房產(chǎn)投資是以房產(chǎn)來(lái)獲取收益的行為,。那么房產(chǎn)如何獲得收益呢,?一般情況下分為兩種:一種是房產(chǎn)升值帶來(lái)的收益;一種是房子出租帶來(lái)的收益,。
房產(chǎn)相對(duì)其他消費(fèi)品,,具有相對(duì)穩(wěn)定的價(jià)值。除了房產(chǎn)本身價(jià)值增值以外,,房產(chǎn)投資最大優(yōu)勢(shì)就是出租獲得收入,。若投資回報(bào)率平均為8%,,通脹環(huán)境下,投資房地產(chǎn)比普通儲(chǔ)蓄回報(bào)高,,也可以獲得長(zhǎng)期出租收入,。
一般來(lái)說(shuō),投資房地產(chǎn)需要足夠儲(chǔ)蓄資金,,在房子出售變現(xiàn)之前,,這些房子需要支付成本,比如水電媒體或物業(yè)費(fèi)用,,擁有房屋的一些稅金費(fèi)用,,還有房屋維修費(fèi)用等,還有就是投資房地產(chǎn)后,,可能面臨出現(xiàn)現(xiàn)金流趨緊問(wèn)題,,抵押貸款若無(wú)法還清,可能面臨一些沖突或麻煩,。另外,房產(chǎn)價(jià)值缺乏標(biāo)準(zhǔn),,房產(chǎn)有貶值的風(fēng)險(xiǎn),。
1、市區(qū)房
市區(qū)的資源無(wú)論是教育,,醫(yī)療還有商業(yè)等等,,都會(huì)比郊區(qū)好。而隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn),,保障房廉住房的推進(jìn)勢(shì)必會(huì)增加市區(qū)中心的價(jià)值,。還有一點(diǎn)就是人口流入問(wèn)題,市區(qū)中心一般設(shè)有很多服務(wù)部門,,比如金融保險(xiǎn),,還有為工商業(yè)服務(wù)的行業(yè)等等。這些資源會(huì)把企業(yè)的總部吸引到市中心,,而這些企業(yè)的興衰就關(guān)系到整個(gè)市區(qū)人口流入流出,,人多,自然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)形成需求,。
2,、郊區(qū)房
投資郊區(qū)的房子能賺錢一般就在棚戶區(qū)改造,在大面積改造危房時(shí)期,,洞察先機(jī),,提前下手,基本不會(huì)有失誤,。如果能洞察先機(jī),,感覺到一個(gè)是未來(lái)的規(guī)劃,,現(xiàn)在的郊區(qū),可能是未來(lái)的潛力股,,這樣買郊區(qū)的房子也是不錯(cuò)的選擇,。但是風(fēng)險(xiǎn)較大,畢竟如果猜錯(cuò)了,,可能房子就不會(huì)大幅升值,,還有即便是賭對(duì)了,等政府的規(guī)劃也是需要很長(zhǎng)的時(shí)間等待,。就算買那種有潛力的郊區(qū),,比如旁邊可能已經(jīng)落成一些商業(yè)地產(chǎn),高新技術(shù)開發(fā)區(qū),,也是有風(fēng)險(xiǎn)的,。
3、學(xué)區(qū)房
學(xué)區(qū)房升值空間不錯(cuò),,這種房子不求居住,,只求學(xué)位,越小越便宜反而賣得好,,但單價(jià)卻可以比新房花園房貴,。但是考慮到“學(xué)區(qū)房”引發(fā)的一系列社會(huì)問(wèn)題,教育部也在考慮實(shí)施“多校劃片,,電腦派位”的方案,,并且在部分城市已經(jīng)在試點(diǎn)。這個(gè)方案的核心就是擴(kuò)大學(xué)區(qū)范圍,,同一個(gè)學(xué)區(qū)內(nèi)有重點(diǎn)學(xué)校也有非重點(diǎn)學(xué)校,,學(xué)區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)所有者子女進(jìn)入哪所學(xué)校就讀由電腦隨機(jī)派位。一旦實(shí)施,,就算購(gòu)買的是重點(diǎn)小學(xué)初中隔壁的房產(chǎn),,也不一定能夠進(jìn)入重點(diǎn)小學(xué)初中。高價(jià)購(gòu)買的“學(xué)區(qū)房”在面對(duì)政策變化后,,房產(chǎn)價(jià)值將大幅縮水,。
