房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的種類

一、房地產(chǎn)投資營(yíng)銷

房地產(chǎn)投資分析是全程營(yíng)銷的起點(diǎn),，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵,，透過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查，認(rèn)真分析用地周邊環(huán)境,、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢(shì),，進(jìn)行科學(xué)的SWOT分析，歸納總結(jié)出房地產(chǎn)價(jià)值,，模擬出最有實(shí)現(xiàn)可能的價(jià)格方案,，并進(jìn)行投資風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)價(jià)格方案進(jìn)行調(diào)整,，風(fēng)險(xiǎn)最低的價(jià)格方案與最高的價(jià)格方案同時(shí)列出,，并提出規(guī)避的方法，通過(guò)拍賣,、招投標(biāo)進(jìn)行最有把握的競(jìng)爭(zhēng),。

二、房地產(chǎn)定位營(yíng)銷

營(yíng)銷房地產(chǎn)的關(guān)鍵在于把握市場(chǎng)脈搏,，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位,。細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)定位的基石,，這只是定量分析的開(kāi)始,，市場(chǎng)數(shù)據(jù)因中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展而出現(xiàn)“即時(shí)”的落后，或者說(shuō)是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)水平低給市場(chǎng)數(shù)據(jù)帶來(lái)的偏差,，所以進(jìn)行必要的定性分析是相當(dāng)關(guān)鍵的,。

開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，只有符合市場(chǎng)規(guī)律,、引導(dǎo)市場(chǎng),，方才會(huì)得到較高的利潤(rùn)，甚至超額利潤(rùn),，只是迎合市場(chǎng)未必會(huì)取得市場(chǎng),，占領(lǐng)市場(chǎng)的往往就是那些有明確的目標(biāo)消費(fèi)群，并能準(zhǔn)確把握引導(dǎo)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商,。只有站在市場(chǎng)的前沿、引導(dǎo)市場(chǎng)、具有戰(zhàn)略發(fā)展的眼光,，才能鍛造出精品住宅,。

三、房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷

房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)營(yíng)銷的第三個(gè)流程,，經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位,，根據(jù)目標(biāo)客戶群設(shè)計(jì)相應(yīng)的房地產(chǎn)。

以人為本是任何房地產(chǎn)設(shè)計(jì)所必需的,，以人為房地產(chǎn)的主要的出發(fā)點(diǎn)和最終目標(biāo),，這是創(chuàng)造精品房地產(chǎn)的最基本的條件。從項(xiàng)目的人文歷史,、地理地貌入手,，進(jìn)行總體規(guī)劃布局和建筑風(fēng)格定位，進(jìn)行園林設(shè)計(jì),，進(jìn)行配套設(shè)計(jì),，外觀色彩、外立面設(shè)計(jì),。

四,、房地產(chǎn)形象營(yíng)銷

通過(guò)項(xiàng)目的整體包裝，以到位的形象營(yíng)銷向消費(fèi)者傳達(dá)良好的企業(yè)形象,、品牌形象,。形象設(shè)計(jì)包括周邊環(huán)境包裝、施工及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境包裝,、物業(yè)管理中心包裝,、營(yíng)銷中心包裝、營(yíng)銷廣告策劃以及企業(yè)形象包裝等,。通過(guò)以上的形象設(shè)計(jì)及包裝,，通過(guò)良好的企業(yè)聲譽(yù)、過(guò)硬的工程質(zhì)量,、完善的物業(yè)管理形象,，從而確立市場(chǎng)一流的項(xiàng)目形象、打好品牌塑造的基礎(chǔ),。

五,、房地產(chǎn)建筑質(zhì)量

房地產(chǎn)建筑的過(guò)程是房地產(chǎn)質(zhì)量的實(shí)現(xiàn)過(guò)程，建立健全的監(jiān)理機(jī)制,，嚴(yán)格控制生產(chǎn)過(guò)程,，對(duì)建筑材料采購(gòu)管理、施工工藝流程指引,、質(zhì)量控制,、工期控制,、成本造價(jià)控制、安全管理,、環(huán)境管理提出了較高的要求,，對(duì)建筑質(zhì)量進(jìn)行全方位的監(jiān)控，是對(duì)客戶最有效的保障,，是鍛造房地產(chǎn)精品的最基礎(chǔ)的工作和必要的條件,。

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案案例

一、前言

在商業(yè)地產(chǎn)銷售發(fā)展日益成熟的的今天,，房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要,，商鋪要想賣得好，前期的營(yíng)銷策劃必不可少,，而且必須做到位,。

xx商業(yè)城項(xiàng)目是xx房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為xx市北區(qū)的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品,。

xx商業(yè)城座落于xx市城區(qū)北部的xx廣場(chǎng)旁,，是xx地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項(xiàng)目。本項(xiàng)目占地XXXX平方米,，根據(jù)目前的建筑設(shè)計(jì)建議方案,，項(xiàng)目由三層裙樓(含負(fù)一層)和兩棟塔樓(分別高四層)組成，總建筑面積約為XXXX余平方米,，地下車庫(kù)及設(shè)備用房建筑面積為XXXX多平方米,，商業(yè)裙樓建筑面積約XXXX平方米，塔樓建筑面積約XXXX余平方米,。項(xiàng)目總投資約XXXX萬(wàn)元,。

