拆遷糾紛解決方法

一,、達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的房屋拆遷糾紛的處理方式

(一)行政裁決

對(duì)拆遷人與被拆遷或者拆遷人,，被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷安置協(xié)議，就補(bǔ)償安置爭(zhēng)議向人民法院提起民事訴訟的,，人民法院不予受理,，并告知當(dāng)事人可以按照《拆遷條例》向有關(guān)部門申請(qǐng)裁決。《拆遷條例》規(guī)定拆遷人與被拆遷人或者拆遷人與被拆遷人,、房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的,，經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，由房屋拆遷管理部門裁決,。實(shí)施裁決的房屋拆遷管理部門是縣級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷管理部門,。房屋拆遷管理部門是被拆遷人的，由同級(jí)人民政府裁決,。裁決的內(nèi)容包括補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額,、安置房戶型面積和安置地點(diǎn)、搬遷期限,、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等事項(xiàng),。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。

(二)依法起訴

若拆遷當(dāng)事人對(duì)裁決不服,，可以在接到裁決書(shū)之日60日內(nèi)向做出裁決的房屋拆遷管理部門的本級(jí)人民政府申請(qǐng)行政復(fù)議,，也可以向做出裁決的房屋拆遷管理部門的上一級(jí)主管部門申請(qǐng)行政復(fù)議。當(dāng)事人也可以在接到裁決書(shū)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴,。

為了不影響拆遷工作的順利進(jìn)行,，在訴訟期間，拆遷人已對(duì)被拆遷人給予貨幣補(bǔ)償或者提供了拆遷安置用房,、周轉(zhuǎn)用房的情況下,，訴訟期間可以不停止拆遷的執(zhí)行。

(三)強(qiáng)制拆遷

在城市房屋拆遷過(guò)程中,，如被拆遷人或房屋承租人拒絕執(zhí)行房屋拆遷管理部門作出的裁決,，《拆遷條例》規(guī)定，被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,，可以依法實(shí)施強(qiáng)制拆遷,。

實(shí)施強(qiáng)制拆遷必須以裁決為前提。對(duì)在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的,，可以依法強(qiáng)制拆遷,。實(shí)施行政強(qiáng)制拆遷，由房屋所在地的市,、縣人民政府責(zé)成有關(guān)部門執(zhí)行,，或者由房屋拆遷管理部門依法申請(qǐng)人民法院執(zhí)行。

二,、達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議后房屋拆遷糾紛的處理方式

房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是約定房屋拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的合同,。

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議簽訂后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的,，應(yīng)當(dāng)通過(guò)司法,、仲裁途徑來(lái)解決,。如果拆遷當(dāng)事人之間沒(méi)有達(dá)成仲裁協(xié)議的，拆遷人可以向人民法院提起民事訴訟,。訴訟期間,，拆遷人可以依法申請(qǐng)人民法院先予執(zhí)行。如采取仲裁方式,，拆遷當(dāng)事人必須自愿達(dá)成仲裁協(xié)議,。仲裁協(xié)議包括房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議中訂立的仲裁條款和以其他方式在糾紛前或糾紛后達(dá)成的請(qǐng)求仲裁的協(xié)議。仲裁委員會(huì)的選擇由當(dāng)事人協(xié)議確定,。仲裁實(shí)行“一裁終局制”,。裁決作出后，當(dāng)事人就同一糾紛再申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴的,，仲裁委員會(huì)或者人民法院不予受理,。

沒(méi)有仲裁協(xié)議的，一方申請(qǐng)仲裁的,，仲裁委員會(huì)不予受理;當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議的,，一方向人民法院起訴的，人民法院不予受理,。

拆遷糾紛主要問(wèn)題

(一)房屋拆遷糾紛的處理主要有四個(gè)問(wèn)題：裁決,、訴訟、復(fù)議,、執(zhí)行。

房屋拆遷糾紛行政裁決是指征地拆遷主管行政機(jī)關(guān)和相關(guān)部門依法對(duì)當(dāng)事人之間圍繞拆遷的搬遷與補(bǔ)償安置爭(zhēng)議所作出的裁量和決定,。

