買房流程

第一環(huán)節(jié)：著手準備買房

買房首先要根據(jù)資金實力、還款能力等估算自己的實際購買力,，并根據(jù)工作生活的需要,，確定房屋的區(qū)位、面積,、價格,、樓層、朝向等,。

第二環(huán)節(jié)：挑選房源

這一環(huán)節(jié)是準備工作的延續(xù),，可以從報紙、電視,、網(wǎng)絡(luò)或相關(guān)房地產(chǎn)網(wǎng)站上查詢,，購房者需要綜合三種媒體的優(yōu)勢，全面細致考察房源信息,。

第三環(huán)節(jié)：實地看房

選房是個技術(shù)含量很高的活兒,。選房前你要對容積率、綠化率,、公攤,、戶型方面的基礎(chǔ)知識有所了解。

如購買的是現(xiàn)房,，可以直觀地看到房屋的結(jié)構(gòu),、戶型，但如果是期房則只能以戶型圖來作為選房依據(jù),。這個時候,，購房者一定要學會看戶型圖。

一般來說,，選房要從房子六個方面來考慮是否買房,。六個方面包括：地段、價格,、周邊市政規(guī)劃,、環(huán)境配套、房屋結(jié)構(gòu)和朝向,、物業(yè)管理,。

第四項環(huán)節(jié)：談判簽定買賣合同

確定目標后,，就進入了和售房人實質(zhì)性接觸的談判階段。談判簽訂買賣合同這一環(huán)節(jié)是購房過程中最重要的環(huán)節(jié),，買賣雙方必須把自身的權(quán)利和義務(wù)落實到文字上,，特別是有關(guān)房屋的面積、付款方式,、物業(yè)狀況等關(guān)鍵條款,。

第五環(huán)節(jié)：辦理貸款

目前二手房可以辦理商業(yè)貸款。根據(jù)自身的財力和所購房屋的各種條件綜合考慮貸款的額度,、年限等,。由中介公司協(xié)助按銀行的有關(guān)規(guī)定辦理貸款手續(xù)。

第六環(huán)節(jié)：辦理產(chǎn)權(quán)過戶

原來賣方的名字要更換成新的買房人的名字,。要在中介公司的指導(dǎo)下準備齊相關(guān)的資料,，然后權(quán)證人員協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

第七環(huán)節(jié)：驗房入住

驗房入住一定要把所購房屋的水,、電,、煤氣、有線電視費,、供暖費,、物業(yè)費等費用結(jié)清，買賣雙方和中介公司都要在物業(yè)交割單上簽字備檔,。

簽訂認購書

認購書簽訂必須的流程：

認購書主要內(nèi)容包括：

1． 認購物業(yè),；

2． 房價,，包括戶型,、面積、單位價格（幣種）,、總價等,；

3． 付款方式，包括一次付款,、分期付款,、按揭付款；

4． 認購條件,，包括認購書應(yīng)注意事項,、定金、鑒定正式條約的時間,、付款地點,、帳戶、簽約地點等,。

在簽定完認購書后,，銷售方還應(yīng)給購房人發(fā)放《簽約須知》,，以便使購房者明白下一個細節(jié)，購房人只有明白其中內(nèi)容,，才能順利簽定購房契約,，其內(nèi)容包括：簽約地點、購房者應(yīng)帶證件,、購房者委托他人簽約時有關(guān)委托書的證明,、有關(guān)貸款憑證的說明、繳納有關(guān)稅費的說明,。

產(chǎn)權(quán)證辦理

房屋買賣當事人簽訂的商品房預(yù),、出售合同或房屋買賣合同依法生效后30日內(nèi)雙方應(yīng)到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。

產(chǎn)權(quán)證辦理的基本程序,？

1,、買賣雙方至產(chǎn)權(quán)登記部門，上交辦理產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)資料：

商品房：個人身份證,、房屋登記申請表,、購房證明書刊號、商品房購銷合同書（或預(yù)售合同書）,、房屋分戶平面圖,、繳款發(fā)票、交易監(jiān)證文書,。

