什么是房改房

房改房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定,，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房，也就是已購公有住房,。房改房若是以成本價購買的,，房屋所有權(quán)屬于職工個人，若是以標準價購買的,，職工就只能擁有部分房屋所有權(quán),，購買時間滿5年之后，職工才能擁有全部所有權(quán),。

房改房能過戶嗎

房改房可以過戶,，但過戶手續(xù)要慎重。已購公有住房,，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房,。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)歸職工個人所有,，按照標準價購買的,，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個人所有,。

哪些房改房不能交易

1,、以低于房改政策規(guī)定的價格購買且沒有按照規(guī)定補足房價款的房改房；

2,、擅自改變房屋使用性質(zhì)的房改房,；

3,、購房貸款尚未還清，所有權(quán)已設定抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的房改房,，經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓的除外,；

4、產(chǎn)權(quán)共有的房屋,，其他共有人不同意出售的房改房,；

5、已列入近期規(guī)劃改造范圍,，戶籍已凍結(jié)并取得房屋拆遷許可證的房改房,；

6、黨政領導干部購買或者集資建造的超過面積控制標準的房改房,；

7,、上市出售后形成新的住房困難的房改房；

8,、違反規(guī)定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規(guī)定退回或者補足裝修費用的房改房,；

9,、職工原購公有住房時，經(jīng)房改辦批準,，與原售房單位在公有住房（換購房）買賣協(xié)議中有其他約定條件的,，從其約定；

10,、法律,、法規(guī)以及市以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的房改房。

房改房過戶后能變成商品房嗎

不能,，房改房的土地性質(zhì)與商品房土地性質(zhì)不同,，過戶后不能變成商品房。房改房一般是單位修的房子,，商品房是開發(fā)商通過拍賣或掛牌等方式取得土地開發(fā)的房子,，房改房一般是劃撥土地，商品房是出讓土地,。

房改房過戶費用

1,、契稅

關(guān)于契稅的稅額，各省,、自治區(qū),、直轄市人民政府會在3%～5%的稅率規(guī)定范圍內(nèi)浮動，具體數(shù)額會按照該地區(qū)的實際情況決定,。

2,、印花稅

按比例稅率計算應納稅額的方法：應納稅額=計稅金額×適用稅率

按定額稅率計算應納稅額的方法：應納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額

3,、土地出讓金

房改房需要交納土地出讓金，計算公式為：當年成本價×建筑面積×1%,。當年成本價指的是該房產(chǎn)實際上市出售的當年,，由政府頒布的房改房成本價，房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后,，其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)即等同于商品房產(chǎn)權(quán)了;

4,、個人所得稅

房改房的個人所得稅計算方法與商品房相同，只是起算時間上,，房改房是以該房產(chǎn)當初房改時,，交納房改價款的實際交付時間為起算。

房改房過戶流程

1,、提供合法的證件

買賣雙方建立信息溝通渠道,，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件,，包括房屋所有權(quán)證書,、身份證件及其它證件。

2,、提供合法的證件

如賣方提供的房屋合法,，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序),，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約),。買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置,、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格,、房屋交付時間、房屋交付,、產(chǎn)權(quán)辦理等達成一致意見后,，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3,、提出申請

買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請,，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后,，管理部門要查驗有關(guān)證件,，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù),，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請,，禁止上市交易。

4,、立契

房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象,，按交易部門事先設定的審批權(quán)限逐級申報審核批準后,，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契,，即大家所俗稱的“白契”,。

5、繳納稅費

稅費的構(gòu)成比較復雜,，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定,。比如房改房、危改回遷房,、經(jīng)濟適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的,。

6、付清所有房款

買方領取房屋所有權(quán)證,、付清所有房款,，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

7,、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)

交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后,，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領新的產(chǎn)權(quán)證,。