史上最全的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)?
作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài),,房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,,包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。房產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋,包括住宅,、廠房,、倉(cāng)庫(kù)和商業(yè)、服務(wù),、文化,、教育、衛(wèi)生,、體育以及辦公用房等,。地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間,包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施,、地面道路等,。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性,在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn),??梢杂腥N存在形態(tài):即土地、建筑物,、房地合一,。在房地產(chǎn)拍賣中,其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài),,即土地(或土地使用權(quán)),、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。隨著個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展,,房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分,。
房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)200問(wèn)
1、房產(chǎn)
是指房屋經(jīng)濟(jì)形態(tài),,在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系,,在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。
2,、地產(chǎn)
是指土地財(cái)產(chǎn),,在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系,地產(chǎn)包含地面及其上下空間,,地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無(wú)權(quán)屬關(guān)系,。
3、房地產(chǎn)
是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利(所有權(quán),、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等),。
4,、房地產(chǎn)業(yè)
是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)為對(duì)象,,從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè),、經(jīng)營(yíng),、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè),。
5,、房地產(chǎn)開發(fā)
是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng),。
6,、土地開發(fā)
是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。
7,、土地所有制
現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制,,分為全民所有制(即國(guó)家所有)和勞動(dòng)群眾集體制(即集體所有)兩種形式。其中,,城市市區(qū)的土地全部屬于國(guó)家所有,;農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外,屬于集體所有,;宅基地和自留地,、自留山,屬于集體所有,;礦物,、水流、森林,、山嶺,、草原、荒地,、灘涂等自然資源,,屬于國(guó)家所有,由法律規(guī)定屬于集體所有,,森林、山嶺,、草原,、荒地、灘涂除外,。但地上建筑物既可以為國(guó)家所有,,也可以為集體、單位和個(gè)人所有,。因此,,同一宗房地產(chǎn),,其土地與地上建筑物的所有權(quán)往往是不一致的。
8,、集體土地
是指農(nóng)村集體所有的土地,。
9、征用土地
指國(guó)家為了公共利益的需要,,可依照法律規(guī)定對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用,。
10、土地的使用年限是如何確定的,?
凡與省市規(guī)劃國(guó)土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地,,其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即:居住用地七十年,;工業(yè)用地五十年,;教育、科技,、文化,、衛(wèi)生、體育用地五十年,;商業(yè),、旅游、娛樂(lè)用地四十年,;綜合用地或者其他用地五十年,。另外,加油站,、加氣站用地為二十年,。
11、房子的居住時(shí)間是多少,,土地使用年限屆滿后,,該怎么辦?
房屋一經(jīng)購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)后,,即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn),,并無(wú)居住年限的限制,擔(dān)對(duì)該房屋所占用范圍內(nèi)的土地來(lái)說(shuō),,因?yàn)橥恋爻龑儆诩w所有的外,,均屬于國(guó)家所有。業(yè)主所取得的為該土地的一定年限的使用權(quán),。住宅用地的土地使用時(shí)間為50—70年,,自開發(fā)商取得該土地使用證書之日起計(jì)算。在該土地使用年限屆滿后,,土地將由國(guó)家收回,。業(yè)主可以在繼續(xù)交納土地出讓金或使用費(fèi)的前提下,,繼續(xù)使用該土地。
12,、合作建房
是指以一方提供土地使用權(quán),,另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)形式。
13,、土地所有權(quán)
土地所有權(quán)是指國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國(guó)家土地和集體土地依法享有的占有,、使用、收益和處分的權(quán)能,。
14,、土地使用權(quán)的出讓
指國(guó)家以協(xié)議、招標(biāo),、拍賣的方式將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者,,由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
15,、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
是指土地使用者通過(guò)出售,、交換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為,。
16,、土地使用權(quán)劃撥
是指政府無(wú)償將土地?fù)馨l(fā)給使用者使用,一般沒(méi)有使用期限的限制,。以無(wú)償劃撥取得的土地使用權(quán),,其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意,交補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,、出租和抵押,。
17、什么是地籍,?什么是產(chǎn)籍,?
我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍,、房地產(chǎn)籍是同一概念,。它是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和法律狀況的調(diào)查與登記,,包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容,。具體來(lái)講,是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過(guò)程產(chǎn)生的各種圖表,、證件等登記資料,經(jīng)過(guò)整理,、加工,、分類而形成的圖,、檔、卡,、冊(cè)等資料的總稱,。
18、生地
指空間地,、田地,、未開墾地等不具備使用條件的土地。
19,、熟地
指三通一平或七通一平,,具備使用條件的土地。
20,、宗地
是地籍的最小單元,,是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。
21,、宗地圖
是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖,。它反映一宗地的基本情況。包括:宗地權(quán)屬界線,、界址點(diǎn)位置,、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等,。
22,、證書附圖
即房地產(chǎn)后面的附圖,是房地產(chǎn)證的重要組成部分,,主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況,。
23、樓花
一詞最早源自香港是指未完工的物業(yè)(即在建物業(yè)),,另一說(shuō)法即指未正式交付之前的商品房,。
24、期房
是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)不具備即買即可入住的商品房,,即房地產(chǎn)開發(fā)商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止,,所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購(gòu)買期房時(shí)應(yīng)簽商品房預(yù)售合同,。
25,、 現(xiàn)房
是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房,即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房,,與消費(fèi)者簽訂商品詳盡買賣合同后,,立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。
26,、毛坯房
房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒(méi)有門,,墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房,。
27、成品房
是指對(duì)墻面,、天花,、門套、地板實(shí)行裝修,。
(1) 內(nèi)墻面為普通仿瓷涂料,;
(2) 客廳樓地板為普通瓷磚;
(3) 普通鋁合金窗,;
(4) 普通膠合板門,。
28、商品房
是指以完全的市場(chǎng)價(jià)格向購(gòu)房者出售的房子,。
29,、空置商品房
指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房(可免交契稅)。
30,、存量房
即二手房的書面稱呼,,是相對(duì)首次成交的商品房而言。
31,、二手房
通常是指再次進(jìn)行買賣交易的住房,。個(gè)人購(gòu)買的新竣工的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房及單位自建住房,,辦完產(chǎn)權(quán)證后,,再次上市買賣,這些都稱為二手房,。
32,、經(jīng)濟(jì)適用房
根據(jù)北京市人民政府辦公廳京政發(fā)【1998】第54號(hào)文件,經(jīng)濟(jì)適用住房是面向中低收入家庭的普通住宅,;要體現(xiàn)適用,、經(jīng)濟(jì)、美觀,、安全,、衛(wèi)生、便利的原則,;布局要符合城市規(guī)劃的要求,;使用功能要滿足居民基本生活的需要;建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)北京市“九五”住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn),,結(jié)合市場(chǎng)需求確定,。
33、房改房
在房改政策出臺(tái)后,國(guó)家機(jī)關(guān),、企事業(yè)單位的職工需要按規(guī)定將目前居住的房子購(gòu)買下來(lái),,我們把為類公房稱之為房改房。
34,、安居房分為哪幾種?
