一、買辦公室好嗎

從企業(yè)未來發(fā)展來講,，隨著公司規(guī)模的不斷擴(kuò)大,，辦公環(huán)境的需求也會(huì)隨著發(fā)生變化。如果租賃的話,，公司一旦面臨擴(kuò)大的需求就要面臨大規(guī)模搬遷的問題,，然而頻繁的搬遷對(duì)于員工和客戶來說，都會(huì)產(chǎn)生不安全感和不穩(wěn)定的因素,，在相當(dāng)程度上影響了企業(yè)品牌形象,。

二、辦公室產(chǎn)權(quán)年限

《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

（一）居住用地七十年,。

（二）工業(yè)用地五十年,。

（三）教育、科技,、文化,、衛(wèi)生、體育用地五十年,。

（四）商業(yè),、旅游、娛樂用地四十年,。

（五）綜合或者其他用地五十年。

三,、買辦公室的流程

（一）辦理土地出讓手續(xù)

1,、申請(qǐng)歸還出售方的銀行貸款。

2,、領(lǐng)取抵押注銷文件,。

3、辦理抵押注銷登記,。

4,、辦理退保手續(xù)。

5,、出售方向規(guī)劃和土地管理局申請(qǐng)補(bǔ)繳土地出讓金及附相關(guān)資料,。

6、房地產(chǎn)測繪管理辦公室出具分?jǐn)偼恋孛娣e的查閱單,。

7,、對(duì)房屋所分?jǐn)偟耐恋剡M(jìn)行評(píng)估（評(píng)估費(fèi)由政府承擔(dān)）。

8,、出售方與規(guī)劃和土地管理簽署《上海市國有土地出讓合同》,。

9,、到出售方的開戶銀行憑《非稅收入一般繳款書（收據(jù)）》繳納土地出讓金。

10,、到工商局開具《工商行政管理注冊(cè)號(hào)變化證明》（由于公司注冊(cè)號(hào)變化）,。

11、申請(qǐng)并繳納契稅,。

12,、辦理房屋轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)，繳納每套房屋的交易手續(xù)費(fèi),，取得二份收件收據(jù),。

13、取得產(chǎn)權(quán)證及剩余房屋的新產(chǎn)權(quán)證,。

（二）辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)

14,、雙方就三套辦公室分別網(wǎng)簽《XX市房地產(chǎn)買賣合同》。

15,、委托一級(jí)資質(zhì)評(píng)估公司對(duì)轉(zhuǎn)讓的辦公室進(jìn)行評(píng)估,，出具評(píng)估報(bào)告。

16,、將評(píng)估報(bào)告交不動(dòng)產(chǎn)交易中心的核價(jià)公司審核,。

17、向交易中心檔案室調(diào)取原購房合同及契稅單,。

18,、向開發(fā)商調(diào)取原購房發(fā)票。

19,、出售方開具增值稅發(fā)票（若沒有開票資格,，向所在稅務(wù)所申請(qǐng)）。

20,、交易中心的稅務(wù)部門出具《土地增值稅納稅聯(lián)系單》,。

21、由出售方所在地的稅務(wù)所核定土地增值稅（土地增值稅納稅申報(bào)表）,。

22,、納稅完畢后，稅務(wù)所當(dāng)場出具《土地增值稅完稅聯(lián)系單》及稅收完稅證明,。

23,、憑《土地增值稅完稅聯(lián)系單》，雙方到交易中心稅務(wù)部門辦理審稅,，出售方繳納增值稅及附加5,、65%，買受方繳納契稅3%,，印花稅0,、05%,。

24、辦理房屋轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng),，繳納交易手續(xù)費(fèi)等,，取得收件收據(jù)。

25,、買受方憑收件收據(jù)領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證,。

26、買受方憑產(chǎn)權(quán)證辦理抵押,，獲得銀行流動(dòng)資金貸款,，并支付給出售方。

27,、出售方交房給買受方,。

四、買辦公室怎么貸款

（一）企業(yè)抵押貸款申請(qǐng)條件

1,、符合國家的產(chǎn)業(yè),、行業(yè)政策，不屬于高污染,、高耗能的小企業(yè),。

2、企業(yè)在各家商業(yè)銀行信譽(yù)狀況良好,，沒有不良信用記錄,。

3、具有工商行政管理部門核準(zhǔn)登記,，且年檢合格的營業(yè)執(zhí)照,，持有人民銀行核發(fā)并正常年檢的貸款卡。

4,、有必要的組織機(jī)構(gòu),、經(jīng)營管理制度和財(cái)務(wù)管理制度,，有固定依據(jù)和經(jīng)營場所,，合法經(jīng)營，產(chǎn)品有市場,、有效益,。

