容積率,是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率,。對(duì)于發(fā)展商來說,,容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例,而對(duì)于住戶來說,,容積率直接涉及到居住的舒適度,。一個(gè)良好的居住小區(qū),高層住宅容積率應(yīng)不超過5,,多層住宅應(yīng)不超過2,,綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制,,并不是所有項(xiàng)目都能做得到,。
一、簡(jiǎn)介
容積率(Plot Ratio/Floor Area Ratio/Volume Fraction):又稱建筑面積毛密度,。項(xiàng)目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積(但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積)與項(xiàng)目總用地面積的比值,。
容積率是衡量建設(shè)用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)。容積率的值是無量綱的比值,,通常以地塊面積為1,,地塊內(nèi)地上建筑物的總建筑面積對(duì)地塊面積的倍數(shù),,即為容積率的值。
容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比,。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi),,但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。值得注意的是,,容積率越低,,居民的舒適度越高,反之則舒適度越低,。
一般情況下指某一基地范圍內(nèi),,地面以上各類建筑的建筑面積總和與基地面積的比值??梢愿鶕?jù)規(guī)劃和管理需要對(duì)地下建筑面積計(jì)算地下容積率,。其實(shí),一直以來都是地方政府自行規(guī)定的,,關(guān)于地下室是否算容積率[2],,地下商業(yè)建筑(商業(yè)用房)算不算容積率都做了很好的探索。不算容積率是考慮到節(jié)約用地,,鼓勵(lì)開發(fā)地下空間,,計(jì)入容積率是規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),防止不良房地產(chǎn)開發(fā)商有漏洞可鉆,。
二,、計(jì)算公式
容積率=地上總建筑面積÷可建設(shè)用地面積
上面 這個(gè)公式的出處有:北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于發(fā)布《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》的通知(市規(guī)發(fā)〔2006〕851號(hào),,2006年7月10日)
但在工業(yè)上,,根據(jù)GB50489-2009《化工企業(yè)總圖運(yùn)輸設(shè)計(jì)規(guī)范》,
容積率=(廠區(qū)建筑面積 構(gòu)筑物面積)÷廠區(qū)占地面積
當(dāng)建筑物層高超過8米,,在計(jì)算容積率時(shí)該層建筑面積加倍計(jì)算(? 容積率各個(gè)地區(qū)或城市有各自相關(guān)規(guī)定),。
容積率越高,居民的舒適度越低,,反之則舒適度越高,。
綠地率也是如此。綠地率較高,,容積率較低,,建筑密度一般也就較低,發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少,,而住戶就越舒服,。容積率和綠地率這兩個(gè)比率決定了這個(gè)項(xiàng)目是從人的居住需求角度,還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計(jì)一個(gè)社區(qū),。
綠化率:項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比,。但綠化率只是開發(fā)商宣傳樓盤綠化時(shí)用的概念,,并沒有法律和法規(guī)依據(jù)。法律法規(guī)中明確規(guī)定的衡量樓盤綠化狀況的國家標(biāo)準(zhǔn)是綠地率,,其計(jì)算要比綠化率嚴(yán)格很多,。
計(jì)算公式:
綠地率=綠地面積/土地面積
綠地率通常以下限控制。這里的綠地包括公共綠地,、宅旁綠地,、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地(道路紅線內(nèi)的綠地),不包括屋頂,、曬臺(tái)的人工綠地,。公共綠地內(nèi)占地面積不大于百分之一的雕塑、水池,、亭榭等綠化小品建筑可視為綠地,。
“容積率”是項(xiàng)目總建筑面積與總占地面積之比
下面就用一個(gè)簡(jiǎn)單的方式來給大家講解
總占地10萬平方米,總建筑面積10萬平方米,,容積率為1
總占地10萬平方米,,總建筑面積15萬平方米,容積率為1.5
總占地10萬平方米,,總建筑面積8萬平方米,,容積率為0.8
容積率越小,居住密度越小,,相對(duì)舒服,。容積率越大則相反。
容積率超過5就不建議購買了
三,、相關(guān)規(guī)定
容積率一般是由政府規(guī)定的,。
現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃,一般而言,,容積率分為
