長租公寓概況

長租公寓又名“白領(lǐng)公寓”,，“單身合租公寓”,，是近幾年房地產(chǎn)三級市場一個新興的行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過來,，進行裝修改造,，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士?，F(xiàn)在“長租公寓”這個概念已經(jīng)慢慢為大家接受,。在傳統(tǒng)租賃市場上，租客的租賃時間一般為一年,。

伴隨2015-2016年房價上漲和首次置業(yè)門檻提高,，越來越多年輕人主動或被動選擇租房。中國租賃市場目前處于快速發(fā)展期,。創(chuàng)業(yè)類企業(yè),、房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)開發(fā)商和酒店運營商都在試水長租公寓,。根據(jù) 2015 年中國飯店協(xié)會公寓委員會統(tǒng)計,，國內(nèi)擁有規(guī)模公寓企業(yè)超過 500 家，公寓間數(shù)超過 100萬間,。

長租白領(lǐng)公寓運營模式

集中式出租：企業(yè)通過包租,、獨立開發(fā)、收購或與物業(yè)持有方合作的方式獲取整棟物業(yè),，通過精細化的設(shè)計,、改造與裝修，并采用標準化的品牌與服務(wù),，最后對外整體出租公寓的模式,，與經(jīng)濟型快捷酒店開發(fā)模式有諸多相似之處。

分布式出租：企業(yè)從分散的房東處獲取物業(yè),，再通過精細化和標準化裝修,，最后對外出租的模式。

“集中式”和“分布式”兩種運營模式,，就二者共性而言,，空置率、續(xù)租率和利潤率無疑都是其運營的重要指標,。集中式運用較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式,，以獨棟商業(yè)樓宇為運作標的,，包租后進行改造升級。而分布式長租公寓模式起步則較晚,，其房源來自分散的房東,，通過房屋包租經(jīng)營，標準化的服務(wù)與改稿,，提供全新的租住體驗,，其挑戰(zhàn)在于對公寓的管理與社群運營。集中式和分散式各有利弊,，但總體而言集中式公寓的盈利空間更大,。

根據(jù)運營商的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不同，長租公寓運營模式可分為重資產(chǎn)運營和輕資產(chǎn)運營兩大類,。

一,、重資產(chǎn)運營

重資產(chǎn)運營即運營商通過自建,、收購等方式獲取并持有房源,、對外出租，主要通過收取租金獲取利益的模式,。重資產(chǎn)運營模式項下的房源多為集中式物業(yè),，對資金的要求較高，讓很多運營商望而卻步,。通常,，涉及住房租賃的國有企業(yè)和開發(fā)商類公寓運營商擁有雄厚的資金和融資優(yōu)勢，擁有閑置的自持物業(yè)資源,，又具備物業(yè)改造能力,，因而會選擇采用重資產(chǎn)運營模式。

二,、輕資產(chǎn)運營

輕資產(chǎn)運營即運營商并不持有物業(yè),，而是通過長期租賃或受托管理等方式集中獲取房源，通過轉(zhuǎn)租獲得租金價差或通過輸出品牌,、提供租務(wù)管理,、物業(yè)管理等服務(wù)，獲得管理報酬的模式,。選擇輕資產(chǎn)運營的,，前期沉淀資金相對少，可以在短時間內(nèi)快速拓展市場,。具有中介機構(gòu)背景的公寓運營商,、酒店管理類的公寓運營商、創(chuàng)業(yè)類的公寓運營商多采用輕資產(chǎn)運營模式,。

1,、托管模式,，就是房東將公寓委托給運營商進行出租和租后管理。在托管模式中,，運營商只需承擔(dān)一定的管理成本,，資金壓力大大減輕，同時,，原本承擔(dān)的空置率風(fēng)險,，也因托管模式而轉(zhuǎn)移到房東本人身上。

2,、加盟模式,，長租公寓企業(yè)憑借品牌優(yōu)勢，通過制定標準化可復(fù)制的模式,，尋求加盟合作伙伴,，快速復(fù)制經(jīng)營模式，實現(xiàn)連鎖經(jīng)營,，擴大市場占有率,。