4、地鐵房
地鐵房從建下的一刻就基本定了格局,,房?jī)r(jià)一般按樓盤和地段而分,,近地鐵也不一定能升值。只有離市中心越近的地鐵房,,一站比一站的價(jià)格貴出不少,。但是由于地鐵站不能夠隨意拆換,地鐵房的價(jià)值也是比較穩(wěn)定的,就算房產(chǎn)價(jià)值不升,,也不會(huì)回跌,。而且地鐵房出粗價(jià)格高,不愁租不出好價(jià)格,。【地鐵房>>】
房產(chǎn)投資小戶型好還是大戶型好,?從戶型上來(lái)說(shuō),小戶型無(wú)論是長(zhǎng)線還是短線投資,,都比較適合,。投資一手大戶型,較易出現(xiàn)空置風(fēng)險(xiǎn),。小戶型量多,,需求量多,總價(jià)也低,,比較適合剛需及過(guò)渡,,容易出手,也容易出租,。
穩(wěn)妥的話,,建議海外,相對(duì)穩(wěn)定,,而且就算租出去租金收益率也比國(guó)內(nèi)高,,不用擔(dān)心管理的問(wèn)題,有專業(yè)管理公司幫你出租,,收租金和維護(hù),只需交管理費(fèi),。
海外購(gòu)房其實(shí)最大的原因就是投資者們想要分散資金風(fēng)險(xiǎn),,對(duì)于國(guó)內(nèi)的普通人來(lái)說(shuō),手里資金本來(lái)就有限,,受國(guó)際匯率變動(dòng)的影響并不大,,但是對(duì)手里資金充裕的投資者們來(lái)說(shuō),如果手里的資金全是國(guó)內(nèi)資產(chǎn),,匯率一旦變化,,投資者們的資金無(wú)形中就會(huì)縮水。這時(shí)候,,海外購(gòu)房的投資者因?yàn)榉稚⒘俗约旱馁Y產(chǎn),,那么受到的影響就會(huì)大大的降低。所以和國(guó)內(nèi)房產(chǎn)比起來(lái)資產(chǎn)分散相對(duì)來(lái)說(shuō)是一個(gè)優(yōu)勢(shì),。
其次就是國(guó)外房產(chǎn)的永久產(chǎn)權(quán),,和國(guó)內(nèi)相比也是比較占優(yōu)勢(shì)的,沒(méi)有房產(chǎn)稅,過(guò)戶及持有費(fèi)用低,,很多國(guó)家外國(guó)人購(gòu)置房產(chǎn)門檻低,,辦理快。
但是想要圖總價(jià)快速且迅猛增長(zhǎng),,喜歡短期套現(xiàn)的朋友們,,投資海外房產(chǎn)不適合。【海外房產(chǎn)投資>>】
1,、商鋪投資
商業(yè)投資之王,,資產(chǎn)升值較快
商鋪投資和住宅投資相比,商鋪的投資穩(wěn)定性,、收益率,、投資回報(bào)率明顯高于住宅。商鋪?zhàn)饨鹂墒杖〉姆孔鈺?huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行利息,,隨著商圈的繁華,,每年租金不斷上漲。同時(shí),,在通貨膨脹壓力下,,投資商鋪能讓資產(chǎn)保值增值。但是由于商鋪的價(jià)格高,,而影響其價(jià)格的因素很多,,比如地段商情因子、客流量,,可視性,、交通條件,所以商鋪價(jià)格變化往往難以預(yù)料,,其售價(jià)(租金)變化的幅度也比較大,,商鋪想要得到較高的收益率,對(duì)商鋪投資者的專業(yè)能力有較高要求,。另外商鋪的使用年限短,,一般只有40年。【商鋪>>】
2,、寫字樓
高投入高回報(bào),,且漲勢(shì)明顯
在政府重點(diǎn)發(fā)展的地方,會(huì)出現(xiàn)寫字樓群,,投資寫字樓產(chǎn)品在大環(huán)境下有政策扶持,。一般的寫字樓集群,地段都不會(huì)差,。同一地段寫字樓比商鋪門檻低,。寫字樓的需求不斷攀高,寫字樓一旦入手,業(yè)主就不怕招不到公司租客,,租金收益穩(wěn)定,,高品質(zhì)寫字樓每年租金都在以10%的漲幅上漲!投資寫字樓一定注重地標(biāo)商務(wù)性,,要選擇市中心好地段,,交通便捷,配套齊全,,以便于商務(wù)洽談及形象的樹立,。
