什么是房改房

房改房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級(jí)以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的已建公有住房,，也就是已購公有住房,。房改房若是以成本價(jià)購買的，房屋所有權(quán)屬于職工個(gè)人,，若是以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的,，職工就只能擁有部分房屋所有權(quán)，購買時(shí)間滿5年之后,，職工才能擁有全部所有權(quán),。

房改房能過戶嗎

房改房可以過戶，但過戶手續(xù)要慎重,。已購公有住房,，按照成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的已建公有住房。按照成本價(jià)購買的,，房屋所有權(quán)歸職工個(gè)人所有,，按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán),，一般在5年后歸職工個(gè)人所有,。

哪些房改房不能交易

1、以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購買且沒有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的房改房,；

2,、擅自改變房屋使用性質(zhì)的房改房；

3,、購房貸款尚未還清,，所有權(quán)已設(shè)定抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的房改房，經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的除外,；

4,、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房改房,；

5,、已列入近期規(guī)劃改造范圍，戶籍已凍結(jié)并取得房屋拆遷許可證的房改房,；

6,、黨政領(lǐng)導(dǎo)干部購買或者集資建造的超過面積控制標(biāo)準(zhǔn)的房改房；

7,、上市出售后形成新的住房困難的房改房,；

8、違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn)裝修,，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足裝修費(fèi)用的房改房,；

9、職工原購公有住房時(shí),，經(jīng)房改辦批準(zhǔn),，與原售房單位在公有住房（換購房）買賣協(xié)議中有其他約定條件的，從其約定,；

10,、法律、法規(guī)以及市以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的房改房,。

房改房過戶后能變成商品房嗎

不能,，房改房的土地性質(zhì)與商品房土地性質(zhì)不同，過戶后不能變成商品房,。房改房一般是單位修的房子,，商品房是開發(fā)商通過拍賣或掛牌等方式取得土地開發(fā)的房子，房改房一般是劃撥土地,，商品房是出讓土地,。

房改房過戶費(fèi)用

1、契稅

關(guān)于契稅的稅額,，各省,、自治區(qū)、直轄市人民政府會(huì)在3%～5%的稅率規(guī)定范圍內(nèi)浮動(dòng),，具體數(shù)額會(huì)按照該地區(qū)的實(shí)際情況決定,。

2,、印花稅

按比例稅率計(jì)算應(yīng)納稅額的方法：應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×適用稅率

按定額稅率計(jì)算應(yīng)納稅額的方法：應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額

3、土地出讓金

房改房需要交納土地出讓金,，計(jì)算公式為：當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×1%,。當(dāng)年成本價(jià)指的是該房產(chǎn)實(shí)際上市出售的當(dāng)年，由政府頒布的房改房成本價(jià),，房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后,，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即等同于商品房產(chǎn)權(quán)了;

4、個(gè)人所得稅

房改房的個(gè)人所得稅計(jì)算方法與商品房相同,，只是起算時(shí)間上,，房改房是以該房產(chǎn)當(dāng)初房改時(shí)，交納房改價(jià)款的實(shí)際交付時(shí)間為起算,。

房改房過戶流程

1,、提供合法的證件

買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況,，要求賣方提供合法的證件,，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件,。

2,、提供合法的證件

如賣方提供的房屋合法，可以上市交易,，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序),，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。買賣雙方通過協(xié)商,，對(duì)房屋坐落位置,、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間,、房屋交付,、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同,。

3,、提出申請(qǐng)

買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查,。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后,，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán),，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù),，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

4,、立契

房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象,，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契,，即大家所俗稱的“白契”,。

5,、繳納稅費(fèi)

稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定,。比如房改房,、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的,。

6,、付清所有房款

買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款,，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢,。

7、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)

交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后,，交易材料移送到發(fā)證部門,，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。