可以,。雖然目前沒(méi)有特別明確的農(nóng)村自建房轉(zhuǎn)讓的相關(guān)法律條文,,但根據(jù)地隨房屋的相關(guān)規(guī)定,,受讓方只有獲得了房屋的所有權(quán),,則該地基地使用權(quán)則歸受讓方所有,,當(dāng)然這需要辦理合法的轉(zhuǎn)讓手續(xù)。
另外,,在進(jìn)行農(nóng)村自建房轉(zhuǎn)讓時(shí),,若村集體不同意,同樣也是不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的,,因此為了避免一些不必要的麻煩,,在轉(zhuǎn)讓農(nóng)村自建房前需征得村集體的意見(jiàn)。此外,,還需要及時(shí)的弄清楚轉(zhuǎn)讓雙方的是否符合當(dāng)?shù)氐恼厣暾?qǐng)條件,,而對(duì)于受讓方來(lái)說(shuō),最好還要了解房屋的質(zhì)量以及周遭環(huán)境等,。最后雙方可以請(qǐng)公證人進(jìn)行公證,,避免雙方產(chǎn)生財(cái)產(chǎn)糾紛。
按規(guī)定,,合同不違反法律法規(guī)的規(guī)定,,沒(méi)有存在合同無(wú)效的情形,是雙方真實(shí)意思表示,,該房屋買(mǎi)賣(mài)合同可以有效的,。至于相關(guān)產(chǎn)權(quán)證書(shū)的有無(wú),會(huì)影響之后的過(guò)戶登記,,只是物權(quán)不發(fā)生變動(dòng),,但房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的。
如果買(mǎi)賣(mài)雙方是同一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員,,通俗點(diǎn)就是同一村民小組成員,,其房屋買(mǎi)賣(mài)就符合《物權(quán)法》的規(guī)定,反之,,則不合法,。合法的協(xié)議不公證同樣有法律效力,。公證的前提是合法、自愿,,不合法的協(xié)議,,公證處是不會(huì)給你公證的。
可以,。但需滿足以下要求:
(1)自建房屋出售應(yīng)具備哪些條件
①購(gòu)房者主體資格合法,,農(nóng)村房屋所依存的宅基地屬于農(nóng)村集體成員所有,因此購(gòu)房人必須是該村民集體成員,。城市居民不具備購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的主體資格,。
②售房者的主體資格合格,賣(mài)房人必須對(duì)自己所有的財(cái)產(chǎn)有占有,、使用,、收益和處分的權(quán)利。對(duì)于共同共有的人員來(lái)說(shuō),,其中的共有人一方若單方面處分房屋的,,并不能使房屋買(mǎi)賣(mài)有效。
③購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)符合申請(qǐng)宅基地的條件,,農(nóng)村村民一戶只能有一處宅基地,,已有宅基地的村民不得再申請(qǐng)宅基地。如果買(mǎi)房人不符合上述條件,,以買(mǎi)賣(mài)形式變相的占有更多的宅基地,,這樣的買(mǎi)賣(mài)得不到法律的支持和保護(hù)。
④買(mǎi)賣(mài)經(jīng)過(guò)村民委員會(huì)同意,,這是必經(jīng)程序,,農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)對(duì)這種物權(quán)作出實(shí)質(zhì)性處分。
(2)自建房屋如何才能出售
①房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書(shū)面同意,;
②如系共有房屋,,必須征得其他共有人同意;
③應(yīng)提交戶口簿,、居民身份證及土地證,、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件,;
④應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵:如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施,;
⑤應(yīng)訂立書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同,、并辦理審批、過(guò)戶等手續(xù),。房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)由相關(guān)職能部門(mén)審批,,并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過(guò)戶更名手續(xù);還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門(mén)依法辦理“房產(chǎn)證”的過(guò)戶更名手續(xù),。
