【地產(chǎn)策劃公司選擇】地產(chǎn)策劃公司怎么選 房地產(chǎn)策劃咨詢機構選擇

消費者理性化是導致房地產(chǎn)業(yè)競爭日趨激烈的原因之一,。在沿海城市,，開發(fā)商借助房地產(chǎn)策劃咨詢機構對項目進行前期策劃，使項目后期銷售獲得成功,，使開發(fā)商逐漸認識到項目的前期策劃的成功與否,，直接決定了其后期銷售的好壞,。

雖然房地產(chǎn)開發(fā)策劃咨詢機構中號稱"全程策劃"公司很多,，但真正的房地產(chǎn)全程策劃公司必須是以先進的營銷理論與策劃理論為指導，以消費者的未來期望,、市場的有效需求,、行業(yè)的競爭態(tài)勢為基礎，通過需求調查,、市場細分,、項目定位、概念設計,、營銷戰(zhàn)略,、CI設計、廣告策劃,、銷售執(zhí)行,、物業(yè)管理、品牌創(chuàng)立等過程,，為項目規(guī)劃出合理的建設取向——在設計,、建設、營銷,、服務,、管理等方面提出比競爭者更有效地滿足顧客需求的實施細則，達到使項目增值,，創(chuàng)造暢銷樓盤,，使開發(fā)商可持續(xù)發(fā)展的目的。因此,，選擇房地產(chǎn)策劃咨詢機構,，必須滿足以下條件。

1.理論水平

理論來自于實踐并指導實踐,，觀念落后導致策劃保守,，沒有好的觀念就沒有好的策劃。根據(jù)其所掌握的房地產(chǎn)策劃的基礎理論處于策劃理論何種發(fā)展階段,，是標準規(guī)劃階段,、銷售策劃階段、概念策劃階段,、賣點群策劃階段,、等值策劃階段還是增值策劃階段?是推銷觀念階段,，還是營銷觀念階段?是全程策劃階段、還是營銷策劃?采用的是什么理論模式?總之,，關鍵是要運用所掌握的理論,、通過科學的思維方式和方法論，對現(xiàn)實環(huán)境做出準確的判斷,。因為掌握房地產(chǎn)策劃的基本理論,、基本原理，并靈活運用,，決定著房地產(chǎn)策劃,、咨詢機構50%的策劃運作能力。

2.實戰(zhàn)經(jīng)驗

實戰(zhàn)經(jīng)驗可以避免重蹈覆轍,，并是策劃者項目的運作能力,、市場反應能力、市場應變能力的具體體現(xiàn),。由于房地產(chǎn)業(yè)的特殊性,，以往任何成功的經(jīng)驗很難完全照搬應用在新開發(fā)的項目上，甚至如果不能擺脫以往成功的經(jīng)驗的束縛,，或者照搬別人的成功經(jīng)驗,，反而會給新項目的開發(fā)帶來滅頂之災，換句話說,，前一個項目的成功并不能保證未來項目一定成功,，而以往失敗的定位卻未必不能應用在新項目上;這也就是為什么大名鼎鼎的策劃人，卻策劃了一大堆賣不出去的空置房,，而那些精品樓盤,、暢銷樓盤卻往往是名不見經(jīng)傳的開發(fā)商的杰作的原因。房地產(chǎn)業(yè)類似例證不勝枚舉,。因此,，實戰(zhàn)經(jīng)驗決定著房地產(chǎn)策劃、咨詢機構30%的策劃運作能力,。

3.創(chuàng)新能力

差異化雖然不是房地產(chǎn)企業(yè)唯一的生存戰(zhàn)略,，卻是獲取競爭優(yōu)勢的重要手段，房地產(chǎn)策劃,、咨詢機構沒有創(chuàng)新意識,，或創(chuàng)新能力不足，就抓不住差異化的機會,，而沒有差異的同質項目,，必然導致價格的惡性競爭。房地產(chǎn)策劃、咨詢機構的創(chuàng)新能力表現(xiàn)在以下幾個方面：

1)項目定位既適應市場有效需求,，又有別于競爭項目,。

2) 采用新技術。

3) 發(fā)現(xiàn),、開拓并滿足新的市場有效需求,。

4) 采用新材料。

5) 觀念創(chuàng)新——基礎理論,、設計思想,、營銷手段、服務理念,。

創(chuàng)新能力決定著房地產(chǎn)策劃,、咨詢機構8%的策劃運作能力,。

4.洞察力

所謂洞察力,，就是房地產(chǎn)策劃、咨詢機構對市場有效需求變化的敏感程度與預見能力,。房地產(chǎn)項目所面臨的是一個相對狹窄的消費市場,，是現(xiàn)在生產(chǎn)的未來需求的特殊產(chǎn)品。由于投資大,、建設周期長,，受政策、社會環(huán)境,、經(jīng)濟環(huán)境,、管理水平、資金來源等因素制約,，制約因素稍有變化,，就會導致市場有效需求發(fā)生變化，預先的項目定位就有可能發(fā)生變化甚至落空,。房地產(chǎn)策劃,、咨詢機構對市場可能的變化必須有敏銳的洞察力，及時修正與市場有效需求有悖的定位,，否則,，項目前期的準確定位，一樣會導致項目建成后,，面對將是沒有需求或需求有限的市場,。洞察力決定著房地產(chǎn)策劃、咨詢機構5%的策劃運作能力,。

