一、物流地產(chǎn)商是做什么的

物流地產(chǎn)是根據(jù)客戶的需求,，選擇合適的地點，建設,、運營與管理專用物流設施,，而且采用本地與全球的專業(yè)技能開發(fā)物流配送設施，與客戶建立密切的合作關系,，為其在合適的時間與合適的地點,，提供合適的現(xiàn)代物流設施和專業(yè)的物業(yè)管理服務。

物流地產(chǎn)商則是提供物流地產(chǎn)相關的設計,、建造和物業(yè)管理服務的企業(yè),，它的本質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)商或工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，不過物流地產(chǎn)商不僅提供現(xiàn)代化的物流倉儲設施,，更為物流的整個價值鏈提供服務,。

二、物流地產(chǎn)商的開發(fā)運營模式有哪些

物流地產(chǎn)作為專業(yè)化的現(xiàn)代經(jīng)營性物流設施載體,，對于提高客戶企業(yè)的物流運作效率至關重要,，物流地產(chǎn)商對物流地產(chǎn)的開發(fā)運營主要有五種模式：

1、物流企業(yè)主導型運營模式

物流企業(yè)是物流企業(yè)主導的運營模式的主體,，物流企業(yè)按物流市場需求,，結(jié)合自身物流業(yè)務發(fā)展的需要,，由物流地產(chǎn)開發(fā)商進行物流設施的投資建設。

具體活動主要有規(guī)劃,、選址,、設計、開發(fā)建設等,，物流地產(chǎn)設施的擁有權(quán)屬物流企業(yè)所有,，項目建成后，部分留作自用,，以滿足自身發(fā)展需要,，其余部分則轉(zhuǎn)租給其他企業(yè)。

該模式的優(yōu)點在于由于物流企業(yè)比較熟悉客戶所需的物業(yè)管理服務和物流設施,，可能會使得物業(yè)的折舊費用享受到政府稅收減免的優(yōu)惠,，從而在很大程度上節(jié)省租金，降低稅費,；

缺點在于物流企業(yè)在運營的初期,，由于為客戶單獨提供優(yōu)質(zhì)且高效的定制化物流設施的設計、建設與咨詢服務的難度較大,，資金方面的管理水平及專業(yè)能力較差,，存在很大的資金風險，導致運營成本増加,，管理效率較低,。

2、物流地產(chǎn)商主導型運營模式

物流地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)客戶的物流設施需求,，購買,、改造既有的物流設施，或按客戶要求進行選址,、拿地,、規(guī)劃、設計,、開發(fā)建設并完成相關物流設施,，產(chǎn)業(yè)企業(yè)自行決定自用還是出租給客戶，并通過專業(yè)團隊提供資助建設的物流設施及物業(yè)管理服務,，該模式在物流倉庫等場景下應用廣泛,。

投資收益的來源主要由地產(chǎn)增值,、物業(yè)費、物流設施設備租金,、物流設施相關的咨詢服務等,，該模式的優(yōu)勢是可以有效發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的資金實力、房地產(chǎn)運作能力以及物流設施設計能力,，在短時間內(nèi)進行資金管理,，降低物流成本，有效幫助客戶將大額資金投入在核心業(yè)務,，不給企業(yè)帶來資金壓力,，提高物流企業(yè)競爭力，降低財務風險,；

不足之處是相對于較小規(guī)模的企業(yè)來說,，因物流設施標準較高，設備先進,，可能會有過高的租金成本,。

3、物流商與地產(chǎn)商,、電商合作型運營模式

由地產(chǎn)商,、物流商通過簽署合作協(xié)議等，共同出資設立物流地產(chǎn)的項目公司,，并合作經(jīng)營,。

該模式既能展示地產(chǎn)商拿地、建設的優(yōu)勢,，也可以發(fā)揮物流商在物流效率及運營管理方面的優(yōu)點,，根據(jù)客戶的物流設施需求提供物流設施的租賃、咨詢,、物業(yè)管理等服務,，再根據(jù)協(xié)議約定進行項目收益分配與風險承擔。

