長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈

我國長租公寓的產(chǎn)業(yè)流程大致為獲取房源、設計裝修,、營銷簽約,、日常運營管理、后期項目退出五個環(huán)節(jié),。長租公寓全產(chǎn)業(yè)鏈條的盈利點總結如下：

獲得房源：中國長租公寓企業(yè)主要面向20-35歲左右單身青年,，以滿足他們成家前的住房需求，因此在選擇房源方面企業(yè)會根據(jù)受眾需求選擇交通便利,、臨近CBD區(qū)域的樓房,。房源很大程度上決定了后期的需求以及空臵率、租金水平,、以及如果是重資產(chǎn)運營的話資產(chǎn)的升值空間,。

設計裝修：通常集中式公寓的設計和裝修風格統(tǒng)一，便于通過集采方式降低裝修成本,。設計和裝修到位的公寓更有吸引力,，增加租賃需求減少空置率，并給企業(yè)帶來一定的租金溢價空間,。

附加服務：長租公寓運營商可以在租戶居住期間充分挖掘其各項需求,，引入合作伙伴或者自行提供家具租賃、搬家等附加服務,，收取一定的收益,。

網(wǎng)絡平臺：全鏈條網(wǎng)絡平臺可以大量節(jié)省運營過程中各類人工成本，包括但不限于管理人員成本,、財務人員成本,、營銷成本等。

租約證券化：租約證券化是在長租公寓收租的基礎上衍生出來的金融產(chǎn)品,，例如用租金收益作為底層資產(chǎn)發(fā)行公募或私募ABS為企業(yè)融資,。

長租式公寓企業(yè)的競爭分析

在目前，長租公寓還未出現(xiàn)壟斷式龍頭的局面,，所有的市場參與者都在競速賽跑擴大管理規(guī)模,、搶占市場份額的階段。應對資源與資金端的瓶頸,，各家公寓管理公司都充分利用各自的資源稟賦進行突破和嘗試,。預計未來資金和資源端的優(yōu)勢和可持續(xù)性將決定行業(yè)龍頭的歸屬,。整體而言，市場現(xiàn)有主要有四類參與主體：地產(chǎn)開發(fā)商,、地產(chǎn)服務商,、酒店類和品牌機構，他們各自存在有些發(fā)展特點,。

1,、地產(chǎn)開發(fā)商類

開發(fā)商類背景的公寓管理公司，充分利用地產(chǎn)母公司手中的閑置自持資產(chǎn)進行升級改造,，同時借助集團整體的信用進行低成本融資,，在長租公寓領域占據(jù)著先發(fā)優(yōu)勢。但他們的劣勢也十分明顯,，離開了母公司的資源支持,，在對外擴張時盈利的持續(xù)能力將遭遇嚴峻挑戰(zhàn)，如管理團隊在發(fā)展初期解決好內(nèi)部團隊激勵問題,，借助品牌的價值進行對外擴張，在長租公寓市場中仍然是十分有利的競爭者,。代表機構有萬科泊寓,、招商壹棧等。

2,、地產(chǎn)服務商類

地產(chǎn)服務商背景的公寓機構,，如鏈家（自如）、我愛我家（相寓）主要由租賃中介業(yè)務延展而來,，有天然的客源和分散式房源獲取渠道,，因此主要以分散式公寓切入市場，將長租公寓作為租賃中介業(yè)務的變形投入市場,，以期獲得更高的收益空間,。中介類背景的機構的劣勢也在于分散而來的房源無法簽長合約，大都只能在3-4年以內(nèi)的范圍里與小業(yè)主簽約,，并且由于分散式的收房方式無法在裝修集采上達到規(guī)?；瘍?yōu)勢，往往是剛收回裝修改造成本業(yè)主也收回了房屋,，再加上小業(yè)主毀約的可能性也高于機構業(yè)主,，這使得中介分散式公寓的運營風險較高。未來有實力的中介將會逐步增加集中式公寓的比重,，更好地發(fā)揮資金和客源優(yōu)勢,，同時以集中式公寓為據(jù)點發(fā)展周邊分散式租賃的托管服務，以輕重結合的方式進行擴張,。中介背景的公寓商最大的挑戰(zhàn)來自于運營,，對產(chǎn)品的理解和成本控制能力將是爭奪市場的關鍵,。

