長(zhǎng)租公寓分類

根據(jù)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)所運(yùn)營(yíng)的物業(yè)分布位置是否集中,，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式可分為集中式和分散式。

集中式長(zhǎng)租公寓是什么

集中式長(zhǎng)租公寓,，即租賃平臺(tái)通過(guò)收購(gòu)或租賃的模式取得項(xiàng)目整體的管理權(quán)(通常為整棟,，或整棟中的幾層)，統(tǒng)一進(jìn)行改造后出租的一種租賃公寓模式,。

什么是分散式長(zhǎng)租公寓

分散式長(zhǎng)租公寓,，即租賃平臺(tái)從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后,，統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式,。從特征上來(lái)看，兩種管理方式有所差異,，在房源獲取,、物業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)品服務(wù),、出租方式及目標(biāo)客戶上均有所區(qū)別,。

集中式與分布式長(zhǎng)租公寓的區(qū)別

一、集中式公寓：統(tǒng)一改造,，統(tǒng)一管理

集中式公寓的運(yùn)作模式較為傳統(tǒng),，主要是以獨(dú)棟商業(yè)樓宇為運(yùn)作標(biāo)的。公寓運(yùn)營(yíng)商通過(guò)收購(gòu)或租賃的方式獲得整棟樓宇的管理權(quán)后,，包租后對(duì)房屋進(jìn)行統(tǒng)一改造,，較后再將公寓租賃出去。受制于市區(qū)地段的高租金以及房源緊俏,，集中式公寓多分布在近郊等位置,，靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)、或是高新科技園區(qū)等,。因此,，集中式公寓適合精品開(kāi)發(fā)，也更容易注入公寓的企業(yè)理念,。此外,，得益于房屋較為集中以及社交距離較短,，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)可以更好的構(gòu)建社交圈以及提供社區(qū)化服務(wù)。

目前YOU ,、魔方,、泊寓、新派,、窩趣,、未來(lái)域等都是集中式公寓，其中泊寓是萬(wàn)科旗下租賃品牌,，成立于2015年8月,，其主要針對(duì)青年白領(lǐng)，依據(jù)其居住習(xí)慣,，打造富有青春氣息的全能新品,。萬(wàn)科在房企中位列龍頭，擁有成熟的開(kāi)發(fā)鏈,，其在改造,、品牌上具有先天優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科物業(yè)也能夠?yàn)椴丛⒌姆?wù)提供更多保障,。2017年，萬(wàn)科泊寓已經(jīng)進(jìn)入25個(gè)城市,，獲取房間數(shù)8.4萬(wàn)間,，根據(jù)計(jì)劃，2017年總獲取房間數(shù)量超過(guò)10萬(wàn)間,，預(yù)計(jì)到2018年,，萬(wàn)科將拓展公寓目標(biāo)45萬(wàn)間。

二,、分布式公寓：房源更自由是“殺手锏”

分布式長(zhǎng)租公寓起步相對(duì)較晚,，模式較為單一，房源主要來(lái)自分散的房東,，通過(guò)房屋包租運(yùn)營(yíng),，標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)與改造。相對(duì)于集中式公寓而言,，其包含的部門(mén)更加多樣化,，有龐大的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，合理速度擴(kuò)張后可以幫助分布式公寓產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng),。與此同時(shí),，由于房源較為分散,，產(chǎn)品層次相對(duì)豐富,，租客可以有更多的選擇空間,，可以滿足不同群體對(duì)房屋的格局、地理位置,、家裝等方面的需求,。也正因此，運(yùn)營(yíng)商在產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)過(guò)程中難以標(biāo)準(zhǔn)化,，管理成本相對(duì)較高,。

目前紅璞公寓、蘑菇公寓,、水滴公寓等模式均是分布式,，自如作為鏈家旗下租賃品牌，經(jīng)過(guò)3年的探索和發(fā)展,，2016年5月拆分獨(dú)立發(fā)展,，目前運(yùn)營(yíng)較為成熟。公司擁有多條產(chǎn)品線,，裝修風(fēng)格多樣,，同時(shí)也提供組后維修、雙周保潔及管家服務(wù)等,，可以進(jìn)行線上預(yù)訂,，通過(guò)O2O模式重組租房市場(chǎng)格局。