(3)轉(zhuǎn)讓無(wú)效的情況
①轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)村集體批準(zhǔn)而私自進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的情況同樣也屬于無(wú)效行為,,宅基地屬于村集體,在轉(zhuǎn)讓自建房時(shí)就必須征得村集體的同意,。
②農(nóng)村自建房只允許在集體組織內(nèi)部流通,,向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓屬于無(wú)效的。將自建房轉(zhuǎn)讓給公司法人代表或者是其他組織的情況同樣無(wú)效,。
③農(nóng)村要求是一戶一宅,,因此在受讓方已有住房或者是宅基地的情況下,,將農(nóng)村宅基地自建房轉(zhuǎn)讓給受讓方,,這種情況也是屬于無(wú)效的,。
(1)賣(mài)方起訴的糾紛
賣(mài)方起訴的糾紛多表現(xiàn)為:賣(mài)方?jīng)]有房屋權(quán)屬證明,以較低的價(jià)格將其農(nóng)房出賣(mài)給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,,如城鎮(zhèn)居民,,但隨著房?jī)r(jià)的飛速上漲,利益的驅(qū)動(dòng)使賣(mài)方不甘于當(dāng)時(shí)的價(jià)格而試圖收回房屋再次獲利,。因此,賣(mài)方常以買(mǎi)賣(mài)合同違反《合同法》第52條之規(guī)定為由,即違反法律,、行政法規(guī)之強(qiáng)制性規(guī)定的合同為無(wú)效合同,請(qǐng)求法院確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,。
(2)買(mǎi)方起訴的糾紛
買(mǎi)方起訴的糾紛具體來(lái)說(shuō)為:由于農(nóng)村房屋不具有產(chǎn)權(quán)證,,或僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán),,因此,,在買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后,買(mǎi)方是無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記或在合同約定的期限內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)的,。加之,,目前一些政策性文件禁止向城鎮(zhèn)居民出售農(nóng)村房屋,于是買(mǎi)方便起訴至法院,,要求確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,,由賣(mài)方返還購(gòu)房款,,或請(qǐng)求賣(mài)方支付相應(yīng)的違約金等,。
(3)其他與農(nóng)房買(mǎi)賣(mài)有關(guān)的糾紛
此類(lèi)糾紛并不直接表現(xiàn)為買(mǎi)賣(mài)合同糾紛,。例如,農(nóng)房聯(lián)建一般是農(nóng)民出地,,他人出資來(lái)共同修建房屋,,修好的房屋由雙方協(xié)商進(jìn)行適當(dāng)分配,。
(1)爭(zhēng)議雙方直接協(xié)商是目前解決房地產(chǎn)爭(zhēng)議的最常見(jiàn)途徑
針對(duì)房產(chǎn)交易過(guò)程中自身權(quán)利受到侵害的情況,,購(gòu)房者可以以口頭,、書(shū)面等多種形式與房屋銷(xiāo)售方直接溝通,指出問(wèn)題并商議解決辦法,。
(2)向政府主管部門(mén)申請(qǐng)申請(qǐng)調(diào)解處理
針對(duì)所購(gòu)商品房存在的與購(gòu)房合同不符,、施工質(zhì)量,、延期交付,、物業(yè)管理、虛假?gòu)V告,、收費(fèi)等問(wèn)題,,購(gòu)房者可向包括地方建設(shè)委員會(huì)、規(guī)劃委員會(huì),、房管局,、工商管理等相關(guān)政府主管部門(mén)投訴并申請(qǐng)調(diào)解、處理,。
(3)向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁
房地產(chǎn)交易過(guò)程中出現(xiàn)的法律規(guī)定應(yīng)由行政機(jī)關(guān)處理的行政爭(zhēng)議之外的糾紛,,如購(gòu)房合同的履行等問(wèn)題,購(gòu)房者可依據(jù)購(gòu)房合同的仲裁條款或雙方另行簽訂的仲裁協(xié)議向約定的仲裁委員會(huì)申請(qǐng),,仲裁委員會(huì)的仲裁結(jié)果對(duì)雙方當(dāng)事人均具有法律約束力,。
