拆遷糾紛解決方法

一,、達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的房屋拆遷糾紛的處理方式

(一)行政裁決

對拆遷人與被拆遷或者拆遷人,，被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的,，人民法院不予受理,，并告知當(dāng)事人可以按照《拆遷條例》向有關(guān)部門申請裁決?！恫疬w條例》規(guī)定拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人,、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，經(jīng)當(dāng)事人申請,，由房屋拆遷管理部門裁決,。實(shí)施裁決的房屋拆遷管理部門是縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門,。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級人民政府裁決,。裁決的內(nèi)容包括補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額,、安置房戶型面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限,、搬遷過渡方式和過渡期限等事項(xiàng),。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。

(二)依法起訴

若拆遷當(dāng)事人對裁決不服,，可以在接到裁決書之日60日內(nèi)向做出裁決的房屋拆遷管理部門的本級人民政府申請行政復(fù)議,，也可以向做出裁決的房屋拆遷管理部門的上一級主管部門申請行政復(fù)議。當(dāng)事人也可以在接到裁決書之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴,。

為了不影響拆遷工作的順利進(jìn)行,，在訴訟期間，拆遷人已對被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供了拆遷安置用房,、周轉(zhuǎn)用房的情況下,，訴訟期間可以不停止拆遷的執(zhí)行。

(三)強(qiáng)制拆遷

在城市房屋拆遷過程中,，如被拆遷人或房屋承租人拒絕執(zhí)行房屋拆遷管理部門作出的裁決,，《拆遷條例》規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,，可以依法實(shí)施強(qiáng)制拆遷,。

實(shí)施強(qiáng)制拆遷必須以裁決為前提。對在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,，可以依法強(qiáng)制拆遷,。實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷，由房屋所在地的市,、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門執(zhí)行,，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院執(zhí)行。

二,、達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后房屋拆遷糾紛的處理方式

房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是約定房屋拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的合同,。

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的,，應(yīng)當(dāng)通過司法、仲裁途徑來解決,。如果拆遷當(dāng)事人之間沒有達(dá)成仲裁協(xié)議的,，拆遷人可以向人民法院提起民事訴訟。訴訟期間,，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行,。如采取仲裁方式,，拆遷當(dāng)事人必須自愿達(dá)成仲裁協(xié)議。仲裁協(xié)議包括房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中訂立的仲裁條款和以其他方式在糾紛前或糾紛后達(dá)成的請求仲裁的協(xié)議,。仲裁委員會的選擇由當(dāng)事人協(xié)議確定,。仲裁實(shí)行“一裁終局制”。裁決作出后,，當(dāng)事人就同一糾紛再申請仲裁或者向人民法院起訴的,，仲裁委員會或者人民法院不予受理。

沒有仲裁協(xié)議的,，一方申請仲裁的,，仲裁委員會不予受理;當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議的，一方向人民法院起訴的,，人民法院不予受理,。

拆遷糾紛主要問題

(一)房屋拆遷糾紛的處理主要有四個(gè)問題：裁決、訴訟,、復(fù)議,、執(zhí)行。

房屋拆遷糾紛行政裁決是指征地拆遷主管行政機(jī)關(guān)和相關(guān)部門依法對當(dāng)事人之間圍繞拆遷的搬遷與補(bǔ)償安置爭議所作出的裁量和決定,。

從目前拆遷糾紛處理實(shí)踐來看,，使用的最多的機(jī)制是行政裁決，爭議也最大,。在城市房屋拆遷中,，有國務(wù)院的305號令，建設(shè)部也下達(dá)了《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》,，但在農(nóng)村征地拆遷中,，國家并沒有法律法規(guī)做出規(guī)定。而根據(jù)《立法法》的規(guī)定,，仲裁,、裁決、訴訟的機(jī)制必須依據(jù)法律規(guī)定才能建立,，所以我們在制度上存在著一個(gè)重大缺陷,。目前在農(nóng)村征地拆遷這一塊，很多地方出臺了很多地方性法規(guī),，做出了一些規(guī)定,，但是這些規(guī)定基本上照搬了城市房屋拆遷中的行政裁決相關(guān)制度。在實(shí)踐中,，裁決問題盡管有爭議,，但仍然是解決拆遷糾紛爭議的最重要的手段和途徑。

