一,、長租房公寓租金價(jià)格高的原因是什么

1、長租公寓的租金普遍要比周邊同類型個(gè)人房源租金高一,、二成,。而長租公寓的高租金，在一定程度上與其白領(lǐng)客群定位有很大關(guān)系,。從租戶的角度來看,，月收入在1.5萬元以上者，對公寓租金價(jià)格的敏感度實(shí)際并不高,。因此長租公寓的整體租金較同類出租房屋高并不難理解,，因?yàn)槠渲饕鎸Φ氖亲⒅刈庾◇w驗(yàn)的年輕白領(lǐng)，他們有較強(qiáng)的租金承受能力,。

2,、品牌公寓提供了各種硬件和軟性的配套，而且租住的客戶也是經(jīng)過篩選,，其實(shí)是物超所值的,。長租公寓提供的精細(xì)化服務(wù),，如管家服務(wù)、免費(fèi)健身房等等,，都是需要成本的，而這些往往也都是白領(lǐng)租客所看重的,。

3,、找房難、價(jià)格不透明,、高中介費(fèi),、無服務(wù)等等，恐怕是大部分租戶必須要面對的租房痛點(diǎn),，而一些長租公寓無中介費(fèi),、管家服務(wù)、提供公共空間等,，很好地解決了這些痛點(diǎn),，這也成為它們受到租客歡迎的重要原因。

長租公寓的價(jià)格雖然比市場要高,，但是綜合對比環(huán)境和服務(wù),，這個(gè)溢價(jià)可以接受。

二,、 長租公寓“租金貸”是什么

1,、租金貸是一種消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)，這是其一般性,。

租金貸又名租房分期,，是以租客作為借款人，向銀行等金融機(jī)構(gòu)申請個(gè)人消費(fèi)借款,，借款用途指定用于借款人承租某一租賃用房的個(gè)人消費(fèi)信貸,。

借款金額往往是租客11個(gè)月的租金總和，還款方式為等額本息,。在實(shí)操中,，租客借款所產(chǎn)生的利息往往由長租公寓承擔(dān)，所以,，租客不用承擔(dān)和支付利息,，其每月還款金額等同于租房月租金額，即租金貸不增加租客的租房成本,。另外,，租金貸的擔(dān)保方式往往為租賃用房的提供者即長租公寓進(jìn)行連帶擔(dān)保。

2,、租金貸是一種以遞延服務(wù)為借款用途的消費(fèi)信貸業(yè)務(wù),，具有其特殊性,。

分析租金貸的交易結(jié)構(gòu)，除了具備一般消費(fèi)信貸產(chǎn)品的屬性以外,，也有其特殊性,。

其一是借款人（即租客）向金融機(jī)構(gòu)申請借款用于消費(fèi)的商品，不是有型的可以直接拿走的商品,，而是一種無形的商品,，即房屋出租服務(wù)。其二,，這種消費(fèi)的無形商品不是在購買后的當(dāng)即一次性消費(fèi)完結(jié)的,，租房服務(wù)需要在后續(xù)租賃合約期內(nèi)由長租公寓持續(xù)不斷的提供，是一種遞延服務(wù)性商品,。

三,、租金貸的價(jià)值

金融的本質(zhì)是資金在時(shí)間和空間的配置，租金貸沒有偏離這樣的本質(zhì),，良好開展的租金貸,，對租客、長租公寓和金融機(jī)構(gòu)都具有較高的價(jià)值,。

1是對租客而言,。在沒有租金貸產(chǎn)品情況下，一般是押一付三,，以杭州平均1800元/間月的租金價(jià)格測算,，租客在簽約時(shí)需要一次性支付押金加三個(gè)月租金合計(jì)7200元，在后續(xù)每季度需要支付5400元,。

而有了租金貸產(chǎn)品之后,，租客在簽約時(shí)只需支付一個(gè)月押金加一個(gè)月租金合計(jì)3600元，在后續(xù)每月支付1800元,。租客通過該產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了輕松月付,，減輕了一下子支付高額款項(xiàng)的壓力，且借款利息不用自己承擔(dān),，不增加任何成本,。

2是對長租公寓。在沒有租金貸產(chǎn)品的情況下,，往往采用押一付三的出租方式,，一份12個(gè)月的房屋出租業(yè)務(wù)，要分四次回款,，分別是簽約時(shí)7200元,、第二季度5400元、第三季度5400元,、第四季度5400元,。

