看清合同主體

有些時(shí)候,，樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商和投資商不是同一個(gè)公司,，買(mǎi)房我們簽訂合同的對(duì)象是開(kāi)發(fā)商。有時(shí)代表開(kāi)發(fā)商簽約的人并不是法人代表,，也可能是開(kāi)發(fā)商委托的代理公司,。

所以我們?cè)诤灱s前，需要了解代表開(kāi)發(fā)商簽字的人是否是法人代表,，如果不是,，則是否持有“授權(quán)委托書(shū)”，否則,，這個(gè)人的簽字無(wú)效,。同時(shí)要注意合同上的公章，這樣可以避免開(kāi)發(fā)商推卸責(zé)任,。

審查有效證書(shū)

商品房預(yù)售和銷(xiāo)售必須應(yīng)當(dāng)具備“五證”,，即《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,、《建設(shè)工程許可證》,、《商品房預(yù)售許可證》和《商品房銷(xiāo)售許可證》,，它們是購(gòu)房人必須審查的最重要的文件,。缺少上述文件，則該商品房不具備銷(xiāo)售條件,。

確保買(mǎi)賣(mài)安全

除了具備上述“五證”之外,，法律規(guī)定，被查封、被抵押和已銷(xiāo)售而未經(jīng)原買(mǎi)受人同意的商品房是不能銷(xiāo)售的,，否則,，買(mǎi)受人則面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，直至財(cái)房?jī)煽?。所以,，在?gòu)房前應(yīng)當(dāng)?shù)接嘘P(guān)部門(mén)查清所購(gòu)商品房是否已被查封、被抵押或者已被銷(xiāo)售,，以確保交易安全,。

約定定金規(guī)則

目前商品房買(mǎi)賣(mài)的通常做法是購(gòu)房人買(mǎi)房時(shí)先簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并且支付定金，然后才簽訂購(gòu)房合同,。由于購(gòu)房人事前沒(méi)看到合同,，在簽約與不簽約之間陷入兩難境地，不知道到底該不該簽,。因此,，建議購(gòu)房人采取以下辦法：

1、在審查購(gòu)房合同,，確認(rèn)沒(méi)有問(wèn)題之后才交定金,；

2、不簽認(rèn)購(gòu)書(shū),，直接簽訂購(gòu)房合同同時(shí)支付定金,；

3、在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)明如果雙方就商品房買(mǎi)賣(mài)合同協(xié)商不成,，出賣(mài)人必須向買(mǎi)受人退還定金,。

完善合同條款

現(xiàn)在的購(gòu)房合同是由國(guó)土房管局印制的標(biāo)準(zhǔn)合同，相當(dāng)一部分內(nèi)容是已經(jīng)用鉛字印制好了的,，另一部分留空白,，由雙方當(dāng)事人協(xié)商一致后填寫(xiě)。

建議購(gòu)房人要認(rèn)真仔細(xì)地閱讀,、審查合同的每一條款,，并做好以下工作：

1、對(duì)標(biāo)準(zhǔn)合同印制好的內(nèi)容,，一般不作很大修改,，但并非不能修改，只要當(dāng)事人認(rèn)為不合理,，就有權(quán)修改,。

2、對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)合同已印制好的選擇性條款,，購(gòu)房人可以根據(jù)自己的實(shí)際情況選擇對(duì)自己最有利的約定,。

3、對(duì)于空白部分，不能由出賣(mài)人預(yù)先填好內(nèi)容,，然后要求買(mǎi)受人全盤(pán)接受,，因?yàn)檫@是非常不合理的。正確的做法應(yīng)當(dāng)是雙方當(dāng)事人就合同的每一條款協(xié)商一致,。

4,、對(duì)于雙方不能協(xié)商一致的條款，應(yīng)當(dāng)做好記錄,，由雙方簽字確認(rèn),，這是雙方不能協(xié)商一致的書(shū)面憑證，如果買(mǎi)賣(mài)不成,，購(gòu)房人可據(jù)此索回定金和已付房款,。