安居房包括按規(guī)定出售出租給國(guó)家機(jī)關(guān),、事業(yè)單位,、企業(yè)單位職工的準(zhǔn)成本房、全成本房,、全成本微利房和社會(huì)微利房,。
35、個(gè)人住房基金
有些單位建立了個(gè)人住房基金,。職工個(gè)人住房基金是由個(gè)人的勞動(dòng)收入積累而成的基金,,其中一部分是根據(jù)政策規(guī)定從收入中提取得到(主要指公積金);另一部分則是自愿儲(chǔ)蓄部分則采取存款自愿,,取款自由的管理辦法,。
36、住房補(bǔ)貼
住房補(bǔ)貼是國(guó)家為職工解決住房問(wèn)題而給予的補(bǔ)貼資助,,即將單位原有用于建房,、購(gòu)房的資金轉(zhuǎn)化為住房補(bǔ)貼,分次(如按月)或一次性地發(fā)給職工,,再由職工到住房市場(chǎng)上通過(guò)購(gòu)買或租賃等方式解決自己的住房問(wèn)題,。住房補(bǔ)貼發(fā)放的原則是:堅(jiān)持效率優(yōu)先,兼顧公平的原則,,由各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格,、平均工資,以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定,。
37,、房屋的折舊
房屋折舊是逐步回收房屋投資的形式,即房屋的折舊費(fèi),。折舊費(fèi)是指房屋建造價(jià)值的平均損耗,。房屋在長(zhǎng)期的使用中,雖然保留原有的實(shí)物形態(tài),,但由于自然損耗和人為的損耗,,客觀存在的價(jià)值也會(huì)逐漸減少。這部分因損耗而減少的價(jià)值,,以貨幣形態(tài)來(lái)表現(xiàn),,就是折舊費(fèi)。確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價(jià)殘值、清理費(fèi)用和折舊年限,。
38,、房屋的所有權(quán)
是指對(duì)房屋全面支配的權(quán)利。房屋的所有權(quán)分為占有權(quán),、使用權(quán),、收益權(quán)和處分權(quán)四項(xiàng)權(quán)能,這也是房屋所有權(quán)的四項(xiàng)基本內(nèi)容,。
39,、房屋的占有權(quán)
通常由所有權(quán)人來(lái)行使,但有時(shí)也由別人來(lái)行使,,這就是使用權(quán)與所有權(quán)分離的情況,。
40、房屋的使用權(quán)
是對(duì)房屋的實(shí)際利用權(quán)利,。通過(guò)一定法律契約,,非房屋所有權(quán)人也可獲得房屋的使用權(quán)。
41,、房屋的收益權(quán)
是指房主收取房屋財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的各種收益,。
42、房屋的處分權(quán)
是所有權(quán)中一項(xiàng)最基本的權(quán)能,。房屋的處分權(quán)由房主行使,。有時(shí)房屋處分權(quán)也受到一定的限制。
43,、 房地產(chǎn)交易形式
房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)交易形式主要有兩種:地產(chǎn)交易形式與房產(chǎn)交易形式,。
44、住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”
是指按市場(chǎng)價(jià)和成本價(jià)購(gòu)買的房屋,,購(gòu)房者擁有全部產(chǎn)權(quán),。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。
45,、住宅的“部分產(chǎn)權(quán)”
是指職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的公有住宅,。在國(guó)家規(guī)定的住房面積之內(nèi),職工按標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房后只擁有部分產(chǎn)權(quán),,可以繼承和出售,,但出售時(shí)原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),售房的收入在扣除有關(guān)稅費(fèi)后,,按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權(quán)比例分配,。
46、 房產(chǎn)互換
是房屋所有人或使用人之間,,在相互自愿的基礎(chǔ)上,,采用等價(jià)不等價(jià)加補(bǔ)償?shù)姆绞较嗷ソ粨Q住房的行為。一般分為所有權(quán)互換和使用權(quán)互換兩種形式。
47,、建筑物
是指人工建造而成的房屋和構(gòu)筑物,,如墻體、樓地層,、樓梯,、門窗基礎(chǔ)。
48,、構(gòu)筑物
是指建筑物中除房屋以外的東西,,人們一般直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng),如煙囪,、水井、道路,、橋梁等,。
49、商品房的結(jié)構(gòu)
售房的樓書常見(jiàn)用語(yǔ),,房屋架構(gòu)可分為磚混結(jié)構(gòu),、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。
50,、磚混結(jié)構(gòu)
主要是磚墻承重,,部分是鋼盤混凝土承重的結(jié)構(gòu)。
51,、磚木結(jié)構(gòu)
主要承重構(gòu)件是由用磚和木兩種材料制成的結(jié)構(gòu),。
52、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)
主要承重構(gòu)件是由鋼筋和混凝土制成的結(jié)構(gòu),。
53,、住宅的開間
就是住宅的寬度。
54,、住宅的進(jìn)深
就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度,。
55、住宅的層高
是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離,,也就是一層房屋的高度,。
56、住宅的凈高
是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離,。
57,、居住小區(qū)總用地
是包括住宅總用地,公共建筑設(shè)施總用地,,道路,、廣場(chǎng)用地、庭院、綠化用地的總和,。
58,、住宅總用地
指低層、多層,、中高層,、高層以及住宅用地面積的總和。
59,、公建總用地
指小區(qū)內(nèi)部公共建筑占地面積的總和,。
60、房屋的基底面積
房屋的基底面積是指建筑物底層勒腳以上外圍水平投影面積,。
61,、道路、廣場(chǎng)用地
指小區(qū)內(nèi)主次干道,、支道,、人行道、綠化帶中間寬度大于1.5米的步行道及停車,、回車廣場(chǎng)和有鋪砌地面的場(chǎng)地面積之和,。
62、庭院,、綠化面積
指小區(qū)內(nèi)集中綠化帶,、小公園、住宅間集中種植花木,、草地,、假山、花架,、水榭,、水池,以及公共活動(dòng)場(chǎng)所等為小區(qū)所有居住人員共同使用權(quán)的綠化面積的總和,。
63,、人均總占地面積(平均米/人)
人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)。
64,、人均住宅用地面積(平方米/人)
人均住宅用地面積=小區(qū)內(nèi)總住宅用地/本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù),。
65、總建筑面積(平方米)
指小區(qū)內(nèi)住宅,、公共建筑,、人防地下室面積總和。
66,、住宅的建筑面積
亦稱建筑展開面積,,它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積之和,。它是表示一個(gè)建筑物規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。它包括三項(xiàng),,即使用面積,、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。
