我們通常說的商業(yè)貸款一般指?jìng)€(gè)人住房貸款,，是中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房?jī)?chǔ)蓄銀行，為城鎮(zhèn)居民購(gòu)買自用普通住房提供的貸款,，執(zhí)行法定貸款利率,。

①貸款額度高，是比較常見的貸款方式,。

②與公積金貸款相比,，貸款條件方面的限制比較少,，首套房,、二套房、非普通住宅,、非住宅,，均可以使用商業(yè)貸款。

③與公積金貸款,、組合貸款相比,，貸款的流程相對(duì)簡(jiǎn)單，貸款發(fā)放的速度快,。

①貸款基準(zhǔn)利率為4.9％,，貸款的總利息比較高。

②“認(rèn)房又認(rèn)貸”,，即只要有過貸款記錄，名下無房再買房,，也被視為二套房,。

商業(yè)貸款可以提取公積金用來償還貸款,?！蹲》抗e金管理?xiàng)l例》第二十四條中明確規(guī)定，職工償還購(gòu)房貸款本息的,，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額,。

①購(gòu)房人的有效證件，包括身份證,、戶口本等,。

②婚姻證明,，已婚提供結(jié)婚證明，離婚提供離婚證明,，單身提供單身證明,。

③購(gòu)房合同,，購(gòu)房人與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同或協(xié)議,。

④首付款發(fā)票，首付款結(jié)清證明,。

⑤購(gòu)房人收入證明,，購(gòu)房人的工作和收入證明。

公積金貸款是指繳存住房公積金的職工享受的貸款,，國(guó)家規(guī)定,，凡是繳存公積金的職工均可按公積金貸款的相關(guān)規(guī)定申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。

公積金貸款5年以上貸款利率為3.25％,，產(chǎn)生的總利息低,，比較省錢。

①貸款要求多,，采用公積金貸款,，不僅要求個(gè)人的信用良好，此外,，自貸款之日起前6個(gè)月,，個(gè)人的公積金賬戶須是連續(xù)正常且足額繳納的。

②貸款房產(chǎn)受限制,，公積金貸款僅針對(duì)購(gòu)買普通住宅的家庭,，非普通住宅和非住宅，不可以使用公積金貸款,。

③貸款額度有限,，公積金的貸款額度受個(gè)人公積金繳存年限、余額的限制,，此外,，政策還規(guī)定了公積金的最高可貸款額度。

④在家庭公積金貸款未結(jié)清的情況下,，不能使用公積金貸款買二套房,。

⑤辦理流程復(fù)雜，放款速度慢,，很多樓盤拒絕使用公積金貸款,。

個(gè)人住房公積金個(gè)人能貸多少，取決于借款人的還貸能力,、綜合資質(zhì),，還有住房公積金賬戶余額,、房屋評(píng)估價(jià)值，以及當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)情況等多方面的因素,。最關(guān)鍵的是,，每個(gè)地區(qū)的公積金貸款政策都不相同,，所以最高可貸額度和計(jì)算方法也是不一樣的,。

大部分城市都規(guī)定了單筆住房公積金貸款的最高額度，比如成都單筆住房公積金貸款最高額度為60萬(wàn)元,；廣州市住房公積金貸款個(gè)人最高額度為50萬(wàn)元,，申請(qǐng)人為兩個(gè)或兩個(gè)以上的最高額度為80萬(wàn)元。其次,，住房公積金貸款額度最高不超過房款總額的70%,。

①只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請(qǐng)住房公積金貸款。

②申請(qǐng)貸款前,，連續(xù)繳存住房公積金的時(shí)間不少于六個(gè)月,。

③配偶一方申請(qǐng)了住房公積金貸款,，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。

④貸款申請(qǐng)人在提出住房公積金貸款申請(qǐng)時(shí),，除了必須具有較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入和償還貸款的能力外，要沒有尚未還清的數(shù)額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務(wù),。

