【寫字樓投資】寫字樓投資風險 寫字樓投資注意事項

寫字樓投資風險如何避免

1、投資寫字樓必須防范貶值風險,。

如果寫字樓本身所處的地段由于一些市政或其他原因造成了貶值,，寫字樓本身必然會造成很大的影響;如果所投資寫字樓在未來的幾年里涌現(xiàn)出過多新樓盤，也從而對現(xiàn)有寫字樓市場構(gòu)成沖擊,。

2,、在按揭方面，純寫字樓項目,，除在邊緣地區(qū)的項目,，或項目本身檔次一般,，其他大多單價都很高，而按揭貸款多六成以下,，因此需要很高的首付能力和強有力的還款能力,。

在利率方面，寫字樓要高于住宅近1%的利率,。另外,，還有購置物業(yè)的稅費、出租所涉及的稅費,、房產(chǎn)稅,、首次出租的高折價、物業(yè)管理費用,、自己的管理費用,、裝修、家具,、房屋折舊費用等需要交納的各種稅費,，約占投資額的20%左右。

3,、寫字樓與住宅都具有投資功能,，但它們有截然不同的屬性。

它們之間的核心差異在于,，住宅是一種“生活資料”,，而寫字樓是一種“生產(chǎn)資料”。當寫字樓租不出去的時候,，它只能閑置在那里,，而不能像住宅一樣，可以自己住,。這樣不但不會產(chǎn)生其他利潤反而會消耗資金,。

寫字樓投資注意

注意1：中小寫字樓投資者忌

一忌只看買價，不看租價,。二忌只看硬件,，不看服務(wù)。三忌計算方法不對,，盲從銷售人員的論據(jù),。四忌只看自己，不看整體,。五忌只看利潤,，不看風險。六忌花精力太大,，不將此計算為成本,。七忌事先不謹慎思考,，到時候忙于維權(quán)。八忌不關(guān)心二手市場,。九忌思考能力差,，憑感覺辦事。

注意2：“甲級寫字樓”的真正含義

甲級寫字樓是目前行業(yè)內(nèi)自發(fā)形成的一種通行叫法,，國家在這方面并沒有成文的規(guī)定,，什么樣的寫字樓才算作是真正的甲級寫字樓。在中國現(xiàn)行的建筑設(shè)計規(guī)范里也無法找到這個名詞,，但仔細探討會發(fā)現(xiàn),，它是在外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開發(fā)涉外寫字樓的過程中，逐步引進并流行起來的詞匯,，是將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同,，劃分為甲、乙,、丙等幾個等級,，從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國際化,、24小時寫字樓,、人性化,、空間的舒適性和實用性,、數(shù)字化、節(jié)能化,、便捷的交通和商務(wù)化等等,。

注意3：“5A”不是等級標準

“5A”智能化是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）,、CA（通訊傳輸智能化）,、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）,。如果用“5A”評價寫字樓的品質(zhì)等級的話,，是一種概念理解上的誤區(qū)，如果市場上有人打出“超5A級”寫字樓的話,，那更是一種很不專業(yè)的說法,。

注意4：物業(yè)管理要關(guān)注

寫字樓的成功很大程度上取決于后期的管理水平，專業(yè)管理寫字樓的物業(yè)公司,，能給樓盤一個良好的內(nèi)部環(huán)境,，對大廈的設(shè)備設(shè)施有較好的維護，保證長期使用,，對保證物業(yè)口碑,、提高出租率,、保持租金水平非常有效。另外,，擁有一個經(jīng)驗豐富的租務(wù)部,，也是投資者選擇此類物業(yè)時應(yīng)考慮的。第一太平戴維斯,、戴德梁行,、高力國際等知名公司管理的寫字樓的物業(yè)水準值得投資者信任。

注意5：選擇寫字樓客戶要有的放矢

如果資金充裕,，建議選擇那些最小的租客也需要大約500~1000平方米建筑面積的寫字樓,，（一般寫字樓的使用率為70%左右）。入住這座寫字樓的公司水平相差不大,，物業(yè)檔次高,，今后會有較為穩(wěn)定的回報。