該模式的優(yōu)點在于地產(chǎn)建設中的各種風險共同承擔,，地產(chǎn)商可以發(fā)揮地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢，而物流企業(yè)可以發(fā)擴物流企業(yè)在設施選址,、物流網(wǎng)絡,、物流運營、物流服務等方面優(yōu)勢,，雙方優(yōu)勢互補合作共臝,；

而不足在于可能面臨的信用風險、利益分配和風險分擔等問題,，如何更好解決雙方在合作過程中是否有利益矛盾是重點,。

4、第三方牽頭型運營模式

由第三方牽頭，作為地產(chǎn)企業(yè)和物流企業(yè)的橋梁,，并進行物流商與地產(chǎn)商的資源整合,，開展合作型的經(jīng)營模式，同時審查房地產(chǎn)企業(yè)和物流企業(yè)的實力,、資格等,，實現(xiàn)聯(lián)合。

建成后的物業(yè)由第三方負責招商,、管理工作,，同時第三方也要身纏開發(fā)建設及運營收益，且由第三方按協(xié)議約定進行分配,，第三方一般為政府或中介組織,。

該模式的優(yōu)點在于擁有獨立第三方進行審查，從而源頭解決了雙方的信用風險,、避免后期在該處可能產(chǎn)生的矛盾,；而缺點在于，該模式對第三方要求較高,，需要高行業(yè)自律性,。

5、基金型運營模式

該模式與傳統(tǒng)的運營模式不同之處在于引入了基金公司,，基金公司由物流地產(chǎn)企業(yè)與其他投資者共同成立,。物流地產(chǎn)企業(yè)將其持有的物流資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給基金，再通過基金公司這個渠道發(fā)行的基金持有物流資產(chǎn),，由物流地產(chǎn)商控制物流資產(chǎn)轉(zhuǎn)為基金控制物流資產(chǎn),。主要的業(yè)務為：物流地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務、物流地產(chǎn)運營管理業(yè)務,、基金管理業(yè)務,。

金融優(yōu)勢是該模式的亮點。開發(fā)拿地,、基礎建設,、物流設施的配備，都對于資金有大量需求,，基金公司可以通過自身優(yōu)勢的發(fā)揮,，降低資金使用成本，間接為客戶降低物流費用,，解決了傳統(tǒng)經(jīng)營模式下資金占用時間長,，投資回報期長，融資壓力高等問題,。

缺點在于前期建設以及后期項目運營方面,，都可能出現(xiàn)因不熟悉客戶而失去客戶信任的情況,。

三、不同物流地產(chǎn)開發(fā)運營模式比較分析

物流地產(chǎn)運營模式的選擇與企業(yè)是否能夠快速發(fā)展息息相關,，企業(yè)核心競爭力之一就是合適的運營模式,，不同的運營模式各有各的優(yōu)點，下面為大家比較分析一下：

1,、從資金占用角度來看,，基金運營模式表現(xiàn)最優(yōu)，資金使用成本低,，資金壓力小,，其余模式均占用大量流動資金，可能會因此而導致原本運營模式的優(yōu)勢消失,，且基金模式下,，公司財務數(shù)據(jù)表現(xiàn)更為出色。

2,、從對于經(jīng)營管理工作的能力要求來看,，需要合作的運營模式對于管理能力的要求高，即物流商與地產(chǎn)商,、電商合作的模式需要花費更多的精力在于管理工作方面,，因為屬于合作方式，可能會存在信息不對稱,，溝通成本較大,，道德風險等問題。

3,、其余模式下,，各方發(fā)揮自身專業(yè)能力優(yōu)勢即可，合作相關的管理工作相對較少,，對合作相關的工作強度要求相對較低,。

4、從專業(yè)能力發(fā)揮的角度來看,，除第三方牽頭型運營模式外,，其余模式均可使得自身專業(yè)能力正常發(fā)揮甚至超長發(fā)揮。在第三方牽頭型運營模式下,，特別是由各地政府牽頭進行規(guī)劃,、開發(fā)，再委托專門經(jīng)營管理機構(gòu)運作的物流園區(qū),，普遍不能發(fā)揮物流中心的專業(yè)職能。因為在該模式下,，主要是通過為入駐企業(yè)提供服務而取得收益,，與物流業(yè)務的拓展無關，若后期想要投資其他項目，可能會因不夠?qū)I(yè)而使得投入打了水漂,。