5、具備履行合同,、償還債務(wù)的能力,，還款意愿良好，無不良信用記錄,，信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分類為正常類或非財(cái)務(wù)因素影響的關(guān)注類,。

6,、企業(yè)經(jīng)營者或?qū)嶋H控制人從業(yè)經(jīng)歷在3年以上，素質(zhì)良好,、無不良個(gè)人信用記錄,。

7、企業(yè)經(jīng)營情況穩(wěn)定,，成立年限原則上在2年（含）以上,，至少有一個(gè)及以上會(huì)計(jì)年度財(cái)務(wù)報(bào)告，且連續(xù)2年銷售收入增長,、毛利潤為正值,。

8、符合建立與小企業(yè)業(yè)務(wù)相關(guān)的行業(yè)信貸政策,。

9,、能遵守國家金融法規(guī)政策及銀行有關(guān)規(guī)定。

10,、在申請(qǐng)行開立基本結(jié)算賬戶或一般結(jié)算賬戶,。

（二）企業(yè)貸款流程

1、借款人提出貸款申請(qǐng),，提交相關(guān)材料,。

2、經(jīng)審批同意的,，借款人和擔(dān)保人與銀行簽訂借款合同和擔(dān)保合同,。

3、銀行落實(shí)貸款條件后,，按規(guī)定程序辦理放款手續(xù),，將貸款資金劃入借款人在銀行開立的賬戶。

4,、借款人按期歸還貸款本息,。

5、貸款結(jié)清,，按規(guī)定辦理撤押手續(xù),。

企業(yè)貸款視企業(yè)具體經(jīng)營情況而定。

貸款額度10-200萬貸款時(shí)間1-3年貸款利息月利率5厘左右,。

貸款要求必須是注冊(cè)于中國的中小企業(yè),且經(jīng)營狀況良好,無不良信譽(yù)記錄,。

五、買辦公室注意事項(xiàng)

1,、區(qū)位資源

這里的區(qū)位資源有兩方面,，一方面是地理位置，無論購買什么樓盤,，大家第一眼看重的永遠(yuǎn)是位置在哪,？寫字間也一樣,，地理位置很重要，房產(chǎn)增值主要來源于土地的增值,，交通便利的市中心由于土地的稀缺性,，所以增值空間更大一些。因此,，是否位于城市的主中心區(qū),，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素之一。另一方面,，資源集中度,、周邊設(shè)施配套度是否完善。即周邊是否是人流,、物流,、資金流、信息流匯聚之地,；寫字間作為“生產(chǎn)資料”,，商業(yè)辦公配套設(shè)施齊全，才能商機(jī)勃發(fā),，更具有投資或辦公價(jià)值,。

2、設(shè)計(jì),、外觀

作為企業(yè),，辦公地點(diǎn)不僅僅是“生產(chǎn)價(jià)值”的場所，同時(shí)也承載著一個(gè)企業(yè)對(duì)外形象展示的職能,。一般只要條件允許,，企業(yè)會(huì)選擇一棟設(shè)計(jì)新穎合理的寫字樓，來提升企業(yè)的形象,。所以,，寫字樓的外觀設(shè)計(jì)、內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),、走廊,、大廳、衛(wèi)生間,、景觀區(qū)等設(shè)計(jì)是否有品位,，采光通風(fēng),、電梯的質(zhì)量與配置,、裝修的品質(zhì)等因素也會(huì)影響企業(yè)的使用價(jià)值以及投資價(jià)值。

3,、使用方便

對(duì)于實(shí)際使用的企業(yè)來講,，寫字樓入住后,，辦公使用是否方便，是衡量這棟寫字樓能否增值的一項(xiàng)重要標(biāo)準(zhǔn),。這里的方便指的是交通是否便利,，停車是否方便，乘坐電梯是否需要漫長的等待,。交通擁堵的地域或者位置偏遠(yuǎn)交通不便的寫字樓一般不適合投資,；同時(shí)，過長的等待時(shí)間成本也會(huì)讓人產(chǎn)生厭煩的情緒,，只有使用者感到方便快捷,，身心愉悅，企業(yè)才能在此長久發(fā)展,，也會(huì)形成口碑,，只有企業(yè)爭相進(jìn)駐，投資者的收益才會(huì)最大化,。