3、互聯(lián)網(wǎng) 模式,，以房源為中心進行智能化和金融化的便捷生活服務(wù),，一切以滿足租住的生活要求來配置，零售,、干洗,、生鮮配送、健身,，美容,、書吧等各種社區(qū)服務(wù)均采用專業(yè)化的外包進行。

長租公寓盈利模式

1,、租金差 裝修投資溢價

從業(yè)主端租入的批發(fā)價與單間“零售價”合計之間的差價,，是目前絕大多數(shù)中低端長租公寓主要的利潤來源。主要包括兩部分,，一是整套租入,，按間租出實現(xiàn)溢價；二是通過分拆隔間,，增加房間數(shù)實現(xiàn)額外收益,。同時，公司也會對租入的房屋進行簡單裝修,，以實現(xiàn)房租價格的提升,。采用該類模式的代表企業(yè)是自如。

2,、生態(tài)社區(qū) 增值服務(wù)

長租公寓運營商通過打造“公寓 服務(wù)”的生態(tài)圈,，如 “公寓 旅游”,、“公寓 健康”、“公寓 培訓(xùn)”等形式擴大服務(wù)半徑,，整合第三方優(yōu)質(zhì)資源或自己開展經(jīng)營,，提升用戶體驗度，進而從衍生產(chǎn)品上實現(xiàn)盈利,。如魔方向租戶收取的物業(yè)費,，大約每月每間房200~300元，相對普通住宅略微偏高,。而增值服務(wù)費用主要是在其高端產(chǎn)品中才體現(xiàn),，如租車服務(wù)、入室保潔,、衣物清洗,、商品代購等額外服務(wù)。

3,、先租后售,，旨在客戶獲取，實現(xiàn)業(yè)務(wù)協(xié)同

這類盈利模式的代表是萬科,，萬科曾在重慶“西九.萬科驛推出“租金抵房款,，房款抵租金”的活動,，從活動口號可以清晰發(fā)現(xiàn)該類模式的核心是先租后售,，公司的本質(zhì)并不是指望依靠公寓租金實現(xiàn)盈利，而是希望以公寓租賃獲得潛在的客戶資源,，帶動其本身的房地產(chǎn)銷售,。

4、資產(chǎn)收購 持有經(jīng)營

這種盈利模式和美國典型的公寓REITs模式非常類似,，借助不動產(chǎn)基金通過資本運作來收購或整租,、改造物業(yè)，然后與第三方的公寓管理公司合作,，由其負責(zé)物業(yè)的出租經(jīng)營與管理,。一方面獲得了資產(chǎn)增值收益，另一方面也可獲得運營收益,。這種盈利模式的代表是賽富不動產(chǎn)基金和新派公寓的深度合作,，賽富以不動產(chǎn)基金購買房屋的租賃權(quán)，委托新派公寓開展房屋租賃,、管理等業(yè)務(wù),，實現(xiàn)二者的資源互補。

目前,，長租公寓收入來源還是以租金為主,，出租方仍舊利潤薄弱或處于虧損狀態(tài),，分析認為，當前是以資本大量投入的方式快速吸收增量,，迅速做大存量的階段,，利潤率并不是企業(yè)眼下所關(guān)注的焦點。未來在做大規(guī)模以后,，通過服務(wù)延伸產(chǎn)品附加價值,、通過增值服務(wù)創(chuàng)造溢價空間，或?qū)⒊蔀橄乱徊降呐ぬ潪橛年P(guān)鍵突破點,。

長租公寓市場分析

一,、長租公寓發(fā)展誤區(qū)

1、只在高租金城市布局

做租賃要去哪些城市布局,？幾乎所有人都會脫口而出：一二線城市,，最好是一線城市，因為經(jīng)濟發(fā)達,，人口凈流入,，租金收益高……

高租金的一線城市，杠桿率可以用得比較高,。

例如北京,，拿一套可以改造成4個房間的房子，花半個月改造,，每間房投入七八千,，4間房合計投入約3萬塊錢，半個月之后出租出去,，每間房子3000,，一個月就是1.2萬，預(yù)收一個季度的房租就是3.6萬,。

