開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任分析

（一）違約金的確定標(biāo)準(zhǔn)

1,、商品房買賣合同有約定的,，從其約定

商品房買賣合同示范文本第九條是關(guān)于開發(fā)商逾期交房違約責(zé)任的條款，開發(fā)商一般會與購房人明確約定逾期交房違約金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),，如每逾期一日按已付房款的萬分之三計(jì)算違約金,。

2、商品房買賣合同沒有約定的，以同地段,、同類房屋的租金為準(zhǔn)

租金主要有統(tǒng)一租金,、協(xié)議租金和市場租金三類。統(tǒng)一租金是指國家或地方政府有關(guān)房地產(chǎn)主管部門在一定時(shí)期統(tǒng)一規(guī)定的房屋租金指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn),；協(xié)議租金是指租賃合同雙方在自愿基礎(chǔ)上協(xié)商確定的租金額,。市場租金是指在房屋租賃市場形成的租賃關(guān)系的租金，其標(biāo)準(zhǔn)隨著市場行情的變化而波動,。

（二）以租金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金的法理基礎(chǔ)

由于開發(fā)商未能按照合同約定的期限交付使用房屋,，使得購房人不能在預(yù)先設(shè)定的時(shí)間使用所購房屋，行使占有,、使用,、收益、處分權(quán)能,，購房人可能會延長另行租賃房屋居住的期限,，進(jìn)而增加支出，也可能會拖后對外出租的時(shí)間,，進(jìn)而減少收入,，不論何種情況，都損害了購房人的期待利益——基于合同正常履行應(yīng)當(dāng)獲得的利益,。即使購房人沒有實(shí)際支付租賃費(fèi)用，或者新房將來不用于出租,，房地產(chǎn)開發(fā)商亦不得以此為由對抗購房人要求其支付違約金的請求,。

（三）免責(zé)事由

免責(zé)事由有法定免責(zé)事由和約定免責(zé)事由之分，前者為因不可抗力導(dǎo)致違約,，違約方可全部或部分免除違約責(zé)任,，后者為雙方當(dāng)事人約定的不可抗力之外的其他免除違約責(zé)任的事由。

1,、不可抗力

不可抗力指不可預(yù)見,，不可避免并不能客服的客觀情況。造成不可抗力的原因主要有兩種情形,，一是自然災(zāi)害,，如洪水、地震,、臺風(fēng),、海嘯等；二是政府行為,，如發(fā)生戰(zhàn)爭,、強(qiáng)制征收等。在發(fā)生不可抗力的事由后，開發(fā)商必須在合同約定的期限內(nèi)將不可抗力的相關(guān)情況告知購房人,，否則既使發(fā)生了不可抗力的事由開發(fā)商仍然需要承擔(dān)延期交房責(zé)任,。

2、約定免責(zé)事由

在商品房買賣合同中,，除了不可抗力之外,，開發(fā)商通常會與購房人約定其他關(guān)于逾期交房的免責(zé)事由，如購房人未付清房款及其他應(yīng)交費(fèi)用,、因執(zhí)行國家法律法規(guī),、政策、政府指令導(dǎo)致逾期交房,、因市政配套設(shè)施接通延誤或市政府規(guī)劃變更導(dǎo)致逾期交房,、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定,、施工單位工期延誤,、施工期間停水停電等。

開發(fā)商逾期交房違約金最低多少

一般開發(fā)商延遲交房的違約金,，按每日2%—5%計(jì)算,，法律沒有強(qiáng)制規(guī)定違約金的額度，這個(gè)是一般性的操作,。當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的,，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額,。

開發(fā)商逾期交房可以退房嗎

開發(fā)商延期交房是可以退房的。在合同約定的交房日到了之后,，給開發(fā)商發(fā)房屋催交通知書,，在其后的三個(gè)月的合法期限之內(nèi)，開發(fā)商仍然不能交房的,，有權(quán)要求退房,，開放商應(yīng)該合同約定返還已經(jīng)支付的房款以及產(chǎn)生的活期利息，約定有違約金的,，一并賠付,。

開發(fā)商逾期交房起訴期限多長時(shí)間

《民法總則》第一百八十八條規(guī)定，向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年,。延期交房的訴訟時(shí)效就是從規(guī)定的交房時(shí)間到了開發(fā)商沒有交付房屋的第二天開始,，購房者就應(yīng)該知道其權(quán)益受到損害，也就從此時(shí)起算三年,。