4,、物業(yè)不可忽視

作為投資辦公產(chǎn)業(yè)，寫字間的增值,、保值,，離不開物業(yè)的管理與服務(wù)。物業(yè)管理公司直接決定寫字樓的用水,、用電,、供暖、安保,、衛(wèi)生清潔,、空調(diào)供應(yīng)、車位管理,、電梯維護(hù)保養(yǎng),、整體服務(wù)形象等問題。這些環(huán)節(jié)有一個(gè)出現(xiàn)問題,，都會(huì)影響辦公企業(yè)的體驗(yàn)感受,，試想沒有任何一個(gè)企業(yè)喜歡在垃圾滿地、時(shí)常停水停電,、冬天冷夏天熱的環(huán)境下辦公吧,。所以，投資者在選擇投資時(shí)一定要擦亮眼睛,，選擇物業(yè)檔次高的項(xiàng)目,，以后有可能會(huì)產(chǎn)生較為穩(wěn)定的收益。

5、軟性配套

除了硬件配套要拿得出手外,，軟性配套也很重要,。這里的軟性配套應(yīng)著重看信息化配置和智能化配置。通信網(wǎng)絡(luò)是辦公的基礎(chǔ),，而同時(shí),，隨著科技的發(fā)展，通風(fēng),、采光,、門禁、監(jiān)控等最新智能產(chǎn)品與技術(shù)不斷涌現(xiàn),，智能化系統(tǒng)的應(yīng)用在越來越普遍,，新建的寫字間一般會(huì)考慮到將最新的信息化、智能化系統(tǒng)引入到自身的產(chǎn)品中,，方便企業(yè)辦公的同時(shí),，更節(jié)能，處理問題也更及時(shí),。無論投資或辦公,，擁有這樣系統(tǒng)的寫字間都是值得關(guān)注的。

6,、自用型客戶比例

投資寫字樓不但要看你的客戶群體是誰,，即租給誰；還要看你的競爭對(duì)手是誰,？如果投資可以切成很小塊出售的物業(yè)時(shí),，你就要當(dāng)心了，雖然投資門檻較低,，總價(jià)不高,，但是進(jìn)駐的物業(yè)公司檔次低，小業(yè)主過多,，流動(dòng)性大,，不但會(huì)影響物業(yè)的管理水平，經(jīng)濟(jì)水平不好時(shí),，小業(yè)主還會(huì)惡意競爭地競相壓價(jià),，影響你的收益。如果開發(fā)商堅(jiān)持整層或半層銷售,，則在很大程度上提升進(jìn)駐門檻,，提升自用型客戶的比例，同時(shí),，入住的客戶一般也較有實(shí)力,，如果這棟寫字間60%以上客戶都是自用型的,，對(duì)投資者招租以及租金方面來講都是具有利好推動(dòng)作用的。

7,、投資比較

投資項(xiàng)目比較方面，甲級(jí)寫字樓與乙級(jí)寫字樓之間相比,，甲級(jí)寫字樓雖然價(jià)格要高一些,，但是，甲級(jí)寫字樓物業(yè)管理以及設(shè)計(jì)配套更完善,，提升企業(yè)的形象,，所以租金一般會(huì)不斷上漲。雖然乙級(jí)寫字樓總價(jià)低,，隨著更多寫字樓項(xiàng)目不斷涌現(xiàn),，管理、形象有所差距的乙級(jí)寫字樓由于招租困難,，特別是招不到有實(shí)力的企業(yè),，勢(shì)必導(dǎo)致租金也很難有所提升。

8,、投資回報(bào)率

當(dāng)然,，投資者在投資時(shí)，還要充分考慮到自己的資金實(shí)力,。依據(jù)一般的計(jì)算方法,，投資回報(bào)率=月租金×12(個(gè)月)／售價(jià)。例如,，現(xiàn)有一處寫字間,，面積約100平方米，售價(jià)約為18000元／平方米,，依據(jù)此處寫字樓周邊的物業(yè)剖析得知,，月租金約為9000元，盤算得知,，這處寫字間的投資回報(bào)率為6%,，投資者需根據(jù)自己的資金情況，來選擇投資項(xiàng)目,。根據(jù)國際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則,，15年內(nèi)收回投資總價(jià)表明該項(xiàng)目具有可投資價(jià)值。