⑤公積金貸款期限最長(zhǎng)不超過30年,。辦理組合貸款的，公積金貸款和商業(yè)性住房貸款的貸款期限必須一致,。

準(zhǔn)備材料---初審與評(píng)估---審核---辦理?yè)?dān)保手續(xù)--簽訂相關(guān)合同--銀行放款---按月還款

貸款利率較為適中并且貸款金額較大,。

①辦理組合貸款,，需同時(shí)符合公積金貸款和商業(yè)貸款的申請(qǐng)要求,，借款人需要辦理一次公積金貸款,，再辦理一次商貸，準(zhǔn)備材料較多，手續(xù)也比較繁瑣，需要2至3個(gè)月的時(shí)間完成。

②借款人申請(qǐng)組合貸款后,，商業(yè)貸款的部分會(huì)在央行個(gè)人征信系統(tǒng)中留檔，假設(shè)購(gòu)房者想再次買房，將算作二套房。

①有合法的身份；

②按時(shí)足額繳存住房公積金的職工；

③有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入,，信用良好,，有償還貸款本息的能力,；

④有合法有效的購(gòu)買,、大修住房的合同、協(xié)議以及貸款行要求提供的其他證明文件,；

⑤有所購(gòu)（大修）住房全部?jī)r(jià)款20%以上的自籌資金,，并保證用于支付所購(gòu)（大修）住房的首付款；

⑥有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押,，或（和）有足夠代償能力的法人,、其他經(jīng)濟(jì)組織或自然人作為保證人；

⑦符合當(dāng)?shù)毓e金管理部門規(guī)定的借款條件,；

⑧貸款行規(guī)定的其他條件,。

買房貸款方式哪個(gè)更劃算？MAIgoo小編認(rèn)為,，對(duì)于已參加交納住房公積金的居民來說,，購(gòu)房時(shí)應(yīng)當(dāng)首選住房公積金低息貸款,。如果購(gòu)房款超過公積金貸款的額度,，那么不足的部分要向銀行申請(qǐng)住房商業(yè)性貸款,，也就是組合貸款。沒有繳納住房公積金的人群,，就只能選擇商業(yè)貸款了,。【按揭貸款買房>>】

雖然二手房和新房享受的貸款政策基本一致，但二手房會(huì)受到評(píng)估價(jià)格以及房齡的影響,，貸款額度會(huì)降低,。新房的貸款年限最多為30年，而二手房由于受到房齡的限制,，通常貸款年限不到30年,，通常二手房的房齡越老，貸款年限就越短,。【二手房貸款>>】

一般購(gòu)房者需要到銀行了解相關(guān)情況,，并且辦理相關(guān)的所需資料來申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。然后銀行會(huì)對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行審查,，進(jìn)而對(duì)貸款的額度進(jìn)行確定,。那接下來借款合同的辦理，由銀行代辦保險(xiǎn),，再辦理產(chǎn)權(quán)抵押登記和公證。剩下的就是由銀行發(fā)放貸款,，借貸人每月還款和還清本息后的注銷登記,。

商業(yè)貸款，一般首套房3成首付,，二套房4-6成首付,，三套房不給予貸款；公積金貸款,，一般首套3成,，二套4成，三套禁貸,。不管哪種貸款,，首套房的首付比例，全國(guó)一樣,，但二套房的首付比例,，不同城市的要求不一樣。

一般來講,，銀行覺得可以貸款給你的話,，會(huì)按照你的退休年齡減去你的實(shí)際年齡，剩下的數(shù)字就是你可以貸款的年限，原則上最多不超過30年,。

一般而言,，貸款年限越長(zhǎng)，每個(gè)月的還款額就越少,，但總計(jì)的貸款利息就越多,；而貸款年限短的話，雖然總計(jì)的貸款利息少了,，但每個(gè)月的還款額就增加了很多,。根據(jù)貸款年限長(zhǎng)短這一特點(diǎn)，購(gòu)房者可以選擇適合自己的貸款年限,，沒有絕對(duì)的說法是貸款20年更好還是貸款30年更好,。

通常的情況下，快的話大約需要一星期,，慢的話可能需要幾個(gè)月,。至于時(shí)間的長(zhǎng)短，主要取決于借款人和銀行兩個(gè)方面,。比如借款人在辦理房貸的時(shí)候,，提交的資料比較的齊全，銀行審核的過程中不需要補(bǔ)充任何的資料,。這樣的話,，一般一星期就能辦理成功。