從目前拆遷糾紛處理實(shí)踐來(lái)看,，使用的最多的機(jī)制是行政裁決，爭(zhēng)議也最大,。在城市房屋拆遷中,，有國(guó)務(wù)院的305號(hào)令，建設(shè)部也下達(dá)了《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》,，但在農(nóng)村征地拆遷中,，國(guó)家并沒(méi)有法律法規(guī)做出規(guī)定。而根據(jù)《立法法》的規(guī)定,，仲裁,、裁決、訴訟的機(jī)制必須依據(jù)法律規(guī)定才能建立,，所以我們?cè)谥贫壬洗嬖谥粋€(gè)重大缺陷,。目前在農(nóng)村征地拆遷這一塊，很多地方出臺(tái)了很多地方性法規(guī),，做出了一些規(guī)定,，但是這些規(guī)定基本上照搬了城市房屋拆遷中的行政裁決相關(guān)制度。在實(shí)踐中，裁決問(wèn)題盡管有爭(zhēng)議,，但仍然是解決拆遷糾紛爭(zhēng)議的最重要的手段和途徑,。

(二)裁決的啟動(dòng)

行政裁決，系因當(dāng)事人的申請(qǐng)而作出,。當(dāng)事人在拆遷期限內(nèi)達(dá)不成協(xié)議的,，任何一方都有權(quán)申請(qǐng)裁決。

1,、對(duì)拆遷人申請(qǐng)行政裁決的規(guī)定

《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第5條規(guī)定,，拆遷人申請(qǐng)行政裁決，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：

(1)裁決申請(qǐng)書(shū),；

(2)法定代表人的身份證明,；

(3)被拆遷房屋權(quán)屬證明材料；

(4)被拆遷房屋的估價(jià)報(bào)告,；

(5)對(duì)被申請(qǐng)人的補(bǔ)償安置方案,；

(6)申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人的協(xié)商記錄；

(7)未達(dá)成協(xié)議的被拆遷人比例及原因,；

(8)其他與裁決有關(guān)的材料,。

2、對(duì)被拆遷人申請(qǐng)行政裁決的規(guī)定

《規(guī)程》第6條規(guī)定,，被拆遷人申請(qǐng)行政裁決,，應(yīng)當(dāng)提交下列資料：

(1)裁決申請(qǐng)書(shū)；

(2)申請(qǐng)人的身份證明,；

(3)被拆遷房屋的權(quán)屬證明,；

(4)申請(qǐng)裁決的理由及相關(guān)證明材料；

(5)房屋拆遷管理部門認(rèn)為應(yīng)當(dāng)提供的與行政裁決有關(guān)的其他材料,。

3,、啟動(dòng)拆遷裁決的前置程序

《規(guī)程》第7條規(guī)定，對(duì)于未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的情況,，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請(qǐng)前,，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行聽(tīng)證。具體標(biāo)準(zhǔn),、程序由省,、自治區(qū)、直轄市人民政府房屋拆遷管理部門規(guī)定,。

4,、不予受理行政裁決申請(qǐng)的規(guī)定

《規(guī)程》第8條規(guī)定，對(duì)不予受理行政裁決申請(qǐng)的情形限定為以下五種：

(1)對(duì)拆遷許可證合法性提出行政裁決的,；

(2)申請(qǐng)人或被申請(qǐng)人不是拆遷當(dāng)事人的,；

(3)已達(dá)成協(xié)議后發(fā)生糾紛或同一事由再次申請(qǐng)裁決的,；

(4)房屋已經(jīng)滅失的；

(5)房屋拆遷管理部門認(rèn)為依法不予受理的其他情形,。

拆遷糾紛訴訟流程

《最高人民法院關(guān)于受理房屋拆遷,、補(bǔ)償、安置等案件問(wèn)題的批復(fù)》規(guī)定：“拆遷人與被拆遷人達(dá)成協(xié)議后,，一方或者雙方當(dāng)事人反悔的,，未經(jīng)行政機(jī)關(guān)裁決，僅就房屋補(bǔ)償,、安置等問(wèn)題,，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)作為民事案件受理,?！?/span>

拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是約定拆遷當(dāng)事人之間民事權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的合同，依法成立的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,，對(duì)當(dāng)事人具有約束力,。當(dāng)事人一方不履行協(xié)議或者履行協(xié)議不符合約定的，按照民法通則和合同法的規(guī)定,，一方當(dāng)事人可以向法院提起民事訴訟,，要求對(duì)方當(dāng)事人承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

當(dāng)事人向人民法院提起民事訴訟有以下兩種情形,。其一,，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的,，搬遷期限屆滿后拆遷人可以依法向人民法院起訴,。其二，拆遷人與被拆遷人達(dá)成協(xié)議后,，且拆遷當(dāng)事人之間沒(méi)有達(dá)成仲裁協(xié)議的,，一方或者雙方當(dāng)事人反悔的,，另一方當(dāng)事人可以向法院提起民事訴訟,。

拆遷糾紛行政訴訟流程：

1、起訴,。起訴人在知道具體行政行為作出6個(gè)月內(nèi)起訴,。

2、審查受理,。人民法院在收到起訴狀后7日立案或裁定不予受理,。

3、答辯,。人民法院應(yīng)當(dāng)在立案之日起五日內(nèi),，將起訴狀副本發(fā)送被告,；被告應(yīng)當(dāng)在收到起訴狀副本之日起十日內(nèi)向人民法院提交作出具體行政行為的有關(guān)材料，并提出答辯狀,；人民法院應(yīng)當(dāng)在收到答辯狀之日起五日內(nèi),，將答辯狀副本發(fā)送原告。

4,、開(kāi)庭,。宣讀開(kāi)庭秩序-法庭調(diào)查-法庭辯論-評(píng)議。

5,、作出判決,。

6、上訴,。對(duì)于不服一審判決的,，應(yīng)當(dāng)收到判決書(shū)后15日內(nèi)向上一級(jí)人民法院上訴。

7,、開(kāi)庭審理或書(shū)面審理,。

8、判決或裁定,。依法改判或裁定撤銷一身裁定,、維持原判決或裁定、裁定發(fā)回重審,。

9,、申訴程度。

關(guān)于向人民法院提起行政訴訟的問(wèn)題

一旦拆遷人與被拆遷人或者拆遷人,、被拆遷人與房屋承租人達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,，都應(yīng)當(dāng)經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，先由同級(jí)拆遷管理部門裁決,。只有經(jīng)行政裁決后,，當(dāng)事人仍不滿意的，方可提起行政訴訟,。行政裁決是行政訴訟的前置程序,。

實(shí)施裁決的房屋拆遷管理部門是縣級(jí)以上地方人民政府房屋拆遷管理部門，房屋拆遷管理部門是被拆遷人的,，由同級(jí)人民政府裁決,。裁決應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)作出。裁決的內(nèi)容是條例第13條規(guī)定的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的內(nèi)容,。

任何一方當(dāng)事人或者與行政裁決有法律上利害關(guān)系的公民,、法人或其他組織對(duì)裁決不服的，都可以自裁決書(shū)送達(dá)之日起3個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴,。人民法院根據(jù)行政訴訟法及相關(guān)司法解釋的規(guī)定,，對(duì)行政裁決的事實(shí)認(rèn)定,、行政程序、法律適用,、有無(wú)超越職權(quán)和濫用職權(quán)等進(jìn)行全面合法性審查,。

拆遷維權(quán)方法

拆遷過(guò)程中一般存在三種形式的訴訟：刑事，行政,，民事,。但是怎么運(yùn)用確實(shí)一個(gè)“技術(shù)活”。傳統(tǒng)維權(quán)策略上都認(rèn)為,，行政訴訟是給政府壓力的,，民事訴訟是為解決實(shí)體矛盾的，刑事起訴是權(quán)利真正受到極大損害的時(shí)候才使用的,，這樣認(rèn)為的話,，有些禁錮了。