而當投資那些可以切成很小塊面積進行出售的寫字樓時,，您就要當心雖然總價上可能會便宜些,，但由于進駐寫字樓的公司檔次低，流動性大,，再加上小業(yè)主太多,，影響到該寫字樓的物業(yè)管理水平。

注意6：投資存在4大缺陷

1.不能用于自住,。寫字樓是不能用于自住的,，當寫字樓租不出去的時候，它只能閑置在那里,。

2.銀行貸款限制多,。與投資住宅相比，個人投資寫字樓的整個標的并不小,，而且銀行貸款利率高,，成數(shù)少，年限短,。

購買寫字樓的貸款利率要高于住宅利率近1%,，另外，還有房產(chǎn)稅等需要交納各種稅費,，約占投資額的20%,。

3.土地出讓年限短。寫字樓的土地出讓金要比住宅高,，但土地出讓年限只有40或50年,。

4.價格高。寫字樓的造價要高出普通住宅的3~4倍。

注意7：讓寫字樓租出去的4招

1.選擇信譽度高的企業(yè)或個人作為承租方能夠保證出租合同的順利進行,，使出租方獲得預(yù)期的收益,。

2.選擇信譽度高的中介機構(gòu)。如果通過中介機構(gòu)來尋找承租方,，那么中介機構(gòu)的資質(zhì)和實力均是考察的重點,。

3.合理定價。不要期望通過高額的租金迅速收回投資成本,，必須考慮到市場競爭的存在,。合理的租金，甚至有原則的讓步都是可取的手段,。畢竟保證出租的順暢,，避免因空置導致更大的損失才是最重要的。

4.選擇長期租約,。與短期租約相比,，長期租約更能保證投資者的利益。

注意8：租賃要辦理相關(guān)手續(xù)

投資者購買了寫字樓后,，如有租客求租,，首先買賣雙方要簽署租賃合同；其次要將租賃合同原件,、出租和承租人的身份證明,、公司營業(yè)執(zhí)照（復印件）、產(chǎn)權(quán)證原件出示給房屋所在地街道并做登記申請,；最后將租賃合同原件,、出租和承租人的身份證明、公司營業(yè)執(zhí)照（復印件）交至所在區(qū)房地產(chǎn)交易中心,，辦理租賃登記,，并按規(guī)定繳付款項。

寫字樓出租別忘辦理出租許可證

《房屋租賃許可證管理辦法》要求出租房屋首先需要辦理《房屋租賃許可證》,，寫字樓的出租也包括在內(nèi)，沒有“證”是不準出租的,。

《房屋租賃許可證管理辦法》規(guī)定,，凡出租城鎮(zhèn)范圍內(nèi)房屋(寫字樓)的單位或個人，必須經(jīng)房屋主管部門認定出租房屋所有權(quán)清楚無糾紛,、房屋結(jié)構(gòu)安全后,，到房屋所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理登記,，申辦《房屋租賃許可證》,。

申請人在辦理《房屋租賃許可證》時，必須交驗下列證件：1.房屋出租申請書。2.房屋所有權(quán)證書或購商品房合同,、新建房執(zhí)照等其他合法證件,。3.出租人是個人的應(yīng)提交房主居民身份證；出租人是單位的,，應(yīng)提交單位法人代表或委托代理人資格證明,。4.產(chǎn)權(quán)共有房屋出租的，需提交其他共有人同意出租的證明或委托書,。5.出租人在同一區(qū),、縣范圍內(nèi)出租多處住宅房屋，可申領(lǐng)一個《房屋租賃許可證》,；出租非住宅房屋的,，一處需申領(lǐng)一個《房屋租賃許可證》，證上標明出租房屋地點,、數(shù)量,。超出證載范圍的，應(yīng)另行申請《房屋租賃許可證》,。6.出租人為外資企業(yè),、中外合資企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè),、外國公民或港澳臺同胞的,，按涉外地產(chǎn)管理規(guī)定辦理。7.出租的房屋拆遷或轉(zhuǎn)移,，出租人應(yīng)將《房屋租賃許可證》向填發(fā)機關(guān)繳銷,，該證有效期為三年逾期須重新申辦。