(二)裁決的啟動

行政裁決,，系因當(dāng)事人的申請而作出,。當(dāng)事人在拆遷期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議的,，任何一方都有權(quán)申請裁決。

1,、對拆遷人申請行政裁決的規(guī)定

《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第5條規(guī)定,，拆遷人申請行政裁決，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：

(1)裁決申請書,；

(2)法定代表人的身份證明,；

(3)被拆遷房屋權(quán)屬證明材料；

(4)被拆遷房屋的估價(jià)報(bào)告,；

(5)對被申請人的補(bǔ)償安置方案,；

(6)申請人與被申請人的協(xié)商記錄；

(7)未達(dá)成協(xié)議的被拆遷人比例及原因,；

(8)其他與裁決有關(guān)的材料,。

2、對被拆遷人申請行政裁決的規(guī)定

《規(guī)程》第6條規(guī)定,，被拆遷人申請行政裁決,，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：

(1)裁決申請書；

(2)申請人的身份證明,；

(3)被拆遷房屋的權(quán)屬證明,；

(4)申請裁決的理由及相關(guān)證明材料；

(5)房屋拆遷管理部門認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提供的與行政裁決有關(guān)的其他材料,。

3,、啟動拆遷裁決的前置程序

《規(guī)程》第7條規(guī)定，對于未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的情況,，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前,，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽證。具體標(biāo)準(zhǔn),、程序由省,、自治區(qū)、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定,。

4,、不予受理行政裁決申請的規(guī)定

《規(guī)程》第8條規(guī)定，對不予受理行政裁決申請的情形限定為以下五種：

(1)對拆遷許可證合法性提出行政裁決的,；

(2)申請人或被申請人不是拆遷當(dāng)事人的,；

(3)已達(dá)成協(xié)議后發(fā)生糾紛或同一事由再次申請裁決的；

(4)房屋已經(jīng)滅失的,；

(5)房屋拆遷管理部門認(rèn)為依法不予受理的其他情形,。

拆遷糾紛訴訟流程

《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷、補(bǔ)償,、安置等案件問題的批復(fù)》規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人達(dá)成協(xié)議后,，一方或者雙方當(dāng)事人反悔的，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決,，僅就房屋補(bǔ)償,、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的,，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理,。”

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同,，依法成立的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,，對當(dāng)事人具有約束力。當(dāng)事人一方不履行協(xié)議或者履行協(xié)議不符合約定的,，按照民法通則和合同法的規(guī)定,，一方當(dāng)事人可以向法院提起民事訴訟，要求對方當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,。

當(dāng)事人向人民法院提起民事訴訟有以下兩種情形,。其一，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后,，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的,，搬遷期限屆滿后拆遷人可以依法向人民法院起訴。其二,，拆遷人與被拆遷人達(dá)成協(xié)議后,，且拆遷當(dāng)事人之間沒有達(dá)成仲裁協(xié)議的，一方或者雙方當(dāng)事人反悔的,，另一方當(dāng)事人可以向法院提起民事訴訟,。

拆遷糾紛行政訴訟流程：

1、起訴,。起訴人在知道具體行政行為作出6個(gè)月內(nèi)起訴,。

2、審查受理,。人民法院在收到起訴狀后7日立案或裁定不予受理,。

3、答辯,。人民法院應(yīng)當(dāng)在立案之日起五日內(nèi),，將起訴狀副本發(fā)送被告；被告應(yīng)當(dāng)在收到起訴狀副本之日起十日內(nèi)向人民法院提交作出具體行政行為的有關(guān)材料,，并提出答辯狀,；人民法院應(yīng)當(dāng)在收到答辯狀之日起五日內(nèi)，將答辯狀副本發(fā)送原告,。