第一,、協(xié)商,。

房屋拆遷中拆遷人和被拆遷人發(fā)生爭(zhēng)議后，就補(bǔ)償安置協(xié)議在自愿,、互諒的基礎(chǔ)上,，通過(guò)直接對(duì)話擺事實(shí)、講道理,，達(dá)成和解協(xié)議,，使糾紛得以解決的活動(dòng)。這種方式快速,、簡(jiǎn)便,，對(duì)于拆遷人來(lái)說(shuō)不失為一種理想的途徑。但事實(shí)上,，強(qiáng)勢(shì)群體在有意利用自己的強(qiáng)勢(shì)地位來(lái)發(fā)出一種命令,，評(píng)估價(jià)多少，行不行,，不行就強(qiáng)拆的背景下,，弱勢(shì)群體沒(méi)有討價(jià)還價(jià)的余地，要么接受要么不接受,，沒(méi)有太多商量的余地,，公民的合法財(cái)產(chǎn)任人宰割成了無(wú)奈的現(xiàn)實(shí),，否則給冠以“釘子戶”的道德輿論,，而拆遷人的一些胡作非為卻成了公開(kāi)的秘密。

第二,、上訪,。

在中國(guó)的獨(dú)特文化背景下,，通過(guò)上訪尋找“青天大老爺”幫助自己，可能是90%以上的百姓首先想到的解決糾紛的方式,，無(wú)論教育背景,、城市農(nóng)村，幾乎這成了人們的一種本能反應(yīng),。上訪其實(shí)是一個(gè)促使行政機(jī)關(guān)內(nèi)部糾錯(cuò)的過(guò)程,，而往往做出行為的行政機(jī)關(guān)和接受信訪的行政機(jī)關(guān)同是一個(gè)機(jī)關(guān)或者同屬一個(gè)政府領(lǐng)導(dǎo)，在這種情況下問(wèn)題的解決是不難預(yù)知的,。全世界獨(dú)有的中國(guó)《信訪條例》的出臺(tái),，明確了信訪人享有以下主要權(quán)利：依法反映情況，提出建議,、意見(jiàn)或者投訴請(qǐng)求的權(quán)利,；依法信訪不受打擊報(bào)復(fù)的權(quán)利；就行政機(jī)關(guān)的行政行為及其工作人員的職務(wù)行為提出信訪事項(xiàng)的權(quán)利,；事實(shí)清楚,、法律依據(jù)充分的投訴請(qǐng)求得到支持的權(quán)利等等。這些權(quán)利能夠?qū)崿F(xiàn)嗎?天知道,。遭遇房屋拆遷時(shí),，在上訪過(guò)程中，沒(méi)出家門被攔截回家的有之,，辦個(gè)“學(xué)習(xí)班”接受“培訓(xùn)”的有之,，到北京上訪被地方政府的駐京辦事處召回的有之，毒打的有之,，住到賓館以為萬(wàn)事大吉結(jié)果“深夜敲門”的有之,。為什么?我依法維護(hù)自己的權(quán)利有何過(guò)錯(cuò)?難道《信訪條例》是擺設(shè)?不懂了吧，抱歉各位,，我也不懂,。《信訪條例》怪胎的誕生注定了悲劇的結(jié)果,。有的當(dāng)事人認(rèn)為,，某某信訪局的領(lǐng)導(dǎo)是我的同學(xué)、親戚,，肯定可以給我解決,。你的權(quán)利底線是什么，自己不知道,，那么解決到什么程度可以,，中國(guó)百姓的回答往往是總之比不找人強(qiáng)點(diǎn)就行。因此,，我一般不建議當(dāng)事人去上訪,，耗時(shí)耗力,，結(jié)果等同于戲弄。

