拆遷房可以買賣嗎

所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃,、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷,，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶,，該類房屋的買賣除受法律,、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束,。

所以和一般的商品房交易有很大的不同,。根據(jù)相關(guān)法規(guī)及政策的規(guī)定拆遷安置房屋一般分為兩大類：一類是因重大市政工程動(dòng)遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價(jià)商品房。如黃埔江兩岸進(jìn)行的世博動(dòng)拆遷,。按照有關(guān)方面的規(guī)定,，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人所有,，但在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易,。另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而拆遷，拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價(jià)位商品房(與市場價(jià)比較而言),。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別,，屬于被安置人的私有財(cái)產(chǎn),，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易,。

因此購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì),，一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等,。不同類型的拆遷安置房,，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同。第一類動(dòng)拆遷安置房,，由于交易時(shí)間長,，受市場因素的影響，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn),。主要體現(xiàn)在房價(jià)上漲后家賣方有意反悔,，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙,。

如果是購買還沒定位的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大,，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置，但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu),、朝向,、小區(qū)環(huán)境等，辦理過戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長,。因此在購買此類房產(chǎn)時(shí),，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外,，還需要對(duì)房屋的增購等費(fèi)用的支付方式,，遲延交房等都作出明確的約定。一般來說購置該類房屋,，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定,，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性，并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔,，最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo),。相對(duì)于第一類安置房而言，第二類的拆遷安置房則和一般的商品房交易一樣,，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小,。

目前，許多農(nóng)村集體土地上的房屋被拆遷改造成了安置小區(qū),，被拆遷戶通過拆遷一般能得到兩套甚至更多的房屋,，除了自用外他們通常會(huì)選擇出售多余的房屋，而拆遷安置房相對(duì)低廉的價(jià)格也吸引了一部分購房者,。因此在民間形成了事實(shí)上的安置房買賣市場,。

我國《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立,、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅,，經(jīng)依法登記,，發(fā)生效力；未經(jīng)登記,，不發(fā)生效力,，但法律另有規(guī)定的除外。因此,，拆遷安置房到底能不能買賣主要看它能不能在房產(chǎn)管理部門辦理產(chǎn)權(quán)登記,。具體分以下幾種情況：

一、雖是拆遷安置房但已經(jīng)領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書,，這種房屋當(dāng)然可以進(jìn)行買賣,，其效力相當(dāng)于普通的商品房買賣,。

二,、拆遷安置房在未領(lǐng)取權(quán)屬證書前發(fā)生的買賣。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第(六)款規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓,。據(jù)此,，如果雙方發(fā)生爭議訴訟至法院時(shí)爭議房屋上不具備領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書的條件，人民法院一般會(huì)因爭議房屋不具備權(quán)屬證書而認(rèn)定房屋買賣合同無效,，這就是你朋友所稱的安置房不能買賣的緣由,。但鑒于拆遷安置房必須要經(jīng)過一段時(shí)間才能領(lǐng)到房屋權(quán)屬證書，房價(jià)在此期間會(huì)有波動(dòng),，因而違約方應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任,，需要賠償守約方為此造成的房價(jià)上漲或下跌的損失。

三,、買賣雙方簽訂合同時(shí)房屋不具備權(quán)屬證書,，但發(fā)生爭議時(shí)該房屋已經(jīng)領(lǐng)取了權(quán)屬證書(包括可以領(lǐng)取而賣房人故意不去領(lǐng)取)的情形，一般也視為買賣行為有效,，可以通過法院訴訟,，可以要求強(qiáng)制過戶。

當(dāng)然在實(shí)踐中還存在一種特殊情況如：購房者已經(jīng)裝修并且入住多年,，即使合同被認(rèn)定為無效但是法院一般不做返還處理,。

拆遷安置房和商品房的區(qū)別

1、安置房往往建設(shè)利潤被限制的很死,，因此,，建筑商往往能偷工減料就偷工減料以增加利潤。加上職能部門監(jiān)管不力或者甚至沆瀣一氣,，造成普遍上安置房的質(zhì)量不如商品房,。當(dāng)然,，也有比較負(fù)責(zé)的或者示范工程之類的，質(zhì)量相對(duì)較好的安置房,，但是不多,，能碰上算是中彩票了。

2,、很多安置房不是完全產(chǎn)權(quán),，即具有完全的房屋所有權(quán)，卻不一定具有完全的土地使用權(quán),。很多安置房的土地性質(zhì)是劃撥土地,，也就是沒有繳納出讓金。而商品房是完全產(chǎn)權(quán),，即完全的房屋所有權(quán)和完全的土地使用權(quán),，土地性質(zhì)是出讓，也就是繳納了土地出讓金,。所以,，安置房在以后再次交易時(shí)，可能會(huì)被要求補(bǔ)繳土地出讓金,。當(dāng)然,，目前安置房交易并沒有要求這樣，但法律規(guī)定是要繳納的,，所以,，一但政府出臺(tái)政策，那就很可能要交,。

