一、物流地產(chǎn)行業(yè)的投資回報率是多少

物流地產(chǎn)分屬工業(yè)地產(chǎn),，是房地產(chǎn)輕資產(chǎn)化的重要存量運營細(xì)分領(lǐng)域,，近年來隨著物流行業(yè)的快速發(fā)展，物流地產(chǎn)行業(yè)的投資回報率非常可觀,，受到諸多資本的青睞,。

據(jù)了解，一線城市的物流地產(chǎn)投資回報率在6%-8%左右,，遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%和住宅地產(chǎn)在2%-3%的投資回報率,；從租金增長率來看，一線城市的物流地產(chǎn)每年有幾個點的百分比增長的,。

物流地產(chǎn)行業(yè)之所以有這么高的投資回報率,，主要是供不應(yīng)求，中國的物流倉儲面積和外國差距很大,，而且97%都是普通倉儲設(shè)施,，高端物流地產(chǎn)項目占比太低，隨著城市化,、產(chǎn)業(yè)升級等要求,，再加上普通倉庫因附加值低可能還面臨拆遷，因此未來供應(yīng)可能更緊缺,。

除了供需不匹配導(dǎo)致的租金持續(xù)上漲之外,，物流地產(chǎn)年化回報率走高，還在于除了單一的倉庫租賃收入,，物流地產(chǎn)還有很多增收項目,，可謂八方來財，因此投資回報率就比較高了,?！?a href="http://jsmbw.com/goomai/2zEMNDM3.html" target="_blank">物流地產(chǎn)項目收益來源有哪些>>】

二、物流地產(chǎn)的投資回報率是怎樣做高的

想讓投資回報率高,，那么投資成本要低,，而投資回報得高，把物流地產(chǎn)仔細(xì)一分解,，能得到以下四個衡量標(biāo)準(zhǔn)——更高的價（租金）,、更大的量（出租率）、更低的土地成本和資金成本：

1,、價/租金

倉庫出租市場上有形形色色的倉庫,，租金也根據(jù)地理位置、實用面積,、主體結(jié)構(gòu),、裝卸貨設(shè)施裝置等因素而差異很大，但總的來說,，可以分成兩類——傳統(tǒng)的普通倉儲和高端現(xiàn)代倉儲,。

考慮到拿地越來越困難,，成本也高，投資做物流地產(chǎn)的往往都是用于建設(shè)高端現(xiàn)代倉儲設(shè)施,，以獲取租金的最大價值?，F(xiàn)代集約物流倉儲的租金之所以能夠定價更高，并不是投入更大,、造得更高端就行的,，如果不適用就找不夠租客,，導(dǎo)致有價無市或者空置率太高,，就無法獲得高收入,，因此,，現(xiàn)代集約物流倉儲在功能上也比傳統(tǒng)倉庫更多元,，能夠滿足不同租客的潛在需求。

2、量/出租率

倉儲物流園區(qū)出租率要高,，除了備有必需的基礎(chǔ)設(shè)施,，通過地產(chǎn)資源把相應(yīng)的配套服務(wù)及設(shè)備、資源整合,、以帶動人流,、物流、信息流、資金流的全面匯集,，提高供應(yīng)鏈效率，提升出租率,、最終實現(xiàn)資源價值的最大化。

硬件和軟件更完備的倉儲物流園區(qū),，能為客戶提供除了倉庫租賃外的其他服務(wù)項目,，例如物流設(shè)備租賃,、辦公區(qū)域共享、食堂開放,、裝卸服務(wù),、加工,、包裝甚至金融服務(wù)的提供,，自然也就有了這些項目的收入來源。

3,、土地價格

物流地產(chǎn)企業(yè)獲取土地的能力與拿地價格從成本端決定投資回報率,，目前我國優(yōu)質(zhì)倉儲布局以長三角、珠三角及渤海灣等三大都市圈為主,，在現(xiàn)今都市圈供地趨緊下物流用地日益稀缺,，物流地產(chǎn)商逐漸將目光轉(zhuǎn)移至以存量資源為基礎(chǔ)的如二手土地、存量工業(yè)用地等上,。當(dāng)然,，本土房企在土地資源上的優(yōu)勢也是讓物流地產(chǎn)的地價能更有優(yōu)勢的因素。

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)商除了拿地有優(yōu)勢,、搞建筑內(nèi)行而會直接主導(dǎo)開發(fā)物流地產(chǎn)項目外,，跟物流公司合作或者與第三方中介聯(lián)合投資運營物流地產(chǎn)，都是有模式可循的,。

4,、資金價格

自有資金成本低，但開發(fā)物流園區(qū)等地產(chǎn)項目由于建設(shè)投資成本高且周期長,，物流地產(chǎn)商若只能通過租金上升以及土地溢價來逐步收回資金,，周期較長下會造成負(fù)債壓力攀升，最后算起來實際使用的資金成本反而高,，弄不好還有資金鏈斷裂的風(fēng)險,。因此往往是自有資金加外部資金一起來更精彩。

外部資金的進入并非只靠物流地產(chǎn)商去融資,、找到“便宜的”錢來用,，而通常是物流地產(chǎn)企業(yè)與外部資金設(shè)立合資子公司或開發(fā)基金進行項目開發(fā),，以減少占用自有資金，有利于前期的迅速擴張,。而在物業(yè)建成后的運營期,，企業(yè)可以選擇出售基金份額獲得流動資金繼續(xù)擴張新項目，或者繼續(xù)持有部分份額,，以獲得基金運營管理的持續(xù)分紅收益,。