第三,、向行政機(jī)關(guān),、監(jiān)察部門和人大的申訴救濟(jì)。

首先是向政府系統(tǒng)的行政監(jiān)察部門申訴救濟(jì),。 這種救濟(jì)途徑,，相對(duì)人只能就行政違法、侵權(quán)的行政工作人員請(qǐng)求為之一定處理,，如行政紀(jì)律處分,，監(jiān)察機(jī)關(guān)不能直接撤銷、變更一個(gè)具體行政行為,，也不能裁決予以賠償,，此種救濟(jì)屬于行政系統(tǒng)內(nèi)部的救濟(jì)。其次是向人民代表大會(huì)申訴救濟(jì),。但是權(quán)力機(jī)關(guān)對(duì)行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督,，只限于重大決策和立法活動(dòng)，是對(duì)抽象行政行為的監(jiān)督,，對(duì)具體行政行為的監(jiān)督較少,。對(duì)于行政機(jī)關(guān)的重大行政政策的失誤或立法與憲法、法律抵觸,，可以撤銷或改變,，或責(zé)令行政機(jī)關(guān)承擔(dān)相應(yīng)的政治責(zé)任。對(duì)于具體行政行為違法或不當(dāng)造成的損害,，相對(duì)人一般只能采用其他救濟(jì)途徑請(qǐng)求救濟(jì),。再次是復(fù)議救濟(jì)。復(fù)議救濟(jì)是指相對(duì)人認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益,，向作出具體行政行為的上一級(jí)行政機(jī)關(guān)或其設(shè)置的專門機(jī)構(gòu)申訴,，請(qǐng)求救濟(jì)。復(fù)議救濟(jì)是功能較完備的救濟(jì)途徑,，復(fù)議機(jī)關(guān)在查明事實(shí),、判明責(zé)任的基礎(chǔ)上，可以撤銷一個(gè)違法的具體行政行為,，使其違法行為效力消滅,，恢復(fù)相對(duì)人的合法權(quán)益；可以變更一個(gè)不當(dāng)?shù)男姓袨?，使相?duì)人獲得合理的權(quán)益或消除相對(duì)人所承擔(dān)的不合理的義務(wù),，使具體行政行為對(duì)相對(duì)人的影響恢復(fù)正常；可以責(zé)令行政機(jī)關(guān)就損害后進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賠償，使相對(duì)人的物質(zhì)損失或精神損害獲得補(bǔ)救,。因此復(fù)議救濟(jì)不失為一種良好的救濟(jì)手段。

第四,、司法途徑,。

行政訴訟法頒布于1989年，歷時(shí)20年,，在對(duì)行政相對(duì)人的保護(hù)上已經(jīng)日益完善,，隨著中國(guó)法制的不斷健全，依法治國(guó)和執(zhí)法為民的思想已經(jīng)日漸深入人心和政府機(jī)關(guān),。因此,，當(dāng)權(quán)利受到侵犯時(shí)，采用司法救濟(jì)會(huì)更加符合社會(huì)的發(fā)展趨勢(shì),，權(quán)利也更容易得到保護(hù),。另外，運(yùn)用司法途徑進(jìn)行維權(quán),，使權(quán)利能得到更徹底和根本的維護(hù),。在法制日益健全的今天，法律已經(jīng)擁有至高無(wú)上的地位,，運(yùn)用法律手段得到的保護(hù)就等于有了國(guó)家強(qiáng)制力的保護(hù),，權(quán)利的保護(hù)當(dāng)然會(huì)更徹底更有保障。但是在房屋拆遷案件中,，可能遭遇到不好立案,，立上案了由于行政干預(yù)司法致使法院審理過(guò)程不能保持獨(dú)立。古今中外,，正義壓倒非正義是亙古不變的真理,，只要我們有足夠的底氣，我們已經(jīng)成功了一半,。在依法治國(guó)的今天,，我們的司法環(huán)境越來(lái)越好，司法隊(duì)伍的整體素質(zhì)也越來(lái)越高,。即使我們不能立案,，但只要我們施加的壓力足夠大，我們談判的籌碼就越多,，這幾乎成了我們拆遷團(tuán)隊(duì)律師無(wú)往不勝的法寶,。當(dāng)然，被拆遷戶在自己權(quán)利受到侵害的時(shí)候,，多了解一些相關(guān)的法律法規(guī),，可以清醒的認(rèn)識(shí)到自己享有哪些權(quán)利，侵害人侵犯了自己的哪些權(quán)利，自己可以尋求哪些方法去解決,，在和相關(guān)部門談判的時(shí)候你們可以明白自己的伸縮空間,，如果說(shuō)已經(jīng)委托律師了，自己了解一些法律知識(shí)也是很有必要的,，可以很好的和專業(yè)拆遷律師配合實(shí)現(xiàn)權(quán)利,。需要提醒的是，目前律師的專業(yè)化趨勢(shì)越來(lái)越來(lái)明顯,，不要找個(gè)金融律師幫你打拆遷官司,，那就相當(dāng)于找個(gè)牙醫(yī)看婦科病。