4,、開庭,。宣讀開庭秩序-法庭調(diào)查-法庭辯論-評議。

5,、作出判決,。

6、上訴,。對于不服一審判決的,，應(yīng)當(dāng)收到判決書后15日內(nèi)向上一級人民法院上訴。

7,、開庭審理或書面審理,。

8、判決或裁定,。依法改判或裁定撤銷一身裁定,、維持原判決或裁定、裁定發(fā)回重審,。

9,、申訴程度。

關(guān)于向人民法院提起行政訴訟的問題

一旦拆遷人與被拆遷人或者拆遷人,、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,，都應(yīng)當(dāng)經(jīng)當(dāng)事人申請，先由同級拆遷管理部門裁決,。只有經(jīng)行政裁決后,，當(dāng)事人仍不滿意的，方可提起行政訴訟,。行政裁決是行政訴訟的前置程序,。

實(shí)施裁決的房屋拆遷管理部門是縣級以上地方人民政府房屋拆遷管理部門，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的,，由同級人民政府裁決,。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)作出。裁決的內(nèi)容是條例第13條規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容,。

任何一方當(dāng)事人或者與行政裁決有法律上利害關(guān)系的公民,、法人或其他組織對裁決不服的，都可以自裁決書送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴,。人民法院根據(jù)行政訴訟法及相關(guān)司法解釋的規(guī)定,，對行政裁決的事實(shí)認(rèn)定、行政程序,、法律適用,、有無超越職權(quán)和濫用職權(quán)等進(jìn)行全面合法性審查。

拆遷維權(quán)方法

拆遷過程中一般存在三種形式的訴訟：刑事，行政,，民事,。但是怎么運(yùn)用確實(shí)一個(gè)“技術(shù)活”。傳統(tǒng)維權(quán)策略上都認(rèn)為,，行政訴訟是給政府壓力的,，民事訴訟是為解決實(shí)體矛盾的，刑事起訴是權(quán)利真正受到極大損害的時(shí)候才使用的,，這樣認(rèn)為的話，有些禁錮了,。

第一,、協(xié)商。

房屋拆遷中拆遷人和被拆遷人發(fā)生爭議后,，就補(bǔ)償安置協(xié)議在自愿,、互諒的基礎(chǔ)上，通過直接對話擺事實(shí),、講道理,，達(dá)成和解協(xié)議，使糾紛得以解決的活動,。這種方式快速,、簡便，對于拆遷人來說不失為一種理想的途徑,。但事實(shí)上,，強(qiáng)勢群體在有意利用自己的強(qiáng)勢地位來發(fā)出一種命令，評估價(jià)多少,，行不行,，不行就強(qiáng)拆的背景下，弱勢群體沒有討價(jià)還價(jià)的余地,，要么接受要么不接受,，沒有太多商量的余地，公民的合法財(cái)產(chǎn)任人宰割成了無奈的現(xiàn)實(shí),，否則給冠以“釘子戶”的道德輿論,，而拆遷人的一些胡作非為卻成了公開的秘密。

第二,、上訪,。

在中國的獨(dú)特文化背景下，通過上訪尋找“青天大老爺”幫助自己,，可能是90%以上的百姓首先想到的解決糾紛的方式,，無論教育背景、城市農(nóng)村，幾乎這成了人們的一種本能反應(yīng),。上訪其實(shí)是一個(gè)促使行政機(jī)關(guān)內(nèi)部糾錯(cuò)的過程,，而往往做出行為的行政機(jī)關(guān)和接受信訪的行政機(jī)關(guān)同是一個(gè)機(jī)關(guān)或者同屬一個(gè)政府領(lǐng)導(dǎo)，在這種情況下問題的解決是不難預(yù)知的,。全世界獨(dú)有的中國《信訪條例》的出臺,，明確了信訪人享有以下主要權(quán)利：依法反映情況，提出建議,、意見或者投訴請求的權(quán)利,；依法信訪不受打擊報(bào)復(fù)的權(quán)利；就行政機(jī)關(guān)的行政行為及其工作人員的職務(wù)行為提出信訪事項(xiàng)的權(quán)利,；事實(shí)清楚,、法律依據(jù)充分的投訴請求得到支持的權(quán)利等等。這些權(quán)利能夠?qū)崿F(xiàn)嗎?天知道,。遭遇房屋拆遷時(shí),，在上訪過程中，沒出家門被攔截回家的有之,，辦個(gè)“學(xué)習(xí)班”接受“培訓(xùn)”的有之,，到北京上訪被地方政府的駐京辦事處召回的有之，毒打的有之,，住到賓館以為萬事大吉結(jié)果“深夜敲門”的有之,。為什么?我依法維護(hù)自己的權(quán)利有何過錯(cuò)?難道《信訪條例》是擺設(shè)?不懂了吧，抱歉各位,，我也不懂,。《信訪條例》怪胎的誕生注定了悲劇的結(jié)果,。有的當(dāng)事人認(rèn)為,，某某信訪局的領(lǐng)導(dǎo)是我的同學(xué)、親戚,，肯定可以給我解決,。你的權(quán)利底線是什么，自己不知道,，那么解決到什么程度可以,，中國百姓的回答往往是總之比不找人強(qiáng)點(diǎn)就行。因此,，我一般不建議當(dāng)事人去上訪,，耗時(shí)耗力，結(jié)果等同于戲弄,。

