二手房
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很多朋友在購房之后,，由于資金周轉(zhuǎn)困難或是想換取多余的購房資格等原因，只能選擇把房子賣掉,。賣房的流程比較復(fù)雜,，很多初次出售房屋的戶主對比并不是很清楚，比如如何定價,、需要準(zhǔn)備哪些材料,、賣房的渠道和費用、如何與買方談判等等諸多問題，為了順利地把房子賣出去,，這篇賣房流程和注意事項大全一定要看看,，干貨滿滿，趕緊收藏吧,！
對于二手房來說,，房齡對于房價的影響還是比較大的，一般而言次新房的價格較高,，其次是5~10年房齡的房子,，而超過20年房齡的老房子,，售價一般較低,。另外，還要考慮到當(dāng)?shù)貥鞘械恼w升值（或貶值）幅度,。
較高的地段等級當(dāng)然會對拉高房價產(chǎn)生作用,，尤其是當(dāng)該地段已經(jīng)全部開發(fā)完畢，不再有新項目產(chǎn)生的情況下,，房產(chǎn)地段本身的稀缺性就會帶來不可估量的價值空間,。另外，一個規(guī)劃完善的區(qū)域會為本地房產(chǎn)提供2%-5%的加價空間,。
所出售的房產(chǎn)如果位于外部環(huán)境佳,、綠化面積大、條件好的小區(qū),，會比較容易得到買家的心理認(rèn)可,。這些因素會為房產(chǎn)每平米加價2%至5%左右。同樣交通便利,、配套設(shè)施齊備的小區(qū),，生活宜居度會相應(yīng)升高，所以比較容易出手,。
通常一個層次好,、朝向好的房子要比在這些方面不是很理想的房子貴出3%至8%之間。其次建筑質(zhì)量,、外立面造型,、內(nèi)外部裝修的優(yōu)劣程度也是影響房產(chǎn)估值的重要因素。
買購小編提醒各位賣房者,，對于同樣的室內(nèi)面積,，戶型好、凈高大,、開間跨度合理,、廚衛(wèi)空間適中、采光性能理想的房產(chǎn)也是購房者關(guān)注的重點，因此房主定價時可高于其他房產(chǎn)價格,。
意思就是將剩余貸款債務(wù)轉(zhuǎn)給新的買房人,，不過需要先征得貸款銀行同意，賣房人向銀行申請變更借款人,、借款期限等信息,。另外，如果買家跟賣家申請房貸的銀行不是一家,，還會涉及跨行轉(zhuǎn)按揭,，但是未必銀行都支持這項業(yè)務(wù)，這種方式有一定的局限性,。
如果買家首付金或者全款金足夠還清貸款,，賣家可以申請用上述資金提前還貸，這是常見的一種方法,。當(dāng)然,，這得取決于買家的資金狀況，如果對方經(jīng)濟(jì)能力有限,，需要籌集資金,，加上信貸政策的收緊，銀行審批房貸的周期變長,，著急賣房子的話就要慎重了,。
房產(chǎn)所有者二代身份證需要使用期限內(nèi)，注意：如果房屋產(chǎn)權(quán)是由多個人共同所有,，還需要準(zhǔn)備所有產(chǎn)權(quán)所有人的證件,，且為原件。
具體包括房屋所有權(quán)證明和土地使用權(quán)證明,，注意準(zhǔn)備一份房產(chǎn)證的復(fù)印件,。
房產(chǎn)所有者購房時簽訂的合同和發(fā)票也是賣房過程中必不可少的材料，其中相關(guān)發(fā)票準(zhǔn)備復(fù)印件,，而合同需要準(zhǔn)備原件,。
如果是普通住宅性質(zhì)的房屋,，且住戶已經(jīng)落戶,，則需要準(zhǔn)備戶口本原件一份。
①如果該房產(chǎn)為夫妻共同所有,，則需要準(zhǔn)備結(jié)婚證復(fù)印件一份,。
②如果該房產(chǎn)有多名共同所有人，則需要準(zhǔn)備共同所有人的產(chǎn)權(quán)聲明,，意在證明共同產(chǎn)權(quán)人知曉并同意售出該房屋,。
③如果房屋屬于特殊房類,，例如經(jīng)濟(jì)適用房，該類房屋的交易過程中需要申請相關(guān)的批準(zhǔn)手續(xù),，并在賣房時出示相關(guān)證明。
④如果賣方還處于房貸還款階段,，還需要提供相應(yīng)的貸款證明合同,，同時不要忘記解除貸款關(guān)系的合同,。
中介費一般由房屋買賣雙方各承擔(dān)1.5％－2％,。物價部門規(guī)定,，買賣雙方分別支付的傭金都不能超過成交價的3％。