獨(dú)立別墅為0.2~0.5,
聯(lián)排別墅為0.4~0.7,
6層以下多層住宅為0.8~1.2,
11層小高層住宅為1.5~2.0,
18層高層住宅為1.8~2.5,
19層以上住宅為2.4~4.5,
住宅小區(qū)容積率小于1.0的,,為非普通住宅。
四,、建筑特點(diǎn)
(一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量,。宗地是地籍管理的基本單元,是地球表面一塊有確定邊界,、有確定權(quán)屬的土地,,其面積不包括公用的道路、公共綠地,、大型市政及公共設(shè)施用地等,。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下,才能反映土地的具體利用強(qiáng)度,宗地間才具有可比性,。
(二)容積率(R),、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比,。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同,,且對(duì)單個(gè)房屋來說各層建筑面積相等時(shí),三者之間的關(guān)系可表示為:R=C·H,,此種情況下,,建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。
(三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價(jià)水平,。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對(duì)土地進(jìn)行開發(fā),,建設(shè)房屋。
房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價(jià) 樓面地價(jià) 稅 費(fèi)
樓面地價(jià)=宗地總價(jià)/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價(jià)/容積率
規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率
容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積
因此,,樓面地價(jià)比單位地價(jià)更能準(zhǔn)確地反映地價(jià)的高低,。
(四)容積率存在客觀上的最合理值。在一般情況下,,提高容積率可以提高土地的利用效益,,但建筑容量的增大,會(huì)帶來建筑環(huán)境的劣化,,降低使用的舒適度,。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào),,城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值,。[6]
五、計(jì)算規(guī)則
具體的計(jì)算規(guī)則應(yīng)根據(jù)《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T50353-2005)和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門的文件計(jì)算,,以下舉例北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于發(fā)布《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》的通知(市規(guī)發(fā)〔2006〕851號(hào),2006年7月10日)
1,、容積率系指一定地塊內(nèi),地上總建筑面積計(jì)算值與總建設(shè)用地面積的商,。地上總建筑面積計(jì)算值為建設(shè)用地內(nèi)各棟建筑物地上建筑面積計(jì)算值之和,;地下有經(jīng)營性面積的,,其經(jīng)營面積不納入計(jì)算容積率的建筑面積,。一般情況下,建筑面積計(jì)算值按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T50353-2005)的規(guī)定執(zhí)行,;遇有特殊情況,,按照本規(guī)則下列規(guī)定執(zhí)行。
2,、當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米 (2.7米 2.2米)時(shí),,不論層內(nèi)是否有隔層,建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算;當(dāng)住宅建筑層高大于7.6米(2.7米×2 2.2米)時(shí),,不論層內(nèi)是否有隔層,,建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算。
3,、當(dāng)辦公建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于5.5米(3.3米 2.2米)時(shí),,不論層內(nèi)是否有隔層,建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算,;當(dāng)辦公建筑層高大于8.8米(3.3米×2 2.2米)時(shí),,不論層內(nèi)是否有隔層,建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算,。
