長租公寓分類

根據(jù)長租公寓運營企業(yè)所運營的物業(yè)分布位置是否集中，長租公寓運營模式可分為集中式和分散式,。

集中式長租公寓是什么

集中式長租公寓,，即租賃平臺通過收購或租賃的模式取得項目整體的管理權(quán)(通常為整棟，或整棟中的幾層),，統(tǒng)一進(jìn)行改造后出租的一種租賃公寓模式,。

什么是分散式長租公寓

分散式長租公寓，即租賃平臺從分散的房東手中取得房源,，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后,，統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式,。從特征上來看，兩種管理方式有所差異,，在房源獲取,、物業(yè)性質(zhì)、產(chǎn)品服務(wù),、出租方式及目標(biāo)客戶上均有所區(qū)別,。

集中式與分布式長租公寓的區(qū)別

一、集中式公寓：統(tǒng)一改造,，統(tǒng)一管理

集中式公寓的運作模式較為傳統(tǒng),，主要是以獨棟商業(yè)樓宇為運作標(biāo)的。公寓運營商通過收購或租賃的方式獲得整棟樓宇的管理權(quán)后,，包租后對房屋進(jìn)行統(tǒng)一改造,，較后再將公寓租賃出去。受制于市區(qū)地段的高租金以及房源緊俏,，集中式公寓多分布在近郊等位置,，靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)、或是高新科技園區(qū)等,。因此,，集中式公寓適合精品開發(fā)，也更容易注入公寓的企業(yè)理念,。此外，得益于房屋較為集中以及社交距離較短,，運營團隊可以更好的構(gòu)建社交圈以及提供社區(qū)化服務(wù),。

目前YOU 、魔方,、泊寓,、新派、窩趣,、未來域等都是集中式公寓,，其中泊寓是萬科旗下租賃品牌，成立于2015年8月,，其主要針對青年白領(lǐng),，依據(jù)其居住習(xí)慣，打造富有青春氣息的全能新品,。萬科在房企中位列龍頭,，擁有成熟的開發(fā)鏈，其在改造,、品牌上具有先天優(yōu)勢,，萬科物業(yè)也能夠為泊寓的服務(wù)提供更多保障。2017年，萬科泊寓已經(jīng)進(jìn)入25個城市,，獲取房間數(shù)8.4萬間,，根據(jù)計劃，2017年總獲取房間數(shù)量超過10萬間,，預(yù)計到2018年,，萬科將拓展公寓目標(biāo)45萬間。

二,、分布式公寓：房源更自由是“殺手锏”

分布式長租公寓起步相對較晚,，模式較為單一，房源主要來自分散的房東,，通過房屋包租運營,，標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)與改造。相對于集中式公寓而言,，其包含的部門更加多樣化,，有龐大的運營系統(tǒng)，合理速度擴張后可以幫助分布式公寓產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng),。與此同時,，由于房源較為分散，產(chǎn)品層次相對豐富,，租客可以有更多的選擇空間,，可以滿足不同群體對房屋的格局、地理位置,、家裝等方面的需求,。也正因此，運營商在產(chǎn)品運營過程中難以標(biāo)準(zhǔn)化,，管理成本相對較高,。

目前紅璞公寓、蘑菇公寓,、水滴公寓等模式均是分布式,，自如作為鏈家旗下租賃品牌，經(jīng)過3年的探索和發(fā)展,，2016年5月拆分獨立發(fā)展,，目前運營較為成熟。公司擁有多條產(chǎn)品線,，裝修風(fēng)格多樣,，同時也提供組后維修、雙周保潔及管家服務(wù)等,，可以進(jìn)行線上預(yù)訂,，通過O2O模式重組租房市場格局,。

三、未來風(fēng)向標(biāo)

就目前市場來看,，集中式和分布式公寓并非完全分離,，毫無聯(lián)系，像自如以及優(yōu)客逸家在集中式和分布式的業(yè)態(tài)模式均有涉及,。雖然集中式公寓在前期資金投入較高,，但容易產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，后期的管理成本,，尤其是人力成本較低,。綜合來看，集中式公寓憑借自身*的用戶租賃體驗以及強大的品牌溢價,，將成為未來長租公寓市場的趨勢,。

“集中式”VS“分散式”

對于普通租客而言，更原意選擇集中式公寓還是分散式公寓,？

“首先看價格,，其次看位置?！弊饪屠钚〗愀嬖V記者,。“這些代理經(jīng)租機構(gòu)運營的房源,，普遍比傳統(tǒng)房源價格更高,。就算有裝修、管理等增值服務(wù),，租客付款時也得權(quán)衡一下,。”

經(jīng)記者走訪了解,，從價格來看，集中式公寓的整體溢價水平更高,。以魔方公寓為例,，其單間公寓價格比周邊出租民房高出15%-25%，最高達(dá)到6000元/間,，主要集中在交通便利的城市中心區(qū)域或產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及大學(xué)城等,。在嘉定安亭、閔行等地區(qū),，集中式公寓的普遍單價為2000元/間左右,，與周邊出租民房相差無幾。

分散式公寓的溢價水平相對較低,。在閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)內(nèi),，記者看到一套三室一廳的房源,，獲取房源的價格約為3300元/月，而出租價格則為3600元/月,，上浮價格僅300元,。

“房屋的位置不同，租金隨位置波動的差異較大,?！崩钚〗阏f?！盁o法直接比較集中式和分散式公寓的價格差異,。”最后,，在郊區(qū)工作的她選擇了入住附近一家集中式公寓,。

從位置來看，由于分散式公寓由自然人房源改造而成,，位置較為靈活,，在地鐵、車站等關(guān)鍵交通樞紐周圍均有分布,。而集中式公寓集中分布在城市中環(huán),、外環(huán)線內(nèi)，在內(nèi)環(huán)區(qū)域少有涉及,。

在居住體驗方面,，集中式公寓提供的房間更標(biāo)準(zhǔn)，配套設(shè)施也相對齊全,。而分散式公寓很大程度依賴房東本身提供的房源條件,。

政策層面仍有考驗

盡管市場發(fā)展如火如荼，在政策層面,，兩類公寓均面臨自身考驗,。

對于集中式公寓而言，這樣的考驗更為嚴(yán)峻,。搜索上海住房租賃公共服務(wù)平臺顯示,，目前可以租住的代理經(jīng)租房源僅有“青客”“自如”等分散式公寓，集中式公寓寥寥無幾,。為何會出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象,？

相關(guān)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，集中式公寓大多由商業(yè),、商辦用地改建,。在《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》中提到，允許商辦用房等按照規(guī)定改建用于租賃住房,。但具體的實施細(xì)則仍未出臺,，對于商辦用房的類型和消防標(biāo)準(zhǔn)缺乏進(jìn)一步規(guī)定,，導(dǎo)致這些公寓至今仍處于“灰色地帶”。部分地區(qū)已開始對相關(guān)項目展開綜合評估,，對具備一定區(qū)位優(yōu)勢,，在能保證使用安全、人員安全,、消防安全的前提下,，探索試點商辦等用房改造用作租賃住房的標(biāo)準(zhǔn)和流程。