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物流地產(chǎn)公司如何拿地 物流地產(chǎn)商為什么拿地難

本文章由注冊用戶 房產(chǎn)大亨 上傳提供 2024-04-15 評論 發(fā)布 糾錯/刪除 版權(quán)聲明 0
摘要:物流地產(chǎn)公司開發(fā)物流地產(chǎn)項目,,首先要拿地,,一般有兩種拿地方式,一是在政府招拍下獲得土地,二是直接控股企業(yè)取得土地所有權(quán)或者從企業(yè)手上購買,。一般物流地產(chǎn)商拿地的首要選擇便是省會城市和一線城市,,不過由于稅收貢獻(xiàn)小,、城市工業(yè)用地減少和物流地產(chǎn)就業(yè)貢獻(xiàn)低等原因,,物流地產(chǎn)商拿地越來越難了,。下面一起來了解一下物流地產(chǎn)公司如何拿地以及物流地產(chǎn)商為什么拿地難吧。

一,、物流地產(chǎn)公司如何拿地

物流地產(chǎn)商的核心競爭能力是獲得資源,,在整個流程中的第一步,也是物流地產(chǎn)的初始階段——拿地,,這是物流地產(chǎn)的第一步,,也是最難的第一步,,土地是稀缺資源,、尤其是物流地產(chǎn)商布局的一線城市、節(jié)點(diǎn)城市,。在工業(yè)物流用地指標(biāo)趨于收緊的情況下,,物流地產(chǎn)商主要通過以下兩種方式拿地:

1、在政府招拍下獲得土地

有國企背景的或者資金實力雄厚物流地產(chǎn)商在這一拿地方面占有較大的優(yōu)勢,,政府所倡導(dǎo)發(fā)展的產(chǎn)業(yè),,很可能拿到零地價的優(yōu)惠方式,。而且在滿足政府招商引資的指標(biāo)下,也會有很大的優(yōu)惠方案。

所以,,這就需要物流地產(chǎn)商對項目進(jìn)行包裝,,在前期做好準(zhǔn)備工作,詳細(xì)了解當(dāng)?shù)卣恼咧贫?、目前的指?biāo)要求,、城市發(fā)展方向。而對于財政收入較低的開發(fā)區(qū),,可以和一些納稅大戶合作,,一起成立項目公司,,將稅源落地為砝碼可以快遞取得土地。

2,、直接控股企業(yè)取得土地所有權(quán)或者從企業(yè)手上購買

根據(jù)我國法律規(guī)定,,土地禁止買賣,,但是可以將有土地使用權(quán)的土地信息發(fā)到土地流轉(zhuǎn)平臺,借助互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn),,但是城鄉(xiāng)規(guī)劃法里對于工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓有著比較苛刻的規(guī)定,,所以轉(zhuǎn)讓購買二手土地而言,很少通過正式轉(zhuǎn)讓手續(xù)和協(xié)議進(jìn)行土地所有全的變更,,所以大多采用購買土地名下所有權(quán)企業(yè)的名義進(jìn)行,;將企業(yè)股份進(jìn)行溢價置換和購買從而達(dá)到購買土地的目的。

二,、物流地產(chǎn)商為什么拿地難

對于物流地產(chǎn)商來說,,拿地的首要選擇便是省會城市和一線城市,但如今這些城市的拿地難度是很高的,,現(xiàn)在省會城市和一線城市出讓工業(yè)土地在慢慢縮小,,主要原因是:

1、物流地產(chǎn)稅收貢獻(xiàn)小,,其租金的營業(yè)稅主要為物流地產(chǎn)的稅收貢獻(xiàn),。而同樣面積制造業(yè)企業(yè)所繳納的增值稅和所得稅要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于營業(yè)稅,在稅收上的貢獻(xiàn)比較大,。

2,、省會城市和一線城市的城市化率較高,相對來說,,城市工業(yè)用地非常少,。

3、現(xiàn)今主要宣傳的現(xiàn)代物流園區(qū),,機(jī)械化程度比較高,,所需要的人員較少,就業(yè)率低,,對當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)幫助少,。

出于物流園區(qū)建造周期、城市規(guī)劃,、就業(yè)解決,、財稅征收方面的考慮,現(xiàn)在物流地產(chǎn)商拿地越來越難了,。

三,、物流地產(chǎn)企業(yè)該拿什么樣的地

對于物流地產(chǎn)企業(yè)來說,除了一線城市外,,拿地還可以考慮一線周邊衛(wèi)星城市,。

一線城市土地資源緊張,成本高昂,,拿地困難重重,,目前國內(nèi)一級物流中心是上海、深圳,、天津,、北京、廣州,,二級物流中心是成都,、重慶、武漢,、南京等地,,三級物流中心是長沙、鄭州,、合肥,、濟(jì)南等地,三級物流中心呈金字塔型,。

金字塔尖一線大城市周邊的衛(wèi)星城是物流地產(chǎn)拿地的最佳選擇,,衛(wèi)星城接受一線外溢需求、交通便捷,、距離一線城市近,,立足衛(wèi)星城服務(wù)一線,如廊坊可輻射京津冀圈,、佛山東莞輻射珠三角,。此外交通便利的二線城市也是優(yōu)質(zhì)選擇,本身二線城市擁有消費(fèi)群體,,加上交通發(fā)達(dá),,立足二線也能服務(wù)一線。

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