一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是什么

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一種將地產(chǎn),、產(chǎn)業(yè),、城市三方面的發(fā)展相結(jié)合的商業(yè)模式，以產(chǎn)業(yè)為依托,，地產(chǎn)為載體,，有著提升城市的產(chǎn)業(yè)價(jià)值和產(chǎn)業(yè)能力、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí),、聚集人口與資本,、調(diào)整城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等方面具有獨(dú)特功能。接下來本文將介紹產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是什么,。

1,、以產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)租售為主的地產(chǎn)開發(fā)模式

這類型的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式，一般跟住宅,、商業(yè)地產(chǎn)一樣,，走拿地、建設(shè),、銷售或租賃的流程,，周而復(fù)始地滾動(dòng)循環(huán)。

2、以PPP為主的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式

這類型的開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式主要是,，通過尋求地方政府與企業(yè)之間能夠?qū)崿F(xiàn)雙贏的契合點(diǎn),，以產(chǎn)業(yè)新城的建設(shè)來幫助政府實(shí)現(xiàn)地域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，同時(shí)再獲取廉價(jià)土地,，實(shí)現(xiàn)互幫互贏,。

3、以雙輪驅(qū)動(dòng)為主的產(chǎn)業(yè)投資商模式

這類型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式,，由產(chǎn)業(yè)投資商向社會(huì)資本募集園區(qū)開發(fā)基金,。該基金不僅會(huì)投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)行土地及產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)，同時(shí)還將投向具有市場(chǎng)前景的科技型創(chuàng)新企業(yè),，用投資的方式吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐,，產(chǎn)業(yè)投資在實(shí)現(xiàn)資本溢價(jià)的同時(shí)還帶動(dòng)園區(qū)資產(chǎn)增值。

4,、提供產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)平臺(tái),，服務(wù)全生命周期的運(yùn)營(yíng)模式

這種類型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，針對(duì)入園企業(yè)搭建綜合服務(wù)平臺(tái),，為企業(yè)提供全方位服務(wù)體系,，服務(wù)企業(yè)從苗圃、孵化,、加速到成長(zhǎng)的全生命周期,。

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)難點(diǎn)分析

1,、市場(chǎng)需求不確定性

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)需求受到宏觀經(jīng)濟(jì)政策,、行業(yè)政策、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略等多方面因素的影響,，呈現(xiàn)出一定的不確定性,。一些產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可能在規(guī)劃時(shí)估計(jì)到的市場(chǎng)需求，并沒有達(dá)到預(yù)期,，導(dǎo)致項(xiàng)目盈利能力不足,。

2、運(yùn)營(yíng)成本高企

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本通常較高,，包括土地成本、建設(shè)成本,、設(shè)施設(shè)備維護(hù)成本等,。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的維護(hù)運(yùn)營(yíng)期較長(zhǎng)，而且還受到政策法規(guī),、環(huán)境保護(hù)等多方面的影響,，進(jìn)一步增加了運(yùn)營(yíng)成本。

3、產(chǎn)權(quán)管理難度大

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目通常需要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)管理,，包括租賃管理,、物業(yè)管理等工作，管理難度較大,。尤其是對(duì)于大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說,，管理難度更是增加。產(chǎn)權(quán)管理不善可能導(dǎo)致項(xiàng)目空置率增加,、租金下降等問題,，從而影響項(xiàng)目的盈利能力。

4,、效益周期較長(zhǎng)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的效益周期通常較長(zhǎng),，需要考驗(yàn)投資者的耐心和財(cái)力。特別是一些高技術(shù)含量的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,，其建設(shè)投資巨大,，而且盈利周期可能需要更長(zhǎng)時(shí)間來實(shí)現(xiàn)。

三,、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)難點(diǎn)對(duì)應(yīng)策略

1,、提高市場(chǎng)定位精準(zhǔn)度

針對(duì)市場(chǎng)需求不確定性，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以通過加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研,，提高市場(chǎng)定位的精準(zhǔn)度,，提前了解市場(chǎng)需求的動(dòng)態(tài)變化，進(jìn)而進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃與布局,。還可以加強(qiáng)與政府部門,、行業(yè)協(xié)會(huì)等的合作，了解政策動(dòng)態(tài),，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目規(guī)劃,，確保項(xiàng)目符合市場(chǎng)需求。

2,、降低運(yùn)營(yíng)成本

針對(duì)運(yùn)營(yíng)成本高企的問題,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以通過提高建設(shè)效率、節(jié)約能源資源,、降低物業(yè)管理成本等途徑來降低運(yùn)營(yíng)成本,。可以加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的精細(xì)化管理,，優(yōu)化人力資源配置,，提高管理效率。

3,、加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)管理

針對(duì)產(chǎn)權(quán)管理難度大的問題,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以加強(qiáng)與租戶的合作,，制定合理的租賃管理制度，提高租賃管理的效率,，降低空置率,。可以加強(qiáng)物業(yè)管理,，提供高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù),，提高租戶的滿意度，增加租賃穩(wěn)定性,。

4,、穩(wěn)健投資戰(zhàn)略

針對(duì)效益周期較長(zhǎng)的問題，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以制定穩(wěn)健的投資戰(zhàn)略,，合理分散投資風(fēng)險(xiǎn),，降低項(xiàng)目盈利周期?？梢赃x擇一些高效益,、低風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資，提高整體投資回報(bào)率,。

除了以上的應(yīng)對(duì)策略,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商還可以通過加強(qiáng)與產(chǎn)業(yè)企業(yè)的合作，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)企業(yè)之間的深度融合,，提高項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)水平,，增加項(xiàng)目的附加值?？梢约訌?qiáng)與金融機(jī)構(gòu),、風(fēng)投機(jī)構(gòu)等的合作，引入更多的資金支持,，提高項(xiàng)目的資金運(yùn)作能力,。