4,、當(dāng)普通商業(yè)建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于6.1米 (3.9米 2.2米)時(shí),不論層內(nèi)是否有隔層,,建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算,;當(dāng)普通商業(yè)建筑層高大于10米(3.9米×2 2.2米)時(shí),不論層內(nèi)是否有隔層,,建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的3倍計(jì)算,。
5、計(jì)算含陽臺(tái)建筑的容積率指標(biāo)時(shí),,陽臺(tái)部分建筑面積的計(jì)算值按照其水平投影面積計(jì)算,。
6、地下空間的頂板面高出室外地面1.5米以上時(shí),,建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的一半計(jì)算,;地下空間的頂板面高出室外地面不足1.5米的,其建筑面積不計(jì)入容積率,。
如建筑室外地坪標(biāo)高不一致時(shí),,以周邊最近的城市道路標(biāo)高為準(zhǔn)加上0.2米作為室外地坪,之后再按上述規(guī)定核準(zhǔn),。
7,、住宅、辦公,、普通商業(yè)建筑的門廳,、大堂、中庭,、內(nèi)廊,、采光廳等公共部分及屋頂,獨(dú)立式住宅建筑和特殊用途的大型商業(yè)用房,,工業(yè)建筑,、體育館,、博物館和展覽館類建筑暫不按本規(guī)則計(jì)算容積率,其建筑面積的計(jì)算值按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》(GB/T50353-2005)的規(guī)定執(zhí)行,。
8,、設(shè)計(jì)單位應(yīng)在總平面圖上分別注明建筑面積和建筑面積計(jì)算值。
9,、本規(guī)則規(guī)定的數(shù)值均含本數(shù),。
10、對(duì)本規(guī)則執(zhí)行過程中遇到的其它情況,,我委將及時(shí)予以補(bǔ)充和修正,。
11、本規(guī)則自發(fā)布之日起執(zhí)行,。
六,、對(duì)地價(jià)的影響
影響地價(jià)的因素很多,雖然各因素影響地價(jià)的途徑各不相同,,但其作用機(jī)制可抽象概括為兩個(gè)方面:一是通過影響土地收益來影響地價(jià),,二是通過影響土地供求關(guān)系影響地價(jià)。收益機(jī)制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量,,市場(chǎng)供求關(guān)系使地價(jià)相對(duì)經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)生波動(dòng),,決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量的分配,使地價(jià)的變化趨于復(fù)雜化,。容積率對(duì)地價(jià)的影響規(guī)律,,同時(shí)受收益機(jī)制和市場(chǎng)供求關(guān)系的作用,總體說來,,區(qū)位條件愈優(yōu)越,,地價(jià)水平愈高,供求矛盾愈突出,,土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格,,容積率對(duì)地價(jià)的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
影響一
遵循“報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”,。在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下,,土地純收益會(huì)隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。作為城市建設(shè)用地,,容積率對(duì)地價(jià)影響的報(bào)酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在:在建筑密度一定時(shí),,容積率的增加,主要引起房屋層數(shù)的增多,,隨房屋層數(shù)的增多,,開始時(shí)由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)?,單方造價(jià)降低,;當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時(shí),就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯,、加強(qiáng)抗震等,,單方造價(jià)由下降轉(zhuǎn)為上升,而單方售價(jià)則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢(shì),。當(dāng)單方售價(jià)等于單方造價(jià)時(shí),,土地收益達(dá)到最大,土地價(jià)格也達(dá)到最高,,此時(shí)的容積率為最經(jīng)濟(jì)容積率,。若繼續(xù)增大容積率會(huì)因單方售價(jià)低于單方造價(jià)而使土地投資收益開始下降,地價(jià)也隨之開始下降,。如(圖一),,MC為單方造價(jià),MR為單方售價(jià),,某一容積率L時(shí)的地價(jià)是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本,、勞力的正常利潤(rùn),剩余部分即為地價(jià),。當(dāng)容積率等于M時(shí),,單方造價(jià)等于單方售價(jià),土地開發(fā)的邊際收益為0,,總收益(DCNF面積)達(dá)到最大,,地價(jià)達(dá)到最高,M為最佳容積率,。超過這個(gè)容積率,,地價(jià)開始向反方向變化,隨容積率提高而下降,。