政府違規(guī)征地拆遷應(yīng)對(duì)方法

一,、針對(duì)非法強(qiáng)征強(qiáng)拆,，農(nóng)民的策略

征地拆遷補(bǔ)償安置不合理，無(wú)論是地方政府怎么折騰,，農(nóng)民就是不簽字,。只要是不簽字，土地,、房屋的合法使用權(quán)就是農(nóng)民自己的,，農(nóng)民就可以依法來(lái)阻止地方政府、開(kāi)發(fā)商的非法施工,。如果有農(nóng)民的家的房屋被政府以這種名義強(qiáng)拆了,，房屋被水給淹倒掉了，農(nóng)民應(yīng)伸出有愛(ài)的手,，做到互相幫助,、互相支持、互相團(tuán)結(jié),。只有堅(jiān)持到最后,，政府、開(kāi)發(fā)商施工不了,。同時(shí)還可以通過(guò)法律渠道,，由律師來(lái)爭(zhēng)取維權(quán)，爭(zhēng)取合理的補(bǔ)償,。

二,、“株連九族”，怎么辦?

在征地拆遷中,，因你沒(méi)有得到合理的補(bǔ)償,，沒(méi)有在出讓協(xié)議上簽字。地方政府威脅你說(shuō),，你要是不簽字,，就停止你的子女的工作,，或者是凍結(jié)你的經(jīng)營(yíng)權(quán)。遇到這種情況是你也不要怕,。事實(shí)上,，誰(shuí)也沒(méi)有權(quán)為剝奪公民的合法工作的權(quán)利，剝奪你的合法經(jīng)營(yíng)的權(quán)利,。事實(shí)上,，這只是政府玩的一種心里戰(zhàn)術(shù)，這招只是在嚇唬人,，只要你不怕,，蒙不住你,，就不會(huì)被騙簽,，就可以通過(guò)合法的訴訟渠道爭(zhēng)取維權(quán)。

三,、非法征地拆遷干部住村進(jìn)行軟磨硬泡無(wú)賴式地逼農(nóng)民在土地出讓協(xié)議上簽字,，農(nóng)民怎么辦?

如果上述招數(shù)地方政府都用盡了，地方政府將改變策略,，用采用軟招數(shù),，政府會(huì)派征地干部進(jìn)村入住，軟磨硬泡,，同農(nóng)民進(jìn)行感情溝通,。

征地干部在工作中會(huì)說(shuō)，叔呀,、嬸呀,，要是你不簽字，我們工作就保不住了什么的,。還對(duì)農(nóng)民進(jìn)行一些許諾,，說(shuō)什么，要是簽了字,，你會(huì)另外得到什么,、什么好處的。這是農(nóng)民應(yīng)當(dāng)格外小心,，不要輕信這些人的花言巧語(yǔ),，這些人只在哄騙你，取得你的信任,，然后讓你在土地出讓協(xié)議書(shū)上簽字,。農(nóng)民仔細(xì)想想，若是象征地干部說(shuō)的那么好,，為什么在征地拆遷中不用貨幣兌現(xiàn)呢?當(dāng)時(shí)承諾的是都不會(huì)兌現(xiàn)的,。到時(shí),，將主管征地的干部一調(diào)走，新來(lái)的干部說(shuō),，不是我答應(yīng)的,，我不知道，誰(shuí)答應(yīng)的,，你去找誰(shuí),，進(jìn)行扯皮。

征地拆遷常見(jiàn)問(wèn)題

一,、現(xiàn)實(shí)中政府以土地儲(chǔ)備為由征收土地,，能否確定土地儲(chǔ)備的公益性?

