房地產(chǎn)開發(fā)流程有哪些

一,、房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

1、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立

（1）公司設(shè)立準(zhǔn)備

（2）申請資質(zhì)等級審批

（3）申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)

（4）辦理工商注冊登記

（5）辦理稅務(wù)登記

2,、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

（1）申請批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書

（2）辦理企業(yè)名稱登記

（3）送審合資或合作合同,、章程

（4）申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書

（5）辦理企業(yè)登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究

1,、選定項(xiàng)目,，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3,、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)

4,、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書

5,、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

6,、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

三,、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)

1,、申報(bào)選址定點(diǎn)

2,、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

4,、辦理人防審核

5,、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案

7,、住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查

8,、落實(shí)環(huán)保“三廢”治理方案

9,、委托環(huán)境影響評價(jià)并報(bào)批

10,、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11,、委托地質(zhì)勘探

12,、委托初步設(shè)計(jì)

13、申報(bào),、審定初步設(shè)計(jì)

四,、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套

1、征求主管部門審查意見

2,、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案

3,、報(bào)審市政配套方案

4、市政各管理部門提出市政配套意見

8,、市政管線綜合

五,、取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)

1、國有土地使用權(quán)的出讓

（1）辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

（2）辦理建設(shè)用地委托釘樁

（3）辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

（4）主管部門實(shí)地勘察

（5）土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審

（6）委托地價(jià)評估

（7）辦理核定地價(jià)手續(xù)

（8）辦理土地出讓審批

（9）簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

（10）領(lǐng)取臨時國有土地使用證

（11）領(lǐng)取正式國有土地使用證

（12）國有土地使用權(quán)出讓金的返還

2,、國有土地使用權(quán)的劃撥

（1）國有土地使用權(quán)劃撥用地申請

（2）主管部門現(xiàn)場勘察

（3）劃撥用地申請的審核,、報(bào)批

（4）取得劃撥用地批準(zhǔn)

3、集體土地的征用

（1）征用集體土地用地申請

（2）到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

（3）簽訂征地協(xié)議

（4）簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

（5）確定勞動力安置方案

（6）區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議

（7）市政府下文征地

（8）交納菜田基金,、耕地占用稅等稅費(fèi)

（9）辦理批地文件,、批地圖

（10）辦理凍結(jié)戶口

（11）調(diào)查戶口核實(shí)勞動力

（12）辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

（13）辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

（14）辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

（15）地上物作價(jià)補(bǔ)償工作

（16）征地結(jié)案

六、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置

1,、委托進(jìn)行拆遷工作

2,、辦理拆遷申請

3、審批,、領(lǐng)取拆遷許可證

4,、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6,、辦理戶口凍結(jié)

7,、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

8、確定拆遷安置方案

9,、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議

10,、召開拆遷動員會,，進(jìn)行拆遷安置

11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

12,、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13,、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15,、強(qiáng)制拆遷

七,、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開工

1、準(zhǔn)備工作

（1）領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊

（2）項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃

（3）交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)

（4）交納自來水廠建設(shè)費(fèi)

（5）交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)

（6）交納供熱廠建設(shè)費(fèi)

（7）交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)

（8）土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)

（9）設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖

（10）出施工圖

（11）編制,、報(bào)送工程檔案資料,，交納檔案保證金

（12）辦理消防審核意見表

（13）審批人防工程、辦理人防許可證

（14）核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

（15）領(lǐng)取開工審批表,，辦理開工登記

2,、工程建設(shè)招投標(biāo)

（1）辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請

（2）招標(biāo)準(zhǔn)備

（3）招標(biāo)通告

（4）編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)

（5）編制招標(biāo)工程標(biāo)底

（6）標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

（7）標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn),，正式申請招標(biāo)

（8）投標(biāo)單位資格審批

（9）編制投標(biāo)書并送達(dá)

（10）召開招標(biāo)會,，勘察現(xiàn)場

（11）召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)

（12）評標(biāo),、決標(biāo)

（13）發(fā)中標(biāo)通知書

（14）簽訂工程承包合同

（14）工程承包合同的審查

3,、開工手續(xù)辦理

（1）辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

（2）建設(shè)工程監(jiān)理

（3）辦理開工統(tǒng)計(jì)登記

（4）交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

（5）辦理開工前審計(jì)

（6）交納投資方向調(diào)節(jié)稅

（7）領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

（8）報(bào)裝施工用水、電,、路

（9）協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

（10）協(xié)調(diào)交通管理部門

（11）交納綠化建設(shè)費(fèi),，簽訂綠化協(xié)議

（12）領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

4、工程施工

（1）施工場地的“三通一平”

