一,、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風險有哪些

與房地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客戶群體更窄,，客戶決策更謹慎,，對產(chǎn)品與服務要求更高，因此,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營更為困難,、復雜以及風險。那么產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風險有哪些呢,？

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的風險主要包括以下幾個方面：

1,、政策風險：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)受到國家及地方政策的影響較大，包括產(chǎn)業(yè)政策,、土地政策,、稅收政策等。如果對政策的變化把握不準確,，可能導致項目開發(fā)出現(xiàn)問題,。

2、市場風險：市場需求的變化,、競爭的加劇以及產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢,，都可能影響到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營。

3,、資金風險： 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金投入,，如果資金籌措出現(xiàn)問題，可能影響項目的進度和效益,。

4,、技術風險：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)涉及到許多復雜的技術問題，如建筑設計,、施工,、產(chǎn)業(yè)運營等，如果技術上處理不當,，可能導致項目的失敗,。

5、經(jīng)營風險：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營需要專業(yè)的管理團隊,，如果管理不善,，可能影響項目的收益。

6、法律風險：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中可能涉及到許多法律問題,，如土地使用權,、合同履行等，如果處理不當,，可能引發(fā)法律糾紛,。

7、環(huán)境風險：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)可能對周邊環(huán)境產(chǎn)生影響,，如噪音,、污染等，如果環(huán)保措施不到位,，可能引發(fā)社會問題,。

8、合作風險：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)往往涉及到多個利益相關方,，如果合作不當,，可能影響項目的推進。

因此,，在進行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)時,，需要充分考慮各種風險因素，制定合理的風險應對策略,，以確保項目的成功,。

二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的8個關鍵問題及3大創(chuàng)新思路

1,、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的8個關鍵問題

（1）開發(fā)模式

從公司決策層面,，進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務領域應首先解決開發(fā)模式問題。當前,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要有標準化開發(fā),、專業(yè)化開發(fā)和個性化開發(fā)三種開發(fā)模式。其中標準化開發(fā)以聯(lián)東U谷為代表,，其研發(fā)了產(chǎn)業(yè)綜合體和總體綜合體兩類產(chǎn)品，在全國范圍內(nèi)進行標準化復制,；專業(yè)化開發(fā)以海憑國際,、中汽零、中國電子信息集團等從制造領域轉(zhuǎn)型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為代表,，由于該類開發(fā)商對產(chǎn)業(yè)領域比較了解,，因此，在符合其要求的區(qū)域開發(fā)專業(yè)園區(qū),，如醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園,、汽車零部件產(chǎn)業(yè)園、電子信息產(chǎn)業(yè)園等；個性化開發(fā)是針對特定的地塊進行專業(yè)分析,，從而確定該項目的產(chǎn)業(yè),、產(chǎn)品等方面，目前大部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目均屬于個性化開發(fā),。

（2）戰(zhàn)略研判

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿地階段必須進行戰(zhàn)略研判,，以便企業(yè)進行投資決策。戰(zhàn)略研判重點評估項目開發(fā)對地方經(jīng)濟的價值,，以及項目本身所創(chuàng)造的商業(yè)價值,。在戰(zhàn)略研判的基礎上對項目進行概念包裝，提升項目戰(zhàn)略價值,，可更好地向地方政府索取政策支持,。“一帶一路,、長江經(jīng)濟帶,、京津冀協(xié)同發(fā)展”三大戰(zhàn)略，對區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展帶來深遠影響,。全國大交通格局變化,，城市群發(fā)展和區(qū)域一體化，改變著城市功能定位,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目也需要在更大的地理經(jīng)濟范圍中尋找新的機遇,。

（3）商業(yè)模式

重點解決項目主體的角色定位與盈利渠道的問題，掙什么錢,？掙誰的錢,？如何掙錢？商業(yè)模式創(chuàng)新的關鍵在于,，如何顛覆簡單的產(chǎn)品“租售”模式,？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項目主體可充當開發(fā)商、投資商,、服務商三重角色,，盈利渠道也存在土地、物業(yè),、投資,、服務、資本化等多種方式,，項目主體應根據(jù)周邊競爭,、自身資源等情況，合理定位自己的角色,，明確盈利渠道,，創(chuàng)新商業(yè)模式,。

（4）產(chǎn)業(yè)定位

產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容，也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心,，經(jīng)過多年的發(fā)展,，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容也經(jīng)歷了由混雜到專業(yè)的過程，未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的競爭不僅僅是物業(yè)價格水平的競爭,，更是基于特定產(chǎn)業(yè)鏈的專業(yè)化競爭,。分析園區(qū)面臨的產(chǎn)業(yè)機遇（結構性產(chǎn)業(yè)機遇、改善性產(chǎn)業(yè)機遇,、創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)機遇）,，判斷產(chǎn)業(yè)發(fā)展邏輯（成本驅(qū)動邏輯、市場驅(qū)動邏輯,、投資驅(qū)動邏輯）,，明確產(chǎn)業(yè)體系對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營至關重要。