由于付給房東的房租是做了時間錯配的,，如果你一次收了租客3個月的租金（一般是押二付一），而給房東是按季度或年度付錢,，就會有一筆無息的資金在自己手里,，可以拿走繼續(xù)做規(guī)模擴張。

之所以說杠桿率比較高,，是因為月租3000里面,，2500都是要給房東的。其實屬于你的錢并不多,，但你手里卻握有很多現(xiàn)金,。這么一來，你的現(xiàn)金流很容易為正。

因此,，在一線做租賃,，想要規(guī)模擴張的話，你要有極強的出房能力,，將空置率控制在低位的能力,；二線城市，你要拿到低價的資產(chǎn),，以及拿到期限足夠長的廉價資金,。

2、以為只要有錢就能做好

未來,，長租公寓會成為擁有強大開發(fā),、品牌、運營和資本運作能力房企的天下,，因為資金出去之后要5~7年才能收回來,，沒有錢是萬萬不能的！

可是,，有錢就一定能干嗎,？

這個行業(yè)已經(jīng)不是房地產(chǎn)和裝修生意。如果到市場上去拿樓,，那么70%是拿房成本,，還有12%折舊，12%經(jīng)營管理費,，6%稅,，利潤為0！事實上,，目前整個長租公寓行業(yè)仍處于虧損階段,。因為整個行業(yè)的平均融資成本太高——高于10%！

根據(jù)內(nèi)部的測算,，長租公寓的資金成本要控制在4%左右，且持續(xù)不斷投入才能實現(xiàn)盈利,。房地產(chǎn)每年開發(fā)部分的現(xiàn)金流都是正的,，使得其能夠為長租公寓輸血，而且資金成本很低,。但即便如此,，龍湖也無法僅靠自身資金輸血，需要不斷融資,。

即便可以拿到“低成本”資金的開發(fā)商,，也要持續(xù)投入才能迎來盈利的一天。比如，最近面對深交所的問詢,，世聯(lián)行預(yù)計其長租公寓項目盈利時間為第五年……如果沒有持續(xù)投入的準備,，“有錢”也不要干。

3,、迷戀輕資產(chǎn)

當前,，碧桂園、恒大,、萬科,、龍湖、旭輝等都已在長租領(lǐng)域大刀闊斧的開干了,，但還有很多房企在觀望,，因為覺得不賺錢。

相比快周轉(zhuǎn)的增量開發(fā)來說,，長租公寓確實“不賺錢”,。特別是持有資產(chǎn)的模式下，想靠租金賺錢就更難,。

因此,，不少人想通過輕資產(chǎn)的模式來化解這一困境。但全部是輕資產(chǎn)也很成問題,。事實上前期一些走輕資產(chǎn)路線的公寓運營商,，現(xiàn)在開始青睞重資產(chǎn)。

4,、盲目跟風(fēng)

自如是典型的分散式,，今年會達到100萬間的管理規(guī)模，這種模式看起來更容易上規(guī)模,。但做起來并不那么容易,，畢竟自如能有今天的規(guī)模，是因為它已經(jīng)發(fā)力多年了,。

對于新進者,，或者規(guī)模不大的公寓運營商來說，做分散式的挑戰(zhàn)不小,。

5,、對規(guī)模有執(zhí)念

增量開發(fā)領(lǐng)域，規(guī)模已是各家房企不用言說的目標,。千億是基本門檻,，連當前只有三百億左右的房企也揚言要沖三千億。

對規(guī)模的執(zhí)念也被帶到了長租公寓領(lǐng)域,。旭輝,、龍湖,、萬科都表示要進入行業(yè)前三，萬科的郁亮在2017年度業(yè)績發(fā)布會上表示,，“德國的住房租賃是全球有名的,，德國最大的租賃企業(yè)，大概是33萬間公寓,，我們用三年左右的時間,，有機會趕超他……”碧桂園要直接上100萬間，干長租城市……