67,、結(jié)構(gòu)面積
是指房屋建筑中外墻,,內(nèi)墻柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)件所占面積的總和。
68,、使用面積
是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和,。
69、輔助面積
指臥室以外的凈面積,,包括過(guò)道,、衛(wèi)生間、廚房,、儲(chǔ)藏室,、陽(yáng)臺(tái)等。
70,、公用面積
是指住宅樓內(nèi)為住戶方便出入,正常交往保障生自學(xué)成才而設(shè)置的公共走廊,、樓梯,、電梯間等所占面積總和,并按棟或單元戶數(shù)按比率分?jǐn)偂?/p>
71,、套內(nèi)建筑面積
房屋按套(單元)計(jì)算的建筑面積為套(單元)門內(nèi)范圍的建筑面積,,包括套(單元)內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺(tái)面積,。
72,、套內(nèi)墻體面積
是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其它承重支撐體所占的面積,其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分割以及外墻(包括山墻)等共有墻,,均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積,。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
73,、公用建筑面積
各產(chǎn)權(quán)主體共同占有或共同使用權(quán)的建筑面積,,指各套(單元)以外為各戶共同使用,不可分割的建筑面積,。
74,、公用建筑面積的分?jǐn)傇瓌t是什么?
如有面積分割的文件或協(xié)議,,應(yīng)按其文件或協(xié)議分?jǐn)傆?jì)算,;如無(wú)分割文件或協(xié)議,,按規(guī)定的公用面積分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)傆?jì)算。
75,、哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?/strong>
應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套(單元)門以外的室內(nèi)外樓梯,、內(nèi)外廊、公共門廳,、通道,、電梯、配電房,、設(shè)備層,、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層,、技術(shù)層,、空調(diào)機(jī)房、消防控制室,、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室,、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房,、水箱間等,。
76、哪些公用面積不能分?jǐn)偅?/strong>
不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù),、非機(jī)動(dòng)車庫(kù),、公共開放空間、城市公共通道,、沿街的騎樓作為公共開放使用的建筑面積,、消防避難層;為多棟建筑物使用的配電房,;公民防護(hù)地下室以及地面車庫(kù),、地下設(shè)備用房等。
77,、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積
套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積均按陽(yáng)臺(tái)外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算,。其中封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影全部計(jì)算建筑面積,未封閉的陽(yáng)臺(tái)按水平投影的一半計(jì)算建筑面積,。
78,、套內(nèi)使用面積
指套內(nèi)住戶獨(dú)自使用的面積,一般包括臥室,、廚房,、衛(wèi)生間、過(guò)廳,、起居室,、內(nèi)走道,、陽(yáng)臺(tái)、壁柜等凈面積的總和,。
79,、套外使用面積
指套外全體住宅的公共使用面積,如樓梯間,、電梯間,、公共走道、公共用房等,。
80,、建筑容積率
是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
81,、建筑密度
即建筑覆蓋率,,指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。
82,、人口毛密度
人口毛密度=小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)/小區(qū)內(nèi)占地面積(公頃),。
83、平均每平方米造價(jià)(元)
平均每平方米造價(jià)建筑物總造價(jià)/建筑面積,。
84,、使用面積系數(shù)K1(%)
使用面積系數(shù)=總使用面積(平方米)/總建筑面積(平方米)×100%。
85,、居住面積系數(shù)K2(%)
居住面積系數(shù)=總居住面積(平方米)/總建筑面積(平方米)×100%,。
86、結(jié)構(gòu)面積系數(shù)K3(%)
結(jié)構(gòu)面積系數(shù)=總結(jié)構(gòu)面積(平方米)/總建筑面積(平方米)×100%,。
87、綠地率
是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比,。
88,、綠化率
是指植被垂直面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。
89,、銷售率
指售出的戶數(shù)占可銷的總戶數(shù)的比例,。
90、得房率
指套(單元)內(nèi)建筑面積與套建筑面積的比率,。
91,、公共能耗費(fèi)
是小區(qū)共用部位、共用設(shè)備和公共設(shè)施及在公共性服務(wù)中所發(fā)生的水,、電,、煤等能源消耗,被稱為公共能耗,,由此所產(chǎn)生的費(fèi)用為公共能耗費(fèi),。
92,、商品房預(yù)售
俗稱“賣樓花”,即在房地產(chǎn)尚未建成以前,,房地產(chǎn)的經(jīng)銷商在取得受買人一定數(shù)量的定金后,,將期房出售給受買人。
93,、商品房現(xiàn)售
是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人,,并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。
94,、外銷房
是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定,,通過(guò)實(shí)行土地批租形式,報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃,,建成后用于向境內(nèi)境外出售的住宅,、商業(yè)用房及其它建筑物。
95,、內(nèi)銷房
是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形式,,經(jīng)過(guò)政府主管部門審批,建成后用于在國(guó)內(nèi)范圍(目前不包括香港特別行政區(qū),、澳門和臺(tái)灣)出售的住宅,、商業(yè)用房及其它建筑物。
96,、規(guī)劃形態(tài)
是指這一項(xiàng)目的具體建筑構(gòu)成,,譬如一個(gè)項(xiàng)目一共由幾棟樓宇組成,每棟樓宇的使用性質(zhì)是什么,,單棟樓宇的地上有幾層,,地下有幾層,每一層的具體用途是什么,。
97,、住宅組團(tuán)
是一種融合了中式四合院建筑模式的居住結(jié)構(gòu)。