第三,、向行政機(jī)關(guān)、監(jiān)察部門和人大的申訴救濟(jì)。

首先是向政府系統(tǒng)的行政監(jiān)察部門申訴救濟(jì),。 這種救濟(jì)途徑,，相對人只能就行政違法、侵權(quán)的行政工作人員請求為之一定處理,，如行政紀(jì)律處分,，監(jiān)察機(jī)關(guān)不能直接撤銷、變更一個(gè)具體行政行為,，也不能裁決予以賠償,，此種救濟(jì)屬于行政系統(tǒng)內(nèi)部的救濟(jì)。其次是向人民代表大會申訴救濟(jì),。但是權(quán)力機(jī)關(guān)對行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督,，只限于重大決策和立法活動，是對抽象行政行為的監(jiān)督,，對具體行政行為的監(jiān)督較少。對于行政機(jī)關(guān)的重大行政政策的失誤或立法與憲法,、法律抵觸,，可以撤銷或改變，或責(zé)令行政機(jī)關(guān)承擔(dān)相應(yīng)的政治責(zé)任,。對于具體行政行為違法或不當(dāng)造成的損害,，相對人一般只能采用其他救濟(jì)途徑請求救濟(jì)。再次是復(fù)議救濟(jì),。復(fù)議救濟(jì)是指相對人認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益,，向作出具體行政行為的上一級行政機(jī)關(guān)或其設(shè)置的專門機(jī)構(gòu)申訴，請求救濟(jì),。復(fù)議救濟(jì)是功能較完備的救濟(jì)途徑,，復(fù)議機(jī)關(guān)在查明事實(shí)、判明責(zé)任的基礎(chǔ)上,，可以撤銷一個(gè)違法的具體行政行為,，使其違法行為效力消滅，恢復(fù)相對人的合法權(quán)益,；可以變更一個(gè)不當(dāng)?shù)男姓袨?，使相對人獲得合理的權(quán)益或消除相對人所承擔(dān)的不合理的義務(wù)，使具體行政行為對相對人的影響恢復(fù)正常,；可以責(zé)令行政機(jī)關(guān)就損害后進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償,，使相對人的物質(zhì)損失或精神損害獲得補(bǔ)救。因此復(fù)議救濟(jì)不失為一種良好的救濟(jì)手段,。