年齡過大的人群,，因?yàn)橘J款人年齡越大,，身體出現(xiàn)健康問題的幾率就越大，影響還貸,。從事高危職業(yè)的人群,，這類人群隨時(shí)會(huì)有生命危險(xiǎn)，無法按時(shí)還貸,。除此外還有信用記錄不好的人,，工資太低、還款能力不達(dá)標(biāo)的人,。

可以先去找銀行業(yè)務(wù)員溝通,，建議增加首付款數(shù)額，減少貸款的申請(qǐng)金額,，將資料準(zhǔn)備齊全后再向銀行申請(qǐng)貸款,，或者嘗試換一家銀行。也可以去找擔(dān)保公司貸款,，但是涉及到的費(fèi)用會(huì)比銀行貸款的費(fèi)用更高,。實(shí)在不行可以和賣家協(xié)商解除購(gòu)房合同,，如果是銀行本身原因無法貸款，那么賣家應(yīng)該無條件退還購(gòu)房首付,。如果是因?yàn)橘?gòu)房者自身原因,，購(gòu)房者需要承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金給賣家,，同時(shí)賣家應(yīng)該返還首付款,。

Maigoo網(wǎng)編了解到貸款者可以帶上身份證親自到貸款銀行網(wǎng)點(diǎn)的個(gè)貸部門查詢，也可以通過網(wǎng)銀查詢,，貸款者還可以打貸款行的客服電話查詢,。

勇于償試下向周邊的親戚朋友同事們籌措些應(yīng)急的資金；可向貸款銀行提出延長(zhǎng)借款期限的書面申請(qǐng),，請(qǐng)求銀行延長(zhǎng)借款期限,；或者在征得貸款銀行同意后，可轉(zhuǎn)讓或賣掉房子,，用轉(zhuǎn)讓或出售房子所得到的資金償還房貸,；實(shí)在不行就只能拍賣房產(chǎn)，如果超過規(guī)定時(shí)間未還款銀行拍賣房產(chǎn)后,，會(huì)扣留欠銀行的款項(xiàng)部分,。

無論是銀行還是各金融機(jī)構(gòu)，基本上都會(huì)有容時(shí)容差服務(wù),。也就是說房貸在還款的時(shí)候一般都會(huì)有一個(gè)寬限期,，只要在寬限期內(nèi)還上房貸，是不會(huì)算作逾期的,。比如金融機(jī)構(gòu)一般是有1到3天的寬限期,，銀行也差不多，建設(shè)銀行還有長(zhǎng)達(dá)8天的寬限期,。若只是逾期一天的話，只要你不是惡意逾期,，那么只要及時(shí)把錢還上并說明原因,，一般也不會(huì)進(jìn)入征信系統(tǒng)里產(chǎn)生不良信用記錄的。但也有些銀行比較嚴(yán)格,，可能一逾期就會(huì)上征信,，大家一定要了解清楚貸款行或貸款機(jī)構(gòu)的規(guī)定。

房產(chǎn)證能夠拿到的時(shí)間主要是看你購(gòu)買的是什么樣的房子,，若你購(gòu)買的是期房的話,，如果合同沒有約定，那么一般在房屋交付后的三個(gè)月內(nèi)就能夠拿到房產(chǎn)證了,。如果你購(gòu)買的是現(xiàn)房或者是二手房的話,，一般在合同簽訂的三個(gè)月內(nèi)就可以拿到房產(chǎn)證了。

等額本金提前還款的情況，若貸款過半,，剩下的本金比重較大,，利息比重較小，如果提前還款,，能夠節(jié)省的錢很少,。如果是等額本息提前還款，一般情況下,，當(dāng)還款期限超過三分之一的時(shí)候,，提前還款就不劃算了，因?yàn)槭Ｏ碌睦⒉⒉欢?，基本上都是本金?/p>