5.合作力

團隊作戰(zhàn)不是烏合之眾,，不是策劃大師的靈機一動的"奇招"、"概念"，而是具備上述能力,、十數(shù)種專業(yè)的通才型人力資源協(xié)同作戰(zhàn)的有機結合體,。項目經(jīng)理與市場總監(jiān)、策劃總監(jiān),、設計總監(jiān),、營銷總監(jiān)、CI總監(jiān)及其助手所組成的項目組團,，整合社會資源,、市場資源、企業(yè)內(nèi)部人力資源,，是所策劃項目始終如一的充分必要保證,。由于策劃咨詢機構是從市場調研、概念定位,、項目規(guī)劃,、工程施工到開盤上市、現(xiàn)場展示,、銷售服務,、售后服務等的全過程介入，要協(xié)調和判斷各專業(yè)公司的工作進度與成果質量,，并提出改進意見,，團隊的協(xié)作精神、寬泛的專業(yè)知識,、良好的溝通能力是策劃咨詢機構取得成功的保證,。因此，團隊作戰(zhàn)決定著房地產(chǎn)策劃,、咨詢機構5%的策劃運作能力,。

某市房地產(chǎn)全程策劃剛剛起步，專項人才奇缺,，一些營銷咨詢公司為接項目,，臨時召集人員搭成的草臺班子，不僅混淆全程策劃概念,，而且很難保證項目的始終如一,，甚至有的策劃只做到一半就露出了馬腳，拿出的策劃案幾十頁應付了事,，不是答非所問,，就是立論不足;不是用數(shù)據(jù)說話，而是將結論建立在主觀臆測上,。開發(fā)商啞巴吃黃連,，付錢送"神"了事,，直接導致房地產(chǎn)開發(fā)商對策劃咨詢機構的信任危機。

如果用函數(shù)關系表現(xiàn)一個房地產(chǎn)策劃咨詢機構的全程策劃能力,，那就是：

P=f (β,，λ，δ,，μ,，σ……)

式中P-策劃力

β-理論水平，駕馭項目的能力,。

λ-實戰(zhàn)能力,，運作項目的水平。

δ-創(chuàng)新能力,，差異化戰(zhàn)略實施能力,。

μ-洞察力，對市場有效需求變化的預見能力

σ-合作力,，團隊作戰(zhàn)保證項目成功的綜合實力,。

房地產(chǎn)策劃公司怎么選？

第一：看

看房地產(chǎn)策劃公司的形象和團隊建設,。俗話說“策劃別人,，先策劃自己”，所以看公司的人員建設,，好的策劃代理公司，總有一個靈魂人物——即老板,，老板大多是創(chuàng)始人,，在行業(yè)形勢比較好的背景下，在賣方市場下,，一個項目即可以成就一個老板,，而“光桿司令”是絕對不能信賴的，即使他能力超強,。一個擁有戰(zhàn)略規(guī)劃,、建筑規(guī)劃、營銷策劃,、廣告推廣,、銷售執(zhí)行不同職能的復合型團隊，才是達標的,。

第二：聽

一般情況下代理公司就會寫簡單的提案,，當一般不會太詳細，除非是簽訂了合同,，聽就是聽房地產(chǎn)策劃公司的思路跟見解,。在這里,，開發(fā)商要抓住幾個關鍵點聽。一聽房地產(chǎn)策劃公司是否“吹牛大王”,，整個計劃只有戰(zhàn)略,，只有時髦的沒有見過的UPS、UBS,、4P,、SWOT等，沒有實際操作戰(zhàn)術思路,。二聽策劃人員是否“同行攻擊”,，大多策劃人員狂妄至極。三聽策劃人員是否“吹噓拍馬”,，門檻低,、缺乏進門限制，導致房地產(chǎn)策劃公司滿天飛,，自然競爭日趨加劇,。具備想法的公司是不會不負責任的粉飾和平的，更不會看臉色行事的,，敢說才敢做,，無私才無畏。

第三：考察

看了,，聽了,，感覺還可以，開發(fā)商該活動活動,，出去考察房地產(chǎn)策劃公司了,。看看他講的是不是真的,，是不是在吹牛,，同時可以針對性學習?？词裁?？主要看策劃公司辦公地址、成功案例和本項目可以借鑒的品牌項目,。但是房地產(chǎn)策劃公司說公司內(nèi)部人員參與過的項目,，基本上就不用看了。這些“成功案例”大多數(shù)是“拉虎皮做大旗”,。辦公地址如果不在本地,，一定要考察，因為一個項目合作期限少則1-2年,，多則3-5年,，甚至更長,，連合作方的門都沒有看就簽合同，其中一定有問題,，合作風險極其大,。最后，要看幾個代表性的項目,，總結其成功經(jīng)驗和失敗教訓,，一定要策劃公司陪同。

第四：操練

前兩方面“吹拉談唱”的本事,，一般房地產(chǎn)策劃公司都具備,。實地考察滿意后，可以拿出項目前期規(guī)劃指標,，是驢子是馬,拉出來遛遛,與規(guī)劃設計公司一起,，看看房地產(chǎn)策劃公司的規(guī)劃思路和成本意識了，看看房地產(chǎn)策劃公司是否可以成為規(guī)劃的思想,，是否從戶型,、園林、配套,、創(chuàng)新等方面,，與規(guī)劃設計公司交融，甚至超越規(guī)劃和設想了,。