出租房
長租公寓又名“白領(lǐng)公寓”,，“單身合租公寓”，是近幾年房地產(chǎn)三級(jí)市場一個(gè)新興的行業(yè),，是將業(yè)主房屋租賃過來,，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電,，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士?，F(xiàn)在“長租公寓”這個(gè)概念已經(jīng)慢慢為大家接受。在傳統(tǒng)租賃市場上,，租客的租賃時(shí)間一般為一年,。
伴隨2015-2016年房價(jià)上漲和首次置業(yè)門檻提高，越來越多年輕人主動(dòng)或被動(dòng)選擇租房,。中國租賃市場目前處于快速發(fā)展期,。創(chuàng)業(yè)類企業(yè)、房地產(chǎn)中介,、房地產(chǎn)開發(fā)商和酒店運(yùn)營商都在試水長租公寓。根據(jù) 2015 年中國飯店協(xié)會(huì)公寓委員會(huì)統(tǒng)計(jì),，國內(nèi)擁有規(guī)模公寓企業(yè)超過 500 家,，公寓間數(shù)超過 100萬間。
集中式出租：企業(yè)通過包租,、獨(dú)立開發(fā),、收購或與物業(yè)持有方合作的方式獲取整棟物業(yè)，通過精細(xì)化的設(shè)計(jì),、改造與裝修,，并采用標(biāo)準(zhǔn)化的品牌與服務(wù)，最后對(duì)外整體出租公寓的模式,，與經(jīng)濟(jì)型快捷酒店開發(fā)模式有諸多相似之處,。
分布式出租：企業(yè)從分散的房東處獲取物業(yè)，再通過精細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化裝修,，最后對(duì)外出租的模式,。
“集中式”和“分布式”兩種運(yùn)營模式，就二者共性而言,，空置率,、續(xù)租率和利潤率無疑都是其運(yùn)營的重要指標(biāo)。集中式運(yùn)用較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，以獨(dú)棟商業(yè)樓宇為運(yùn)作標(biāo)的,，包租后進(jìn)行改造升級(jí),。而分布式長租公寓模式起步則較晚，其房源來自分散的房東,，通過房屋包租經(jīng)營,，標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)與改稿，提供全新的租住體驗(yàn),，其挑戰(zhàn)在于對(duì)公寓的管理與社群運(yùn)營,。集中式和分散式各有利弊，但總體而言集中式公寓的盈利空間更大,。
根據(jù)運(yùn)營商的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不同,，長租公寓運(yùn)營模式可分為重資產(chǎn)運(yùn)營和輕資產(chǎn)運(yùn)營兩大類。
重資產(chǎn)運(yùn)營即運(yùn)營商通過自建,、收購等方式獲取并持有房源、對(duì)外出租,，主要通過收取租金獲取利益的模式,。重資產(chǎn)運(yùn)營模式項(xiàng)下的房源多為集中式物業(yè)，對(duì)資金的要求較高,，讓很多運(yùn)營商望而卻步,。通常，涉及住房租賃的國有企業(yè)和開發(fā)商類公寓運(yùn)營商擁有雄厚的資金和融資優(yōu)勢,，擁有閑置的自持物業(yè)資源,，又具備物業(yè)改造能力，因而會(huì)選擇采用重資產(chǎn)運(yùn)營模式,。
輕資產(chǎn)運(yùn)營即運(yùn)營商并不持有物業(yè)，而是通過長期租賃或受托管理等方式集中獲取房源,，通過轉(zhuǎn)租獲得租金價(jià)差或通過輸出品牌,、提供租務(wù)管理、物業(yè)管理等服務(wù),，獲得管理報(bào)酬的模式,。選擇輕資產(chǎn)運(yùn)營的，前期沉淀資金相對(duì)少,，可以在短時(shí)間內(nèi)快速拓展市場,。具有中介機(jī)構(gòu)背景的公寓運(yùn)營商、酒店管理類的公寓運(yùn)營商,、創(chuàng)業(yè)類的公寓運(yùn)營商多采用輕資產(chǎn)運(yùn)營模式,。
1,、托管模式，就是房東將公寓委托給運(yùn)營商進(jìn)行出租和租后管理,。在托管模式中,，運(yùn)營商只需承擔(dān)一定的管理成本，資金壓力大大減輕,，同時(shí),，原本承擔(dān)的空置率風(fēng)險(xiǎn)，也因托管模式而轉(zhuǎn)移到房東本人身上,。
2、加盟模式,，長租公寓企業(yè)憑借品牌優(yōu)勢，通過制定標(biāo)準(zhǔn)化可復(fù)制的模式,，尋求加盟合作伙伴,，快速復(fù)制經(jīng)營模式，實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營,，擴(kuò)大市場占有率,。
