寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)流程詳解

一次性付款方式：

1,、買(mǎi)方,、中介公司、賣(mài)方三方簽訂《房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合約》,，收取買(mǎi)方誠(chéng)意金;

2、產(chǎn)權(quán)經(jīng)查檔無(wú)誤后中介公司將買(mǎi)方的擔(dān)保金轉(zhuǎn)交賣(mài)方;

3,、買(mǎi)方將寫(xiě)字樓款存入中介公司代管賬戶,，賣(mài)方開(kāi)出收據(jù)給買(mǎi)方，中介公司開(kāi)出樓款存入代管證明給賣(mài)方;

4,、買(mǎi)方(個(gè)人)提供購(gòu)買(mǎi)人身份證明,，如委托，需提交經(jīng)公證的授權(quán)委托書(shū)及受托人身份證明;

? ? 買(mǎi)方(單位)提供公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照,，法人代表證明書(shū),，法定代表人身份證明，如委托,，需提交授權(quán)委托書(shū),，受托人身份證明;

5、賣(mài)方(個(gè)人)提供身份證明,，房地產(chǎn)證,，國(guó)土分局征收科開(kāi)具的付清當(dāng)年土地使用費(fèi)證明;

? ? 賣(mài)方(單位)提供公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，公司章程,，董事會(huì)或股東會(huì)決議,，房地產(chǎn)證，法定代表人證明書(shū),，法定代表人身份證明,，公司公章,，國(guó)土分局征收科開(kāi)具的付清當(dāng)年土地使用費(fèi)證明，如委托,，需提交授權(quán)委托書(shū),，受托人身份證明;

6、買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同(現(xiàn)售)》,，涉外交易需要公證;

7,、買(mǎi)賣(mài)雙方到上海市土地房產(chǎn)交易中心遞交文件及《房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記申請(qǐng)表》;

8、交易中心查檔,、初審,、復(fù)審、核準(zhǔn),，同意申請(qǐng),，登記樓款，辦理產(chǎn)權(quán)變更登記(22個(gè)工作日,，1個(gè)月自然日);

9,、繳納稅費(fèi)，出新《房地產(chǎn)證》,，買(mǎi)方憑稅票及回執(zhí)領(lǐng)取,，開(kāi)樓款發(fā)票;

10、中介公司轉(zhuǎn)付全部樓款到賣(mài)方賬戶;

11,、賣(mài)方付清物業(yè)管理,、水電、空調(diào)等費(fèi)用,，提交管理處費(fèi)用交清證明,，交接物業(yè)。

相關(guān)法律知識(shí)：

寫(xiě)字樓市場(chǎng)目前流行兩大評(píng)定標(biāo)準(zhǔn),，一是甲級(jí)寫(xiě)字樓,，一是5A寫(xiě)字樓。所謂甲級(jí)寫(xiě)字樓,，實(shí)為一種通行叫法,，并沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檎l(shuí)也不愿意被叫成乙級(jí)寫(xiě)字樓,。這樣,，恨不得任何一個(gè)有玻璃幕墻、帶電梯,、“長(zhǎng)”得高一些的寫(xiě)字樓都自稱為甲級(jí)寫(xiě)字樓,。相比之下，5A寫(xiě)字樓倒是有一定的標(biāo)準(zhǔn)，類(lèi)似于酒店星級(jí)評(píng)定的方法,。但對(duì)于寫(xiě)字樓,，幾乎無(wú)反例，其無(wú)疑是投資和購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的第一要素,。

超大規(guī)模

這里所說(shuō)的超大規(guī)模,，不僅是指建筑體量本身比較大，而且更強(qiáng)調(diào)其規(guī)模的伸展力及拓展性,。一方面,，不僅是寫(xiě)字樓建筑本身的規(guī)模要大，而且必須要有強(qiáng)大的綜合配套,，經(jīng)營(yíng)成一個(gè)集寫(xiě)字樓,、公寓、商住,、星級(jí)酒店,、會(huì)展中心、休閑娛樂(lè)及購(gòu)物中心于一體的大空間,。另一方面,，還要視其交通條件而論，四通八達(dá)的交通一定是其寫(xiě)字樓規(guī)模的重要支撐,。一個(gè)寫(xiě)字樓如果沒(méi)有相當(dāng)大的建筑體量和規(guī)?；呐涮自O(shè)施，是難以稱得上五星級(jí)的,。