對巨頭來說,，租購并舉的政策下,，這么干既是抓住市場機會，也是履行企業(yè)社會責(zé)任,。但如果實力不夠的話,，沒必要非要上十萬間，幾十萬間的規(guī)模,。

增量開發(fā)領(lǐng)域,，有500億魔咒一說，長租公寓在5萬間和10萬間規(guī)模這兩個階段,，同樣會遇到規(guī)模的魔咒,。

一些小的公寓運營商，一個季度只有五六十萬的收入,，全年兩百多萬,，活得還不錯?？墒?，一旦其想讓管理規(guī)模再上一個臺階，就會顯得非常困難,。

因為這么小的規(guī)模,，完全可以開成夫妻店。繼續(xù)上規(guī)模之后,，管理層就勢必要疊加,，并且需要上系統(tǒng)，想辦法提高人房比等等,。這個時候,，管理成本和各種各樣的問題就開始出現(xiàn)了。

事實上,，不少公寓企業(yè)是在上規(guī)模，走向正規(guī)化運營的過程中走向衰弱的,。因為規(guī)模大了,，人多了，摩擦就多，成本就高,。

二,、長租公寓政策了解

1、制度建設(shè)

租購并舉的住房制度

2016年國務(wù)院政府工作報告首次提出建立租購并舉的住房制度,。

2017年10月18日,，十九大報告將其深化為“多主體供給、多渠道保障,、租購并舉的住房制度”,。

住房租賃市場立法

2016年12月16日，中央經(jīng)濟工作會議要求加快住房租賃市場立法,。

2017年5月,，作為第一部明確規(guī)范住房租賃和銷售管理的行政管理法規(guī)，《住房租賃和銷售管理條例》正式開始向社會公開征求意見,。

北京市自2017年9月30日起實行《共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》,，率先出臺加強住房制度頂層設(shè)計的落地政策。

稅收優(yōu)惠

2017年5月20日,，住建部發(fā)布《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》明確指出住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融,、稅收、土地等優(yōu)惠政策,。

2016年11月14日,，國家稅務(wù)總局公告2016年第69號規(guī)定的住房租賃稅收標準是：納稅人以長(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服務(wù)的，按照住宿服務(wù)繳納增值稅,。個人住房出租征稅 0.5%,、非住房 1% 。

2,、培育租賃市場主體

2016年6月國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)【2016】39號文）提出培育四種租賃市場主體：

發(fā)展住房租賃企業(yè),；

鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)；

規(guī)范住房租賃中介機構(gòu),；

支持和規(guī)范個人出租住房,。

3、改善租賃住房供應(yīng)

《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)【2016】39號文）在租賃住房建設(shè)方面提出了綱領(lǐng)性要求：鼓勵新建租賃住房,；允許改建房屋用于租賃,。

集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房

2017年4月，住建部聯(lián)合國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》,，提出開展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點,。

2017年8月，國土資源部聯(lián)合住建部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》,，選取第一批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市,，包括北京,、上海、沈陽,、南京,、杭州、合肥,、廈門,、鄭州、武漢,、廣州,、佛山、肇慶,、成都等13個城市,。

商改住

2016年6月，《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)【2016】39號文）提出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,。

工改住&個人出租

2017年4月,，住建部聯(lián)合國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，提出鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造,；鼓勵個人依法出租自有住房,。

4、拓寬融資渠道

2015年1月6日,，住建部發(fā)布《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》,，提出積極推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。

《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)【2016】39號文）明確提出鼓勵金融機構(gòu)按照依法合規(guī),、風(fēng)險可控,、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持,。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券,、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點,。

除了全國性的政策,，已有多個省級地方政府也先后發(fā)布了關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)文件，主要涉及的關(guān)鍵政策包括允許商改住,、鼓勵個人出租住房,、提供金融支持等方面。