3,、互聯(lián)網(wǎng) 模式，以房源為中心進(jìn)行智能化和金融化的便捷生活服務(wù),，一切以滿足租住的生活要求來配置,，零售,、干洗,、生鮮配送,、健身，美容、書吧等各種社區(qū)服務(wù)均采用專業(yè)化的外包進(jìn)行,。
從業(yè)主端租入的批發(fā)價(jià)與單間“零售價(jià)”合計(jì)之間的差價(jià)，是目前絕大多數(shù)中低端長租公寓主要的利潤來源,。主要包括兩部分,，一是整套租入,，按間租出實(shí)現(xiàn)溢價(jià)；二是通過分拆隔間,，增加房間數(shù)實(shí)現(xiàn)額外收益。同時(shí),，公司也會(huì)對(duì)租入的房屋進(jìn)行簡單裝修，以實(shí)現(xiàn)房租價(jià)格的提升,。采用該類模式的代表企業(yè)是自如,。
長租公寓運(yùn)營商通過打造“公寓 服務(wù)”的生態(tài)圈,，如 “公寓 旅游”,、“公寓 健康”、“公寓 培訓(xùn)”等形式擴(kuò)大服務(wù)半徑,，整合第三方優(yōu)質(zhì)資源或自己開展經(jīng)營,，提升用戶體驗(yàn)度，進(jìn)而從衍生產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)盈利,。如魔方向租戶收取的物業(yè)費(fèi),，大約每月每間房200~300元,，相對(duì)普通住宅略微偏高。而增值服務(wù)費(fèi)用主要是在其高端產(chǎn)品中才體現(xiàn),，如租車服務(wù)、入室保潔,、衣物清洗,、商品代購等額外服務(wù)。
這類盈利模式的代表是萬科,，萬科曾在重慶“西九.萬科驛推出“租金抵房款,，房款抵租金”的活動(dòng)，從活動(dòng)口號(hào)可以清晰發(fā)現(xiàn)該類模式的核心是先租后售,，公司的本質(zhì)并不是指望依靠公寓租金實(shí)現(xiàn)盈利，而是希望以公寓租賃獲得潛在的客戶資源,，帶動(dòng)其本身的房地產(chǎn)銷售,。
這種盈利模式和美國典型的公寓REITs模式非常類似,，借助不動(dòng)產(chǎn)基金通過資本運(yùn)作來收購或整租,、改造物業(yè),，然后與第三方的公寓管理公司合作，由其負(fù)責(zé)物業(yè)的出租經(jīng)營與管理,。一方面獲得了資產(chǎn)增值收益,，另一方面也可獲得運(yùn)營收益。這種盈利模式的代表是賽富不動(dòng)產(chǎn)基金和新派公寓的深度合作,，賽富以不動(dòng)產(chǎn)基金購買房屋的租賃權(quán),，委托新派公寓開展房屋租賃、管理等業(yè)務(wù),，實(shí)現(xiàn)二者的資源互補(bǔ),。
目前，長租公寓收入來源還是以租金為主,，出租方仍舊利潤薄弱或處于虧損狀態(tài),，分析認(rèn)為，當(dāng)前是以資本大量投入的方式快速吸收增量,，迅速做大存量的階段,，利潤率并不是企業(yè)眼下所關(guān)注的焦點(diǎn)。未來在做大規(guī)模以后,，通過服務(wù)延伸產(chǎn)品附加價(jià)值,、通過增值服務(wù)創(chuàng)造溢價(jià)空間，或?qū)⒊蔀橄乱徊降呐ぬ潪橛年P(guān)鍵突破點(diǎn),。
1、只在高租金城市布局
做租賃要去哪些城市布局,？幾乎所有人都會(huì)脫口而出：一二線城市,，最好是一線城市，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá),，人口凈流入,，租金收益高……
高租金的一線城市，杠桿率可以用得比較高,。
例如北京,，拿一套可以改造成4個(gè)房間的房子，花半個(gè)月改造,，每間房投入七八千,，4間房合計(jì)投入約3萬塊錢，半個(gè)月之后出租出去,，每間房子3000,，一個(gè)月就是1.2萬，預(yù)收一個(gè)季度的房租就是3.6萬,。
由于付給房東的房租是做了時(shí)間錯(cuò)配的,，如果你一次收了租客3個(gè)月的租金（一般是押二付一）,，而給房東是按季度或年度付錢，就會(huì)有一筆無息的資金在自己手里,，可以拿走繼續(xù)做規(guī)模擴(kuò)張,。
之所以說杠桿率比較高，是因?yàn)樵伦?/span>3000里面,，2500都是要給房東的,。其實(shí)屬于你的錢并不多，但你手里卻握有很多現(xiàn)金,。這么一來,，你的現(xiàn)金流很容易為正。
因此,，在一線做租賃,，想要規(guī)模擴(kuò)張的話，你要有極強(qiáng)的出房能力,，將空置率控制在低位的能力,；二線城市，你要拿到低價(jià)的資產(chǎn),，以及拿到期限足夠長的廉價(jià)資金,。
2、以為只要有錢就能做好
未來,，長租公寓會(huì)成為擁有強(qiáng)大開發(fā),、品牌、運(yùn)營和資本運(yùn)作能力房企的天下,，因?yàn)橘Y金出去之后要5~7年才能收回來,，沒有錢是萬萬不能的！
可是,，有錢就一定能干嗎,？
