一、物流地產(chǎn)公司如何拿地

物流地產(chǎn)商的核心競爭能力是獲得資源,，在整個流程中的第一步,，也是物流地產(chǎn)的初始階段——拿地，這是物流地產(chǎn)的第一步,，也是最難的第一步,，土地是稀缺資源、尤其是物流地產(chǎn)商布局的一線城市,、節(jié)點城市,。在工業(yè)物流用地指標(biāo)趨于收緊的情況下，物流地產(chǎn)商主要通過以下兩種方式拿地：

1,、在政府招拍下獲得土地

有國企背景的或者資金實力雄厚物流地產(chǎn)商在這一拿地方面占有較大的優(yōu)勢，政府所倡導(dǎo)發(fā)展的產(chǎn)業(yè),，很可能拿到零地價的優(yōu)惠方式,。而且在滿足政府招商引資的指標(biāo)下，也會有很大的優(yōu)惠方案,。

所以,，這就需要物流地產(chǎn)商對項目進(jìn)行包裝,，在前期做好準(zhǔn)備工作，詳細(xì)了解當(dāng)?shù)卣恼咧贫?、目前的指?biāo)要求,、城市發(fā)展方向。而對于財政收入較低的開發(fā)區(qū),，可以和一些納稅大戶合作,，一起成立項目公司，將稅源落地為砝碼可以快遞取得土地,。

2,、直接控股企業(yè)取得土地所有權(quán)或者從企業(yè)手上購買

根據(jù)我國法律規(guī)定，土地禁止買賣,，但是可以將有土地使用權(quán)的土地信息發(fā)到土地流轉(zhuǎn)平臺,，借助互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，但是城鄉(xiāng)規(guī)劃法里對于工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓有著比較苛刻的規(guī)定,，所以轉(zhuǎn)讓購買二手土地而言,，很少通過正式轉(zhuǎn)讓手續(xù)和協(xié)議進(jìn)行土地所有全的變更，所以大多采用購買土地名下所有權(quán)企業(yè)的名義進(jìn)行,；將企業(yè)股份進(jìn)行溢價置換和購買從而達(dá)到購買土地的目的,。

二、物流地產(chǎn)商為什么拿地難

對于物流地產(chǎn)商來說,，拿地的首要選擇便是省會城市和一線城市,，但如今這些城市的拿地難度是很高的，現(xiàn)在省會城市和一線城市出讓工業(yè)土地在慢慢縮小,，主要原因是：

1,、物流地產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)小，其租金的營業(yè)稅主要為物流地產(chǎn)的稅收貢獻(xiàn),。而同樣面積制造業(yè)企業(yè)所繳納的增值稅和所得稅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于營業(yè)稅,，在稅收上的貢獻(xiàn)比較大。

2,、省會城市和一線城市的城市化率較高,，相對來說，城市工業(yè)用地非常少,。

3,、現(xiàn)今主要宣傳的現(xiàn)代物流園區(qū)，機(jī)械化程度比較高,，所需要的人員較少,，就業(yè)率低，對當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)幫助少,。

出于物流園區(qū)建造周期,、城市規(guī)劃,、就業(yè)解決、財稅征收方面的考慮,，現(xiàn)在物流地產(chǎn)商拿地越來越難了,。

三、物流地產(chǎn)企業(yè)該拿什么樣的地

對于物流地產(chǎn)企業(yè)來說,，除了一線城市外,，拿地還可以考慮一線周邊衛(wèi)星城市,。

一線城市土地資源緊張,，成本高昂,，拿地困難重重,，目前國內(nèi)一級物流中心是上海,、深圳,、天津,、北京,、廣州,，二級物流中心是成都,、重慶、武漢,、南京等地,，三級物流中心是長沙、鄭州,、合肥,、濟(jì)南等地，三級物流中心呈金字塔型,。

金字塔尖一線大城市周邊的衛(wèi)星城是物流地產(chǎn)拿地的最佳選擇,，衛(wèi)星城接受一線外溢需求、交通便捷,、距離一線城市近,，立足衛(wèi)星城服務(wù)一線，如廊坊可輻射京津冀圈,、佛山東莞輻射珠三角,。此外交通便利的二線城市也是優(yōu)質(zhì)選擇，本身二線城市擁有消費(fèi)群體,，加上交通發(fā)達(dá),，立足二線也能服務(wù)一線。