（5）產(chǎn)品定位

物業(yè)產(chǎn)品是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的載體,，也是回收投資,、實現(xiàn)收益的標的。產(chǎn)品定位首先體現(xiàn)在如何選擇園區(qū)的產(chǎn)品線,，標準廠房,？高層辦公？獨棟總部,？等等,，產(chǎn)品選擇跟區(qū)域經(jīng)濟、自身實力,、周邊競爭等諸多因素有關,，選擇什么樣的產(chǎn)品，意味著你將走什么樣的道路,；產(chǎn)品定位其次體現(xiàn)在怎樣提供符合甚至超出用戶預期的產(chǎn)品,。企業(yè)對產(chǎn)業(yè)物業(yè)的要求十分高，專業(yè)化,、個性化強,，不同的產(chǎn)業(yè)對物業(yè)的柱間距、消防,、層高等要求可能差別很大,，這就給園區(qū)開發(fā)產(chǎn)業(yè)物業(yè)提出了比較大的問題，產(chǎn)品設計一旦有偏差,，租售都可能出現(xiàn)大問題,。

（6）市場定位

重點解決客戶群體是誰,？客戶群體在哪里,？的問題,。市場定位需要建立在大量的企業(yè)調(diào)研的基礎之上，是來自區(qū)域產(chǎn)品需求,，來自本地產(chǎn)業(yè)升級,，還是來自周邊產(chǎn)業(yè)外溢，要對各類潛在客群進行系統(tǒng)的分析,。一般而言,，一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目70%的客戶群體均來自于本地或周邊區(qū)域，30%的客戶來自于外部區(qū)域,。

（7）空間規(guī)劃

筆者建議也堅持將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)策劃與概念規(guī)劃結合起來做,，將產(chǎn)品、公共平臺等載體落實到空間層面,，制定產(chǎn)物結合的概念規(guī)劃方案,，系統(tǒng)性的解決園區(qū)的土地利用、物業(yè)配比,、指標體系,、道路交通、綠化景觀燈一系列問題,，一方面便于園區(qū)營銷宣傳,，另一方面便于指導后期園區(qū)的開發(fā)建設。

（8）運營策略

從營銷推廣,、產(chǎn)業(yè)招商,、產(chǎn)業(yè)投資、服務體系,、組織架構,、配套政策等方面制定園區(qū)的運營策略，并制定近期的行動計劃,。要研究新的客戶群體和服務需求,，面對新的客群特征繪制產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的作戰(zhàn)地圖。服務模式創(chuàng)新的關鍵在于,，如何找準入園企業(yè)的“痛點”投其所好,？專業(yè)服務“讓位”市場服務主體，開放服務端口,，吸納主體入園,、能力入園。

2,、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的3大創(chuàng)新思路

（1）“產(chǎn)物一體”發(fā)展思路

即產(chǎn)業(yè)-物業(yè)綜合開發(fā)思路,，變孤立的房產(chǎn)開發(fā)為綜合的產(chǎn)物協(xié)同開發(fā)。通過物業(yè)建設打造硬環(huán)境和硬載體,，但必須要學會從產(chǎn)業(yè)這個核心層面賺到載體的錢,，產(chǎn)業(yè)導入“人”,，而“人”是物業(yè)真正的需求者，為人的各種需求提供各類服務,，將成為物業(yè)“盤活”的主體內(nèi)容,，當物業(yè)可以實現(xiàn)持續(xù)的收益，通過資產(chǎn)證券化便可以實現(xiàn)產(chǎn)物開發(fā)的更高階“盤活”,。

（2）“招培一體”發(fā)展思路

變“被動招商引資”為“主動產(chǎn)業(yè)培育”,，在傳統(tǒng)招商基礎上，通過產(chǎn)業(yè)基金,、產(chǎn)業(yè)孵化服務,、創(chuàng)投資源引入，建立產(chǎn)業(yè)孵化培育優(yōu)勢,，促進產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展,，形成完整產(chǎn)業(yè)鏈條?！罢信嘁惑w”,，雙向出擊，解決產(chǎn)業(yè)難題,。

（3）“政策 資本 產(chǎn)業(yè)”三位一體思路

以產(chǎn)業(yè)為核心,，尋求政策支持，尋求資本合作,。首先向政府要政策和資源支持,，降低園區(qū)開發(fā)運營和產(chǎn)業(yè)培育的成本。整合產(chǎn)業(yè)基金公司,、投資管理公司等各種資源,，以創(chuàng)投基金、產(chǎn)業(yè)投資基金,、產(chǎn)業(yè)并購基金,、技術并購基金等多種資本形式投資形成園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚。同時,，通過服務體系,、配套體系建設實現(xiàn)要素共享、規(guī)模效益,，促進產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展,，通過政策驅(qū)動—資本驅(qū)動—產(chǎn)業(yè)驅(qū)動推動園區(qū)走上良性發(fā)展軌道。