當(dāng)前，作為征收事由的公共利益在實(shí)踐中有被濫用的傾向,。個(gè)別政府以“舊城改造”為名進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā),，引發(fā)爭(zhēng)議。在法律規(guī)定層面,，純粹的商業(yè)利益被明確排除在征收范圍之外,，但是，個(gè)別商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確實(shí)包含有公共利益的因素,，其間接產(chǎn)生的公共利益為社會(huì)所需要,，在極大程度上也為行政機(jī)關(guān)所鼓勵(lì)。此類項(xiàng)目到底屬于公共利益還是商業(yè)利益?要從商業(yè)利益是否包含公益因素,，公益在整體構(gòu)成中所占的比例,，公益是否為社會(huì)所急需以及是否為公共政策所倡導(dǎo)等方面作出綜合判斷。個(gè)人認(rèn)為,，儲(chǔ)備土地具體用途在儲(chǔ)備時(shí)尚未確定,，因此無(wú)論是從行政管理的角度出發(fā)，還是從土地用途的不確定性來(lái)講,，尚不能輕易否認(rèn)土地儲(chǔ)備的公益屬性,。

二、被征收房屋性質(zhì)如何認(rèn)定?

被征收房屋的性質(zhì)如何認(rèn)定,，是在實(shí)際的工作中經(jīng)常遇到的問(wèn)題,，例如在住改商房屋征收中，登記的是住房,，而實(shí)際中卻有很多是在底層,，用作經(jīng)營(yíng)，這種登記是住房,，實(shí)際是商業(yè)性使用的房屋如何補(bǔ)償,，現(xiàn)在法律法規(guī)也沒(méi)有具體的規(guī)定，實(shí)踐中爭(zhēng)議很大,，為此,，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》規(guī)定：“對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅,，但已依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)狀況,，經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償,。”此規(guī)定可以作為審查行政行為合法性的補(bǔ)償依據(jù),。具體而言：

1,、房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì)，應(yīng)當(dāng)作為確定房屋性質(zhì)的依據(jù),；

2,、房屋性質(zhì)發(fā)生變更的，房屋所有人應(yīng)當(dāng)向房管局申請(qǐng)變更登記,；

3,、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅，并且實(shí)際用于居住的,，應(yīng)當(dāng)按照住宅給予補(bǔ)償安置,；

4,、規(guī)劃和土地管理部門確定該房屋的性質(zhì)為住宅,，但依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照并用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)按照住宅予以補(bǔ)償安置,，同時(shí)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)狀況,、經(jīng)營(yíng)年限以及納稅等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。

三,、被征收房屋如何評(píng)估?

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定,；協(xié)商不成的，通過(guò)多數(shù)決定,、隨機(jī)選定等方式確定,，具體辦法由省、自治區(qū),、直轄市規(guī)定,。”根據(jù)上述規(guī)定,，協(xié)商選定是確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的首選方式,，只有被征收人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)未進(jìn)行協(xié)商或者雖經(jīng)協(xié)商但沒(méi)有達(dá)成一致意見(jiàn)時(shí)，才可以通過(guò)多數(shù)決定等其他方式確定,。征收人未與被征收人協(xié)商,，直接采取單方指定等其他方法確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的，屬違反法定程序,，所作出的評(píng)估報(bào)告不能采用,。關(guān)于評(píng)估價(jià)格,，2011年《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以“不低于被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格”作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于這一規(guī)定的理解,，應(yīng)當(dāng)明確以下幾點(diǎn)：

1,、市場(chǎng)價(jià)格是補(bǔ)償?shù)拙€，補(bǔ)償可以高于或者等于市場(chǎng)價(jià)格,，但不能低于市場(chǎng)價(jià)格,；

2、價(jià)格基準(zhǔn)日是“房屋征收決定公告之日”,；

3,、類似是指結(jié)合區(qū)位、用途,、權(quán)利性質(zhì),、檔次、新舊程度,，規(guī)模,、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似；

