商業(yè)地產(chǎn)策劃案例

第一部分

商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研

影響商場(chǎng)物業(yè)開發(fā)成功的因素很多，如市民的收入水平,、消費(fèi)水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu),，商業(yè)圈半徑，新舊商業(yè)格局,，商業(yè)貿(mào)易的繁榮程度及其影響力,，商場(chǎng)物業(yè)所處區(qū)域（或商業(yè)圈）的商業(yè)環(huán)境，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力與策略等,。因此,，在操作商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，市場(chǎng)調(diào)研成了商場(chǎng)成敗的橋頭堡,。

國民經(jīng)濟(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),。 政府有關(guān)舉措與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃、社會(huì)因素分析等,。

一,、市場(chǎng)調(diào)研概況

調(diào)研時(shí)間、地點(diǎn)區(qū)域,、回收問卷,、調(diào)查方法（消費(fèi)者座談會(huì)、實(shí)地考察法,、分區(qū)域隨機(jī)抽樣法等）與基本結(jié)論。

二、宏觀背景分析

1,、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平的比較；

2,、國民經(jīng)濟(jì)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),；

3、政府有關(guān)舉措與城市遠(yuǎn)景規(guī)劃,、社會(huì)因素分析等,；

三、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究

（一）,、區(qū)域商圈研究

1,、城市發(fā)展?fàn)顩r：GDP指數(shù)、人口分布,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等,。

2、項(xiàng)目區(qū)域商貿(mào)狀況：交易狀況,、恩格爾系數(shù),、居民收入及消費(fèi)結(jié)構(gòu)等。

3,、人流研究：人流包括垂直人流及水平人流,，研究范圍包括：人流類量,、停留時(shí)間,、每次消費(fèi)、對(duì)不同類別的需求（吃,、喝,、玩,、樂）等,。

4,、商圈輻射范圍：一級(jí)商圈,、次級(jí)商圈輻射范圍、商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等,。

（二）,、終端消費(fèi)者研究

1、消費(fèi)習(xí)慣：地域的差異性,，不同宗教,、不同民族、不同年齡,、性別等,。

2,、逛商場(chǎng)頻度：是影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵。

3,、偏愛商場(chǎng)：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)及其原因,。

4、對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格,、對(duì)商場(chǎng)滿意度等,。

（三）、投資客戶研究

1,、經(jīng)營范圍：找出研究范圍包括百貨店,、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。

2,、投資動(dòng)向：包括投資類型,、租金范圍及交納方式等。

3,、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況：包括經(jīng)營時(shí)間,、營業(yè)時(shí)間、經(jīng)營業(yè)績等,。

（四）,、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究

1、競(jìng)爭(zhēng)者基本狀況：包括資金實(shí)力,、性質(zhì),、優(yōu)、劣勢(shì)等,。

2,、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：包括面積、特色,、經(jīng)營范圍,、業(yè)態(tài)、主要客戶,、輻射范圍等,。

四、消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性探討

1,、基本結(jié)論 ： 消費(fèi)群體對(duì)商場(chǎng)業(yè)態(tài)構(gòu)成,、消費(fèi)品要求、地段要求,、消費(fèi)心態(tài),、對(duì)商場(chǎng)規(guī)劃與配套的要求、信息來源、購買方式,、消費(fèi)習(xí)慣等

2,、專題研究 專題一：不同消費(fèi)群體消費(fèi)意向（例：民營企業(yè)老板、公務(wù)員,、個(gè)體工商業(yè)者、白領(lǐng)階層,、工薪階層等等）

專題二：消費(fèi)者收入水平與商場(chǎng)消費(fèi)傾向及習(xí)慣

五,、項(xiàng)目經(jīng)營方式論證

1、項(xiàng)目與同類型物業(yè)的比較論證

2,、項(xiàng)目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證

3,、項(xiàng)目消費(fèi)者群體分析及引導(dǎo)性消費(fèi)行為論證

4、項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值及租金價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)性論證

5,、項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營管理水平的論證

二,、商場(chǎng)管理制度制訂

1、招商處管理制度

2,、商場(chǎng)經(jīng)營管理制度的擬訂

3,、商場(chǎng)裝修及設(shè)施安裝管理制度

4、商場(chǎng)各部室經(jīng)理及分區(qū)主任崗位職責(zé)

三,、商場(chǎng)經(jīng)營管理人員的選聘和培訓(xùn)

1,、商場(chǎng)各級(jí)管理人員的選聘

2、商場(chǎng)經(jīng)營管理培訓(xùn)資料

四,、商場(chǎng)管理

1,、制定商場(chǎng)經(jīng)營管理目標(biāo)及計(jì)劃

2、制定商場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)

3,、客戶資料分析

4,、各項(xiàng)資料及文件建檔

第六部分 項(xiàng)目標(biāo)識(shí)系統(tǒng)

品牌是21新世紀(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)致勝的一張王牌。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代,，沒有VI識(shí)別系統(tǒng)的企業(yè)或樓盤，就如同沒有國旗的國家,。

一,、基本要素系統(tǒng)

1、樓盤標(biāo)志

2,、標(biāo)志最小尺寸,，空間限定及方格制圖法

3、中文標(biāo)準(zhǔn)字體（簡稱,、全稱）

4,、英文標(biāo)準(zhǔn)字體（簡稱、全稱）

5、中英文標(biāo)準(zhǔn)字體制作

6,、常用字體

7,、標(biāo)準(zhǔn)色

8、輔助色

9,、標(biāo)志輔助圖形

10,、標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)字體使用規(guī)范、廣告語應(yīng)用規(guī)范

二,、基本要素組合系統(tǒng)

1,、標(biāo)志與簡稱的組合

2、標(biāo)志與簡稱的特殊組合

3,、中文簡稱與英文簡稱的組合

4,、標(biāo)志與全稱的組合

三、實(shí)際應(yīng)用系統(tǒng)

1,、案旗

2,、禮儀旗、徽章

3,、中英文名片

4,、胸卡

5、手提袋

6,、服裝：售樓人員,、保安人員、管理人員

7,、信封,、信箋

8、旗桿

9,、物管識(shí)別標(biāo)志

四,、導(dǎo)示系統(tǒng)

1、售樓招牌

2,、售樓指引牌

3,、工地形象墻（圍墻）

4、交通工具

五,、廣告系統(tǒng)

1,、路牌、燈箱廣告

2,、廣告旗

3,、形象展板

4、標(biāo)志英文簡稱組合

5,、標(biāo)準(zhǔn)顏色,、輔助顏色

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