拆遷安置房：個人身份證,、房屋登記表、房屋拆遷證明書,、房屋拆遷產(chǎn)權(quán)交換

證明書或購房證明書,、原房屋產(chǎn)權(quán)注銷證明、房屋拆遷安置補償結(jié)算單,、房屋分戶平面圖,、繳款發(fā)票。

單位新建房：法人資格證明（法人代碼證明或營業(yè)執(zhí)照,、房屋登記申請表,、建設(shè)項目批文、征地批文或用地許可證,、征地紅線圖,、建設(shè)許可證、建筑紅線圖,、建設(shè)設(shè)計防火審核意見書,、竣工平面圖、房屋總平面圖,、房屋分層平面圖,、竣工驗收報告）,。

個人新建房屋：個人身份證、房屋登記申請裝,、建筑許可證,、建筑紅線圖、建設(shè)設(shè)計防火審核意見書,。

2,、申請人上交資料后，房屋產(chǎn)權(quán)登記部門會開出收件收具,，注明領(lǐng)證日期,，領(lǐng)證日期一般距交件日期10天３個月左右。

3,、產(chǎn)權(quán)登記部門將對所收資料進行審核,，如發(fā)現(xiàn)申請人所交資料不全等特殊情況．會按房屋登記申請表所上所用申請人電話通知申請人．并順廷辦證時間．

買房應(yīng)繳稅費

契稅：指由于土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓,、房屋買賣,、交易或贈與等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅賦,。

營業(yè)稅：指對銷售房地產(chǎn)的單位和個人,，就其營業(yè)額按率計征的一種稅賦。 營業(yè)稅附加：指對繳納營業(yè)稅的單位和個人,，就其實繳的營業(yè)稅為計稅依據(jù)而征收的城市維修建設(shè)稅與教育費附加,。

房產(chǎn)稅：指以房屋為征稅對象，按照房屋的原值或房產(chǎn)租金收入的一定比例向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅賦,。印花稅：指對在經(jīng)濟活動中或經(jīng)濟交往中書面確立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證征收的一種稅賦,。

個人所得稅：指個人將擁有合法產(chǎn)權(quán)的房屋轉(zhuǎn)讓、出租或其他活動并取得收入,，就其所得計算征收的一種稅賦,。

?二手房稅費計算

交易手續(xù)費： 2.5元/平方米×建筑面積 ,；

合同印花稅： 房屋成交總額×0.05%,；

營 業(yè) 稅： 普通住宅 5年內(nèi)：房屋成交總額×5.55% ；5年或5年以上：免征 ,；

非普通住宅 5年內(nèi)：房屋成交總額×5.55% 5年或5年以上：差額 ×5.55% ,；

個人所得稅： 普通住宅房屋成交總額的1%或利潤部分×20％； 　　非普通住宅 房屋成交總額的2%或利潤部分×20％,；

土地增值稅：普通住宅免征,，非普通住宅3年內(nèi)：房屋成交總額×0.5% ，3年至5年：房屋成交總額×0.25% 5年或5年以上：免征,；

買賣合同公證費：（買賣合同需要公證時才須繳納） 房屋成交總額×0.3%,；

契稅是應(yīng)由買方交納的,，交稅比例是：

1、普通住宅應(yīng)該交納成交價或是評估價的1.5%的契稅,。

2,、非普通住宅應(yīng)該交納成交價或是評估價的3%的契稅。

買房 - 房貸與購房保險

房貸的注意事項

一,、申請貸款額度要量力而行買房

二,、辦按揭要選擇好貸款銀行

三、要選定最合適自己的還款方式

四,、向銀行提供資料要真實

五,、提供本人住址要準確、及時

六,、每月要按時還款避免罰息

另外也要注意：

一,、申請貸款前不要動用公積金

二、在借款最初一年內(nèi)不要提前還款

三,、還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行

四,、貸款后出租住房不要忘記告知義務(wù)

五、貸款還清后不要忘記撤銷抵押

六,、不要遺失借款合同和借據(jù)