1、調(diào)查商鋪的產(chǎn)權(quán)

承租商鋪之前,，應(yīng)當(dāng)赴該商鋪所在房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)查,，確認(rèn)以下幾個(gè)重大信息：

1）房屋的用途和土地用途，必須確保房屋的類型為商業(yè)用房性質(zhì),、土地用途是非住宅性質(zhì)方可承租作為商鋪使用,，否則，將面臨無法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照以及非法使用房屋的風(fēng)險(xiǎn),。

2）房屋權(quán)利人,，以確保與房屋權(quán)利人或者其他由權(quán)利人簽署租賃合同。

3）房屋是否已經(jīng)存有租賃登記信息,，若已經(jīng)存有租賃登記信息的,，導(dǎo)致新租賃合同無法辦理登記手續(xù)，從而導(dǎo)致新承租人的租賃關(guān)系無法對(duì)抗第三人,，也會(huì)影響新承租人順利辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

如果承租人無法查清,，可以委托律師到相關(guān)部門進(jìn)行調(diào)查,。

2、免租裝修期

商鋪?zhàn)赓U中,，免租裝修期經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)在合同之中,，主要是由于承租人在交房后需要對(duì)房屋進(jìn)行裝修，實(shí)際不能辦公,、營(yíng)業(yè),，此種情形下，出租人同意不收取承租人裝修期間的租金,。但“免租裝修期”非法律明確規(guī)定的概念,，因此，在簽訂租賃合同時(shí)一定要明確約定免租裝修期起止時(shí)間,，免除支付的具體費(fèi)用,，一般情形下，只免除租金,，實(shí)際使用房屋產(chǎn)生的水費(fèi),、電費(fèi)等還需按合同約定承擔(dān)。

3,、租賃保證金

俗稱“押金”,，主要用于抵充承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)但未繳付的費(fèi)用。因?yàn)樯啼佭m應(yīng)的電費(fèi),、電話費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用比較高，因此建議押金應(yīng)當(dāng)適當(dāng)高一些,，以免不夠抵充上述費(fèi)用,，另外，還需要特別注意的是,，承租人在承租過程中,，不斷地拖付相關(guān)費(fèi)用，押金抵扣不夠的情況下怎么辦?可以在合同應(yīng)當(dāng)約定補(bǔ)足“押金”的方案,，即每次出租人用“押金”抵扣相關(guān)費(fèi)用后,，承租人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)補(bǔ)足支付“押金”，如果經(jīng)出租人通知后一定時(shí)間內(nèi)補(bǔ)足的話,，則出租人可以單方解約,，并追究承租人相應(yīng)的違約責(zé)任。若合同中有此約定,，則可以有效整治承租人“老賴”行為,。

4、稅費(fèi)承擔(dān)

按照法律,、法規(guī),、規(guī)章及其他規(guī)范性文件規(guī)定，出租或轉(zhuǎn)租商鋪的,，出租人或轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)以下稅費(fèi)：

1）出租：

營(yíng)業(yè)稅及附加租金*5.55%

房產(chǎn)稅租金*12%

個(gè)人所得稅所得部分*20%（所得部分為租金扣除維修費(fèi)用,，維修費(fèi)用每次不超過800元）

印花稅租金（總額）0.1%（在第一次繳稅時(shí)一次性繳納，按租期內(nèi)所有總租金計(jì)算,。）

土地使用稅按房屋地段每平方米征收,，具體以代征機(jī)關(guān)實(shí)際征收為準(zhǔn)。

2）轉(zhuǎn)租：

營(yíng)業(yè)稅及附加轉(zhuǎn)租收入*5.55%

印花稅印花稅轉(zhuǎn)租租金（總額）0.1%

在實(shí)踐中,，商鋪?zhàn)赓U稅費(fèi)德繳納比較多樣,，上述標(biāo)準(zhǔn)只是法定征收標(biāo)準(zhǔn)，不同區(qū)域或許存有不同的征收方法,，具體可在簽訂商鋪合同前咨詢實(shí)際代征網(wǎng)點(diǎn)工作人員,。