（2）施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)

（3）工程的基礎(chǔ),、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

（4）施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

5,、竣工驗(yàn)收

（1）辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)

（2）辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》

（3）商品住宅性能認(rèn)定

（4）竣工統(tǒng)計(jì)登記

（5）辦理竣工房屋測繪

（6）辦理產(chǎn)權(quán)登記

八,、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售

1,、市外銷售

（1）辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

（2）選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所

（3）與購房者簽訂認(rèn)購書

（4）簽訂正式買賣契約

（5）辦理簽約公證

（6）辦理外銷商品房預(yù)售契約公證

（7）辦理外銷商品房的預(yù)售登記

（8）外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

（9）外銷商品房抵押登記

（10）樓宇交付入住手續(xù)

（11）辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

2,、市內(nèi)銷售

（1）簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

（2）辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

（3）銷售項(xiàng)目備案

（4）委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售

（5）與購房者簽訂認(rèn)購書

（6）與購房者簽訂買賣契約

（7）辦理預(yù)售登記

（8）辦理轉(zhuǎn)讓登記

（9）辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

（10）樓宇交付入住

（11）質(zhì)量保證書和使用說明書

（12）辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

3,、房地產(chǎn)出租

（1）房屋出租權(quán)的確認(rèn)

（2）申請房屋租賃許可證

（3）出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

（4）租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)

（5）租賃房屋的轉(zhuǎn)租

（6）房屋租賃關(guān)系的終止

開發(fā)房地產(chǎn)要注意什么

一、項(xiàng)目用途

依靠大量的市場調(diào)研資料,，分析所在地塊的周邊環(huán)境,，房地產(chǎn)開發(fā)狀況，各種用途的房地產(chǎn)開發(fā)量,、市場接受度等，對區(qū)域內(nèi)的各種類型個案進(jìn)行統(tǒng)一歸納,、分析,，盡量避開激烈競爭,，找出市場盲點(diǎn)。結(jié)合周邊的區(qū)域特性,、公建配套,、交通情況進(jìn)行定位，如住宅要求市政配套完善,、生活機(jī)能齊全,、交通較發(fā)達(dá)、區(qū)域相對安靜的環(huán)境,，而辦公樓則要擁有交通主干道,、交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，距政府部門較近,，市政配套完善,，商業(yè)氣息濃郁,，較為繁華熱鬧的環(huán)境,。

二,、建筑形態(tài)

以住宅而言,，從建筑形態(tài)看,，有高層,、小高層,、多層、低層等,。從房型上看,，有一房一衛(wèi)、二房一衛(wèi),、二房二衛(wèi),、三房一、三房二衛(wèi)等,。根據(jù)所在地塊如何確定其建筑形態(tài),，在房型上，如何確定不同房型的比例分配,，各種房型如何進(jìn)行面積配比,。這些問題都關(guān)系到產(chǎn)品今后的生死存亡、銷售好壞。這一切問題的解決還是要從大量的市場調(diào)研入手,，進(jìn)行相關(guān)市場分析，不能僅憑經(jīng)驗(yàn)判斷,，要以數(shù)據(jù)為依據(jù),，以市場需求為導(dǎo)向，再加以科學(xué)合理的市場預(yù)測,。

三,、產(chǎn)品規(guī)劃

產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)要盡可能超前,，但也不能過于超前,，要掌握區(qū)域客源的預(yù)期接受度。比如地塊確定要造住宅,，要依據(jù)地塊的特點(diǎn),，結(jié)合大量市場調(diào)研的資料，確定住宅類型,，如比是多層,、高層或別墅等。再依據(jù)產(chǎn)品類型進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃,、風(fēng)格的確立,，與周邊樓盤作比較時一定要有自己超前的且較為鮮明的特點(diǎn)，同時,，也要讓市場能夠接受,。

四、市場價(jià)格

項(xiàng)目的市場接受價(jià)格和其所針對的客源,。確定了市場的合理接受價(jià)格及其針對的客源,，才能對項(xiàng)目有清醒的認(rèn)識，確定項(xiàng)目的檔次進(jìn)行成本控制,，在比較周邊樓盤的價(jià)格以參考認(rèn)定市場接受價(jià)時,，要注意周邊樓盤是在何時推出，周邊樓盤的工程進(jìn)度,，周邊樓盤的付款方式等問題,。

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