【地鐵房投資】投資地鐵房需要注意什么 地鐵房投資需謹(jǐn)慎

地鐵房投資“三要”,、“三不要”

“三要”：要關(guān)注地鐵的走向以及與其他線路的連接位置,；要留意區(qū)域的整體規(guī)劃狀況；要分析區(qū)域目前的狀況,，包括消費(fèi)水平,、人口狀況以及商業(yè)氛圍等。

“三不要”：周邊人口過于稀少的地段,，不要過早地入市,；沒有成熟商業(yè)氛圍支撐或規(guī)劃支撐的項(xiàng)目，不要過早入市,；開發(fā)商實(shí)力不明確的項(xiàng)目,，不要提前入市。

地鐵房投資需謹(jǐn)慎

一,、分析周邊環(huán)境因素

地鐵房的升值空間大小,，一定程度上是由需求量決定的。簡單來說,，是一個(gè)這樣的規(guī)律：大量外來人口存在,，原有城內(nèi)用地有限以及地鐵沿線規(guī)劃合理，是地鐵沿線升級(jí)潛力大小的決定性因素,。比如說北京輕軌一開通,，兩側(cè)2公里內(nèi)的住宅均價(jià)就上漲了10-20%；而天津的地鐵開通時(shí),，周邊房價(jià)卻沒有這么明顯變化,，反而是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)因?yàn)椤碍h(huán)渤海戰(zhàn)略”房價(jià)大幅上揚(yáng)，進(jìn)而帶動(dòng)一批房產(chǎn)投資資金進(jìn)入天津,，推動(dòng)了后兩季均價(jià)的大幅上揚(yáng),。可見地鐵沿線的投資價(jià)值高并不是一定的,。在選擇投資時(shí),，應(yīng)充分考慮城市的潛在住房需求量和城市的大投資環(huán)境。

地鐵房需要提前考慮的環(huán)境因素有：

1,、城市經(jīng)濟(jì)是否能保持穩(wěn)定增長?

2,、未來房產(chǎn)政策是否有所調(diào)整?是否有更多的有力政策保證房產(chǎn)的價(jià)值的上升?

3、這一地區(qū)是否是政府規(guī)劃發(fā)展的地區(qū)?

4,、房產(chǎn)周邊是否有完善的生活配套?

二,、分析價(jià)格成長空間

實(shí)際上地鐵房已經(jīng)存在一定的泡沫，衡量它是否還具有投資價(jià)值,，是否在正常的投資價(jià)值增長范圍內(nèi),，這些需要通過客觀的數(shù)據(jù)來衡量,。

建議在關(guān)注未來價(jià)格上漲空間方面，可以參考以下數(shù)據(jù)：

1,、從城市核心向外輻射,，參考同在一環(huán)形范圍內(nèi)其他地區(qū)的房價(jià)。

2,、計(jì)算本地區(qū)租金與房價(jià)比,，與本市平均水平及成熟社區(qū)的數(shù)據(jù)做對比。如果兩個(gè)數(shù)據(jù)價(jià)格差超過30%,，就應(yīng)該具體分析存在差距的原因,；

3、樓盤開發(fā)商及物業(yè)等一些常規(guī)樓盤的比較數(shù)據(jù)在此也依舊有效,。

因此地鐵房不能盲目投資,，需要投資者認(rèn)真地考察和比較，因?yàn)榉慨a(chǎn)投資的流動(dòng)性非常差,，投資周期比較長,，這樣投資風(fēng)險(xiǎn)的可控性不強(qiáng)，管理難度比較大,，精力投放比較多,。但是適當(dāng)?shù)姆慨a(chǎn)特別是地鐵房投資，在高資產(chǎn)人群的投資組合中還是發(fā)揮了“定海神針”的高價(jià)值,。

三、地鐵沿線最好選中低端住宅

投資專家認(rèn)為,，地鐵物業(yè)的這種升值潛力,，在中低端住宅上將體現(xiàn)得更為明顯。而對于豪宅,，是否在交通干道沿線意義不是很大,，不像普通中低端住宅，可以因地鐵的橫空出世帶來前所未有的機(jī)遇,，而寫字樓項(xiàng)目從中受益的可能性更突出,。

四、地鐵商鋪

地鐵商鋪?zhàn)鳛楣潭ㄙY產(chǎn)投資,，回報(bào)期應(yīng)該控制在10年左右,，地段不同決定了商鋪的投資發(fā)展方向不同，回報(bào)期也就有較大差別,，盲目投資必然會(huì)造成損失,。理性的購房者應(yīng)當(dāng)更關(guān)注樓盤物業(yè)本身的規(guī)劃設(shè)計(jì)和綜合品質(zhì)。

五,、地鐵上蓋物業(yè)

有公開數(shù)據(jù)資料顯示,，地鐵上蓋物業(yè)價(jià)格平均要高于同片區(qū)同等素質(zhì)物業(yè)30%以上,。一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在國際城市規(guī)劃中,，地鐵上蓋物業(yè)已經(jīng)成為發(fā)展?jié)摿ψ畲?、?shí)用程度最高、抗風(fēng)險(xiǎn)能力最強(qiáng)的城市高效物業(yè)形式,。地鐵上蓋物業(yè)即結(jié)合地鐵站點(diǎn)的建設(shè)向上拓展空間,，構(gòu)建軌道站點(diǎn)綜合體，將交通接駁,、商業(yè),、辦公、居住等需求整體化解決,，實(shí)現(xiàn)最大化的土地利用,。

六、謹(jǐn)防透支其未來的房價(jià)

對于購房者而言,，如果是自住型購房,，出于居住習(xí)慣或者辦公需要，當(dāng)然可以持有,，而對于部分投資型的客戶而言,，必須考慮較長時(shí)間的資金風(fēng)險(xiǎn)，在資金實(shí)力比較強(qiáng)的情況下,，持有作為長期投資的產(chǎn)品或許可行,，但是并不是一個(gè)很好的投資渠道。在“地鐵房”普遍上漲的情況下,，有可能會(huì)透支其未來的房價(jià),，即在輕軌交付之后，其房價(jià)的上升仍然需要一個(gè)過程,，而此時(shí)已經(jīng)有些漲得過頭了,，所以購房還需冷靜，謹(jǐn)慎購買,。