據(jù)MAIGOO小編了解,，可以賣，3種方法：

①到銀行查一下貸款本金有多少,，找到新買主后,，讓新買主把商定的房?jī)r(jià)減去貸款本金的現(xiàn)金給你，到銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù),，把房子和貸款均轉(zhuǎn)到新房主的名下,。

②自己拿錢或借錢把貸款還上，然后賣房,，賣完后還借款,。

③如果買房人有足夠的現(xiàn)金，讓買房人先拿一部分錢把貸款還上,，解除抵押后,，更名同時(shí)把余款付清。

貸款的本金總額與利息總額相加,，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中,，每個(gè)月的還款額是固定的，但每月還款額中的本金比重逐月遞增,、利息比重逐月遞減,。這種方法是最為普遍，也是大部分銀行長(zhǎng)期推薦的方式,。

每月還款額=[貸款本金×月利率×（1+月利率）^還款月數(shù)]÷[（1+月利率）^還款月數(shù)－1]

還款額度比較穩(wěn)定,，對(duì)于貸款人來說操作起來是比較簡(jiǎn)單的，每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)也方便安排收支,。

需要花費(fèi)的利息是比較高的,，因?yàn)槔⒉粫?huì)隨本金數(shù)額歸還而減少。

前期還款壓力不大,，這種還款方式適合一般的工薪族,。不適合以后打算提前還款的人,。

等額本金是指一種貸款的還款方式，是在還款期內(nèi)把貸款數(shù)總額等分,，每月償還同等數(shù)額的本金和剩余貸款在該月所產(chǎn)生的利息,，這樣由于每月的還款本金額固定，而利息越來越少,，借款人起初還款壓力較大,，但是隨時(shí)間的推移每月還款數(shù)也越來越少。

每月還款額=（貸款本金/ 還款月數(shù)）+（本金 — 已歸還本金累計(jì)額）×每月利率

隨著還款期限的減少,，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減,。如果選擇恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)提前還款的話，可以節(jié)省大量利息支出,。

前期可能承受比較大的還貸壓力,。

比較適合收入高、還款能力比較強(qiáng)的購(gòu)房者,。

一次還本付息法是指借款人在貸款期內(nèi)不是按月償還本息,，而是貸款到期后一次性歸還本金和利息，又稱為到期一次還本付息法,。一次還本付息這種方式適合短期借款,。

貸款期為一年：一次還本付息額=貸款本金×[1+年利率（%）]

貸款期不到一年：一次還本付息額=貸款本金×[1+月利率（‰）×貸款期（月）]

一次性歸還本金和利息即可，既可提高資金占有率,，也可緩解借款人的還貸壓力,。 操作簡(jiǎn)單，省去了每月還貸的麻煩,。

貸款期限短,，資金占有率高的同時(shí)，意味著利息也會(huì)水漲船高,。容易使貸款人缺少還款強(qiáng)迫外力,，造成信用損害。

適合短期借款,，自我安排能力較好的人群,。

本金歸還計(jì)劃是指借款人經(jīng)過與貸款機(jī)構(gòu)協(xié)商,每次本金還款不少于一定金額，兩次還款間隔不超過一定期限,，利息可以按月或按季度歸還。這是等額本金還款的變體,。借款人可以把利息和本金分開還，利息仍然按月和季度還款，數(shù)目遞減,。

選擇本金歸還計(jì)劃，借款人在寬限期內(nèi)僅需支付利息,，不需償還本金，還款壓力小,，資金利用率高,。

寬限期后的還款壓力大，寬限期滿后,，必須要把本金還進(jìn)去,。

較適合資金周期率快，回款周期短的客戶,。

這兩種還款方式,，沒有本質(zhì)上的差異，它是等額本息還款方式的另一種變體,。它把還款年限進(jìn)行了細(xì)化分割,，每個(gè)分割單位中，還款方式等同于等額本息,。區(qū)別在于,，每個(gè)時(shí)間分割單位的還款數(shù)額可能是等額增加或者等額遞減。

預(yù)計(jì)未來升遷后的收入大幅增加,，可以采用等額遞增還款,；預(yù)計(jì)到收入將減少，或者目前經(jīng)濟(jì)很寬裕,，可以選擇等額遞減,。