【酒店公寓投資】酒店公寓投資現(xiàn)狀 酒店公寓投資注意事項

酒店公寓投資現(xiàn)狀

在酒店公寓成為近年來一種新興房產投資品種,，但不少投資者因盲從跟風投資，開始顯露出后遺癥,。

劉先生萬萬沒有想到,，當初購買位于長壽路的一套產權酒店公寓，在拋出時房屋增值部分還需繳納近40%的綜合稅,。前不久，劉先生將自己60萬元購 入的產權酒店以90萬元價格在中介公司掛牌出售,。很快,，中介公司找到下家。在簽訂房屋買賣合同當日,，中介公司分別為上下家計算了交易成本,。忽然，劉先生發(fā) 現(xiàn)自己除了繳納印花稅等正常稅費外,，還需多繳高達12萬元的綜合稅,，預期投資收益大大降低。仔細察看產權證,，原來劉先生購買的產權酒店公寓的房屋用途為商 住,。通常，非住宅類房產,，如商鋪,、辦公樓等在買賣時都必須支付綜合稅，出租時繳納營業(yè)稅,。

不少投資者往往在再次交易時才發(fā)現(xiàn)其中的差別,。業(yè)內人士指出，近年來產權酒店成為開發(fā)商營銷集中炒作的一個概念,，既套用于住宅產品,，也套用在辦 公產品上,。特別是一些早年立項的、或由半拉子工程改建而成的項目,，大部分為非住宅產品重新包裝為酒店公寓后出售,。正由于大部分投資者盲目投資，后遺癥由此 而生,。根據(jù)稅務部門規(guī)定,，非住宅產品和獨立式別墅在出售時，出售方必須繳納綜合稅,。綜合稅計算方法有兩種,，由出售方自行選擇：一種按照房屋出售總價的5% 計算;另一種收取房屋出售差額部分的30%—40%，不同區(qū)域收費標準不一樣,。如果酒店公寓確為住宅性質,，交易成本相當?shù)汀Ｒ坏┖雎赃@點,，投資者的投資收 益將大打折扣,。專業(yè)人士提議，兩種判斷方式可以幫助投資者區(qū)分,。一是查看房屋產權證中房屋用途一欄,，是住宅還是商鋪、辦公或其他,。二是個人當初購買時,，契 稅是否按照房價3%繳納，如住宅則按房價1.5%繳納,。

售后包租的產權酒店后遺癥也很多,。不少酒店公寓經過分拆銷售后，由開發(fā)商選擇一個管理公司在3至5年內統(tǒng)一經營出租,，然后承諾個人投資者每年5 %—8%不等的年投資回報率,。不少投資者已經發(fā)現(xiàn)，有些開發(fā)商承諾的年投資回報率中并沒有去除商業(yè)房屋出租經營必須繳納的營業(yè)稅,，投資者實際到手的年投資 回報率僅3%左右,，遠遠低于其他房產，致使以租養(yǎng)房失敗,。另一大隱患潛藏在再裝修的資金來源上,。酒店公寓折舊率遠遠高于普通住宅，平均4年左右必須更新裝 修以確保出租經營水平,。初步測算,，酒店公寓的翻新除了每套房屋內部裝修外，還包括電梯,、公共走道,、大堂等設施,，投入的費用遠遠高出普通住宅。一旦個別業(yè)主 拒絕出資更新,，很有可能影響整幢酒店公寓的整體出租經營,，從而打亂了其他投資者的投資預期。

酒店公寓投資注意事項

1,、查看各種證件

不同酒店式公寓,，產權年限也不同。購房者或是投資者可要求開發(fā)商出具相關證件,，比如《建設用地規(guī)劃許可證》,、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》,、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預售）許可證》等來詳細了解相關信息,，同時也可避免購到違規(guī)出售的房產。

2,、了解稅費

商住型酒店式公寓的出售稅費比普通住宅高得多,，包括營業(yè)稅、土地增值稅,、所得稅,、房產稅等，計算下來大約增值部分的30%至40%將用于繳稅,。所以一旦要出手轉讓定要提前了解這些稅費,。

3、隱性成本

公寓不同于普通住宅,，還含有一些隱性成本在其中，如契稅和公共維修基金,、中介費等,。此外，當房屋空置時,，很多人以為就不產生費用了,，降低成本。但實際上,，在房屋空置期間,，沒人入住，就意味著沒有租金收入,，那何來收益,？建議在淡季期間，公寓的空置期要控制在2個月左右,，以免造成更多損失,。

4,、使用成本較高

酒店式公寓的物業(yè)費、水電費及各種維護費用均屬于商業(yè)性質,，所以比普通住宅的高出不少,，尤其是物業(yè)費，一般是住宅的2倍以上,。因此,，這些成本你也需要考慮。

在房價居高不下的情況下,，酒店式公寓確實是個不錯的投資渠道,，不過大家可以貨比三家，選擇一個更為合適的公寓進行投資,，亦或者交給機構投資公寓,，你間接式投資，輕松坐等拿投資回報,，也是非常不錯的投資思維,。

“不限購，不限貸”,，政策將公寓定性為生活性服務業(yè),，目前國家將在稅收、融資等方面給予支持,。錯過了10年前房價,，當下公寓投資不容錯過！