影響二
容積率對(duì)地價(jià)的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系,。
首先,城市規(guī)模大,,土地集約化利用程度高,,地價(jià)總體水平高,樓面地價(jià)占房屋單方開發(fā)成本比例高,,通過降低樓面地價(jià)來降低房屋單方開發(fā)成本效果明顯,,而小城市土地集約化利用程度低,地價(jià)總體水平低,,房屋開發(fā)單方成本主要受房屋單方造價(jià)影響,,通過降低樓面地價(jià)降低房屋開發(fā)單方成本效果不明顯,而且房屋層數(shù)達(dá)到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會(huì)增加單方工程造價(jià),;
另外,,大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料,,土地開發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴(yán),而小城市規(guī)劃控制一般不嚴(yán)格,,容積率的確定往往具有隨意性,,許多地方?jīng)]有容積率這個(gè)指標(biāo)限制,或有,,但控制不嚴(yán),,而且有的地方政府為樹城市形象,往往鼓勵(lì)建筑物向空中發(fā)展,,愈高愈好,,容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實(shí)際操作意義。
所以,,城市規(guī)模愈大,,容積率對(duì)地價(jià)的影響愈明顯,地價(jià)隨容積率的變化幅度愈大,。
影響三
容積率對(duì)同一城市不同區(qū)位地價(jià)的作用程度不同,。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越,土地利用集約程度,、土地利用效益,、土地需求量、土地稀缺程度,、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域,,特別是城市邊緣區(qū),投資者的激烈競(jìng)爭(zhēng)使地價(jià)隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機(jī)制作用下的地價(jià)隨容積率的變化規(guī)律,;而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益,、土地需求量及其稀缺程度降低,容積率對(duì)地價(jià)的作用程度隨之下降,。因此,,容積率對(duì)地價(jià)的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。
影響四
容積率對(duì)不同類型用地地價(jià)的作用程度不同,。商業(yè)用地對(duì)區(qū)位條件反應(yīng)最敏感,,只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域,土地稀缺程度,、供求矛盾比住宅,、工業(yè)用地突出,容易形成賣方市場(chǎng),,眾多用地者的競(jìng)爭(zhēng)促使容積率增加產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余主要以地價(jià)形式表現(xiàn)出來,,歸土地所有者所有;住宅用地對(duì)區(qū)位條件反應(yīng)的敏感程度比商業(yè)用途弱,,但比工業(yè)用地強(qiáng),;工業(yè)用地一般分布在城市外圍,,不但受區(qū)位條件影響最不敏感,而且受工藝流程的制約,,在很多情況下沒有容積率的限制,。因此,,在同一城市中,,容積率對(duì)不同類型地價(jià)的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅,、工業(yè)用地,。
七、對(duì)生活的影響
人口密度
高容積率的住宅項(xiàng)目意味著小區(qū)內(nèi)房子建得多,,而高密度的住宅必定會(huì)帶來高密度的居住人口,,最終導(dǎo)致小區(qū)中業(yè)主的生活舒適度下降。另外,,高密度的居住人口還會(huì)對(duì)小區(qū)內(nèi)的健身場(chǎng)所,、兒童活動(dòng)區(qū)域、娛樂中心以及樓宇內(nèi)的電梯,、消防通道形成比較大的壓力,。頻繁的的使用會(huì)加劇這些設(shè)施的老化,所以在購買高密度小區(qū)時(shí)應(yīng)該對(duì)此提出更高的要求,。
內(nèi)部規(guī)劃問題
由于高容積率住宅對(duì)土地使用率的過分追求,,小區(qū)內(nèi)的樓層會(huì)比較高、綠地的比例也會(huì)相應(yīng)的減少,,從而影響居住區(qū)內(nèi)的生活環(huán)境與品質(zhì),。另外,樓間距過近,、小區(qū)內(nèi)道路狹窄,、停車位置不足也是高容積率小區(qū)經(jīng)常遇到的問題。如何合理地解決這些問題不但是擺在開發(fā)商案頭的重要工作,,也是使購房者提高對(duì)小區(qū)的認(rèn)可度的重要方面,。