3、酒店類

酒店類背景的公寓商,，如華?。ǔ羌遥K濤（窩趣）等主要優(yōu)勢在于住客和存量物業(yè)的管理經(jīng)驗豐富,，運營效率有先發(fā)優(yōu)勢,，并且在物業(yè)資源端與開發(fā)商相似，酒店集團也擁有較多的存量物業(yè)可以進行改造轉變物業(yè)運營功能,。僅就內(nèi)部物業(yè)獲取而言,，酒店類公寓運營商的獲取能力要強于中介類和創(chuàng)業(yè)類、弱于開發(fā)商類,。而在對外擴張上,，離開母公司的支持，酒店類公寓運營商與開發(fā)商類一樣面臨著物業(yè)獲取難題,。資金端上酒店類公寓運營商在資金優(yōu)勢上要弱于開發(fā)商類,。

4、品牌機構類

品牌機構是目前長租公寓領域中數(shù)量最多的參與者,，與其它市場參與者相比而言,，他們在資源端和資金端都沒有先發(fā)優(yōu)勢，但經(jīng)營思路和方式靈活,，通常能在一個細分子領域中實現(xiàn)超速跨越,。對于創(chuàng)業(yè)型公寓管理公司而言，領導者對細分市場的敏銳選擇,、商業(yè)模式的適應性,、團隊的執(zhí)行能力都是更重要的市場競爭武器。創(chuàng)業(yè)型的公司中未來有可能出現(xiàn)細分領域的領跑者,。

長租公寓發(fā)展趨勢

1,、大頭部、長尾部將成行業(yè)顯要特征

在中國,，隨著國家隊和開發(fā)商的相繼入場,，公寓行業(yè)的頭部單位會快速崛起，但即便如此,，頭部單位也僅能占據(jù)行業(yè)20%的市場份額,，像公寓市場比較成熟的日本、美國一樣,，剩余80%左右的市場份額仍被區(qū)域屬性更強的本地中小職業(yè)房東占有,，“蝌蚪型”的行業(yè)格局會逐漸顯現(xiàn)，大頭部,、長尾部是其顯要特征,。市場成熟后,，結合公寓行業(yè)屬地化、非標化,、重運營等特點,，中小公寓（職業(yè)房東）將升級，他們會定位一個客群,、經(jīng)營一個品類,、深耕一個區(qū)域，具有一定的區(qū)域市場占有率,，將長租公寓的精細服務做好,，強大的市場競爭力讓中小職業(yè)房東的地位很難被撼動。

2,、長租公寓產(chǎn)品創(chuàng)新

當下的幾家租房平臺,，都分為整租、合租,、品牌公寓三個頻道,，反映目前市場公寓產(chǎn)品的三種形態(tài)。在消費升級,、居住文化的改變中,，長租公寓的產(chǎn)品形態(tài)也會發(fā)生變化。首先是分散式優(yōu)質整租,，市中心、分散式出租房源會有新需求會出現(xiàn),，如工作就近的租賃房,、就學租賃房、家庭二次裝修租賃房,；其次,，集中式的租賃社區(qū)不只是一棟樓的集中，而少則是幾棟樓組成的租賃組團,，多則是租賃小區(qū),，從規(guī)劃、設計,、內(nèi)裝開始考慮各種租賃需求,，未來的租賃社區(qū)各種配套將更加針對單身貴族。

3,、真正的REITs產(chǎn)品或將落地

我國的類REITs產(chǎn)品目前有三類,，分別是輕資產(chǎn)模式的租金收益權ABS模式，重資產(chǎn)抵押債權的CMBS模式和重資產(chǎn)的股權類REITs模式,，它們的區(qū)別在于債權與股權,、是否有抵押,、證券化的底層資產(chǎn)不同。而這段時間被熱議的REITs產(chǎn)品,，本質上依然是類REITs,，為了規(guī)避現(xiàn)行稅法的雙重征稅，設置了的雙SPV結構?，F(xiàn)在更多的國資國企投身租賃用房供給,，部分銀行推出了租賃用房開發(fā)貸款，但真正的REITs才是更加匹配的租賃金融產(chǎn)品,，國家會加快政策研究,，試點有望在近幾年開啟。

4,、誕生公寓新的垂直細分業(yè)態(tài)

在從前的公寓服務生態(tài)里面,，只有流量平臺和行業(yè)媒體房東算是專業(yè)服務商，其它領域幾乎沒有專業(yè)服務商,。而在過去五年,，長租公寓運營商經(jīng)歷誕生和苦難的幼年，迎來了快速成長的童年,，與之相伴的是各類公寓服務商的誕生,。前瞻認為，公寓業(yè)態(tài)很有可能從人群分類發(fā)散,，擴大到分生活方式,、社交方式的公寓業(yè)態(tài)。