，將馬桶,、抽煙機、廚柜等帶走的,。

10,、明確傭金

一開始就要對我愛我家傭金有一個明確的規(guī)定。此外,，有必要對交易失敗后傭金的退還情況作約定,。

11、避免陰陽合同

買房時,，為了避稅,，很多人喜歡簽訂陰陽合同，即簽訂兩份房屋買賣合同,。比如,，一份寫明房款為50萬，用于在房產(chǎn)交易大廳過戶時使用,，只按50萬繳納稅費,；另一份寫明房款為80萬，是雙方實際成交的數(shù)額,，由雙方私下保存,。像這樣的二手房交易存在較大風(fēng)險，一旦發(fā)生糾紛,，就比較麻煩,。

12、相關(guān)費用是否結(jié)清

二手房的物業(yè)費,、水電費,、取暖費、網(wǎng)費,、燃氣費等各項費用,，務(wù)必要結(jié)清，以免出現(xiàn)需要由買家承擔(dān)其“后遺癥”的情況,。此外,，過戶時，像水電卡,、燃氣卡,、有線電視等，也些是需要過戶的,。

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