安防問題
由于居住密度大,所以出入的人會(huì)較多,,外來人員混入其中的難度也會(huì)相應(yīng)地降低很多,。這就對(duì)高容積率住宅的安防系統(tǒng)提出了更高的要求。所以高容積率的住宅安防系統(tǒng)一定要跟上(當(dāng)然這不是說低容積率的小區(qū)安防就不重要),,不僅要加大監(jiān)控設(shè)備的密度,,而且也需要更多的巡邏人員來保證住戶的安全。
八,、整頓違規(guī)現(xiàn)象
開展自查自糾
依法處理了一批違法違規(guī)問題,。從2009年5月起,,各地開始組織自查自糾,對(duì)2007年1月1日至2009年3月31日期間領(lǐng)取規(guī)劃許可的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行梳理清查,,對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題及時(shí)依法處理,。截至2009年12月31日,除西藏外,,全國30個(gè)省(區(qū),、市)共自查房地產(chǎn)項(xiàng)目73139個(gè)(用地面積447557公頃),其中存在變更規(guī)劃,、調(diào)整容積率項(xiàng)目8235個(gè),,占自查項(xiàng)目總數(shù)的11.26%;發(fā)現(xiàn)違規(guī)變更規(guī)劃,、調(diào)整容積率項(xiàng)目1988個(gè)(用地面積5474公頃),占自查項(xiàng)目總數(shù)的2.72%,,占變更規(guī)劃、調(diào)整容積率項(xiàng)目數(shù)的24.14%,;通過自查自糾共補(bǔ)交土地出讓金等124.06億元,,罰款6.51億元,撤銷規(guī)劃許可57項(xiàng),。從兩部專項(xiàng)治理辦公室掌握的情況看,,北京、遼寧,、江蘇,、浙江、安徽,、江西,、山東、湖北,、湖南,、廣東、廣西,、四川,、貴州、云南,、陜西,、青海等省(區(qū)、市)行動(dòng)迅速,,基礎(chǔ)性工作相對(duì)扎實(shí),,情況上報(bào)及時(shí)、詳細(xì)。
加大查辦力度
嚴(yán)肅查處了一批違紀(jì)違法案件,。各地注意加大辦案力度,,認(rèn)真調(diào)查核實(shí)群眾舉報(bào)的問題和線索,嚴(yán)肅查處了一批違紀(jì)違法案件,。截至2009年12月31日,,各省(區(qū)、市)容積率問題專項(xiàng)治理工作機(jī)構(gòu)共受理群眾舉報(bào)888件,,查實(shí)241件,,給予黨政紀(jì)處分178人,其中縣處級(jí)干部45人,,地廳級(jí)干部9人,;移送司法機(jī)關(guān)69人,,其中縣處級(jí)干部19人,,地廳級(jí)干部3人。從各地案件查辦情況看,以下四類問題比較突出:一是公職人員利用規(guī)劃審批權(quán),,搞權(quán)錢交易,,索賄受賄;二是地方政府和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門從地方,、部門利益出發(fā),,違反法定權(quán)限和程序,擅自批準(zhǔn)變更規(guī)劃,、調(diào)整容積率,,隨意減免土地出讓金及配套規(guī)費(fèi);三是房地產(chǎn)開發(fā)商未經(jīng)批準(zhǔn),,擅自違反規(guī)劃許可進(jìn)行開發(fā)建設(shè),,政府主管部門失職瀆職,監(jiān)管不力甚至放棄監(jiān)管,;四是房地產(chǎn)開發(fā)商利用偽造公文,、私刻公章等不法手段,騙取變更規(guī)劃,、調(diào)整容積率的規(guī)劃許可,。各地嚴(yán)肅查處了一批典型案件,發(fā)揮了查案的震懾和教育作用,。湖北省查處了麻城市房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域腐敗窩案,,麻城市原市委書記鄧新生、原主管城建的副市長(zhǎng)徐圣賢,、建設(shè)局原局長(zhǎng)夏桂松等公職人員在土地出讓,、規(guī)劃審批、規(guī)費(fèi)減免過程中收受房地產(chǎn)商賄賂,。浙江省查處了平陽縣房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗窩案,,原平陽縣委副書記,、縣長(zhǎng)黃安波,原平陽縣委常委,、常務(wù)副縣長(zhǎng)徐定錦等4名縣處級(jí)干部,,利用職務(wù)之便,為有關(guān)企業(yè)在增加容積率,、免交土地出讓金等方面謀取利益,,非法收取他人財(cái)物。海南省查處了三亞市政府原市長(zhǎng)助理曾清泉違紀(jì)違法案,,曾清泉在擔(dān)任三亞市規(guī)劃局局長(zhǎng)和市長(zhǎng)助理期間,,利用職務(wù)之便,在規(guī)劃審批,、調(diào)整容積率等方面,,為他人謀取利益,索取,、收受他人巨額財(cái)物,。
長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)