98,、單元式住宅
是指在多層,、高層樓房中的一種住宅建筑形式;通常每層樓面只有一個(gè)樓梯,,住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門,,一般多層住宅每個(gè)樓梯可以安排24到28戶。所以每個(gè)樓梯的控制面積又稱為一個(gè)居住單元,。
99,、居住單元
是指一個(gè)單元里有幾戶。俗稱:一梯兩戶,、一梯四戶等,。
100,、戶型
是指一套住宅由多少臥廳、廚,、衛(wèi)組成,。俗稱:一室一廳、二室一廳,、四室二廳二衛(wèi)等,。
101、套型
是指層住空間的大小范圍,。俗稱:小套,、中套、大套,。
102,、面積配比
指的是各種面積范圍的單元在某一樓盤單元總數(shù)中各自所占比例的多少。
103,、格局配比
是二房二廳,、三房二廳等各種格局的單元在某一樓盤的單元總數(shù)中各自所占的比例的多少。
104,、閣樓
是指位于房屋坡屋頂下部的房間,。
105、假層
是指房屋的最上一層,,四面外墻的高度一般不低于下式樓層外墻的高度,,以內(nèi)部房間利用部分屋架空間構(gòu)成的非正式層。
106,、普通住宅
是指按一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)造的居住用住宅,,高級(jí)公寓、別墅,、度假村等不屬于普通住宅的范疇,。
107、公寓
是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑,。
108、純辦公樓
是指專為各類公司的日常營(yíng)運(yùn)提供辦公活動(dòng)空間的大樓,。
109,、商場(chǎng)
是指規(guī)劃為對(duì)外公開進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的建筑物。
110,、綜合樓
是指兼有住家,、辦公甚至商場(chǎng)的大樓。
111,、商住住宅
是SOHO(居家辦公)住宅觀念的一種延伸,,它屬于住宅,,但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施,尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá),,使居住者在居住同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式,。
112、別墅
是指在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅,。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅,,二戶連體的別墅為雙拼別墅,單樓獨(dú)棟的則為獨(dú)棟別墅,。
113,、TOWNHOUSE(聯(lián)排別墅)
正確的譯法應(yīng)該為城區(qū)住宅,是從歐洲舶來(lái)的,,其原始意義是指在城區(qū)房屋,。目前是指建于城郊,高綠化率,,住宅功能齊全的景觀型聯(lián)排別墅,。
114、躍層式商品房
是指由上,、下兩層樓盤面,、臥室、起居室,、客廳,、衛(wèi)生間、廚房及其它輔助用房,,并采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接的房屋通風(fēng),、采光較好,布局緊湊,,功能分明,,只是戶內(nèi)樓梯占去一定使用面積,上下兩層只有一個(gè)出口,,發(fā)生火災(zāi)時(shí),,人員不易疏散。
115,、復(fù)式商品房
是由香港建筑師創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型房屋,,是在層高的一層樓中增建一個(gè)夾層,從而形成上下兩層的樓盤房,。實(shí)際層高要大大低于躍層式住宅,。復(fù)式住宅下層供起居、餐飲、洗浴用,,上層供休息,、儲(chǔ)藏用,戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯,。
116,、錯(cuò)層式住宅
是指樓面高度不一致錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系的住宅。
117,、SHOPPING MALL
直譯為“步行街購(gòu)物廣場(chǎng)”,,是目前國(guó)際上最流行、經(jīng)營(yíng)效果最佳的零售百貨模式,,它具有四大特征:開放性的公共休閑廣場(chǎng),、強(qiáng)烈吸引人氣;開放性的對(duì)外交通設(shè)計(jì),,廣納周邊人氣,,相對(duì)閉合的內(nèi)部通道回路,充分利用有效人流,,購(gòu)物與休閑良性互動(dòng),,形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。
118,、商品房的起價(jià)
是指商品房在銷售時(shí)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格,。
119、商品房的均價(jià)
是指商品房的銷售價(jià)格相加以后的和除以單位建筑面積的和,,即得出每平方米的價(jià)格,。
120、基價(jià)
經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米基本價(jià)格,,商品房的銷售價(jià)一般以基數(shù)增減樓層和朝向差價(jià)后得出,。
121、定金
只是預(yù)付款的一部分,,起不到擔(dān)保債權(quán)的作用,,在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下,無(wú)法得到雙倍的返還,。
122,、訂金
只是預(yù)付款的一部分,起不到擔(dān)保債權(quán)的作用,,在開發(fā)商違約不簽訂合同的情況下,,無(wú)法得到雙倍的返還。
123,、共有房產(chǎn)
共有房產(chǎn)是指某一房產(chǎn)屬于兩個(gè)或兩個(gè)以上的所有人共同所有。
124、《商品房預(yù)售許可證》
《商品房預(yù)售許可證》是市,、縣,、人民政府房地產(chǎn)管理部門向房地產(chǎn)開發(fā)公司頒發(fā)的一項(xiàng)證書,用以證明列入證書范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售給承購(gòu)人,。
125,、契稅
契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí),就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收,。它是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專門稅種,。(交易手續(xù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房減半)
126、公共維修基金
公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施,、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金,。商品房的公共維修基金由購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)交納,比例為購(gòu)房款的2%,。
127,、印花稅
印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅,。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅,,具有征收面廣、稅負(fù)輕,、由納稅人自行購(gòu)買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn),。
128、購(gòu)買房地產(chǎn)的條件
成年人提供身份證明:未成年人提供戶口簿及監(jiān)護(hù)人證明書,。
129,、未成年人是否可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》?