雖然上述稅費(fèi)德繳納主體為出租人或轉(zhuǎn)租人，但租賃合同中可以約定具體稅金數(shù)額的承擔(dān)人,，此時(shí),，無論出租人和承租人都應(yīng)當(dāng)清楚商鋪?zhàn)赓U的稅費(fèi)金額比較高，應(yīng)當(dāng)慎重考慮長(zhǎng)期稅費(fèi)調(diào)整增加的費(fèi)用后,，再行約定具體承擔(dān)人,，不要被某些代征網(wǎng)點(diǎn)短期內(nèi)較低的稅率所迷惑。

簽定合同時(shí)要注意的重要內(nèi)容

5,、營(yíng)業(yè)執(zhí)照

承租商鋪的目的在于開展商業(yè)經(jīng)意活動(dòng),，而商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)首要條件就是必須合法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,，因此，在簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí),，許多條款都要圍繞著營(yíng)業(yè)執(zhí)照的辦理來設(shè)置,，主要涉及以下幾個(gè)方面：

1）原有租賃登記信息沒有注銷，從而導(dǎo)致新租賃合同無法辦理租賃登記,，從而導(dǎo)致無法及時(shí)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照,；

2）商鋪上原本已經(jīng)注冊(cè)了營(yíng)業(yè)執(zhí)照，而該營(yíng)業(yè)登記信息沒有注銷或者遷移,，從而導(dǎo)致在同一個(gè)商鋪上無法再次注冊(cè)新的營(yíng)業(yè)執(zhí)照,；

3）房屋類型不是商業(yè)用房，從而無法進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),，而導(dǎo)致無法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照,；

4）涉及特種經(jīng)營(yíng)行業(yè)（娛樂、餐飲等）的,，還需要經(jīng)過公安,、消防、衛(wèi)生,、環(huán)境等部門檢查合格,，取得治安許可證、衛(wèi)生許可證等證件后,，方可取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照,；

5）因出租人材料缺失而導(dǎo)致無法注冊(cè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

對(duì)于上述第1,、2,、3、5條情形,，可在合同中設(shè)定為出租人義務(wù),，并給予出租人合理寬限期，超過一定期限還無法解除妨礙的,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,；上述第4條情形，可設(shè)定為無責(zé)任解約情形,，以保障承租人萬一無法辦出營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí)可以無責(zé)任解除合同,。

6、裝修的處置

商鋪?zhàn)赓U中,，往往需要花費(fèi)大額資金用于鋪面裝修,，為了確保裝修能夠順利進(jìn)行，以及保障裝修利益,，在合同中應(yīng)當(dāng)注意幾個(gè)問題：

1）明確約定出租人是否同意承租人對(duì)商鋪進(jìn)行裝修,，以及裝修圖紙或方案是否需要取得出租人同意等,，若有特別的改建、搭建的,，應(yīng)當(dāng)明確約定清楚,，對(duì)于廣告、店招位置也可約定清楚,。

2）解除合同的違約責(zé)任，不僅僅考慮違約金部分,，因?yàn)檫`約金常常會(huì)約定等同于押金,，數(shù)額不高，往往不及承租人的裝修損失,，因此,，應(yīng)當(dāng)約定在此情形下，出租人除承擔(dān)違約金外,，還需要承擔(dān)承租人所遭受的裝修損失費(fèi)用,。

3）明確租賃期滿時(shí)，裝修,、添附的處置方式,。

7、水,、電,、電話線等

因商鋪經(jīng)營(yíng)的特殊性，對(duì)于水,、電,、電話線均可能特殊需要，這些公共資源的供應(yīng)又會(huì)受到各種因素影響,，建議承租商鋪前,，應(yīng)當(dāng)先行考察是否滿足使用需求，若不滿足的,，確定如何辦理擴(kuò)容或增量,，以及辦理擴(kuò)容或增量所需費(fèi)用，并在合在同明確約定相關(guān)內(nèi)容,，以及無法滿足正常進(jìn)行需求的情形下,，承租人人免責(zé)解除合同的權(quán)利。