建立健全了一批法規(guī)制度。一些地方通過專項(xiàng)治理查找問題,,有力推進(jìn)了城鄉(xiāng)規(guī)劃工作的制度建設(shè),。各地相繼制定出臺(tái)了一批政策性文件。北京,、河北,、安徽、福建,、江西,、山東、陜西等省,、市對(duì)建設(shè)用地容積率調(diào)整的條件和程序作出了明確規(guī)定,。北京市規(guī)劃委、市監(jiān)察局共同制定了《關(guān)于落實(shí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部,、監(jiān)察部〈關(guān)于加強(qiáng)建設(shè)用地容積率管理和監(jiān)督檢查的通知〉的意見》,,將建設(shè)用地容積率指標(biāo)的調(diào)整程序具體細(xì)化為書面申請(qǐng)、集體研究,、技術(shù)論證,、部門聯(lián)審、專家評(píng)議,、公眾參與,、請(qǐng)示上報(bào)、人大備案等八大環(huán)節(jié)。河北省以省人民政府令形式下發(fā)了《河北省城市控制性詳細(xì)規(guī)劃管理辦法(試行)》,,對(duì)修改控詳規(guī)以及變更建筑容積率,、建筑密度等開發(fā)強(qiáng)度控制性內(nèi)容的程序作了限制性規(guī)范,并設(shè)定了法律責(zé)任,。長(zhǎng)春市以清查項(xiàng)目,、查處案件為切入點(diǎn)相繼出臺(tái)了《長(zhǎng)春市經(jīng)營性用地容積率指標(biāo)調(diào)整辦法》、《長(zhǎng)春市建設(shè)項(xiàng)目容積率計(jì)算原則》,、《長(zhǎng)春市關(guān)于違規(guī)調(diào)整建設(shè)用地容積率的責(zé)任追究辦法》等一系列政策性文件,。各地還就推進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃工作政務(wù)公開進(jìn)行了積極探索,普遍建立起了規(guī)劃批前和批后公示,、建設(shè)項(xiàng)目公示,、建設(shè)項(xiàng)目批前和批后公示、違法查處公示,,以及社會(huì)監(jiān)督員等制度,。
九、存在問題
地方不積極
少數(shù)地方對(duì)容積率專項(xiàng)治理工作的重要性認(rèn)識(shí)不夠,,仍然處于被動(dòng)應(yīng)付狀態(tài),,工作進(jìn)展緩慢,,工作成效不大,。有的自查自糾不深入不扎實(shí),基礎(chǔ)性工作薄弱,,從各地上報(bào)的情況看,,還存在著“零問題”、“零案件”的情況,;有的上報(bào)情況不及時(shí),,數(shù)據(jù)不完整,存在缺項(xiàng),、漏項(xiàng)的情況,。另外,一些地方對(duì)清理相關(guān)地方性法規(guī)和規(guī)范性文件重視不夠,,一些明顯與《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定不一致的規(guī)范性文件沒有得到及時(shí)清理糾正,。
查辦力度低
當(dāng)前,群眾投訴反映違規(guī)變更規(guī)劃,、調(diào)整容積率問題的舉報(bào)量依然居高不下,,但一些地方開展監(jiān)督檢查的措施不夠有力,查辦案件的力量投入不足,,部門間協(xié)調(diào)機(jī)制不健全,。少數(shù)省(區(qū)、市)對(duì)兩部轉(zhuǎn)辦案件不夠重視、不夠嚴(yán)肅,,有的對(duì)兩部要結(jié)果的案件不予回復(fù)或回復(fù)時(shí)間超期過長(zhǎng),;有的對(duì)轉(zhuǎn)辦案件不直接進(jìn)行調(diào)查處理,轉(zhuǎn)交投訴涉及的地市城鄉(xiāng)規(guī)劃部門調(diào)查處理,,甚至回函直接轉(zhuǎn)呈下級(jí)報(bào)告,,對(duì)需核實(shí)的問題,不下判斷,、結(jié)論,,不提整改意見措施。2009年,,兩部專項(xiàng)治理辦公室共向各地專項(xiàng)治理辦公室發(fā)轉(zhuǎn)辦函83件,,其中要求按期回復(fù)結(jié)果的有51件;截至2010年2月12日,,已收到回復(fù)42件,,9件尚未回復(fù)。
程序不規(guī)范
各地對(duì)于變更規(guī)劃,、調(diào)整容積率的做法和程序有不同規(guī)定,,少數(shù)地區(qū)存在以政府會(huì)議紀(jì)要等形式?jīng)Q定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件調(diào)整的現(xiàn)象,需要按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》,,對(duì)相關(guān)地方性規(guī)章制度進(jìn)行梳理,,進(jìn)一步規(guī)范規(guī)劃變更和容積率調(diào)整的具體條件和操作程序。另外,,一些城市控規(guī)覆蓋面小,,土地出讓、規(guī)劃審批缺乏控規(guī)依據(jù),,規(guī)劃條件審批隨意性大,。
十、治理工作安排
