什么是小產(chǎn)權(quán)房屋

通常所謂的小產(chǎn)權(quán)房主要指兩類：其一是經(jīng)過國(guó)家相關(guān)政府部門的土地,、規(guī)劃,、建設(shè)環(huán)節(jié)審批，建設(shè)在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的城中村改造房,；其二是未經(jīng)過任何國(guó)家相關(guān)部門和環(huán)節(jié)審批,，建設(shè)在租用土地或非法侵占的土地上的房屋。

小產(chǎn)權(quán)房的類型

1,、集體建設(shè)土地上建造的房屋：此類房屋大多是解決農(nóng)民集中上樓或動(dòng)遷安置等名義立項(xiàng)建設(shè)時(shí),，超建形成的。

2,、宅基地上建成的房子：此類房屋只屬于該農(nóng)村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員居住,，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員不能夠購(gòu)買。

3,、這類農(nóng)業(yè)園或養(yǎng)老院的別墅：這類房屋一旦發(fā)生糾紛,，購(gòu)房者無法得到賠償，因?yàn)橘I賣合同是無效的,。

4,、部分二手房：一些二手房還沒辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金就進(jìn)行交易，該類房屋的買賣合同會(huì)被視為無效,。

小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因

1,、城市房?jī)r(jià)過高

中國(guó)許多大中城市的高房?jī)r(jià)是催生小產(chǎn)權(quán)房的重要原因之一。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展不平衡,，若干大城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期快速上漲,，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匾话憔蜆I(yè)人員的收入水平。與此同時(shí),，政府經(jīng)濟(jì)適用房,、廉租房的建設(shè)無法滿足這些住房需求。小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買群,。

2,、擦邊球的空間

根據(jù)法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設(shè)用地上,，農(nóng)民可以自行經(jīng)營(yíng),，而且農(nóng)民自建的住房也是可以進(jìn)行交易的。正是因?yàn)檎叻梢?guī)定中存在很多模糊不清的地方,，才導(dǎo)致了各地小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的泛濫,，在合法與非法之間給小產(chǎn)權(quán)房留下了一個(gè)擦邊球的空間。

3、農(nóng)地制度不合理

小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn),，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金（其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費(fèi)用）,；由村集體牽頭開發(fā)，省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用及成本費(fèi),。在這一開發(fā)過程中,，農(nóng)民集體通過出售小產(chǎn)權(quán)房獲得的收益高于政府征收土地的補(bǔ)償金額。

小產(chǎn)權(quán)房的土地性質(zhì)及供應(yīng)對(duì)象

小產(chǎn)權(quán)房在土地性質(zhì)為集體所有,，或違法占用耕地建設(shè),，并公開向社會(huì)出售的那部分房屋?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的供應(yīng)對(duì)象為本集體內(nèi)的居民,，國(guó)家政策絕對(duì)是不允許將它作為“商品房”對(duì)外出售的。

小產(chǎn)權(quán)房的缺點(diǎn)

1,、缺少“五證”

“五證”是消費(fèi)者取得房產(chǎn)證的先決條件,，即具備國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,，如果沒有“五證”是不能辦理房產(chǎn)證的,。盡管“小產(chǎn)權(quán)房”一片熱銷，但眾多業(yè)內(nèi)人士卻認(rèn)為,，“小產(chǎn)權(quán)房”存在諸多風(fēng)險(xiǎn),，最大的問題就是沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù),。

2,、質(zhì)量難保證

房屋質(zhì)量沒人監(jiān)督，一些開發(fā)商為賺錢會(huì)偷工減料,，存在安全隱患,。小產(chǎn)權(quán)房一般由土地所在村開發(fā),，除了房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證以外,，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。

3,、拆遷難補(bǔ)償

小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑,，如果和國(guó)家的規(guī)劃相沖突，還很有可能被拆除,，而且業(yè)主也不會(huì)得到拆遷安置補(bǔ)償,。

4、配套不完善

小產(chǎn)權(quán)房不能保證社區(qū)內(nèi)的相關(guān)配套設(shè)置建設(shè)，甚至暖氣天然氣等基礎(chǔ)配套都不能保證,。

5,、遺贈(zèng)麻煩、不能買賣

由于缺乏產(chǎn)權(quán),，未來在遺產(chǎn)繼承時(shí)也會(huì)遇到許多麻煩,，也不能進(jìn)行房屋買賣。

小產(chǎn)權(quán)房能賣嗎

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的相關(guān)規(guī)定,，農(nóng)村宅基地屬于集體所有,，村民對(duì)宅基地也只是享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù),，也就不能辦理土地使用證,、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù),。由此可見,，小產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說小產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓,，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的,，只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換,。

小產(chǎn)權(quán)房能貸款嗎

小產(chǎn)權(quán)房屋因?yàn)椴荒苌鲜薪灰?，所以不能辦理銀行貸款，所以,，小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者只能在民間的擔(dān)保公司辦理抵押貸款或者個(gè)人借貸,。

小產(chǎn)權(quán)房土地使用年限

小產(chǎn)權(quán)土地使用年限沒有確定的時(shí)間，小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在集體土地之上,，集體土地是沒有使用年限,。