但寫字樓目前市場(chǎng)的供應(yīng)量比較大,有些地方呈飽和狀態(tài),,而且寫字樓升值空間有限,,投資對(duì)資金的要求比較高。對(duì)于一個(gè)供需均衡或飽和的市場(chǎng),,商鋪投資的靈活性更大些,。【寫字樓>>】
3、公寓投資
商住兩用,,潛力巨大
公寓同樣為商業(yè)地產(chǎn),,其具備商住兩用性,既吸收了舒適的居住功能,,又吸收了寫字樓的辦公商務(wù)特點(diǎn),,同時(shí)極為注重人性化特質(zhì),這就是高品質(zhì)公寓的特性,。
因?yàn)楣⒆饨鸨葘懽謽潜阋?,很多?chuàng)業(yè)型、中小型公司會(huì)選擇租公寓進(jìn)行辦公,;公寓作為居住,,市場(chǎng)潛力也是非常可觀,,寫字樓附近的公寓項(xiàng)目簡(jiǎn)直是白領(lǐng)租房的最佳,簡(jiǎn)直是供不應(yīng)求,,公寓可謂是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)又收入穩(wěn)定的選擇,。
4、住宅投資
收入穩(wěn)定,,風(fēng)險(xiǎn)較低
住宅的投資總價(jià)高,,收租金付按揭,放長(zhǎng)線釣大魚,,不出租時(shí)又可居家,,成為很多中年朋友的選擇。
但是住宅出租時(shí),租客往往要求是家具全配,、精裝修,,這就意味著要想租個(gè)好價(jià)格,就必須在出租前進(jìn)行全屋裝修,,其費(fèi)用不少,。同時(shí)處理后續(xù)維修等事項(xiàng)也相對(duì)麻煩,所以投資住宅雖相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)低,,但回報(bào)漫長(zhǎng),。
1、期房
期房相對(duì)現(xiàn)房?jī)r(jià)格要低一些,,優(yōu)惠力度也比現(xiàn)房大,。期房戶型的選擇空間大,基本所有戶型都有,。期房修建的地段一般配套還未完善,,后期生活、交通等配套完善,,將有一定的升值空間,。但是無(wú)論是交房時(shí)間、戶型面積,、配套等維度,,購(gòu)買期房都存在一定的風(fēng)險(xiǎn),甚至于有的開發(fā)商不靠譜,,卷款逃跑,。
2、現(xiàn)房
可以很直觀看到整個(gè)小區(qū)的現(xiàn)狀,,包括樓間距,、戶型面積、小區(qū)規(guī)劃等都是直觀的?,F(xiàn)房的生活配套完善相對(duì)完善和成熟,,不用擔(dān)心未來(lái)是否哪個(gè)規(guī)劃未能實(shí)現(xiàn)。購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)小,,不用擔(dān)心爛尾房,、交房延期等問(wèn)題。但是現(xiàn)房在戶型,、朝向,、樓層等維度上,選擇余地??;價(jià)格相對(duì)無(wú)優(yōu)勢(shì),,優(yōu)惠力度一般比期房小。
3,、尾房
很多尾房所屬的樓盤,,一般物業(yè)設(shè)施和小區(qū)環(huán)境比較完善,買這樣的房子花得少享受得多,。因尾房已經(jīng)過(guò)時(shí)間的考驗(yàn),,無(wú)論投資還是自住,更利于人們判斷選擇,。尾房?jī)r(jià)格,、付款方式及談判中有相對(duì)較大的主動(dòng)性和議價(jià)空間。尾房兼?zhèn)淞诵路康脑O(shè)計(jì)質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)和完全可以與二手房,、甚至經(jīng)濟(jì)適用房比拼的價(jià)格優(yōu)勢(shì),,投資風(fēng)險(xiǎn)小、選擇范圍廣,。