第四,、司法途徑。

行政訴訟法頒布于1989年，歷時(shí)20年,，在對行政相對人的保護(hù)上已經(jīng)日益完善,，隨著中國法制的不斷健全，依法治國和執(zhí)法為民的思想已經(jīng)日漸深入人心和政府機(jī)關(guān),。因此,，當(dāng)權(quán)利受到侵犯時(shí)，采用司法救濟(jì)會更加符合社會的發(fā)展趨勢,，權(quán)利也更容易得到保護(hù),。另外，運(yùn)用司法途徑進(jìn)行維權(quán),，使權(quán)利能得到更徹底和根本的維護(hù),。在法制日益健全的今天，法律已經(jīng)擁有至高無上的地位,，運(yùn)用法律手段得到的保護(hù)就等于有了國家強(qiáng)制力的保護(hù),，權(quán)利的保護(hù)當(dāng)然會更徹底更有保障。但是在房屋拆遷案件中,，可能遭遇到不好立案,，立上案了由于行政干預(yù)司法致使法院審理過程不能保持獨(dú)立。古今中外,，正義壓倒非正義是亙古不變的真理,，只要我們有足夠的底氣，我們已經(jīng)成功了一半,。在依法治國的今天,，我們的司法環(huán)境越來越好，司法隊(duì)伍的整體素質(zhì)也越來越高,。即使我們不能立案,，但只要我們施加的壓力足夠大，我們談判的籌碼就越多,，這幾乎成了我們拆遷團(tuán)隊(duì)律師無往不勝的法寶,。當(dāng)然，被拆遷戶在自己權(quán)利受到侵害的時(shí)候,，多了解一些相關(guān)的法律法規(guī),，可以清醒的認(rèn)識到自己享有哪些權(quán)利，侵害人侵犯了自己的哪些權(quán)利,，自己可以尋求哪些方法去解決,，在和相關(guān)部門談判的時(shí)候你們可以明白自己的伸縮空間，如果說已經(jīng)委托律師了,，自己了解一些法律知識也是很有必要的，可以很好的和專業(yè)拆遷律師配合實(shí)現(xiàn)權(quán)利,。需要提醒的是,，目前律師的專業(yè)化趨勢越來越來明顯,，不要找個(gè)金融律師幫你打拆遷官司，那就相當(dāng)于找個(gè)牙醫(yī)看婦科病,。

政府違規(guī)征地拆遷應(yīng)對方法

一、針對非法強(qiáng)征強(qiáng)拆,，農(nóng)民的策略

征地拆遷補(bǔ)償安置不合理，無論是地方政府怎么折騰，農(nóng)民就是不簽字,。只要是不簽字,，土地,、房屋的合法使用權(quán)就是農(nóng)民自己的,，農(nóng)民就可以依法來阻止地方政府,、開發(fā)商的非法施工,。如果有農(nóng)民的家的房屋被政府以這種名義強(qiáng)拆了，房屋被水給淹倒掉了，農(nóng)民應(yīng)伸出有愛的手，做到互相幫助,、互相支持,、互相團(tuán)結(jié),。只有堅(jiān)持到最后，政府,、開發(fā)商施工不了,。同時(shí)還可以通過法律渠道，由律師來爭取維權(quán)，爭取合理的補(bǔ)償。

二,、“株連九族”,，怎么辦?

在征地拆遷中,，因你沒有得到合理的補(bǔ)償,，沒有在出讓協(xié)議上簽字,。地方政府威脅你說，你要是不簽字,，就停止你的子女的工作,，或者是凍結(jié)你的經(jīng)營權(quán)。遇到這種情況是你也不要怕,。事實(shí)上,，誰也沒有權(quán)為剝奪公民的合法工作的權(quán)利，剝奪你的合法經(jīng)營的權(quán)利,。事實(shí)上，這只是政府玩的一種心里戰(zhàn)術(shù),，這招只是在嚇唬人,，只要你不怕，蒙不住你,，就不會被騙簽,，就可以通過合法的訴訟渠道爭取維權(quán),。

三、非法征地拆遷干部住村進(jìn)行軟磨硬泡無賴式地逼農(nóng)民在土地出讓協(xié)議上簽字,，農(nóng)民怎么辦?

如果上述招數(shù)地方政府都用盡了,，地方政府將改變策略，用采用軟招數(shù),，政府會派征地干部進(jìn)村入住,，軟磨硬泡，同農(nóng)民進(jìn)行感情溝通,。

征地干部在工作中會說,，叔呀、嬸呀,，要是你不簽字,，我們工作就保不住了什么的。還對農(nóng)民進(jìn)行一些許諾,，說什么,，要是簽了字，你會另外得到什么,、什么好處的,。這是農(nóng)民應(yīng)當(dāng)格外小心，不要輕信這些人的花言巧語,，這些人只在哄騙你,，取得你的信任，然后讓你在土地出讓協(xié)議書上簽字,。農(nóng)民仔細(xì)想想,，若是象征地干部說的那么好，為什么在征地拆遷中不用貨幣兌現(xiàn)呢?當(dāng)時(shí)承諾的是都不會兌現(xiàn)的,。到時(shí),，將主管征地的干部一調(diào)走，新來的干部說,，不是我答應(yīng)的,，我不知道，誰答應(yīng)的,，你去找誰,，進(jìn)行扯皮。

征地拆遷常見問題

一,、現(xiàn)實(shí)中政府以土地儲備為由征收土地,，能否確定土地儲備的公益性?