這個(gè)行業(yè)已經(jīng)不是房地產(chǎn)和裝修生意。如果到市場上去拿樓,，那么70%是拿房成本,，還有12%折舊，12%經(jīng)營管理費(fèi),，6%稅,，利潤為0！事實(shí)上,，目前整個(gè)長租公寓行業(yè)仍處于虧損階段,。因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)的平均融資成本太高——高于10%！
根據(jù)內(nèi)部的測算，長租公寓的資金成本要控制在4%左右,，且持續(xù)不斷投入才能實(shí)現(xiàn)盈利。房地產(chǎn)每年開發(fā)部分的現(xiàn)金流都是正的,，使得其能夠?yàn)殚L租公寓輸血,，而且資金成本很低。但即便如此,，龍湖也無法僅靠自身資金輸血,，需要不斷融資。
即便可以拿到“低成本”資金的開發(fā)商,，也要持續(xù)投入才能迎來盈利的一天,。比如，最近面對(duì)深交所的問詢,，世聯(lián)行預(yù)計(jì)其長租公寓項(xiàng)目盈利時(shí)間為第五年……如果沒有持續(xù)投入的準(zhǔn)備,，“有錢”也不要干。
3,、迷戀輕資產(chǎn)
當(dāng)前,，碧桂園、恒大,、萬科,、龍湖、旭輝等都已在長租領(lǐng)域大刀闊斧的開干了,，但還有很多房企在觀望,，因?yàn)橛X得不賺錢。
相比快周轉(zhuǎn)的增量開發(fā)來說,，長租公寓確實(shí)“不賺錢”,。特別是持有資產(chǎn)的模式下，想靠租金賺錢就更難,。
因此,，不少人想通過輕資產(chǎn)的模式來化解這一困境。但全部是輕資產(chǎn)也很成問題,。事實(shí)上前期一些走輕資產(chǎn)路線的公寓運(yùn)營商,，現(xiàn)在開始青睞重資產(chǎn)。
4,、盲目跟風(fēng)
自如是典型的分散式,，今年會(huì)達(dá)到100萬間的管理規(guī)模，這種模式看起來更容易上規(guī)模,。但做起來并不那么容易,，畢竟自如能有今天的規(guī)模，是因?yàn)樗呀?jīng)發(fā)力多年了,。
對(duì)于新進(jìn)者,，或者規(guī)模不大的公寓運(yùn)營商來說,，做分散式的挑戰(zhàn)不小。
5,、對(duì)規(guī)模有執(zhí)念
增量開發(fā)領(lǐng)域,，規(guī)模已是各家房企不用言說的目標(biāo)。千億是基本門檻,，連當(dāng)前只有三百億左右的房企也揚(yáng)言要沖三千億,。
對(duì)規(guī)模的執(zhí)念也被帶到了長租公寓領(lǐng)域。旭輝,、龍湖,、萬科都表示要進(jìn)入行業(yè)前三，萬科的郁亮在2017年度業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示,，“德國的住房租賃是全球有名的,，德國最大的租賃企業(yè)，大概是33萬間公寓,，我們用三年左右的時(shí)間,，有機(jī)會(huì)趕超他……”碧桂園要直接上100萬間，干長租城市……
對(duì)巨頭來說,，租購并舉的政策下,，這么干既是抓住市場機(jī)會(huì)，也是履行企業(yè)社會(huì)責(zé)任,。但如果實(shí)力不夠的話,，沒必要非要上十萬間，幾十萬間的規(guī)模,。
增量開發(fā)領(lǐng)域,，有500億魔咒一說，長租公寓在5萬間和10萬間規(guī)模這兩個(gè)階段,，同樣會(huì)遇到規(guī)模的魔咒,。
一些小的公寓運(yùn)營商，一個(gè)季度只有五六十萬的收入,，全年兩百多萬,，活得還不錯(cuò)?？墒?，一旦其想讓管理規(guī)模再上一個(gè)臺(tái)階，就會(huì)顯得非常困難,。
因?yàn)檫@么小的規(guī)模,，完全可以開成夫妻店。繼續(xù)上規(guī)模之后，管理層就勢必要疊加,，并且需要上系統(tǒng),，想辦法提高人房比等等。這個(gè)時(shí)候,，管理成本和各種各樣的問題就開始出現(xiàn)了,。
事實(shí)上，不少公寓企業(yè)是在上規(guī)模,，走向正規(guī)化運(yùn)營的過程中走向衰弱的。因?yàn)橐?guī)模大了,，人多了,，摩擦就多，成本就高,。
租購并舉的住房制度
2016年國務(wù)院政府工作報(bào)告首次提出建立租購并舉的住房制度,。
2017年10月18日,，十九大報(bào)告將其深化為“多主體供給、多渠道保障,、租購并舉的住房制度”,。
住房租賃市場立法
2016年12月16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求加快住房租賃市場立法,。
2017年5月,，作為第一部明確規(guī)范住房租賃和銷售管理的行政管理法規(guī)，《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》正式開始向社會(huì)公開征求意見,。
北京市自2017年9月30日起實(shí)行《共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》,，率先出臺(tái)加強(qiáng)住房制度頂層設(shè)計(jì)的落地政策。