(4)通過(guò)法院司法途徑
購(gòu)房者通過(guò)協(xié)商、調(diào)解無(wú)法解決的房地產(chǎn)爭(zhēng)議問(wèn)題,,可通過(guò)司法途徑,,向地方法院提起訴訟解決相關(guān)問(wèn)題。小貼士:購(gòu)房者在選擇解決房地產(chǎn)爭(zhēng)議的途徑時(shí),,應(yīng)立足于解決問(wèn)題,,分清不同的法律、利害關(guān)系,,而不要引起訟爭(zhēng),。
農(nóng)村房屋宅基地可以在本村村民之間互相買(mǎi)賣(mài)流轉(zhuǎn),賣(mài)給非本村人的屬于無(wú)效的買(mǎi)賣(mài),。也就是說(shuō)農(nóng)村自建房可以買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶,,但只限于本村村民,具體的過(guò)戶流程可以到當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)咨詢了解,。
根據(jù)評(píng)估價(jià)格,、面積后對(duì)號(hào)入座。
(1)測(cè)繪費(fèi)1.36元/平方,,買(mǎi)方,;
(2)評(píng)估費(fèi)0.5%(評(píng)估額,允許浮動(dòng));
(3)契稅評(píng)估額3%(面積144平方以上3%)買(mǎi)方,;
(4)所得稅1%(五年外的唯一普通住房免),,賣(mài)方;
(5)交易費(fèi)6元/平方,,買(mǎi)方,;
(6)工本費(fèi)80元,買(mǎi)方(工本印花稅5元),;
(7)營(yíng)業(yè)稅5.6%
(1)房屋買(mǎi)賣(mài)應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書(shū)面同意
(2)如系共有房屋,,必須征得其他共有人同意
(3)應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵:如是否存在抵押等擔(dān)保、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施
(4)應(yīng)訂立書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同,、并辦理審批,、過(guò)戶等手續(xù)。房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)由相關(guān)職能部門(mén)審批,,并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過(guò)戶更名手續(xù),;還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門(mén)依法辦理“房產(chǎn)證”的過(guò)戶更名手續(xù)。
出租房屋,,必須具有合法權(quán)利,,該權(quán)利最有效的證明文件就是由主管部門(mén)頒發(fā)的《房屋權(quán)利證明》。但由于歷史原因,,很多居民自建房屋尚未取得《房屋權(quán)利證明》,,這類(lèi)房屋出租,在辦理合同登記(備案)手續(xù)時(shí),,必須提交證明材料,,這些證明材料主要有紅線圖、《建筑許可證》,,已開(kāi)具付清房款證明的購(gòu)房合同,,已生效的法院判決文書(shū)、裁決文書(shū)或仲裁機(jī)關(guān)的仲裁文書(shū),,主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)搭建臨時(shí)性,、簡(jiǎn)易性住房的批準(zhǔn)文件,街道主管部門(mén)或委托社區(qū)工作站開(kāi)具的《房屋臨時(shí)使用證明》等,。不能出示證明其產(chǎn)權(quán)證明材料的,,禁止出租。
根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定宅基地是不可以進(jìn)行自由買(mǎi)賣(mài)的,,所以農(nóng)村宅基地不可以進(jìn)行自由買(mǎi)賣(mài),,如果要進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)必須要符合要求。
宅基地轉(zhuǎn)讓的協(xié)議上必須有雙方簽字,,見(jiàn)證人簽字以及村委會(huì)簽字,然后由宅基地轉(zhuǎn)讓方拿著自己的宅基地證到國(guó)土局去辦理相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓手續(xù),雖然說(shuō)每個(gè)地方的轉(zhuǎn)讓手續(xù)不一樣,,但是涉及到的重點(diǎn)基本上都是上面三點(diǎn),。