當(dāng)前，作為征收事由的公共利益在實(shí)踐中有被濫用的傾向。個(gè)別政府以“舊城改造”為名進(jìn)行商業(yè)開發(fā),，引發(fā)爭議,。在法律規(guī)定層面，純粹的商業(yè)利益被明確排除在征收范圍之外,，但是,，個(gè)別商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目確實(shí)包含有公共利益的因素，其間接產(chǎn)生的公共利益為社會所需要,，在極大程度上也為行政機(jī)關(guān)所鼓勵,。此類項(xiàng)目到底屬于公共利益還是商業(yè)利益?要從商業(yè)利益是否包含公益因素，公益在整體構(gòu)成中所占的比例,，公益是否為社會所急需以及是否為公共政策所倡導(dǎo)等方面作出綜合判斷,。個(gè)人認(rèn)為，儲備土地具體用途在儲備時(shí)尚未確定,，因此無論是從行政管理的角度出發(fā),，還是從土地用途的不確定性來講，尚不能輕易否認(rèn)土地儲備的公益屬性,。

二,、被征收房屋性質(zhì)如何認(rèn)定?

被征收房屋的性質(zhì)如何認(rèn)定，是在實(shí)際的工作中經(jīng)常遇到的問題,，例如在住改商房屋征收中,，登記的是住房，而實(shí)際中卻有很多是在底層,，用作經(jīng)營,，這種登記是住房，實(shí)際是商業(yè)性使用的房屋如何補(bǔ)償,，現(xiàn)在法律法規(guī)也沒有具體的規(guī)定,，實(shí)踐中爭議很大，為此,，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會穩(wěn)定的緊急通知》規(guī)定：“對拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅,，但已依法取得營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營狀況,，經(jīng)營年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償,。”此規(guī)定可以作為審查行政行為合法性的補(bǔ)償依據(jù),。具體而言：

1,、房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)作為確定房屋性質(zhì)的依據(jù),；

2,、房屋性質(zhì)發(fā)生變更的,，房屋所有人應(yīng)當(dāng)向房管局申請變更登記；

3,、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，并且實(shí)際用于居住的,，應(yīng)當(dāng)按照住宅給予補(bǔ)償安置,；

4、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅,，但依法取得營業(yè)執(zhí)照并用于商業(yè)經(jīng)營的,，應(yīng)當(dāng)按照住宅予以補(bǔ)償安置，同時(shí)根據(jù)其經(jīng)營狀況,、經(jīng)營年限以及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償,。

三、被征收房屋如何評估?

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定,；協(xié)商不成的,，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定,，具體辦法由省,、自治區(qū)、直轄市規(guī)定,?！备鶕?jù)上述規(guī)定，協(xié)商選定是確定評估機(jī)構(gòu)的首選方式,，只有被征收人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)未進(jìn)行協(xié)商或者雖經(jīng)協(xié)商但沒有達(dá)成一致意見時(shí),，才可以通過多數(shù)決定等其他方式確定。征收人未與被征收人協(xié)商,，直接采取單方指定等其他方法確定評估機(jī)構(gòu)的,，屬違反法定程序，所作出的評估報(bào)告不能采用,。關(guān)于評估價(jià)格,，2011年《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以“不低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格”作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對于這一規(guī)定的理解,，應(yīng)當(dāng)明確以下幾點(diǎn)：