未成年人可以作為權(quán)利人辦理《房地產(chǎn)證》,,但辦理時(shí)須提交其監(jiān)護(hù)關(guān)系證明和監(jiān)護(hù)人身份證明,,并在《房地產(chǎn)證》上備注其法定監(jiān)護(hù)人姓名。由于未成年人為沒(méi)有民事行為能力或限制民事行為能力的人,,因此在處分該房地產(chǎn)時(shí)必須符合有關(guān)法律規(guī)定,。
130、申辦產(chǎn)權(quán)需具備哪些資料,?
審核后購(gòu)銷合同一份,、收件收據(jù)、產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)登記表,、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證審批表,、房屋所有權(quán)情況調(diào)查表、測(cè)量后的正式圖紙,。
131,、辦理產(chǎn)權(quán)需交納哪些費(fèi)用?
產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、勘丈測(cè)繪費(fèi),、印花稅,、工本費(fèi)。
132,、房地產(chǎn)權(quán)初始登記
指對(duì)未經(jīng)登記機(jī)關(guān)確認(rèn)其房地產(chǎn)權(quán)利,,領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)利證書的土地使用權(quán)及建筑物、附著物的所有權(quán)進(jìn)行的登記,。
133,、房地產(chǎn)登記
即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記,它是國(guó)家為健全法制,,加強(qiáng)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理,,依法確認(rèn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法定手續(xù)。城市房地產(chǎn)權(quán)屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記,。經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后,,由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)管理的行政手段,,只有通過(guò)產(chǎn)權(quán)登記,,才能對(duì)各類房地產(chǎn)權(quán)屬實(shí)施有效的管理。
134,、房地產(chǎn)登記的種類有哪些,?
房地產(chǎn)登記的種類分為初始登記、轉(zhuǎn)移登記,、抵押登記,、變更登記、其它登記,。
135,、什么情形屬于房地產(chǎn)變更登記?
下列情形屬于房地產(chǎn)變更登記:
(1)地產(chǎn)使用用途改變,;
(2)權(quán)利人姓名或名稱發(fā)生變化的,;
(3)房地產(chǎn)座落名稱或房地產(chǎn)名稱發(fā)生變化的;
(4)建筑物,、附著物倒塌,、拆除。
136,、房地產(chǎn)登記是以什么單位進(jìn)行登記的,?
房地產(chǎn)登記是以一宗土地為單位進(jìn)行登記的。所謂一宗土地,,是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊,。一宗土地存在兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人的,,各權(quán)利人分別對(duì)該宗土地上的建筑物、附著物的所有權(quán)和擁有的土地使用權(quán)份額申請(qǐng)登記,。
137,、申請(qǐng)房地產(chǎn)登記,可否委托他人代理,?
申請(qǐng)房地產(chǎn)登記,申請(qǐng)人可以委托他人代理,。由代理人辦理申請(qǐng)登記的,,應(yīng)向登記機(jī)關(guān)提交申請(qǐng)人的委托書。境外申請(qǐng)人的委托書應(yīng)按規(guī)定經(jīng)過(guò)公證或認(rèn)證,。
138,、確權(quán)
確權(quán)就是房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的確認(rèn)。即是依照法律,、政策的規(guī)定,,經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查,、地籍勘丈,、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè),、發(fā)放權(quán)利證書等登記規(guī)定程序,,確認(rèn)某一房地產(chǎn)權(quán)利歸屬的過(guò)程。
139,、房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓
房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓是指購(gòu)房者在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂了預(yù)購(gòu)商品房合同之后,,在商品房尚未竣工交付使用之前,由于購(gòu)房者一方原因,,如對(duì)房屋需求的改變或是故意炒作,,把原來(lái)因簽訂購(gòu)房合同而獲得的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人。房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓,,有的地方將其稱為“樓花”轉(zhuǎn)讓或“炒樓花”,。
140、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物,、附著物所有權(quán)的自然人,、法人和其他組織,通過(guò)買賣,、交換,、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的法律行為。
141,、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),,其他公用設(shè)施是否一起轉(zhuǎn)讓,?