經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，本項(xiàng)目初步確定為現(xiàn)代化,、多功能的休閑購(gòu)物商城,。根據(jù)這個(gè)初步設(shè)想，結(jié)合目前項(xiàng)目現(xiàn)狀,，本營(yíng)銷企業(yè)方案對(duì)本項(xiàng)目做了比較系統(tǒng)的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷可操作性分析,，從營(yíng)銷策劃的角度出發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的整體形象包裝,、營(yíng)銷組織運(yùn)行,、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排,、銷售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述,。

二、項(xiàng)目營(yíng)銷總體策略

營(yíng)銷總體策略是仔細(xì)分析,、科學(xué)劃分并準(zhǔn)確切入目標(biāo)市場(chǎng),，通過(guò)全方位地運(yùn)用營(yíng)銷策略,，最大限度提升項(xiàng)目的附加價(jià)值，獲取項(xiàng)目的最大利潤(rùn),，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項(xiàng)目形象,。概括本項(xiàng)目的營(yíng)銷總體策略,，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”,，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念,、提煉一個(gè)鮮明主題,、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴,。

三,、項(xiàng)目營(yíng)銷目標(biāo)方針

根據(jù)本項(xiàng)目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷策略，擬訂本項(xiàng)目的營(yíng)銷目標(biāo)方針如下,，作為本項(xiàng)目營(yíng)銷工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí),。

1、樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購(gòu)物商業(yè),。

2,、倡導(dǎo)一個(gè)財(cái)富理念：創(chuàng)投性商業(yè)、休閑式購(gòu)物,、穩(wěn)定性回報(bào),。

3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權(quán)式商鋪,、休閑式商業(yè),。

4、啟動(dòng)一個(gè)前衛(wèi)市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng)投性商業(yè),、休閑式購(gòu)物”,，摒棄傳統(tǒng)商業(yè)的純購(gòu)物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳,、有自己個(gè)性的消費(fèi)群體,，讓其體驗(yàn)到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物主題明確,。

5,、醞釀一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴：本項(xiàng)目將傳統(tǒng)商業(yè)行為上升為現(xiàn)代全新的休閑商業(yè)，力爭(zhēng)推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革,，避開(kāi)傳統(tǒng)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng),，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷風(fēng)暴。

四,、銷售目標(biāo)

1,、銷售(招商)目標(biāo),。

2、銷售目標(biāo)分解,，根據(jù)項(xiàng)目的定位及施工進(jìn)度計(jì)劃,，進(jìn)行營(yíng)銷工作。

五,、項(xiàng)目銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格

為了更好地在后續(xù)營(yíng)銷過(guò)程中充分體現(xiàn)總體營(yíng)銷策略和達(dá)成目標(biāo)方針的實(shí)現(xiàn),，綜合項(xiàng)目要素資源和營(yíng)銷推廣傳播要素，結(jié)合項(xiàng)目定位,，確定以下銷售時(shí)機(jī)及價(jià)格,。

(一)項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及姿態(tài)

1、入市時(shí)機(jī)：根據(jù)規(guī)劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷準(zhǔn)備,，在20xx年5月份房交會(huì)期間開(kāi)盤(或20xx年9月),，可以抓住20xx年春季房交會(huì)、五一國(guó)際勞動(dòng)節(jié)等機(jī)會(huì)掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮,；在國(guó)慶節(jié),、20xx年秋季房交會(huì)、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷售高潮,。

2,、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區(qū)“財(cái)富地產(chǎn)、休閑購(gòu)物”形象登場(chǎng),，開(kāi)創(chuàng)全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念,。

(二)價(jià)格定位及價(jià)格策略

1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法,。

2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)為XXXX元/平方米,，其中起價(jià)為XXXX元/平方米,，最高價(jià)為XXXX元/平方米。

3,、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略,，開(kāi)盤后半年作為第一階段的價(jià)格調(diào)整(略升)，均價(jià)為XXXX元/m2,，尾盤銷售變相略降,。

六、宣傳策略及媒介組合

(一)宣傳策略主題

1,、個(gè)性特色：“xx商業(yè)城財(cái)富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購(gòu)物方式”,，倡導(dǎo)“投資財(cái)富地產(chǎn)、獲取穩(wěn)定回報(bào)”的投資理念。

2,、區(qū)位交通：本項(xiàng)目地處xx廣場(chǎng)旁,，地段絕佳，高尚居住區(qū)地標(biāo)建筑,，交通便捷,，是北部區(qū)域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。

3,、增值潛力：處于政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的核心區(qū)域,，發(fā)展前景好，購(gòu)置成本低,，升值潛力大,，是投資置業(yè)的首選,。

(二)宣傳媒介組合

1,、開(kāi)盤前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財(cái)富投資，穩(wěn)定回報(bào)”理念的深度挖掘,，媒體主要以報(bào)紙為主,，電視為輔。

2,、開(kāi)盤后的強(qiáng)勢(shì)推廣期：即項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的重要時(shí)期,，宣傳媒介以“報(bào)紙、電視,、戶外廣告牌三位一體”為主,，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式,。

3,、開(kāi)盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘?yàn)橹?，媒介選擇主要是電視和報(bào)紙,，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷活動(dòng),、項(xiàng)目招商說(shuō)明會(huì)等形式,。