明確交樓標(biāo)準(zhǔn)

目前標(biāo)準(zhǔn)購(gòu)房合同中的交樓標(biāo)準(zhǔn)有三種：

1、該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格,；

2,、該商品房經(jīng)綜合驗(yàn)收合格；

3,、該商品房經(jīng)分期綜合驗(yàn)收合格,。

購(gòu)房人選擇第2、3項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)是比較理想的,，但由于這兩項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求比較高,，尤其是第2項(xiàng)交樓標(biāo)準(zhǔn)要求最高。

目前大部分樓盤(pán)在交樓時(shí)很難達(dá)到該項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn),，同時(shí)選擇該標(biāo)準(zhǔn)的收樓時(shí)間相對(duì)比較長(zhǎng),，所以相當(dāng)一部分購(gòu)房人或者開(kāi)發(fā)商都不愿意選擇第2項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)。而選擇第1項(xiàng)收樓標(biāo)準(zhǔn)則含義不明確,，因?yàn)轵?yàn)收合格有很多種,，如竣工驗(yàn)收合格，規(guī)劃驗(yàn)收合格,，消防驗(yàn)收合格等,，這就會(huì)產(chǎn)生很多爭(zhēng)議。

慎簽補(bǔ)充協(xié)議

目前開(kāi)發(fā)商通常預(yù)先擬定了購(gòu)房合同補(bǔ)充協(xié)議,，讓購(gòu)房人簽字,。而這些補(bǔ)充協(xié)議絕大部分是霸王條款，對(duì)購(gòu)房人非?？量?。因此，購(gòu)房人須慎之又慎,，千萬(wàn)不要輕易在補(bǔ)充協(xié)議上簽字,。理想的做法應(yīng)當(dāng)是與對(duì)方就補(bǔ)充協(xié)議協(xié)商一致以完善補(bǔ)充協(xié)議，或者干脆不簽補(bǔ)充協(xié)議,。

小區(qū)公共區(qū)域和設(shè)施的約定

購(gòu)房合同中的公共區(qū)域產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)有明確規(guī)定,，約定不明很可能開(kāi)發(fā)商就會(huì)賣(mài)掉。小區(qū)業(yè)主對(duì)小區(qū)公共區(qū)域有哪些權(quán)利或優(yōu)待應(yīng)注意審查,。設(shè)施最常見(jiàn)也最容易出問(wèn)題的就是寬帶,、電視，幾大運(yùn)營(yíng)商為了搶占市場(chǎng),，會(huì)與有的開(kāi)發(fā)商達(dá)成一定協(xié)議,，該小區(qū)接受某運(yùn)營(yíng)商的服務(wù)。致使購(gòu)房業(yè)主不能自主選擇,。

房屋面積的約定

在購(gòu)房合同領(lǐng)域約定優(yōu)先,，別看最高法關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同若干問(wèn)題解釋明確規(guī)定了超過(guò)3％的面積可以免費(fèi)得，面積少于3％開(kāi)發(fā)商應(yīng)雙倍賠償,。這條規(guī)定適用的前提條件是購(gòu)房合同中對(duì)面積沒(méi)有約定或約定不明,。如果在購(gòu)房合同中有約定，那么只能按合同約定執(zhí)行,。因此可以在合同中約定超過(guò)多少面積不再付費(fèi),，少于多少面積可以解除合同并可要求賠償開(kāi)發(fā)商賠償不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的損失。

車(chē)庫(kù),、車(chē)位的約定

看房時(shí),，有些開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售人員為了讓購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同，往往會(huì)承諾贈(zèng)送或可低價(jià)購(gòu)買(mǎi)車(chē)庫(kù),、車(chē)位,，對(duì)于這些口頭承諾在簽訂的合同中有該承諾內(nèi)容?？陬^承諾在法律上是很難被認(rèn)可的,。車(chē)庫(kù)、車(chē)位一定要實(shí)際勘察,，不能聽(tīng)信開(kāi)發(fā)商的花言巧語(yǔ),。另需注意的是人防車(chē)位是不能辦證的。