3,、不少安置房都有交易時(shí)間限制，也就是規(guī)定在幾年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)售,。商品房沒有這方面的規(guī)定,，只要是您買到的已經(jīng)辦理過登記的現(xiàn)房，就可以上市交易,。不過,，商品期房法律上是不允許轉(zhuǎn)售的。

4,、拆遷安置房屋的土地是劃撥的，因此與購買的正常商品房(商品房開發(fā),，開發(fā)商取得土地是通過出讓方式)是有區(qū)別的,。但拆遷安置房如果進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記并取得房屋所有權(quán)證，可以進(jìn)行上市交易,。所以要看開發(fā)商是否對(duì)安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記,。

5,、安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷,，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因?yàn)槠浒仓脤?duì)象是特定的動(dòng)遷安置戶,，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外,，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同,。

6、商品房的買受人一般享有該房屋的全部所有權(quán)包括占有,、使用,、收益、處分,。買受人可以將此房屋依法轉(zhuǎn)讓,、出租,、抵押,、贈(zèng)與以及繼承，甚至可以依法出典,。這是因?yàn)橘I受人依法取得了該房屋的所在位置的土地使用權(quán)以及土地上坐落房屋的所有權(quán)。商品房于其他類型的房屋相比在價(jià)格上要高出許多,，因此買受人對(duì)其享有的權(quán)利也相應(yīng)的全面,。

安置房買賣的風(fēng)險(xiǎn)

1、家庭成員內(nèi)部可能對(duì)拆遷安置房的分配有異議,，萬一協(xié)商不成,，可能每部起訴到法院解決，最終確定的合法權(quán)益人是誰還無法確定,；

2,、無產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房可能因其他原因?qū)е聼o法辦理產(chǎn)權(quán)證；

3,、因交易時(shí)間漫長，房價(jià)變動(dòng)可能性大,，如果出售方為謀取更大利益,，將房屋房價(jià)賣給他人,，并在可以過戶交易時(shí)先行過戶給他人，那么購買方就很難實(shí)現(xiàn)購房,，只能主張債權(quán),。

4、在購買房等待過戶的漫長時(shí)間內(nèi),，也有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛,，導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請(qǐng)法院查封。

購置拆遷安置房首先要查明安置房的性質(zhì),，一般來說對(duì)已經(jīng)竣工的安置房可以查詢其“五證”,，或到房地產(chǎn)交易中心查詢房屋的產(chǎn)權(quán)資料等。不同類型的拆遷安置房,，交易雙方承擔(dān)的交易風(fēng)險(xiǎn)有所不同,。

第一類動(dòng)拆遷安置房，由于交易時(shí)間長,，受市場因素的影響,，往往買家需要承擔(dān)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。主要體現(xiàn)在房價(jià)上漲后上家有意反悔,，找合同的漏洞逃避法律責(zé)任追求己方利益,，或?yàn)楹贤穆男性O(shè)置障礙。如果是購買還沒定位的安置房風(fēng)險(xiǎn)就更大,，買賣雙方雖然可以知道房屋大致的坐落位置,，但無法確定建好后安置房的具體結(jié)構(gòu)、朝向,、小區(qū)環(huán)境等,，辦理過戶等手續(xù)時(shí)間也會(huì)更長。因此在購買此類房產(chǎn)時(shí),，簽訂一份有效的具有可操作性的買賣合同就顯得至關(guān)重要,。買賣合同除了要具備一般買賣合同的主要條款外，還需要對(duì)房屋的增購等費(fèi)用的支付方式,，遲延交房等都作出明確的約定,。一般來說購置該類房屋，可以根據(jù)《民法通則》及《合同法》的相關(guān)規(guī)定,，簽訂附條件的合同來保證買賣合同的有效性,，并對(duì)具體細(xì)節(jié)作出明確約定以防合同相對(duì)方反悔，最好由專業(yè)房產(chǎn)律師進(jìn)行指導(dǎo),。

有證的拆遷安置房當(dāng)然可以買賣,，交易也與普通房屋沒有差別；對(duì)于無證的拆遷安置房，要分清情況,，主要注意這幾個(gè)問題：

(1)調(diào)查清楚拆遷前的產(chǎn)權(quán)性質(zhì),，如果拆遷前具備產(chǎn)權(quán)證，只是拆遷后開發(fā)商沒有及時(shí)辦理,，如果有拆遷協(xié)議書,，雖然麻煩，但日后還是可以辦理產(chǎn)權(quán)證的,；

(2)一定要辦理公證手續(xù),，以免日收出現(xiàn)糾紛。

(3)有的開發(fā)企業(yè)為了增加收入,，在拆遷安置房交易后可以提供更名(過戶)服務(wù),，適當(dāng)收一些費(fèi)用是一種比較好的解決辦法。

農(nóng)村拆遷安置房更名過戶需要哪些手續(xù)

拆遷安置房產(chǎn)權(quán)證的名字和拆遷安置協(xié)議上的名字是一樣的,，中途不能更改,，等獲得拆遷安置房產(chǎn)權(quán)證后需要更名的，可以去房管局變更,，需要注意有以下幾種變更方式：