1,、市場價(jià)格是補(bǔ)償?shù)拙€，補(bǔ)償可以高于或者等于市場價(jià)格,，但不能低于市場價(jià)格,；

2、價(jià)格基準(zhǔn)日是“房屋征收決定公告之日”,；

3,、類似是指結(jié)合區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì),、檔次,、新舊程度，規(guī)模,、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似,；

4、市場價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格,；

5,、確定市場價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)剔除偶然和不正常的因素,。

處理補(bǔ)償費(fèi)分配不公的方法

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十七條的規(guī)定,，征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi),；征用城市郊區(qū)的菜地,，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第二十六條的規(guī)定,，土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有,；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有；需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的,，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,，由農(nóng)村集體組織管理和使用；由其他單位安置的,，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位,；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用,。

認(rèn)為土地補(bǔ)償款的分配不合理的,、不合法的，可以到法院起訴解決,。到法院起訴的程序與其他普通民事案件相同,，但是要有針對性的提供補(bǔ)償款分配不公平、不合理,、不合法的證據(jù),，由法院進(jìn)行判斷。最高人民法院關(guān)于審理農(nóng)村土地承包糾紛的司法解釋,。第一條下列涉及農(nóng)村土地承包民事糾紛,，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理：(一)承包合同糾紛；(二)承包經(jīng)營權(quán)侵權(quán)糾紛,；(三)承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛,；(四)承包地征收補(bǔ)償費(fèi)用分配糾紛,；(五)承包經(jīng)營權(quán)繼承糾紛。集體經(jīng)濟(jì)組織成員因未實(shí)際取得土地承包經(jīng)營權(quán)提起民事訴訟的,，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向有關(guān)行政主管部門申請解決,。集體經(jīng)濟(jì)組織成員就用于分配的土地補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額提起民事訴訟的，人民法院不予受理,。

政府違法征地怎么舉報(bào)

1,、政府違法征用農(nóng)民土地，應(yīng)該反應(yīng)到上級政府,，逐級反映直到國土資源部。

依據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于嚴(yán)格管理防止違法違規(guī)征地的緊急通知》的規(guī)定,，對違法違規(guī)征地,、采取暴力方式征地等侵害農(nóng)民利益行為，引發(fā)群體性或惡性事件的,，要按照有關(guān)規(guī)定對有關(guān)責(zé)任人員嚴(yán)肅追究責(zé)任,。

2、如果發(fā)現(xiàn)有基層政府有違法征地,，可以向其上一級人民政府舉報(bào),，問題嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的,，可直接向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)或者人民檢察院舉報(bào),。

下面是《國土資源部辦公廳關(guān)于嚴(yán)格管理防止違法違規(guī)征地的緊急通知》的規(guī)定。

《國土資源部辦公廳關(guān)于嚴(yán)格管理防止違法違規(guī)征地的緊急通知》

落實(shí)工作責(zé)任,，嚴(yán)格實(shí)行監(jiān)督問責(zé)

按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》(國辦發(fā)明電〔2010〕15號)有關(guān)精神,，省級政府要加強(qiáng)對征地工作的管理和監(jiān)督，市,、縣政府對征地管理工作負(fù)總責(zé),，有關(guān)部門要加強(qiáng)協(xié)作、密切配合,，落實(shí)好征地的各項(xiàng)制度規(guī)定,。省級國土資源主管部門要加強(qiáng)對征地工作的指導(dǎo)監(jiān)督，督促市,、縣政府切實(shí)履行責(zé)任;市,、縣國土資源主管部門要依法制定征地方案，嚴(yán)格履行征地程序,，會同有關(guān)部門做好征地批后實(shí)施工作,。

各地區(qū)要認(rèn)真履行職責(zé)，強(qiáng)化依法治理違法違規(guī)征地行為,，確保依法征地,、和諧征地,，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民群眾合法權(quán)益。對違法違規(guī)征地,、采取暴力方式征地等侵害農(nóng)民利益行為,，引發(fā)群體性或惡性事件的，要按照有關(guān)規(guī)定對有關(guān)責(zé)任人員嚴(yán)肅追究責(zé)任,。同時(shí),，要嚴(yán)格文明執(zhí)法，防止因執(zhí)法不當(dāng)引發(fā)相關(guān)惡性事件,。