4,、市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格,；

5、確定市場(chǎng)價(jià)格時(shí),，應(yīng)當(dāng)剔除偶然和不正常的因素,。

處理補(bǔ)償費(fèi)分配不公的方法

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條的規(guī)定，征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi),、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi),；征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金,。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十六條的規(guī)定,，土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有,；需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的,，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體組織管理和使用,；由其他單位安置的,，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的,，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用,。

認(rèn)為土地補(bǔ)償款的分配不合理的、不合法的,，可以到法院起訴解決,。到法院起訴的程序與其他普通民事案件相同,，但是要有針對(duì)性的提供補(bǔ)償款分配不公平、不合理,、不合法的證據(jù),，由法院進(jìn)行判斷。最高人民法院關(guān)于審理農(nóng)村土地承包糾紛的司法解釋,。第一條下列涉及農(nóng)村土地承包民事糾紛,，人民法院應(yīng)當(dāng)依法受理：(一)承包合同糾紛；(二)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)侵權(quán)糾紛,；(三)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)糾紛,；(四)承包地征收補(bǔ)償費(fèi)用分配糾紛；(五)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)繼承糾紛,。集體經(jīng)濟(jì)組織成員因未實(shí)際取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)提起民事訴訟的,，人民法院應(yīng)當(dāng)告知其向有關(guān)行政主管部門申請(qǐng)解決。集體經(jīng)濟(jì)組織成員就用于分配的土地補(bǔ)償費(fèi)數(shù)額提起民事訴訟的,，人民法院不予受理,。

政府違法征地怎么舉報(bào)

1、政府違法征用農(nóng)民土地,，應(yīng)該反應(yīng)到上級(jí)政府,，逐級(jí)反映直到國(guó)土資源部。

依據(jù)《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于嚴(yán)格管理防止違法違規(guī)征地的緊急通知》的規(guī)定,，對(duì)違法違規(guī)征地,、采取暴力方式征地等侵害農(nóng)民利益行為,，引發(fā)群體性或惡性事件的,，要按照有關(guān)規(guī)定對(duì)有關(guān)責(zé)任人員嚴(yán)肅追究責(zé)任。

2,、如果發(fā)現(xiàn)有基層政府有違法征地,，可以向其上一級(jí)人民政府舉報(bào)，問(wèn)題嚴(yán)重,，構(gòu)成犯罪的,，可直接向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)或者人民檢察院舉報(bào)。

下面是《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于嚴(yán)格管理防止違法違規(guī)征地的緊急通知》的規(guī)定,。

《國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于嚴(yán)格管理防止違法違規(guī)征地的緊急通知》

落實(shí)工作責(zé)任,，嚴(yán)格實(shí)行監(jiān)督問(wèn)責(zé)

按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》(國(guó)辦發(fā)明電〔2010〕15號(hào))有關(guān)精神，省級(jí)政府要加強(qiáng)對(duì)征地工作的管理和監(jiān)督,，市,、縣政府對(duì)征地管理工作負(fù)總責(zé)，有關(guān)部門要加強(qiáng)協(xié)作,、密切配合,，落實(shí)好征地的各項(xiàng)制度規(guī)定,。省級(jí)國(guó)土資源主管部門要加強(qiáng)對(duì)征地工作的指導(dǎo)監(jiān)督，督促市,、縣政府切實(shí)履行責(zé)任;市,、縣國(guó)土資源主管部門要依法制定征地方案，嚴(yán)格履行征地程序,，會(huì)同有關(guān)部門做好征地批后實(shí)施工作,。

各地區(qū)要認(rèn)真履行職責(zé)，強(qiáng)化依法治理違法違規(guī)征地行為,，確保依法征地,、和諧征地，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民群眾合法權(quán)益,。對(duì)違法違規(guī)征地,、采取暴力方式征地等侵害農(nóng)民利益行為，引發(fā)群體性或惡性事件的,，要按照有關(guān)規(guī)定對(duì)有關(guān)責(zé)任人員嚴(yán)肅追究責(zé)任,。同時(shí)，要嚴(yán)格文明執(zhí)法,，防止因執(zhí)法不當(dāng)引發(fā)相關(guān)惡性事件,。