寫字樓買賣流程詳解

一次性付款方式：

1、買方,、中介公司,、賣方三方簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合約》，收取買方誠意金;

2,、產(chǎn)權(quán)經(jīng)查檔無誤后中介公司將買方的擔(dān)保金轉(zhuǎn)交賣方;

3,、買方將寫字樓款存入中介公司代管賬戶，賣方開出收據(jù)給買方,，中介公司開出樓款存入代管證明給賣方;

4,、買方(個(gè)人)提供購買人身份證明，如委托,，需提交經(jīng)公證的授權(quán)委托書及受托人身份證明;

? ? 買方(單位)提供公司營業(yè)執(zhí)照,，法人代表證明書，法定代表人身份證明,，如委托,，需提交授權(quán)委托書，受托人身份證明;

5,、賣方(個(gè)人)提供身份證明,，房地產(chǎn)證,，國土分局征收科開具的付清當(dāng)年土地使用費(fèi)證明;

? ? 賣方(單位)提供公司營業(yè)執(zhí)照,，公司章程，董事會(huì)或股東會(huì)決議,，房地產(chǎn)證,，法定代表人證明書，法定代表人身份證明,，公司公章,，國土分局征收科開具的付清當(dāng)年土地使用費(fèi)證明，如委托,，需提交授權(quán)委托書,，受托人身份證明;

6、買賣雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)》,，涉外交易需要公證;

7,、買賣雙方到上海市土地房產(chǎn)交易中心遞交文件及《房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)表》;

8、交易中心查檔,、初審,、復(fù)審、核準(zhǔn),，同意申請(qǐng),，登記樓款，辦理產(chǎn)權(quán)變更登記(22個(gè)工作日，1個(gè)月自然日);

9,、繳納稅費(fèi),，出新《房地產(chǎn)證》，買方憑稅票及回執(zhí)領(lǐng)取,，開樓款發(fā)票;

10,、中介公司轉(zhuǎn)付全部樓款到賣方賬戶;

11、賣方付清物業(yè)管理,、水電,、空調(diào)等費(fèi)用，提交管理處費(fèi)用交清證明,，交接物業(yè),。

相關(guān)法律知識(shí)：

寫字樓市場目前流行兩大評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，一是甲級(jí)寫字樓,，一是5A寫字樓,。所謂甲級(jí)寫字樓，實(shí)為一種通行叫法,，并沒有固定標(biāo)準(zhǔn),，因?yàn)檎l也不愿意被叫成乙級(jí)寫字樓。這樣,，恨不得任何一個(gè)有玻璃幕墻,、帶電梯、“長”得高一些的寫字樓都自稱為甲級(jí)寫字樓,。相比之下,，5A寫字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn)，類似于酒店星級(jí)評(píng)定的方法,。但對(duì)于寫字樓,，幾乎無反例，其無疑是投資和購買寫字樓的第一要素,。

超大規(guī)模

這里所說的超大規(guī)模,，不僅是指建筑體量本身比較大，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性,。一方面,，不僅是寫字樓建筑本身的規(guī)模要大，而且必須要有強(qiáng)大的綜合配套,，經(jīng)營成一個(gè)集寫字樓,、公寓、商住,、星級(jí)酒店,、會(huì)展中心,、休閑娛樂及購物中心于一體的大空間。另一方面,，還要視其交通條件而論,，四通八達(dá)的交通一定是其寫字樓規(guī)模的重要支撐。一個(gè)寫字樓如果沒有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施,，是難以稱得上五星級(jí)的。

建筑文化

所謂建筑文化,，對(duì)酒店可能是指國王飯店,、皇后飯店這樣的歷史，但對(duì)于寫字樓而言,，與其說是世貿(mào)中心,、國貿(mào)中心這樣的品牌文化，倒不如直接說成是摩天大樓的建筑文化,。無論西方還是東方,，無論發(fā)達(dá)還是落后，一談到寫字樓,，都有明顯的摩天大樓的情結(jié),。盡管美國世貿(mào)中心被炸影響了世界各地對(duì)摩天大樓的追求，但估計(jì)這是暫時(shí)的,。因?yàn)閺牡览砩现v,，低矮的五角大樓也同樣易于被攻擊。

寫字樓買賣稅費(fèi)有哪些

1,、契稅政策

《中華人民共和國契稅暫行條例》規(guī)定,，征稅對(duì)象為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為,，稅目為國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售,、贈(zèng)與和交換),，房屋買賣、贈(zèng)與和交換,，稅率為3%—5%,，納稅人是在我國境內(nèi)承受轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人,。國家規(guī)定對(duì)個(gè)人購買自用普通住宅,，暫減半征收契稅。國家在今年房地產(chǎn)業(yè)稅收政策調(diào)整中,，從價(jià)格,、面積,、容積率三方面明確了享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。從今年6月1日起,，個(gè)人購房的契稅優(yōu)惠政策也將按照統(tǒng)一的普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。

2、營業(yè)稅政策

國家營業(yè)稅暫行條例規(guī)定,，單位和個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn),，按成交價(jià)格征收5%的營業(yè)稅。1999年,，為了配合國家住房制度改革,，切實(shí)減輕個(gè)人買賣普通住宅的稅收負(fù)擔(dān)，國家出臺(tái)優(yōu)惠政策規(guī)定,，對(duì)個(gè)人購買并居住超過一年的普通住宅,，銷售時(shí)免征營業(yè)稅。個(gè)人購買并居住不足一年的普通住宅,，銷售時(shí)營業(yè)稅按銷售價(jià)減去購入原價(jià)后的差額計(jì)征,。最近，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,，遏制投機(jī)炒作行為,，國家對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)營業(yè)稅政策做出調(diào)整，自2005年6月1日起,，對(duì)個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的,，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。個(gè)人購買普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的,，銷售時(shí)免征營業(yè)稅,。對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅,。

3,、個(gè)人所得稅政策

根據(jù)國家個(gè)人所得稅法的規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋等財(cái)產(chǎn)所得,，應(yīng)按20%的稅率繳納個(gè)人所得稅,。

4、土地增值稅政策

土地增值稅于1994年開始征收,，目的主要是為了規(guī)范土地,、房地產(chǎn)市場交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益,，維護(hù)國家權(quán)益,。土地增值稅以納稅人在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象,，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅收,。土地增值稅稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率,，稅率分別為30%、40%,、50%,、60%四檔。土地增值稅也有一些優(yōu)惠政策,。如因國家建設(shè)需要依法征用,、收回的房地產(chǎn)，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等,，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)免征或暫免征收土地增值稅,。

5、印花稅政策

印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)交往中書立領(lǐng)受的各種應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)憑證所征收的一種稅,。根據(jù)印花稅暫行條例規(guī)定,，個(gè)人買賣房地產(chǎn)按交易合同記載金額的萬分之五的稅率對(duì)買賣雙方征收印花稅。

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