建筑文化

所謂建筑文化,，對(duì)酒店可能是指國(guó)王飯店、皇后飯店這樣的歷史,，但對(duì)于寫(xiě)字樓而言，與其說(shuō)是世貿(mào)中心,、國(guó)貿(mào)中心這樣的品牌文化,，倒不如直接說(shuō)成是摩天大樓的建筑文化。無(wú)論西方還是東方,，無(wú)論發(fā)達(dá)還是落后,，一談到寫(xiě)字樓，都有明顯的摩天大樓的情結(jié),。盡管美國(guó)世貿(mào)中心被炸影響了世界各地對(duì)摩天大樓的追求,，但估計(jì)這是暫時(shí)的。因?yàn)閺牡览砩现v,，低矮的五角大樓也同樣易于被攻擊,。

寫(xiě)字樓買(mǎi)賣(mài)稅費(fèi)有哪些

1、契稅政策

《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定，征稅對(duì)象為土地使用權(quán),、房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移行為,，稅目為國(guó)有土地使用權(quán)出讓?zhuān)恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓(包括出售、贈(zèng)與和交換),，房屋買(mǎi)賣(mài),、贈(zèng)與和交換，稅率為3%—5%,，納稅人是在我國(guó)境內(nèi)承受轉(zhuǎn)移土地,、房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人。國(guó)家規(guī)定對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)自用普通住宅,，暫減半征收契稅,。國(guó)家在今年房地產(chǎn)業(yè)稅收政策調(diào)整中，從價(jià)格,、面積,、容積率三方面明確了享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。從今年6月1日起,，個(gè)人購(gòu)房的契稅優(yōu)惠政策也將按照統(tǒng)一的普通住房標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,。

2、營(yíng)業(yè)稅政策

國(guó)家營(yíng)業(yè)稅暫行條例規(guī)定,，單位和個(gè)人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn),，按成交價(jià)格征收5%的營(yíng)業(yè)稅。1999年,，為了配合國(guó)家住房制度改革,，切實(shí)減輕個(gè)人買(mǎi)賣(mài)普通住宅的稅收負(fù)擔(dān)，國(guó)家出臺(tái)優(yōu)惠政策規(guī)定,，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)并居住超過(guò)一年的普通住宅,，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)并居住不足一年的普通住宅,，銷(xiāo)售時(shí)營(yíng)業(yè)稅按銷(xiāo)售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額計(jì)征,。最近，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,，遏制投機(jī)炒作行為,，國(guó)家對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅政策做出調(diào)整，自2005年6月1日起,，對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的,，銷(xiāo)售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的,，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅,。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷(xiāo)售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

3,、個(gè)人所得稅政策

根據(jù)國(guó)家個(gè)人所得稅法的規(guī)定,，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋等財(cái)產(chǎn)所得，應(yīng)按20%的稅率繳納個(gè)人所得稅,。

4,、土地增值稅政策

土地增值稅于1994年開(kāi)始征收，目的主要是為了規(guī)范土地,、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序,，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益,。土地增值稅以納稅人在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定的稅率征收的一種稅收,。土地增值稅稅率采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率,，稅率分別為30%、40%,、50%,、60%四檔。土地增值稅也有一些優(yōu)惠政策,。如因國(guó)家建設(shè)需要依法征用,、收回的房地產(chǎn)，對(duì)居民個(gè)人擁有的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅等,，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)免征或暫免征收土地增值稅,。

5、印花稅政策

印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)交往中書(shū)立領(lǐng)受的各種應(yīng)稅經(jīng)濟(jì)憑證所征收的一種稅,。根據(jù)印花稅暫行條例規(guī)定,，個(gè)人買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)按交易合同記載金額的萬(wàn)分之五的稅率對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方征收印花稅。

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