簽定合同之后的疑慮

8,、租賃登記

租賃合同登記備案,，屬于合同備案登記性質(zhì)，此登記的效力主要包括以下內(nèi)容：

1）登記與否不影響合同本身的生效,，即使沒有辦理備案等記,，合同依然在生效條件滿足時(shí)就生效,；

2）經(jīng)登記的案件，具有對(duì)抗第三人的法律效力,，比如,，若出租人將房屋出租給兩個(gè)承租人的，其中一個(gè)合同辦理了租賃登記,，另一個(gè)沒有辦理租賃登記,，則房屋應(yīng)當(dāng)租賃給辦理租賃登記的承租人，出租人并向沒有租賃登記的承租人承擔(dān)違約責(zé)任,。

因此,，建議及時(shí)赴該商鋪所在地房地產(chǎn)交易中心辦理租賃備案登記。另外,，大多數(shù)工商部門在辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照時(shí),，均要求租賃合同經(jīng)過租賃備案登記。

9 ,、轉(zhuǎn)租問題

商鋪市場(chǎng)中經(jīng)常會(huì)遇見許多“二房東”“三房東”情形,，這其中就存在轉(zhuǎn)租的問題。俗稱的“轉(zhuǎn)租”其實(shí)涵蓋了法律規(guī)定的兩種變更方式“轉(zhuǎn)租”和“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”,，依法律規(guī)定,，“轉(zhuǎn)租”是指上手租賃關(guān)系不解除，本手在此建立租賃關(guān)系,，而“承租權(quán)轉(zhuǎn)讓”是指上手租賃關(guān)系,，新承租人直接替代原承租人與出租人（業(yè)主）建立租賃關(guān)系。在這兩種形式下,，需要注意以下問題：

1）轉(zhuǎn)租必須取得出租人書面同意,，同樣承租權(quán)轉(zhuǎn)讓中，解除原租賃合同和重潛心租賃合同,，也需要征得出租人同意,。

2）原承租人往往向新承租人主張一筆補(bǔ)償費(fèi)，主要補(bǔ)償裝修損失等,，此筆費(fèi)用不屬于法定承租人應(yīng)承擔(dān)費(fèi)用,，但法律亦沒有明確禁止，因此,，只要雙方當(dāng)時(shí)協(xié)商同意的,，亦會(huì)受到法律保護(hù)。建議承租人在支付此筆費(fèi)用時(shí),，應(yīng)當(dāng)考慮分批次與轉(zhuǎn)租或承租權(quán)轉(zhuǎn)讓錯(cuò)作環(huán)節(jié)結(jié)合起來支付,，以此降低資金風(fēng)險(xiǎn)，并可考慮將營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理成功作為該筆費(fèi)用退還或解除情形,。

鑒于商鋪?zhàn)赓U合同牽涉問題較多,，涉及合同金額較大,，建議對(duì)此類合同應(yīng)謹(jǐn)慎簽訂，必要時(shí),，聘請(qǐng)專業(yè)人士把關(guān),，以免合同履行過程中出現(xiàn)糾紛引起訴訟，更是得不償失,。

10,、買賣與租賃

許多承租人經(jīng)常擔(dān)心承租商鋪之后，業(yè)主將商鋪出售了怎么辦,，其實(shí),，承租人完全無須擔(dān)心此種風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉蓪?duì)于承租人賦予了兩重特殊保護(hù)：

1）出租人在出售時(shí),，承租人享有同等條件之下的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，即若承租人在等同于其他購(gòu)買人的條件下主張購(gòu)買該商鋪的,，則業(yè)主必須將該商鋪出售給承租人,，以此保障了承租人的使用利益。

2）即使承租人不想購(gòu)買承租商鋪的,，業(yè)主出售后,，新的業(yè)主也應(yīng)當(dāng)履行租賃合同，否則,，新業(yè)主應(yīng)當(dāng)承當(dāng)租賃合同中的違約責(zé)任,。

11、其他注意事項(xiàng)

在承租商鋪之前,，需要了解該商鋪的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策等,，如果承租人將要經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)不符合相關(guān)的商業(yè)規(guī)劃和有關(guān)政策，比如承租一個(gè)不可經(jīng)營(yíng)餐飲行業(yè)的房屋準(zhǔn)備開設(shè)酒店,，必將導(dǎo)致人力,、財(cái)力的損失。在無法確定的情形下,，承租人可以在租賃合同中特別約定相關(guān)事宜作為解約條件,，以此避免遭受不必要的違約責(zé)任。