稅收優(yōu)惠
2017年5月20日,，住建部發(fā)布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》明確指出住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融,、稅收、土地等優(yōu)惠政策,。
2016年11月14日,，國家稅務(wù)總局公告2016年第69號(hào)規(guī)定的住房租賃稅收標(biāo)準(zhǔn)是：納稅人以長(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服務(wù)的，按照住宿服務(wù)繳納增值稅,。個(gè)人住房出租征稅 0.5%,、非住房 1% 。
2016年6月國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)【2016】39號(hào)文）提出培育四種租賃市場主體：
發(fā)展住房租賃企業(yè),；
鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)；
規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)；
支持和規(guī)范個(gè)人出租住房,。
《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)【2016】39號(hào)文）在租賃住房建設(shè)方面提出了綱領(lǐng)性要求：鼓勵(lì)新建租賃住房；允許改建房屋用于租賃,。
集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房
2017年4月,，住建部聯(lián)合國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，提出開展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點(diǎn),。
2017年8月,，國土資源部聯(lián)合住建部發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，選取第一批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)城市,，包括北京,、上海、沈陽,、南京,、杭州、合肥,、廈門,、鄭州、武漢,、廣州,、佛山、肇慶,、成都等13個(gè)城市,。
商改住
2016年6月，《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)【2016】39號(hào)文）提出允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,。
工改住&個(gè)人出租
2017年4月,，住建部聯(lián)合國土資源部發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，提出鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造,；鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房,。
2015年1月6日,，住建部發(fā)布《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》,，提出積極推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。
《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)【2016】39號(hào)文）明確提出鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī),、風(fēng)險(xiǎn)可控,、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持,。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券,、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品,。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。
除了全國性的政策,，已有多個(gè)省級(jí)地方政府也先后發(fā)布了關(guān)于培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)文件,，主要涉及的關(guān)鍵政策包括允許商改住、鼓勵(lì)個(gè)人出租住房,、提供金融支持等方面,。
穗寶
全友
曲美
掌上明珠
喜臨門
慕思
金蟬窗簾
華日
寶優(yōu)妮
喜夢寶