2010年3月4日,,中央治理工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題工作領(lǐng)導(dǎo)小組召開第二次會(huì)議,,對(duì)專項(xiàng)治理工作進(jìn)行了研究部署。會(huì)上,,中央書記處書記,、中央紀(jì)委副書記何勇作了重要講話,對(duì)深入開展房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃,、調(diào)整容積率問題專項(xiàng)治理提出了更高的要求,。各地區(qū)和有關(guān)部門要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)何勇同志的重要講話精神,,進(jìn)一步提高思想認(rèn)識(shí),,按照中央專項(xiàng)治理工作領(lǐng)導(dǎo)小組的部署要求,,切實(shí)把容積率專項(xiàng)治理作為工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項(xiàng)治理的重要任務(wù),加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo),,明確工作責(zé)任,,加大治理力度,以求真務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)深入推進(jìn)容積率專項(xiàng)治理工作,,不斷取得新的成效,。
經(jīng)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部研究,,2010年,容積率問題專項(xiàng)治理要結(jié)合工程建設(shè)領(lǐng)域突出問題專項(xiàng)治理規(guī)范城鄉(xiāng)規(guī)劃管理工作,,重點(diǎn)抓好以下幾項(xiàng)工作:
(一)對(duì)調(diào)整容積率指標(biāo),、改變土地用途的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清理檢查,。重點(diǎn)對(duì)2009年4月1日至12月31日領(lǐng)取規(guī)劃許可的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清理檢查。對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)問題,,要依法處理到位。
(二)嚴(yán)肅查處違紀(jì)違法案件,。進(jìn)一步完善部門間溝通協(xié)調(diào)機(jī)制,拓寬案件線索來源渠道,,加大案件查辦力度,嚴(yán)肅查處國家機(jī)關(guān)工作人員在建設(shè)用地規(guī)劃變更,、容積率調(diào)整等城鄉(xiāng)規(guī)劃工作中玩忽職守、權(quán)錢交易等違紀(jì)違法行為,,嚴(yán)肅查處城鄉(xiāng)規(guī)劃管理中損害群眾合法權(quán)益的問題,。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部將對(duì)重點(diǎn)案件進(jìn)行掛牌督辦,,適時(shí)向社會(huì)通報(bào)一批查結(jié)的典型案件,。
(三)完善城鄉(xiāng)規(guī)劃管理及監(jiān)督檢查制度。一是繼續(xù)組織各地對(duì)相關(guān)規(guī)范性文件進(jìn)行清理,。二是制定完善控制性詳細(xì)規(guī)劃編制,、修改管理制度,修訂出臺(tái)《違反城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定行為處分辦法》等制度規(guī)定,。三是完善規(guī)劃編制,、修改、審批公開,、公示和征求公眾意見等制度,。
(四)加強(qiáng)綜合指導(dǎo)和監(jiān)督檢查。各省(區(qū),、市)容積率問題專項(xiàng)治理工作機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)監(jiān)督檢查,,督促各級(jí)抓好工作落實(shí)。第二季度,,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部,、監(jiān)察部組織對(duì)部分地區(qū)專項(xiàng)治理工作開展以來的情況進(jìn)行抽查,重點(diǎn)檢查“零問題”,、“零案件”的地區(qū)和群眾投訴舉報(bào)較多的地區(qū),,督促整改到位、處理到位,。第三季度,,兩部將總結(jié)通報(bào)各地專項(xiàng)治理工作開展情況。
十一,、容積率新政策
收緊容積率計(jì)算指標(biāo) 堵開發(fā)商“偷”面積
政策原文:除獨(dú)立式住宅建筑(別墅)和需要大空間的商業(yè)建筑以外,,住宅建筑層高大于3.0米、公寓(包括酒店式公寓)和辦公建筑層高大于4.8米,、商業(yè)建筑層高大于6.0米的,,計(jì)算容積率指標(biāo)時(shí),該層建筑面積均按該層實(shí)際建筑面積的1.5倍計(jì)算,;其中住宅,、公寓建筑的起居廳,辦公,、商業(yè)建筑的門廳,、大堂、中庭,、內(nèi)廊,、采光廳、大型會(huì)議室等公共部分仍按其實(shí)際建筑面積計(jì)算容積率,。
政策解讀:這是南京規(guī)劃部門首次明確了“層高控制對(duì)應(yīng)容積率計(jì)算”的關(guān)系,。以前的容積率計(jì)算并無這方面的規(guī)定,此舉收緊容積率計(jì)算指標(biāo),, 堵開發(fā)商“偷”面積的行為,。
酒店式公寓首次明確定義
政策原文:本規(guī)定所稱酒店式公寓是指具有居住功能,但不同于一般住宅平面和功能的建筑形式,。 酒店式公寓除布置在酒店式公寓用地上外,,可在商業(yè)辦公用地或居住用地上兼容建設(shè),。
政策解讀:“酒店式公寓”第一次被官方正名。以往“酒店式公寓”只是房地產(chǎn)業(yè)界的通俗稱謂,,規(guī)劃,、房產(chǎn)等部門并無一個(gè)官方的定義。這是南京規(guī)劃部門對(duì)‘酒店式公寓’這一新興的建筑形態(tài)首次進(jìn)行規(guī)范,,以便統(tǒng)一管理,,促使良性發(fā)展。