三,、未來(lái)風(fēng)向標(biāo)

就目前市場(chǎng)來(lái)看,，集中式和分布式公寓并非完全分離，毫無(wú)聯(lián)系,，像自如以及優(yōu)客逸家在集中式和分布式的業(yè)態(tài)模式均有涉及,。雖然集中式公寓在前期資金投入較高，但容易產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng),，后期的管理成本,，尤其是人力成本較低。綜合來(lái)看,，集中式公寓憑借自身*的用戶租賃體驗(yàn)以及強(qiáng)大的品牌溢價(jià),，將成為未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的趨勢(shì)。

“集中式”VS“分散式”

對(duì)于普通租客而言,，更原意選擇集中式公寓還是分散式公寓,？

“首先看價(jià)格，其次看位置,?！弊饪屠钚〗愀嬖V記者?！斑@些代理經(jīng)租機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的房源,，普遍比傳統(tǒng)房源價(jià)格更高,。就算有裝修、管理等增值服務(wù),，租客付款時(shí)也得權(quán)衡一下,。”

經(jīng)記者走訪了解,，從價(jià)格來(lái)看,，集中式公寓的整體溢價(jià)水平更高。以魔方公寓為例,，其單間公寓價(jià)格比周邊出租民房高出15%-25%,，最高達(dá)到6000元/間，主要集中在交通便利的城市中心區(qū)域或產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及大學(xué)城等,。在嘉定安亭,、閔行等地區(qū)，集中式公寓的普遍單價(jià)為2000元/間左右,，與周邊出租民房相差無(wú)幾,。

分散式公寓的溢價(jià)水平相對(duì)較低。在閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)內(nèi),，記者看到一套三室一廳的房源,，獲取房源的價(jià)格約為3300元/月，而出租價(jià)格則為3600元/月,，上浮價(jià)格僅300元,。

“房屋的位置不同，租金隨位置波動(dòng)的差異較大,?！崩钚〗阏f(shuō)?！盁o(wú)法直接比較集中式和分散式公寓的價(jià)格差異,。”最后,，在郊區(qū)工作的她選擇了入住附近一家集中式公寓,。

從位置來(lái)看，由于分散式公寓由自然人房源改造而成,，位置較為靈活,，在地鐵、車(chē)站等關(guān)鍵交通樞紐周?chē)蟹植?。而集中式公寓集中分布在城市中環(huán),、外環(huán)線內(nèi)，在內(nèi)環(huán)區(qū)域少有涉及。

在居住體驗(yàn)方面,，集中式公寓提供的房間更標(biāo)準(zhǔn),，配套設(shè)施也相對(duì)齊全。而分散式公寓很大程度依賴房東本身提供的房源條件,。

政策層面仍有考驗(yàn)

盡管市場(chǎng)發(fā)展如火如荼，在政策層面,，兩類公寓均面臨自身考驗(yàn),。

對(duì)于集中式公寓而言，這樣的考驗(yàn)更為嚴(yán)峻,。搜索上海住房租賃公共服務(wù)平臺(tái)顯示,，目前可以租住的代理經(jīng)租房源僅有“青客”“自如”等分散式公寓，集中式公寓寥寥無(wú)幾,。為何會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象,？

相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，集中式公寓大多由商業(yè),、商辦用地改建,。在《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》中提到，允許商辦用房等按照規(guī)定改建用于租賃住房,。但具體的實(shí)施細(xì)則仍未出臺(tái),，對(duì)于商辦用房的類型和消防標(biāo)準(zhǔn)缺乏進(jìn)一步規(guī)定，導(dǎo)致這些公寓至今仍處于“灰色地帶”,。部分地區(qū)已開(kāi)始對(duì)相關(guān)項(xiàng)目展開(kāi)綜合評(píng)估,，對(duì)具備一定區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在能保證使用安全,、人員安全,、消防安全的前提下，探索試點(diǎn)商辦等用房改造用作租賃住房的標(biāo)準(zhǔn)和流程,。