投資一手房和二手房哪個(gè)更加劃算,?一般二手房,周圍都是配套齊全的,,發(fā)展?jié)摿Σ皇呛芏?,你?gòu)買的時(shí)候已經(jīng)為這些便利買單了,后期出售時(shí)候,,這方便的利潤(rùn)增值你是賺不到的,。
但是一手房恰恰相反,我們購(gòu)買時(shí)候,,只是購(gòu)買的房子,,因?yàn)榕涮走€沒(méi)有,等配套成熟后出售,,你還能賺到配套升值這部分錢,。但這不是簡(jiǎn)單的一手房和二手房的問(wèn)題,主要看房子的性價(jià)比,、地段升值空間,、開發(fā)商實(shí)力。
1,、房產(chǎn)收益模式計(jì)算公式: 投資回報(bào)率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)
投資房產(chǎn)的收益是這樣實(shí)現(xiàn)的,通過(guò)貸款購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn),,而后出租以獲取租金,然后以月租金償還銀行貸款的“月供”,,超出償還銀行貸款月供還款額的部分,,才是投資客的投資回報(bào),。
2、房產(chǎn)投資回報(bào)率分析計(jì)算公式: 投資回報(bào)率=(稅后月租金-物業(yè)管理費(fèi))×12/購(gòu)買房屋單價(jià)
此方法考慮了租金與房?jī)r(jià)兩者的相對(duì)關(guān)系,,只要結(jié)果大于8%都是不錯(cuò)的投資,。但它只是簡(jiǎn)單粗略的計(jì)算,沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值,,并且對(duì)按揭付款方式不能提供具體的投資分析,。
3、房產(chǎn)投資回收時(shí)間分析計(jì)算公式: 投資回收年數(shù)=(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/(稅后月租金-按揭月供款)×12
這種方法可簡(jiǎn)略估算資金回收期的長(zhǎng)短,,一般認(rèn)為結(jié)果在12-15年之內(nèi)都是合理的投資,。該方法比租金回報(bào)法更深入一步,適用范圍也更廣,,但有其片面性,。
1、確定房產(chǎn)投資策略
有些房產(chǎn)易于出租,,但是不會(huì)有太大的升值潛力,,而另外一些房產(chǎn)恰好相反。因此,,在您決定投資以前,,必須確定您的投資策略。
2,、需估計(jì)所投房產(chǎn)的潛力
您應(yīng)該估計(jì)所投資的房產(chǎn)將會(huì)為您帶來(lái)何種收入,,為此,您可以研究一下房產(chǎn)過(guò)去的升值情況和潛在的出租前景,。
3,、估計(jì)自己的財(cái)政實(shí)力
估計(jì)自己現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)能力對(duì)于決定投資的時(shí)機(jī)十分重要??纯茨卸嗌佻F(xiàn)金以及您家里有什么可以抵押的東西,。著眼于您的長(zhǎng)期目標(biāo),比如,,您要投資的房產(chǎn)是否會(huì)是您退休后的經(jīng)濟(jì)來(lái)源,?
4、投資房產(chǎn)一定要分散資金
投資者在投資房產(chǎn)時(shí),,要考慮到國(guó)家宏觀調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn),,如果國(guó)家政策突然調(diào)整,或者是遭遇市場(chǎng)突變,,投資人手中所持有的房產(chǎn)可能會(huì)面臨賣不出去的狀況,,也有可能會(huì)貶值,建議投資人總的房產(chǎn)投資比率不要超過(guò)個(gè)人總資產(chǎn)的60%,,這是其中一個(gè)房產(chǎn)投資技巧,。【詳細(xì)>>】