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),轉(zhuǎn)讓人對(duì)同宗土地上的道路綠地,、休閑憩地,、空間余地、電梯,、樓梯,、連廊、天臺(tái)或者其他公用設(shè)施所擁有的權(quán)益同時(shí)轉(zhuǎn)移,。房地產(chǎn)首次轉(zhuǎn)讓合同對(duì)停車場(chǎng),、廣告權(quán)益沒(méi)有特別約定的,停車場(chǎng),、廣告權(quán)益隨房地產(chǎn)同時(shí)轉(zhuǎn)移,;有特別約定的,經(jīng)房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)初始登記,,由登記的權(quán)利人擁有,。
142、房地產(chǎn)抵押
指?jìng)鶆?wù)人或第三人(抵押人)以其合法擁有的房地產(chǎn)作為擔(dān)保物向債權(quán)人(或押權(quán)人)提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為,。房地產(chǎn)按揭于房地產(chǎn)抵押的一種形式,。
143、申請(qǐng)抵押登記應(yīng)提交什么資料,?
(1)《房地產(chǎn)抵押登記申請(qǐng)書》,;
(2)委托書;
(3)房地產(chǎn)證,;
(4)夫妻雙方身份證,、戶口簿、結(jié)婚證或未婚姻證明,;
(5)商品房買賣合同和個(gè)人住房借款合同,。
144、已抵押的房地產(chǎn)能否轉(zhuǎn)讓,?
根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定,,已抵押的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓,但應(yīng)由抵押人,、轉(zhuǎn)讓人和受讓人三方簽訂有關(guān)的公證書,,即簽訂將原抵押轉(zhuǎn)移給新的受讓方的協(xié)議;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,,轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效,。
145、以房地產(chǎn)抵押向銀行貸款,,是否一定要辦理登記,?
以房地產(chǎn)作為抵押物向銀行貸款,,一定要到房地產(chǎn)登記部門辦理抵押登記手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》的規(guī)定,,抵押合同自登記之日起生效,,所以,只有辦理了抵押登記,,抵押合同才有法律效力,。
146、借款人如何償還銀行貸款,?
貸款期限在1年內(nèi)(含1年)的,,實(shí)行到期本息一次性清償?shù)倪€款方式。貸款期限在1年以上雙方一般約定按等額本息還款法歸還貸款,,即借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。
147,、貸款期如遇利息調(diào)整,,如何處理?
根據(jù)人民銀行的規(guī)定,,貸款期間如遇國(guó)家調(diào)整利率,,貸款期限在1年以內(nèi)(含1年)的,實(shí)行合同利率,,不分段計(jì)算,;對(duì)一年期以上貸款,于下一年1月1日開始,,按相應(yīng)期限檔次利率執(zhí)行新利率,。
148、貸款人提前償還貸款時(shí),,本息如何計(jì)算,?
借款人在提前歸還貸款時(shí),應(yīng)提前10個(gè)工作日向貸款人提出書面申請(qǐng),,經(jīng)貸款審核同意,,貸款人可提前部分還本或提前清償全部貸款本息,提前清償?shù)牟糠衷谝院笃谙薏辉儆?jì)息,,此前已計(jì)收貸款利息不作調(diào)整,。
149、房屋租賃
是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用,,由承租人向出租人支付租金的行為.
150,、銀行按揭
按揭是英語(yǔ)“Mongase”(抵押)一詞的粵語(yǔ)音譯,因此,,銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款,,是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押,,由銀行先行支付房款給發(fā)展商,以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息,。
151,、加按揭
即對(duì)現(xiàn)有的工行房貸客戶提供以原貸款抵押物為擔(dān)保的貸款,資金用途限于購(gòu)買新的住房及家居消費(fèi),,也就是“原來(lái)按揭買下的房子,,還款達(dá)到一定額度后,可以將其抵押出去,,獲得新的貸款的一種業(yè)務(wù)形式”,。
152、轉(zhuǎn)按揭
轉(zhuǎn)按揭就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款,,個(gè)人住房轉(zhuǎn)按貸款是指已在銀行辦理個(gè)人住房貸款的借款人,,向原貸款銀行要求延長(zhǎng)貸款期限或?qū)⒌盅航o銀行的個(gè)人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款,。
153,、個(gè)人住房按揭需提交哪些資料?
購(gòu)房身份證,、戶口簿,、結(jié)婚證原件及復(fù)印件(若客戶為未婚則提供戶口所在地街辦計(jì)生委出具的未婚證明原件);購(gòu)房人及其配偶所在工作單位出具工資收入證明(若干個(gè)體戶則提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照及稅票),;購(gòu)房人已首付購(gòu)房款收據(jù)原件及復(fù)印件,;已與開發(fā)公司簽訂的購(gòu)房合同;在開戶行開戶的活期存折,;貸款申請(qǐng)書,、個(gè)人住房借款合同、借款借據(jù),、委托銀行扣收購(gòu)房還款協(xié)議書,、住房抵押承諾書。
154,、辦理按揭貸款應(yīng)交哪些費(fèi)用,?
保險(xiǎn)費(fèi)、公證費(fèi),、抵押登記費(fèi),。
155、等額本金還款法
等額本金還款法是一種計(jì)算非常簡(jiǎn)便,,實(shí)用性很強(qiáng)的一處還款方式,。基本算法原理是在還款期內(nèi)按期等額歸還本金,,并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息,。方式可以是按月還款和按季還款,。
156、一次性還本付息法
現(xiàn)各銀行規(guī)定,,貸款期限在一年以內(nèi)(含一年),,那么還款方式為到期一次性還本付息,即初期的貸款本金加上整個(gè)內(nèi)的利息綜合,。
157,、權(quán)利質(zhì)押貸款擔(dān)保
銀行可接受的質(zhì)押物是特定的有價(jià)證券和存單,有價(jià)證券包括國(guó)庫(kù)券,、金融債券和銀行認(rèn)可的企業(yè)債券,,存單只接收人民幣定期儲(chǔ)蓄存單。借款人申請(qǐng)質(zhì)押擔(dān)保貸款,,質(zhì)押權(quán)利憑證所載金額必須超過(guò)貸款額度,,即質(zhì)押權(quán)利憑證所載金額要至少大于貸款額度的10%。各種債券要經(jīng)過(guò)銀行鑒定,,證明真實(shí)有效,,方可用于質(zhì)押,人民幣定期儲(chǔ)蓄存單要有開戶銀行的鑒定證明及免掛失證明,,借款人在與銀行簽訂貸款質(zhì)押合同的同時(shí),要將有價(jià)證券,、存單等質(zhì)押物交由貸款銀行保管,,并由貸款銀行承擔(dān)保管責(zé)任,如果借款人要求進(jìn)行公證,,雙方可以到公證機(jī)關(guān)辦理公證手續(xù),,公證費(fèi)用由借款人承擔(dān)。選擇質(zhì)押貸款擔(dān)保方式,,要求居民家庭有足額的金融資產(chǎn),,依靠這些金融資產(chǎn)完全可以滿足購(gòu)房消費(fèi)的需要,只是購(gòu)房時(shí)難于變現(xiàn)或因變現(xiàn)會(huì)帶來(lái)一定損失而不想變現(xiàn),。因此,,采取質(zhì)押方式,只有少數(shù)人才能做到,。
158,、個(gè)人住房擔(dān)保貸款?