1,、房地產(chǎn)買賣：轉(zhuǎn)讓人將房地產(chǎn)移轉(zhuǎn)給受讓人所有，受讓人取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并支付相應(yīng)價(jià)

2,、房地產(chǎn)贈(zèng)與：當(dāng)事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D(zhuǎn)讓給受贈(zèng)人,，受贈(zèng)人表示接受贈(zèng)與的協(xié)議。

3,、婚姻變更：婚姻變更分婚內(nèi)變更登記和離婚析產(chǎn)分割兩種,，婚內(nèi)變更登記就是指在夫關(guān)系內(nèi)的夫妻當(dāng)事人可以將財(cái)產(chǎn)份額或全部轉(zhuǎn)移到另一個(gè)人名下;離婚析產(chǎn)分割就是指離婚后，將一方的產(chǎn)財(cái)或財(cái)產(chǎn)所占有的一定份額協(xié)商或判決給另外一方,。 對(duì)三種方式而言,，第三種不需要繳稅,，只需80元登記費(fèi)用,，其余兩種需要根據(jù)實(shí)際更名情況而計(jì)算哪一種方式最劃算。

安置房過戶申辦材料：

1,、開發(fā)商名下的房產(chǎn)證原件,。

2、開發(fā)商的法人委托書,。

3,、拆遷前個(gè)人房產(chǎn)證原件或房產(chǎn)證注銷證明。

4,、被安置人身份證復(fù)印件,。

5、拆遷安置協(xié)議。

6,、房屋移轉(zhuǎn)過戶申請(qǐng)書,。

7、房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)書,。

8,、測量分戶平面圖。

9,、如被拆遷人死亡,，應(yīng)提供死亡證明和代理人證明及代理人身份證復(fù)印件。

注：提供的復(fù)印件應(yīng)加蓋公章,、私章;填寫的相關(guān)表格應(yīng)按要求簽字蓋章。

安置房過戶辦理程序：

(一)內(nèi)勤收件即收取買賣雙方應(yīng)提交的相關(guān)資料，初審合格后,，打印收件單,。

(二)外勤復(fù)審、實(shí)地勘測調(diào)查后，簽署調(diào)查意見,。

(三)內(nèi)勤收費(fèi),。

(四)科長審批。

(五)主任審批,。

(六)外勤打印意見,、登記表,、轉(zhuǎn)件單。

(七)內(nèi)勤移交產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理中心,。

拆遷安置房可以貸款嗎

拆遷安置房在滿足一定條件的情況下是可以貸款的。

一,、拆遷安置房貸款辦理?xiàng)l件

對(duì)于拆遷安置房貸款的辦理?xiàng)l件,，不同的地區(qū),，其規(guī)定可能有所不同,。如果貸款對(duì)象是已按規(guī)定繳存住房公積金，且具有完全民事行為能力的在職職工,，可以參考以下辦理?xiàng)l件：

1,、具有本市區(qū)常住戶口或有效居留身份；

2,、在申請(qǐng)貸款時(shí),，正常連續(xù)繳存住房公積金一年(含)以上，新開戶職工正常連續(xù)繳存住房公積金六個(gè)月(含)以上,；

3,、實(shí)際發(fā)生拆遷安置房的行為；

4,、同意以貸款所購買安置房的房產(chǎn)價(jià)值全額作為抵押,；

5、有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入,，且個(gè)人信用良好,，具有足夠償還貸款本息的能力；

6,、借款人夫妻雙方?jīng)]有未結(jié)清的住房公積金貸款,。

二、拆遷安置房貸款申報(bào)需提交的材料

凡辦理拆遷安置房公積金貸款業(yè)務(wù)的,，均需提供以下材料：

1,、夫妻雙方身份證；

2,、戶籍證明,；

3、結(jié)婚證(未婚證明),；

4,、收入證明,；

5,、刷新后的公積金存折或公積金繳存流水,；

6、房屋登記信息證明,；

7,、拆遷安置協(xié)議；

8,、首期付款憑據(jù),、銀行對(duì)賬單；

9,、管理中心要求的其他材料,。

注意：上述所有材料都必須出示原件，并提供復(fù)印件3份,。

三,、拆遷安置房貸款的辦理流程

1、符合貸款條件者可向柜臺(tái)申領(lǐng)相關(guān)貸款表格或上網(wǎng)下載,；

2,、到住房公積金繳納地和購房所在地房管所開具房屋登記信息證明；

3,、未婚者需到民政部門開具未婚證明,；

4、到住房公積金繳納單位開具收入證明(表格網(wǎng)絡(luò)下載或柜臺(tái)領(lǐng)取),；

5,、帶齊相關(guān)原件及復(fù)印件到柜臺(tái)申請(qǐng)貸款受理；

6,、中心審批貸款,，借款人與承辦銀行簽訂合同；

7,、借款人到房地產(chǎn)交易部門辦理抵押登記手續(xù),；

8、承辦銀行審批,、發(fā)放貸款,。