賣房定金收多少通常取決于買賣雙方的協(xié)商結(jié)果,，但定金最大收取數(shù)額不能超過主合同標(biāo)額的20%,。因為根據(jù)我國《擔(dān)保法》規(guī)定，定金的數(shù)額不能超過主合同標(biāo)額的20%,，超出的部分將無法受法律保護(hù),，因此賣房定金最好按雙方協(xié)定金額來收取。
可以自己托親戚找朋友介紹買房者也可以委托專業(yè)中介公司,。一般選擇委托中介公司以后，該中介會在網(wǎng)站上為您發(fā)布出售信息,，使您的房屋在最短的時間內(nèi),、以最合理的價格出售，并幫您辦理繁瑣的過戶手續(xù),。
登記信息一般需要提供自己的身份證明和房屋產(chǎn)權(quán)證明,，并簽訂《房屋代理銷售合同》,，以及填寫《房屋出售信息表》，房屋信息要真實詳細(xì),，不可過分夸大優(yōu)點,，也不可回避明顯缺點，要結(jié)合市場行情加上中介的意見合理定價,。
房源信息登記后,，中介會將需求信息反饋給您，購房者會在中介的帶領(lǐng)下來實地看房,。售房者應(yīng)準(zhǔn)時應(yīng)約看房時間,，可以向購房者簡單介紹房屋的情況，看房的過程中或者是簽訂合同之前最好不要與購房者交換聯(lián)系方式,，更不要與其交流房子價格問題,。
交易雙方談好價格后，售房者可以在中介處領(lǐng)取購房者交付購房定金的50%,，與購房者及中介三方簽訂《購房合同》,，簽訂合同的時候要認(rèn)真查看每一條的內(nèi)容，對于不清楚的一定要提出,。
合同簽訂好之后,，可以到中介處領(lǐng)取購房者支付全部購房款的50%，此時還需要將《房地產(chǎn)權(quán)證》,、身份證明等有關(guān)資料及與約定的過戶手續(xù)費交付給中介處,，并辦理委托代理公證手續(xù),，由中介處代理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),。
售房者在合同約定好的時間內(nèi)交房，交房的時候應(yīng)當(dāng)按照合同約定好的內(nèi)容交付,，包括鑰匙交付,、物業(yè)費結(jié)清等。交房之后,，與購房者及中介三方共同簽署《房屋交驗單》,，并收購房的余款，結(jié)清相關(guān)稅費,。
留下談價空間是討價還價的第一步,，如果你開始報出的價格就是你的底限，那么當(dāng)買家要求你讓價的時候,，你就只能選擇拒絕,，這時買家就會認(rèn)為你沒有誠意賣房，這筆買賣自然不會成交,。
在談價的過程中,，如果有一方先開口要價,，那就很容易處于被動地位，也就是說你先向買家開口報價的話,，買家就很容易探出你的底線,，所以maigoo小編提醒各位賣房者應(yīng)該想辦法讓買家先開口。
作為賣方,，如果遇見重要的問題,，先做出讓步并不是一件吃虧的事情。比如,，你的房子實際可以賣90萬,，但是你報價賣100萬，買家想盡辦法也只能湊齊95萬,，這時若你主動提出可以以95萬成交,，不但可以成功將房子賣出去，雙方也都會很開心,。
只有到了不得不讓步的時候再讓步,，而不是當(dāng)買家剛表現(xiàn)出難處時便主動提出讓步。因為讓步太快的話,，只會讓對方覺得你很好講話,，而且會懷疑房子的真實價值，反而讓他們產(chǎn)生可以再增加要求的想法,。
如果買家提出的價格你可以接受,，但又想看看有沒有別的客戶提出更高價，就可以告訴買家“我再考慮考慮”,，然后過幾天看看有沒有人以更高的價格購買,，如果沒有就趕緊聯(lián)系之前的買家表示同意接受，要注意的一點就是考慮的時間不能過長,。
要注意產(chǎn)權(quán)上的房主與賣房人是否是同一個人,，是否存在共有人，產(chǎn)權(quán)問題要清晰,，在交易之前解決產(chǎn)權(quán)存在的隱患,，為購房者提供一個健康安全的交易環(huán)境。
MAIGOO小編提醒各位賣房者,，如果是委托中介賣房,，作為賣方，在與中介公司合作時,，要明確要明確中介公司的委托方式以及掛牌期限,，切勿全權(quán)委托。
書面協(xié)議里面要明確二手房交易稅費雙方如何分擔(dān),、違約責(zé)任賠償條款等,，進(jìn)行買賣的時候最好是雙方本人親自到場交易,，避免產(chǎn)生糾紛。
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