中國(guó)人民銀行于1997年4月頒布了《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理辦法》(該辦法在1998年5月進(jìn)行了修改),。按照該辦法的定義,,個(gè)人住房擔(dān)保貸款是指借款人或第三人以所購(gòu)住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物,或由第三人為其貸款提供保證,,并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款,;借款人到期不能償還還貸款本息的,,貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或要求保證的承擔(dān)連帶償還本息責(zé)任。
159,、住房公積金
是指國(guó)家機(jī)關(guān),、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè),、外商投資企業(yè),、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位,、民辦非企業(yè)單位,、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。它是一種長(zhǎng)期性的住房?jī)?chǔ)金,,具有社會(huì)保障性質(zhì),,是住房實(shí)物分配向貨幣分配轉(zhuǎn)化的一種形式。
160,、公積金貸款
公積金貸款也就是個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款,,是由城市住房資金管理中心及所屬分中心運(yùn)用房改資金委托銀行向購(gòu)買(含建造、大修)自住住房的公積金交存人和離退休職工發(fā)放的貸款,。
161,、申請(qǐng)住房公積金貸款的條件
凡住房公積金連續(xù)繳存6個(gè)月以上或累計(jì)繳存公積金一年以上,并且目前仍在繳存公積金,,才有資格申請(qǐng),。
162、公積金貸款的辦理程序
借款人填寫《早班審核書》,,并提交相關(guān)資料,;資料報(bào)送住房資金管理中心受理、審核,。
163,、辦理公積金貸款應(yīng)提供哪些資料?
身份證,、戶口簿,、結(jié)婚證、收入證明,、審核后購(gòu)房合同一份,,首付款票據(jù)。
164,、組合貸款
組合貸款是公積金貸款與商業(yè)貸款的合稱,。
165、住房抵押貸款
所謂抵押貸款就是抵押人(購(gòu)房者)向抵押權(quán)人(銀行)以所購(gòu)房產(chǎn)作貸款抵押,,并同時(shí)簽定抵押合同,,以不轉(zhuǎn)移所有權(quán)方式作為按期歸還貸款的擔(dān)保,并持公證的商品房預(yù)售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記,,當(dāng)?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后,,便可收回貸款的擔(dān)保,并持經(jīng)公證的商品房預(yù)售合同向有關(guān)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行抵押登記,,當(dāng)?shù)盅喝税春贤s定還清全部本息后,,便可收回“房屋所有權(quán)證”與“土地使用證”。
166,、商品房驗(yàn)收合格
指的是單體(即單幢樓盤)驗(yàn)收合格,。
167、商品房綜合驗(yàn)收合格
指的是包含所有配套設(shè)施在內(nèi)的全部建筑物的驗(yàn)收合格,。
168,、在什么情況下,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以交付使用,?
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工,,經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用,;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的,,不得交付使用。
169,、在房屋交付時(shí),,發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件?
房屋交付時(shí),,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》,,向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》,、《住宅使用說(shuō)明書》,。
170、物業(yè)的竣工驗(yàn)收
是指從物業(yè)形態(tài)上說(shuō),,建筑商完成了一項(xiàng)最終產(chǎn)品,,開發(fā)商也完成了物業(yè)開發(fā)任務(wù),這時(shí)他們之間所發(fā)生的一個(gè)法定手續(xù),。
171,、何為“預(yù)售面積”和“竣工面積”?
預(yù)售面積是指全部按建筑設(shè)計(jì)圖上尺寸計(jì)算的房地產(chǎn)建筑面積,,它只供房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)使用,;竣工面積是指房地產(chǎn)竣工后實(shí)測(cè)的面積或用與竣工房地產(chǎn)尺寸相符的建筑設(shè)計(jì)圖計(jì)算的建筑面積,它為房地產(chǎn)交易、租賃,、抵押、竣工驗(yàn)收,、產(chǎn)權(quán)登記等提供依據(jù),。
172、物業(yè)管理
泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā),、經(jīng)營(yíng),、商品房銷售、租賃及售后服務(wù),。
173,、入伙
指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙,接房入住,。
174,、業(yè)主委員會(huì)
業(yè)主委員會(huì)是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實(shí)施自治管理的組織。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生,,是經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會(huì)團(tuán)體,,其合法權(quán)益受國(guó)家法律保護(hù)。
175,、后房型時(shí)代
是指當(dāng)一批經(jīng)典戶型被大量復(fù)制,,戶型設(shè)計(jì)趨于同質(zhì)化,合理的戶型設(shè)計(jì)只是房地產(chǎn)產(chǎn)品的及格線時(shí),,小區(qū)的規(guī)模,、位置、環(huán)境,、系統(tǒng)設(shè)置,、安全指數(shù)、增值潛力等綜合因素構(gòu)成決定購(gòu)買的重要砝碼,。
176,、健康住宅
是指能使居住者在身體上、精神上,、社會(huì)以上完全處于良好狀態(tài)的住宅,。
177、違法建筑
是指未經(jīng)規(guī)劃土地主管部門批準(zhǔn),,未領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證或臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證,,擅自建筑的建筑物和構(gòu)筑物。
178,、空鼓
局部面局材料與基層沒(méi)有膠合劑或膠合劑沒(méi)有起作用,,用小槌輕擊有空殼聲,。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和,形成空鼓,。
179,、如何辦理裝修許可證?