而有了租金貸產(chǎn)品之后,，由于金融機(jī)構(gòu)信貸資金的支持，其在與租客簽約的當(dāng)日可獲得租客支付的一個(gè)月押金和一個(gè)月租金即3600元,，次日會獲得金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的11月租金貸款項(xiàng)19800元（往往扣除長租公寓代繳的利息）,。

可見，通過租金貸產(chǎn)品,，長租公寓雖然代為承擔(dān)了一些利息,，但實(shí)現(xiàn)了未來應(yīng)收租金的快速回籠，加快了現(xiàn)金流,。

3是對金融機(jī)構(gòu)而言,。如上所述,，房屋租賃市場是一個(gè)萬億級別的市場,，以租房為標(biāo)的的消費(fèi)信貸也是金融機(jī)構(gòu)一個(gè)重要的市場機(jī)遇。相比較于3C分期等有形的商品,，無形服務(wù)的租房分期,，從某種程度上更容易把控風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)閷杩钊硕?，這種商品拿不走,、搬不動、也無法變現(xiàn),。

同時(shí),，目前主流租金貸的綜合收益率在年化13%左右，對金融機(jī)構(gòu)而言,，也是不低的收益率,。場景、風(fēng)險(xiǎn)和收益三者考量,，租金貸都是一款不錯(cuò)的個(gè)人消費(fèi)信貸產(chǎn)品,。

四、當(dāng)前租金貸的主要風(fēng)險(xiǎn)

如果說2017年是我國長租公寓發(fā)展的元年,，那么,，2018年則是長租公寓風(fēng)險(xiǎn)暴露年。目前租金貸主要的風(fēng)險(xiǎn)在于：

1,、租客在不知情的情況下辦理了租金貸,。

個(gè)別長租公寓和金融機(jī)構(gòu)為了追求貸款申請過程的“極簡”、“無感”體驗(yàn),，省略了很多告知和確認(rèn)流程,，導(dǎo)致租客在自己不知情的情況下，申請了租金貸借款,。本來只是一名普普通通的租客,，卻在租房時(shí)不知不覺變成了某金融機(jī)構(gòu)的借款人,。

2、租金貸資金流出長租公寓主業(yè),。

長租公寓通過租金貸這一金融產(chǎn)品,，能夠快速、提前,、有效地回籠未來應(yīng)收租金,。

但解剖長租公寓的基本盈利模式，他也有很多未來應(yīng)付款項(xiàng)需要支出,，最主要的就是向業(yè)主支付租金,、對房屋進(jìn)行改造優(yōu)化的硬裝、軟裝和家電等費(fèi)用,，以及支付員工工資,。但個(gè)別長租公寓卻將這些提前收取的未來應(yīng)收租金挪作他用，流出長租公寓這個(gè)基本業(yè)態(tài),。

3,、個(gè)別長租公寓融資杠桿過大。

目前,，市場上的個(gè)別長租公寓實(shí)繳資本較低,，但通過租金貸、應(yīng)收租金保理,、收房貸,、裝修貸等產(chǎn)品的疊加使用，使其融資杠桿已經(jīng)非常巨大,，一房多融,、多頭融資時(shí)有發(fā)生。出租率一旦降低,、或者哪一款金融產(chǎn)品的持續(xù)性發(fā)生中斷,，都隨時(shí)有可能使整個(gè)公司的資金鏈發(fā)生斷裂。

4,、存在租客借了錢卻無房可租的嚴(yán)重后果,。

長租公寓運(yùn)營的房源往往通過業(yè)主出租（包租關(guān)系）或者委托其出租（委托代理關(guān)系）所獲得，而租房這種商品是拿不走且需要在租期內(nèi)持續(xù)提供的服務(wù),，這樣就給了業(yè)主在長租公寓與其發(fā)生糾紛時(shí),，可以清退租客終止出租的機(jī)會。

加之,，同一套房子的租賃權(quán)天然地次于業(yè)主對房子的產(chǎn)權(quán),，這樣也給業(yè)主繞過長租公寓直接與租客發(fā)生糾紛提供了更大的可能。

這也是目前幾個(gè)暴雷的長租公寓產(chǎn)生的最壞結(jié)果：租客向金融機(jī)構(gòu)申請了貸款，長租公寓快速回籠了租金,，但由于擴(kuò)張過猛或者流出主業(yè),，導(dǎo)致沒有向業(yè)主及時(shí)支付房租，業(yè)主直接驅(qū)趕租客,，租客承擔(dān)債務(wù)卻無房可租,。