商業(yè)地產(chǎn)模式有哪些

一、只租不售

這一類通常把物業(yè)建成以后形成獨(dú)立的產(chǎn)權(quán),，通常招商合作,，以租金作為主要的收入來源，目的是什么呢?是通過產(chǎn)權(quán)形成之后,，物業(yè)通過商業(yè)運(yùn)營包裝進(jìn)入資本市場,，獲取良好的融資，這個(gè)金融市場一般來說有多次融資,，第一次通常都是我們講的銀行的抵押融資,；第二次經(jīng)濟(jì)評(píng)估會(huì)是我們講的基金會(huì)、信用憑證等等這些融資,，以后每次經(jīng)過價(jià)值不斷包裝以后,，融資不斷的縮短，這是第一種模式,。

2,、直接出售

這種模式是商業(yè)地產(chǎn)最原始的模式，隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸的火爆,，單純的出售開始不再適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展,。由于商業(yè)地產(chǎn)具有“總價(jià)高,、利潤率及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較高、投資回收期長”等特點(diǎn),，使有能力全額購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者實(shí)在少而甚少,；即使有能力購買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項(xiàng)目上,。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)不免會(huì)面臨兩難局面,。一難是，開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時(shí),，難找到買家,，開發(fā)資金無法回籠；二難是,，自己經(jīng)營時(shí),，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項(xiàng)目的開發(fā),，影響整體運(yùn)作,。開發(fā)商為了解決自身的困境，不得不想辦法在開發(fā)經(jīng)營模式上有所創(chuàng)新,。于是大部分高檔寫字樓都采用只租不售或租售并舉的方式入市,。

三、租售結(jié)合

這種通常是投資商和開發(fā)商把其中的部分物業(yè)出租,；另一方面銷售,，也有兩種方式，一種是底層銷售,，最典型的就是大連萬達(dá),，把一樓留下來,，二樓三樓賣給沃爾瑪,，其實(shí)大連萬達(dá)嘗到很多的甜頭，那一層銷售價(jià)格通常是市場價(jià)的兩到三倍,，最高的賣到十九萬一平米,，沃爾瑪主力店起了很重要的作用。這個(gè)作用我信它為“拖”,，這個(gè)“拖”實(shí)際上當(dāng)?shù)暮?，為了沃爾瑪價(jià)值的提升，它是主力店,，或者是遠(yuǎn)期的回報(bào)起了決定性的作用,。為什么租售結(jié)合呢？大多數(shù)是迫于資金的壓力,，通過賣掉一部分后套現(xiàn),，租的部分也為后期的資本融資留下后路,，這是住宅地產(chǎn)的開發(fā)模式和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的比較。

規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)要注意什么

一,、交通體系

規(guī)劃設(shè)計(jì)中最重要的是交通體系,。第一是平面交通體系，人車要分流,，人流出入的大門口不要緊挨著車出入口,。第二考慮垂直交通體系要合理，方便人流上下,。第三卸貨區(qū)要合理安排,。多數(shù)做法是放在地下室，保證地面整潔,，消費(fèi)者看不到貨車,，尤其是建材、超市等,，這樣比較方便顧客,。

二、高度和荷載

不同的產(chǎn)品對(duì)高度,、荷載的要求是截然不同的,。超市最少要1噸，圖書要2噸,，建材要4噸,。做餐飲樓板要降板，要排油,，排水,。不考慮是行不通的。所以招商在前面,，設(shè)計(jì)就更合理一些,。

三、成本控制

1,、集權(quán)控制

選擇施工隊(duì)伍,，招投標(biāo)，集中采購,，都以集權(quán)控制為主,，各公司、各部門各自為政是控制不好成本的,。

2,、準(zhǔn)決算管理

所有項(xiàng)目全部施工圖出齊，預(yù)算做好,，與施工單位簽訂準(zhǔn)決算合同,，凡是沒有圖紙變更,，就不再?zèng)Q算，這樣可以很好堵塞內(nèi)部管理的漏洞,。

3,、從設(shè)計(jì)上控制成本

成本控制的關(guān)鍵是設(shè)計(jì)成本控制，要實(shí)行帶造價(jià)控制的圖紙?jiān)O(shè)計(jì),，才能真正把好成本關(guān),。

四、物業(yè)管理

物業(yè)管理是購物中心能否保值升值的關(guān)鍵,。購物中心的物業(yè)管理不同于住宅的物業(yè)管理,。商業(yè)物業(yè)管理很重要一點(diǎn)內(nèi)容，就是需要補(bǔ)充招商,。任何一個(gè)店的招商工作結(jié)束后,，并不意味著招商就結(jié)束了。所有的商店在開業(yè)一年內(nèi),，租戶置換率達(dá)到20%-40%,，只有等到開業(yè)三年穩(wěn)定后，租戶置換率才可能降至2%-3%,。

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