首先由裝修申請(qǐng)者填寫申報(bào)材料進(jìn)行申報(bào),,然后由房產(chǎn)管理局受理申報(bào),,經(jīng)房管局光派人現(xiàn)場(chǎng)查勘后進(jìn)行審批,最后是繳費(fèi)和領(lǐng)取許可證,;備齊如下材料:按要求填寫房屋裝修申請(qǐng)表一式二份,,交驗(yàn)房屋所有權(quán)證,租賃的要提供房屋報(bào)有人同意裝修的書面意見(jiàn)及租賃合同,;裝修設(shè)計(jì)方案和施工圖,;承諾因裝修而造成鄰里正常使用要負(fù)責(zé)維修或賠償?shù)某兄Z書;辦理白蟻防治手續(xù),。
180,、LOGO
即樓盤標(biāo)識(shí),樓盤獨(dú)有的標(biāo)志,,多見(jiàn)于廣告幅、旗,、板牌以及外墻、售樓處,。一般表現(xiàn)為圖案,、美術(shù)字、字母等,。
181,、商品房預(yù)售須符合哪些條件?
(1)交付全部土地使用權(quán)出讓金,,取得土地使用權(quán)證書,;
(2)有建設(shè)工程規(guī)劃許可證,;
(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,,投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上,并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期
(4)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,,取得商品房預(yù)售許可證明,。
182、哪些情況下,預(yù)售房購(gòu)買者可以要求取消預(yù)售房合同,?
(1)房屋開發(fā)公司不能按照原定日期交付預(yù)購(gòu)房屋,;
(2)建成后的房屋實(shí)際面積與預(yù)售房合同確定的面積不相符;
(3)建成后房屋建筑的材料與預(yù)售合同所列建材不相符,。
183,、預(yù)售房轉(zhuǎn)讓
是購(gòu)房者將購(gòu)買的預(yù)售房轉(zhuǎn)讓給他方的行為。
184,、業(yè)主
是物業(yè)的所有人或物業(yè)的使用人,。
185、房地產(chǎn)中介
是聯(lián)結(jié)房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者以及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的紐帶,。
186,、地基和基礎(chǔ)
建筑物下面直接承受建筑物重量的土層稱為地基。建筑物的最下端與土壤直接接觸的部分稱為基礎(chǔ),?;A(chǔ)的作用是承受建筑物全部重量并將之分散傳遞給地基。
187,、墻體
是維護(hù)分割構(gòu)件,,同時(shí)也可以是承重構(gòu)件。在一般磚混結(jié)構(gòu)房屋中,,墻體是主要的承重構(gòu)件,。
188、建筑用地面積
指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積,,不包括代征的面積,。
189、建筑基底面積
是指建筑物首層的建筑面積,。
190,、建筑高度
指建筑物室外地平面至外墻面頂部的總高度。
191,、建筑間距
指建筑平面外輪廓線之間的距離,。
192、停車場(chǎng)
指在建設(shè)用地內(nèi)為停放機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車須配置的場(chǎng)地,。停車場(chǎng)面積小型汽車按每車位25平方米計(jì)算,,自行車按每車位1.2平方米計(jì)算。
193,、智能住宅
是將住宅內(nèi)各種電氣設(shè)施納入計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)進(jìn)行綜合管理,,使其具有高效率的服務(wù)功能,可提供安全,、便利,、舒適的住宅環(huán)境,。
194、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研
是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象,,對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集,、整理、記錄和分析,,進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè),,為決策者了解房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)趨勢(shì),制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃,,擬訂經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議,。
195、單個(gè)樓盤的市場(chǎng)調(diào)查通常包括哪幾項(xiàng),?
(1)產(chǎn)品分析,;
(2)價(jià)格組合;
(3)廣告策略,;
(4)銷售執(zhí)行,。
196、如何填寫樓盤市調(diào)詳表,?
(1)產(chǎn)品:
A,、地段;
B,、公司組成,;
C、基本參數(shù),;
D,、建筑類別;
E,、面積與戶型,;
F、建材裝潢·公用設(shè)施,;
G,、施工進(jìn)度·交房日期。
(2)價(jià)格:
A,、單價(jià),;
B、總價(jià),;
C,、付款方式。
(3)廣告:
A,、接待中心,;
B、廣告媒體,;
C,、數(shù)量強(qiáng)制;
D,、主要訴求,;
E、來(lái)電來(lái)人,。
(4)銷售:
A,、銷售率;
B,、客源分析,。
(5)總結(jié):
A、成功點(diǎn),;
B,、失敗點(diǎn);
C,、建議,。
197、商品房銷售面積
商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e
198,、分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法
分?jǐn)偣媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和
公用建筑面積=整幢建筑的面積-套內(nèi)建筑面積之和-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e
199,、“五證”包括什么?
商品房“五證”包括:建設(shè)用地規(guī)劃許可證,、建設(shè)工程規(guī)劃許可證,、國(guó)有土地使用證,、建設(shè)工程開工證,、商品房預(yù)售許可證。
200,、“二書”
是指建設(shè)部為了加強(qiáng)對(duì)商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督,,要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書和新建住宅使用說(shuō)明書,。