法拍房有哪些坑？首先是房屋質(zhì)量,，司法拍房看房與普通二手房完全不同,，二手房是業(yè)主自愿出售，為了早點(diǎn)賣出房子會(huì)配合看房,，法拍房截然相反,，業(yè)主（債務(wù)人）主觀上是不愿意出售的，所以大部分業(yè)主都不會(huì)配合看房,，即使成功看房,，一般的法拍房是意向購買人集中看房，看房時(shí)間并不長,，如果未仔細(xì)查看,，在入住法拍房后可能會(huì)發(fā)現(xiàn)一定的質(zhì)量問題或其他未發(fā)現(xiàn)的瑕疵，比如房屋破損,、房屋漏水等情形,，此類情況均屬于買受人需要自己“填坑”的范疇。因?yàn)橐坏└偱娜俗鞒龈傎I決定,，就表明已競拍人是完全了解并接受該房屋的現(xiàn)狀的,，包括房屋一切可能存在的問題，這時(shí)候法院對房子的瑕疵不擔(dān)責(zé),，所以要謹(jǐn)慎決定競拍,。

法拍房十大風(fēng)險(xiǎn)中清場困難極為常見，不是所有的“法拍房”都已經(jīng)騰退清場完畢,、空房交付的,，有的是被執(zhí)行人下落不明房子沒有騰空、有的是存在合法有效的租賃關(guān)系承租人還在繼續(xù)使用,、有的是因被執(zhí)行人與其他債權(quán)人產(chǎn)生抵債糾紛,、與其他家庭成員產(chǎn)生繼承贍養(yǎng)糾紛等，被他人占有使用的,，即便房屋順利過戶,，騰退房屋也是一大麻煩，如果遇上“流氓”原業(yè)主,，基本就是秀才遇到兵,。所以，如果你在某拍賣平臺(tái)看好這一套房源的時(shí)候,，切記要做好房源盡調(diào),，查一查現(xiàn)在這一套房子的現(xiàn)狀,，是否有人在租住，能否清空房子,。前期的摸底工作要扎實(shí),，盡量減少后期清場遇到種種阻礙問題。

法拍房有哪些風(fēng)險(xiǎn)需要注意,？過戶風(fēng)險(xiǎn)一定要特別注意,，戶口過戶屬于當(dāng)?shù)毓簿值臉I(yè)務(wù)，法院無權(quán)管轄,，雖然只要是通過正規(guī)平臺(tái)程序成功拍下的法拍房,，解封、解押后過戶是基本不會(huì)有障礙的,，但是根據(jù)真實(shí)發(fā)生過的例子：市政配套用房,、歷史保護(hù)建筑、不完整產(chǎn)權(quán),、連體房屋,、軍產(chǎn)房、公房等,，這些類型的法拍房在房地產(chǎn)交易中心辦理過戶時(shí)都會(huì)遇到不小的波折,，有的甚至過不了戶辦不了房產(chǎn)證。像這樣的房子,，maigoo小編建議不要參拍,，不僅耗費(fèi)大量時(shí)間，其金錢成本也無法預(yù)估,。大家應(yīng)該在競拍前進(jìn)行專業(yè)盡調(diào),，盡調(diào)時(shí)需注意：房屋權(quán)屬狀況，特別是土地性質(zhì),，當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)交易中心或有關(guān)部門的交易規(guī)則，并評估原業(yè)主的配合意愿,。

過戶風(fēng)險(xiǎn)連帶的還有學(xué)區(qū)房糾紛,，對于“法拍房”，法院只負(fù)責(zé)房屋產(chǎn)權(quán)過戶,，但不負(fù)責(zé)買受人落戶,，至于原業(yè)主是否占用了戶口、學(xué)位,，買受人能否落戶,，都要由買受人自行找公安、教育等部門解決,。如果戶口和自己長期的居住地不在同一個(gè)地方,，那可能在后續(xù)遇到一些麻煩的事情，若是法拍房未交付、存在多個(gè)產(chǎn)權(quán)共有人,、前業(yè)主惡意不遷出甚至前業(yè)主根本沒有取得產(chǎn)權(quán)證這些情況,，就可能會(huì)出現(xiàn)戶口無法遷移過來的可能，也就是不能落戶在這里,，而且如果你剛好看中的是學(xué)區(qū)房,，原業(yè)主已經(jīng)占了學(xué)位，那買了也是白搭,，所以在競拍之前應(yīng)該考慮到這種風(fēng)險(xiǎn),，如果一定要競拍，也要做好相應(yīng)的準(zhǔn)備,。

法拍房有什么套路最讓人頭疼,？長期租賃坑首當(dāng)其沖，居住權(quán)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為法拍房的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)之一,，有些原業(yè)主為了防止房子被拍賣出去,，會(huì)把房子低價(jià)租出去，并惡意把租賃合同簽很長,，比如10年以上的長租約,，因?yàn)楦鶕?jù)“買賣不破租賃”，即租賃在前,、抵押在后的,，拍賣成交后原租賃合同繼續(xù)有效，即使你已經(jīng)拿到房產(chǎn)證了,，你還是無法入住該房,，對于真實(shí)存在長短租約，可以通過協(xié)商解決的方式同租客進(jìn)行溝通,，達(dá)到交房的目的,，但是在解決這個(gè)過程中，需要付出些成本（支付違約金,，尋找備用房等）,。

