什么是小產(chǎn)權房屋

通常所謂的小產(chǎn)權房主要指兩類：其一是經(jīng)過國家相關政府部門的土地、規(guī)劃,、建設環(huán)節(jié)審批,，建設在農(nóng)村集體建設用地上的城中村改造房；其二是未經(jīng)過任何國家相關部門和環(huán)節(jié)審批,，建設在租用土地或非法侵占的土地上的房屋,。

小產(chǎn)權房的類型

1、集體建設土地上建造的房屋：此類房屋大多是解決農(nóng)民集中上樓或動遷安置等名義立項建設時,，超建形成的,。

2、宅基地上建成的房子：此類房屋只屬于該農(nóng)村的集體經(jīng)濟組織成員居住,，非集體經(jīng)濟組織成員不能夠購買,。

3、這類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅：這類房屋一旦發(fā)生糾紛,，購房者無法得到賠償,，因為買賣合同是無效的。

4,、部分二手房：一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進行交易,，該類房屋的買賣合同會被視為無效。

小產(chǎn)權房產(chǎn)生的原因

1,、城市房價過高

中國許多大中城市的高房價是催生小產(chǎn)權房的重要原因之一,。由于中國經(jīng)濟社會發(fā)展不平衡，若干大城市的房價長期快速上漲,，遠遠超出了當時當?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平,。與此同時，政府經(jīng)濟適用房,、廉租房的建設無法滿足這些住房需求,。小產(chǎn)權房存在著大量現(xiàn)實的購買群,。

2、擦邊球的空間

根據(jù)法律規(guī)定,，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設用地上,，農(nóng)民可以自行經(jīng)營，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進行交易的,。正是因為政策法律規(guī)定中存在很多模糊不清的地方,，才導致了各地小產(chǎn)權房建設的泛濫，在合法與非法之間給小產(chǎn)權房留下了一個擦邊球的空間,。

3,、農(nóng)地制度不合理

小產(chǎn)權房是農(nóng)民集體自發(fā)在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金（其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費用）,；由村集體牽頭開發(fā),，省去了基礎設施配套費等市政建設費用及成本費。在這一開發(fā)過程中,，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權房獲得的收益高于政府征收土地的補償金額,。

小產(chǎn)權房的土地性質及供應對象

小產(chǎn)權房在土地性質為集體所有，或違法占用耕地建設,，并公開向社會出售的那部分房屋,。“小產(chǎn)權房”的供應對象為本集體內的居民,，國家政策絕對是不允許將它作為“商品房”對外出售的,。

小產(chǎn)權房的缺點

1、缺少“五證”

“五證”是消費者取得房產(chǎn)證的先決條件,，即具備國有土地使用證,、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證,、建筑工程施工許可證及商品房銷預售許可證,。包括城中村改造在內的房地產(chǎn)項目，如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的,。盡管“小產(chǎn)權房”一片熱銷,，但眾多業(yè)內人士卻認為，“小產(chǎn)權房”存在諸多風險,，最大的問題就是沒有產(chǎn)權，不受法律的保護,。

2,、質量難保證

房屋質量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會偷工減料,，存在安全隱患,。小產(chǎn)權房一般由土地所在村開發(fā),，除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題,。

3,、拆遷難補償

小產(chǎn)權房實際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果和國家的規(guī)劃相沖突,，還很有可能被拆除,，而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補償。

4,、配套不完善

小產(chǎn)權房不能保證社區(qū)內的相關配套設置建設,，甚至暖氣天然氣等基礎配套都不能保證。

5,、遺贈麻煩,、不能買賣

由于缺乏產(chǎn)權，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩,，也不能進行房屋買賣,。

小產(chǎn)權房能賣嗎

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的相關規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有,，村民對宅基地也只是享有使用權,，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證,、房產(chǎn)證,、契稅證等合法手續(xù)。由此可見,，小產(chǎn)權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的,。但這并不是說小產(chǎn)權房就不能轉讓，而是說其轉讓或銷售的對象是有限制的,，只能在集體成員內部轉讓,、置換。

小產(chǎn)權房能貸款嗎

小產(chǎn)權房屋因為不能上市交易,，所以不能辦理銀行貸款,，所以，小產(chǎn)權房購買者只能在民間的擔保公司辦理抵押貸款或者個人借貸,。

小產(chǎn)權房土地使用年限

小產(chǎn)權土地使用年限沒有確定的時間,，小產(chǎn)權房建設在集體土地之上，集體土地是沒有使用年限,。