貸款難題是法拍房避坑指南中一定要注意的一項(xiàng)，司法拍賣一般只接受商業(yè)貸款,，無法使用公積金貸款,，但具體還是可以和銀行溝通，法拍房沒有首付概念,，先交保證金,，再按照拍賣結(jié)果，確定尾款,，再將尾款按法院要求在指定時(shí)間前打入公告里的法院賬戶就行,。所以競拍之前要一定要考慮到自己的經(jīng)濟(jì)狀況,，對于經(jīng)濟(jì)狀況不是很好的購房者來說，最后不要盲目跟拍,，雖然可以悔拍,，但悔拍的代價(jià)并不輕，因?yàn)槿绻刺崆邦A(yù)審貸款資格,，尾款超時(shí)支付,，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院網(wǎng)絡(luò)司法拍賣若干問題的規(guī)定》第二十四條，法院會(huì)沒收保證金（起拍價(jià)5%-20%）并追責(zé)差價(jià),。

法拍房的過戶稅費(fèi)堪稱黑洞,，司法拍賣房產(chǎn)稅費(fèi)和二手房一樣，通常包括：個(gè)稅,、契稅,、增值稅、印花稅,。其中契稅和印花稅是買方稅,，增值稅和個(gè)稅是賣方稅。在實(shí)際操作中,，一般賣方稅也是由買方承擔(dān)的,，但也不絕對。所以在拍賣前要注意看公告里是否有寫明,，稅費(fèi)全部由買家承擔(dān),。若原房主為企業(yè)或持有時(shí)間短，可能需繳納高額增值稅（最高達(dá)50%）,。例如,，公司名下的房產(chǎn)過戶，稅費(fèi)可能比住宅高出數(shù)十萬,。造成高額稅費(fèi)的,，無外乎這幾種情況：多次過戶、權(quán)利人差異,、權(quán)利來源,、土地性質(zhì)、房屋性質(zhì)等,。而這些信息，必須需要經(jīng)過盡職調(diào)查才能看到,，未盡調(diào)就開始參拍的做法在法拍房交易行業(yè)里是大忌,。

高額的稅費(fèi)其實(shí)還不算法拍房陷阱，因?yàn)橹辽偈窃诿髅嫔?，額外支出的大坑曾是最讓人無語的,，一般針對通過司法拍賣購房的最終支出費(fèi)用,，可以用以下公式來表達(dá)：最終支付費(fèi)用=拍賣成交價(jià)+稅費(fèi)（3%的個(gè)稅，契稅和增值稅）+拍賣傭金（3%-5%）+融資成本（2%-3%）+其他關(guān)于該房屋被執(zhí)行人所欠費(fèi)用（所欠物業(yè),、水電等費(fèi)用）,，購房者切勿只看到“拍賣成交價(jià)”而忽略“最終支付費(fèi)用"，欠費(fèi)黑洞有時(shí)讓人咋舌,，有車位強(qiáng)制綁定購買,、裝修家具強(qiáng)制綁定購買、面積差異等,，實(shí)際與公告有差異的情況,，不去實(shí)地勘測、調(diào)研,，根本發(fā)現(xiàn)不了,。更甚者，直到審稅繳稅被拒批,，才被發(fā)現(xiàn)這些潛在因素,。

司法拍賣房產(chǎn)的來源一般分為銀行貸款、民間借貸,、國家沒收,、無主財(cái)產(chǎn)。這其中牽扯到的原房主身份各有不同,，有風(fēng)險(xiǎn)的身份雖不常見,，但是一旦出現(xiàn)就會(huì)很麻煩。主要分為四類：兇殺/自殺等惡性案件,、黃賭毒,、民間高利貸涉黑以及周邊無法預(yù)知隱患，例如原房主和鄰里的舊矛盾等,，就算順利過戶,、順利交付，住著也不安心,。最好的辦法就是對被執(zhí)行人的案件進(jìn)行了解,，但法院對被執(zhí)行人的隱私也是保護(hù)的，那么我們只能通過實(shí)地看樣的過程中,，同物業(yè),、保安、鄰里側(cè)面了解情況,，如果是簡單的民事經(jīng)濟(jì)糾紛案件,，那么就是可控的，但是如果是非常惡劣的刑事案件,，那么Maigoo小編建議大家放棄參拍這套房產(chǎn),。

法官業(yè)務(wù)出錯(cuò),、擔(dān)保公司業(yè)務(wù)出錯(cuò)、房地產(chǎn)交易中心業(yè)務(wù)出錯(cuò)等等,，像這些問題的解決免不了資金成本,、出差成本、時(shí)間成本等,，心里煩躁不說還無可奈何,。外地法官業(yè)務(wù)不熟悉，寫錯(cuò)協(xié)助執(zhí)行書抬頭,，導(dǎo)致交易中心和稅務(wù)機(jī)關(guān)不配合過戶,，或者執(zhí)行法官工作疏忽，裁定書和協(xié)助執(zhí)行書文字錯(cuò)誤較多,，導(dǎo)致無法過戶的事件屢見不鮮,，提前同交易中心確認(rèn)過戶的細(xì)節(jié)，然后在拿到拍賣成交確認(rèn)書,，裁定書,，協(xié)助執(zhí)行書前，將交易中心的要求告知執(zhí)行法官,。不過這是理想的情況,，在實(shí)際操作中，大多數(shù)的情況是無法聯(lián)系到執(zhí)行法官的,，那么只能先拿到裁定后,，實(shí)地檢查，同執(zhí)行法官現(xiàn)場溝通解決了,，這種時(shí)間成本無可避免,。